Come calcolare il valore di mercato di una casa

Cos’è il valore di mercato di una casa?

In diverse circostanze può capitarti di dover conoscere l’esatto valore di mercato di una abitazione:
• se stai per acquistare casa e ti domandi se quello richiesto è un prezzo congruo
• in fase di divisione ereditaria
• in sede di contenzioso (ad esempio per una separazione)
• se vuoi mettere in vendita la tua casa e temi di sottostimarla o, di contro, di chiedere troppo e renderla fuori mercato.

Pertanto, può sempre tornare utile comprendere quali sono gli elementi che concorrono a formare il valore di mercato di un immobile.

Il valore di mercato di una casa (diverso dal valore catastale) è il prezzo a cui viene venduta sul libero mercato, basato sull’equilibrio tra domanda e offerta nel momento in cui la vendita viene effettuata.

In questo articolo ti spiego in che modo puoi fare tu stesso una verifica per capire se il prezzo di una abitazione è in linea con il mercato attuale della zona.

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) è una banca dati gestita dall’Agenzia delle Entrate e aggiornata ogni sei mesi. I nuovi valori sono pubblicati il 15 ottobre e il 15 marzo di ogni anno.

L’OMI fornisce, per ciascuna zona territoriale in cui è suddivisa una città, il valore al metro quadro delle varie tipologie di immobili, tra cui quella residenziale. Per la precisione fornisce due distinti valori, uno minimo e uno massimo, indicando in tal modo un range all’interno del quale dovrebbe ricadere il prezzo dell’immobile.

Questi valori vengono determinati in base a diversi parametri, come la grandezza, la tipologia e lo stato di conservazione dell’immobile.

Ti ricordo però che i valori stabiliti dall’Osservatorio sono da intendersi come valori medi, da cui vanno esclusi immobili con proprie peculiarità non confrontabili con la media.
Ad esempio, il valore di un fabbricato di particolare pregio storico artistico non può rientrare in questo intervallo, così come non può rientrarvi un fabbricato collabente, diroccato o in condizioni precarie.

Pertanto dovrai utilizzarli solo come punto di partenza per un calcolo più preciso.

Parametri OMI per calcolare il valore di mercato di una casa

A ogni modo, è interessante conoscere i parametri che l’Osservatorio del Mercato Immobiliare prende in considerazione per determinare i valori.

Tali parametri sono:
• la zona di ubicazione
• la destinazione d’uso
• le condizioni di conservazione.

L’Osservatorio tiene in considerazione innanzitutto l’area della città in cui l’immobile è ubicato:
• centro
• zona semicentrale
• periferia
• aree suburbane o extraurbane.

Tale suddivisione varia ovviamente anche in funzione della grandezza del Comune.
Per ciascuna fascia si tiene conto di elementi come l’accessibilità ad attrezzature, servizi pubblici e privati, il livello di fruibilità dei trasporti e lo stato della viabilità, la presenza di servizi come scuole, strutture sanitarie, attrezzature sportive, verde pubblico, ecc..

Distingue poi le seguenti destinazioni d’uso:
• residenziale
• commerciale
• terziaria
• produttiva.

Pertanto, il valore al metro quadro di una abitazione sarà diverso da quello di un ufficio ubicato nella stessa zona, nello stesso edificio e con le stesse condizioni al contorno.

Tiene poi in considerazione lo stato generale di manutenzione in cui si trova l’immobile.
Gli elementi considerati per questa valutazione sono la qualità generale delle finiture e l’efficienza degli impianti tecnologici presenti.

Come conoscere il valore di mercato fornito dell’OMI

Fatte queste doverose premesse, vediamo allora come puoi consultare la banca dati per conoscere i valori stimati dall’OMI per l’immobile di tuo interesse.

Per accedere al servizio, per prima cosa clicca qui.
Dai menù, seleziona la provincia prima, poi il Comune e infine la zona in cui si trova l’immobile.

A questo punto potrai scegliere la destinazione d’uso e, per essa, ti saranno restituiti i valori relativi a ciascuna tipologia, ad esempio, per il residenziale troverai:
• abitazioni di tipo civile
• abitazioni di tipo economico
• ville e villini
• box auto.

Per ciascuna troverai sia il valore di mercato al metro quadro, sia i valori di locazione, sempre con l’indicazione di un minimo e di un massimo.

Come calcolare il valore della tua casa

Una volta conosciuto un probabile valore al metro quadro di un immobile avente caratteristiche simili a quelle della tua casa, non ti resta altro da fare che applicare questa formula:

Ti ricordo che la superficie commerciale di un immobile è differente da quella reale e, per sapere come calcolarla, puoi leggere questo articolo.

Essendo quelle stimate da OMI, come ti ho già spiegato, quotazioni medie, è opportuno moltiplicarle, per ottenere un valore più vicino possibile alla realtà, per particolari coefficienti di merito, che possono aumentare o diminuire il valore dell’immobile, a seconda dei casi.

Si tratta dei seguenti coefficienti:
• piano: seminterrato (-25% con e senza ascensore), terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo (-10% con e senza ascensore), secondo (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore), superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore), ultimo (+10% con ascensore; -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore)
• stato locativo: abitazioni non locate (100%), locate a canone libero (-20%); locate stagionalmente (-5%)
• riscaldamento: autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%); assente (-5%)
• esposizione e vista: esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), mista (0%), interna (-5%), completamente interna (-10%)
• stato di conservazione: da ristrutturare (-10%), buono stato (0%), ristrutturato (+5%), finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%)
• luminosità: molto luminoso (+10%), luminoso (+5%), mediamente luminoso (0%,), poco luminoso (-5%).

Chi calcola il valore di mercato di una casa?

Abbiamo visto per grandi linee come si calcola il valore di mercato. Quando però devi valutare un immobile in una delle circostanze che ti ho elencato a inizio articolo, è opportuno rivolgersi a un professionista del settore.

Se ad esempio devi vendere casa e non hai idea del suo prezzo di mercato, puoi rivolgerti a una agenzia immobiliare che, tra i servizi offerti, offre proprio quello della valutazione dell’immobile.

Nel caso in cui tu abbia già un possibile acquirente o se ti serve una valutazione per finalità diverse dalla vendita, puoi chiedere invece a un tecnico abilitato, ad esempio un architetto, di redigerti una perizia estimativa.
In questo documento il professionista espliciterà anche tutti i parametri tenuti in considerazione per determinare il valore ricercato.