Tutte le novità per l’edilizia contenute nel Decreto Semplificazioni

Cos’è il Decreto Semplificazioni?

Il Decreto Semplificazioni (decreto legge n. 76 del 16 luglio 2020, recante Misure urgenti per la semplificazione e l’innovazione digitale) è stato di recente convertito in legge 120/2020. Contiene numerose novità in materia di edilizia pubblica e privata.
Per quest’ultima, rivestono particolare importanza le modifiche apportate al d. Lgs 380/01, ovvero il Testo Unico dell’Edilizia (TUE).

Gli obiettivi perseguiti sono diversi:
• semplificare e accelerare le procedure
• ridurre il peso della burocrazia per cittadini e imprese
• assicurare il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio mediante il miglioramento delle prestazioni energetiche e di sicurezza antisismica.

Come tutti i decreti legge richiedeva di essere convertito in legge entro 60 giorni. Durante l’iter di conversione ha quindi subito alcune modifiche che ne hanno cambiato in parte i contenuti.

A ogni modo le novità introdotte sono molto interessanti per l’edilizia e coinvolgono anche il settore dei bonus casa, per cui è opportuno fare una rapida carrellata per esaminarle.

1a novità Decreto Semplificazioni: deroghe ai limiti di distanza tra i fabbricati

La modifica in questione riguarda l’art. 2-bis, comma 1-ter del TUE.

Tra le altre cose, l’articolo consente ora che gli interventi di demolizione e ricostruzione possano essere realizzati nel rispetto delle distanze esistenti.

Fino all’entrata in vigore del decreto, infatti, nel momento in cui si demoliva un fabbricato esistente, era necessario che il nuovo edificio realizzato rispettasse le distanze previste dalle norme attuali, che potevano essere diverse e più restrittive di quelle vigenti in passato.

Con la nuova formulazione, invece, si può derogare a questo principio. Eventuali ampliamenti volumetrici possono essere realizzati fuori sagoma o superando l’altezza massima dell’edificio demolito, purchè rispettino le distanze legittime preesistenti.

2a novità: modifica della definizione di manutenzione straordinaria

In questo caso, la modifica riguarda l’art. 3, comma 1 lettera b) del TUE.

Qui è proprio contenuta la definizione di manutenzione straordinaria che in anni recenti, soprattutto a seguito del Decreto SCIA 2, ha già subito importanti modifiche.

Con la Legge Semplificazioni la definizione risulta ulteriormente ampliata e consente anche:
• la modifica delle destinazioni d’uso purché non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti
• le modifiche ai prospetti degli edifici necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità o l’accessibilità dell’edificio, che non ne pregiudichino il decoro architettonico.

Sono esclusi da questa semplificazione (come da altre), gli immobili vincolati, sottoposti a tutela ai sensi del d. Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

In virtù di questa novità, i progetti di variazione dei prospetti potranno essere realizzati presentando una SCIA.

3a novità: ampliamento della definizione di ristrutturazione edilizia

La definizione modificata è contenuta all’art. 3, comma 1 lettera d) del TUE.

Oggi questa definizione comprende anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

La portata di questa modifica è fondamentale, perché consente di ottenere i vari bonus fiscali anche per gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, finora esclusi perché considerati nuove costruzioni.

Anche in questo caso risultano però esclusi gli immobili tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, nonché quelli ubicati nelle zone omogenee A (centri storici). Per questi l’intervento di demolizione e ricostruzione è possibile solo nell’ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale. La ristrutturazione edilizia deve invece rispettare sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente, nonché la stessa volumetria.

Modificato anche l’art. 10, comma 1, lettera c) del TUE, riguardante gli interventi di ristrutturazione edilizia soggetti a Permesso di Costruire.

Oggi sono soggetti a Permesso di Costruire gli interventi di ristrutturazione che comportino variazioni volumetriche, mentre questo titolo non è più necessario per le modifiche ai prospetti (che sono incluse negli interventi di manutenzione straordinaria).

Altre misure riguardanti il Permesso di Costruire

Il Decreto Semplificazioni introduce anche la possibilità di avvalersi di una proroga di tre anni per i termini di inizio e fine lavori, per i Permessi rilasciati entro il 31 dicembre 2020.
La proroga sarà possibile soltanto se però nel frattempo non siano intervenute modifiche alla strumentazione urbanistica, in contrasto con il titolo già rilasciato.

Chi intendesse avvalersi della proroga non dovrà fare altro che presentare al Comune una comunicazione scritta in cui dichiara tale volontà.

La stessa proroga si applica anche alle SCIA presentate entro il 31 dicembre 2020 e sempre mediante presentazione di comunicazione scritta.

L’art. 20, comma 8 del TUE modificato riguarda invece la formazione del silenzio assenso. Come è noto, infatti, se, a seguito della presentazione di una domanda di Permesso di Costruire non si riceve risposta entro 90 giorni (180 per i Comuni con più di 100.000 abitanti), il titolo si considera rilasciato per il formarsi del silenzio assenso. Nel conteggio dei termini si deve però considerare l’assenza di richieste di integrazione documentale, di istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego.

L’interessato dovrà quindi presentare domanda di rilascio del provvedimento di silenzio assenso e l’amministrazione è tenuta a rilasciare, anche per via telematica, un’apposita attestazione entro 15 giorni.
In questo modo, anche in caso di silenzio assenso si avrà un provvedimento scritto.

4a novità Decreto Semplificazioni: agibilità

In base all’aggiunta del comma 7-bis all’art. 24 del TUE, la Segnalazione Certificata di Agibilità potrà essere presentata anche in assenza di lavori per gli immobili che ne sono privi.

I requisiti da rispettare saranno però indicati solo con la pubblicazione di un decreto interministeriale, da adottarsi entro 90 giorni dall’entrata in vigore del decreto.

Attualmente i requisiti igienico sanitari da rispettare per attestare l’agibilità di un immobile fanno riferimento al DM 5 luglio 1975. Già da tempo si è in attesa di un decreto del Ministero della Salute che provveda a un loro aggiornamento.

Nel frattempo, il Decreto Semplificazioni ribadisce che per gli immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del DM 5 luglio 1975, ubicati nelle zone A o B, o assimilabili, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti.

5a novità Decreto Semplificazioni: tolleranze

L’introduzione nel TUE dell’art. 34-bis apporta delle modifiche anche al concetto di tolleranze, ovvero quelle variazioni delle misure di progetto che non rappresentano un abuso edilizio.

Per tolleranze si intendono dunque:
• il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari se contenute entro il 2% delle misure previste
• le irregolarità geometriche e le modifiche delle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione degli impianti e opere interne eseguite durante i lavori previsti, purché non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Anche le tolleranze non si applicano agli edifici vincolati.

(Prima pubblicazione 29 luglio 2020)

Foto di Nikguy da Pixabay