5 segreti sconvolgenti sui mutui che le banche non ti diranno mai

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Cos’è un mutuo?

Il mutuo è un contratto di prestito stipulato tra un soggetto, detto mutuante, e un altro, detto mutuatario, a cui il primo trasferisce una somma di denaro. Il mutuatario si assume la responsabilità di restituire al mutuante la somma prestata.

Il contratto può essere:
• a titolo gratuito
• a titolo oneroso.
Nel secondo caso, il mutuatario deve corrispondere al mutuante, oltre alla somma ricevuta, anche gli interessi maturati.

Dal punto di vista normativo, il contratto di mutuo è disciplinato dall’art. 1813 del Codice Civile.

L’atto di concessione del prestito deve essere per legge stipulato davanti a un notaio, sia per iscrivere a registro l’ipoteca a garanzia sull’immobile, sia per dargli forma di titolo esecutivo.
Di solito, il notaio viene scelto dalla persona che contrae il debito, anche perché il costo del servizio professionale sarà a suo carico.

Motivi per cui viene richiesto un mutuo

Le principali finalità per le quali può essere stipulato un mutuo sono:
• l’acquisto di un immobile
• la costruzione di un immobile
• la ristrutturazione di un immobile
• la mancanza di liquidità.

Il caso più frequente è proprio quello dell’acquisto della casa di abitazione, per il quale sono previste anche particolari agevolazioni fiscali.

Ma non mancano casi diversi dall’acquisto, per i quali occorrono comunque grosse somme di denaro da investire, come la costruzione o la ristrutturazione.

Di solito, con il mutuo immobiliare non viene erogato più dell’80% della somma necessaria, anche se esiste una tipologia specifica che arriva a coprire anche il 100%.

Come scegliere il mutuo giusto

Il contratto di mutuo viene redatto da soggetti come istituti di credito e società finanziarie e contiene numerose clausole, spesso di difficile comprensione.

Al momento di scegliere quale stipulare, non dimenticare che il contratto ti terrà impegnato per una buona parte della tua vita. Pertanto, la scelta dovrà essere fatta in maniera oculata e consapevole.

Per prima cosa, informati bene su tutte le tipologie di mutuo disponibili e sui principali elementi che caratterizzano un contratto di questo tipo.
In questo articolo ti descriverò solo gli aspetti principali, rimandandoti a successivi post di approfondimento.

In secondo luogo, richiedi sempre più preventivi a diversi istituti di credito.

Infine, effettua un confronto tra le diverse offerte utilizzando anche uno dei tanti comparatori on line disponibili in Internet.

Elementi fondamentali del mutuo

I principali elementi che caratterizzano un contratto di mutuo sono:
• il tasso d’interesse applicato
• la modalità di rimborso
• la durata.

Il tasso d’interesse può essere:
• fisso
• variabile
• misto
• capped rate
• bilanciato.

Diverse sono anche le modalità di rimborso, che possono essere:
• a durata e rata costanti
• a durata costante e rata variabile
• a durata variabile e rata costante
• a rimborso flessibile.

La durata del mutuo, a medio o a lungo termine, è fissata per legge e non può essere inferiore a 5 anni. La maggior parte dei mutui hanno però una durata compresa tra 10 e 20 anni. Alcune banche stipulano anche contratti con durata superiore, di 25 o 30 anni.

#1. Tasso d’interesse del mutuo

Per determinare il tasso d’interesse applicato, le banche utilizzano dei tassi di riferimento, di solito l’Euribor e l’Euris, a cui viene sommata una percentuale, detta spread, in genere compresa tra 1 e 3%.

Alcuni istituti di credito, per attrarre i clienti, offrono un tasso iniziale molto basso per i primi mesi, detto tasso d’ingresso, destinato a essere aumentato nei mesi successivi.

Gli interessi non possono comunque superare un limite definito tasso di usura. È il Ministero del Tesoro a monitorare ogni trimestre il mercato dei mutui e a fissare la soglia di limite, oltre la quale si configura il reato di usura.

#2. Piano di ammortamento del mutuo

Per ammortamento del mutuo si intende l’estinzione graduale del debito attraverso il pagamento periodico di rate, comprensive sia della quota capitale sia degli interessi.

Il rapporto tra le due parti che compongono la rata, capitali e interessi, varia col passar del tempo: all’inizio è maggiore la componente interessi; col tempo, e a mano a mano che il debito si estingue, diventa maggiore la quota capitale.

Le rate devono essere corrisposte a intervalli prefissati, perlopiù mensili, e vanno a formare proprio il cosiddetto piano di ammortamento.

Se la rata viene pagata tra il 30° e il 180° giorno dalla sua scadenza, si determina un ritardato pagamento.
In questo caso, il debitore può essere chiamato a pagare ulteriori interessi, detti di mora.
Nel caso in cui il ritardo si verifichi per almeno 7 volte, anche non consecutive, la banca può chiedere la risoluzione del contratto.

#3. Requisiti per richiedere un mutuo

Chi chiede un mutuo deve dimostrare all’istituto di credito di essere in grado di restituire la somma ricevuta in prestito.

Per valutare questo requisito, la banca effettua un’istruttoria che riguarda principalmente:
• la capacità di reddito del richiedente
• le caratteristiche dell’immobile su cui si iscriverà l’ipoteca.

Di solito, la rata da pagare non deve essere superiore a un terzo del reddito familiare del richiedente. Le banche possono però anche fare valutazioni differenti a seconda dei casi.

#4. Documenti da presentare per richiedere un mutuo

Per effettuare questa valutazione, la banca richiede al cliente alcuni documenti che potremmo classificare in tre grandi categorie:
• anagrafici
• relativi al reddito
• relativi all’immobile.

I documenti di tipo anagrafico sono:
• carta d’identità e codice fiscale
• certificato di residenza e stato di famiglia
• per i cittadini extracomunitari, permesso di soggiorno
• estratto dell’atto di matrimonio
• eventuale sentenza di separazione o divorzio.

Questi invece sono quelli che riguardano la situazione economica:
• per i lavoratori dipendenti, ultime due buste paga
• per i pensionati, ultimi due cedolini della pensione
• per i lavoratori autonomi, ultimi due modelli unici e modello F24
• ultimo modello CUD o 730
• ultimo estratto conto corrente.

Infine, ci sono i documenti relativi all’immobile da acquistare:
• proposta d’acquisto o preliminare di vendita
• atto di provenienza
• planimetria catastale
• per gli immobili di nuova costruzione, Permesso di Costruire.

#5. Spese da sostenere per la stipula del contratto di mutuo

Il costo di un mutuo non si limita all’importo della rata da pagare, ma prevede una serie di spese accessorie.

Sono a carico del mutuatario:
• le spese di istruttoria della pratica
• le spese per la perizia effettuata da un tecnico di fiducia della banca
• le spese notarili
• il costo dell’imposta sostitutiva
• costi assicurativi.