Tipi di contratti di locazione residenziali

Il contratto di locazione residenziale

Il contratto di locazione residenziale è un accordo stipulato tra il locatore, che mette a disposizione un alloggio, e il locatario, che ne può godere versando una somma pattuita e impegnandosi a restituirlo alla scadenza prevista.

Con la legge 431 del 1998 è stato abolito il cosiddetto equo canone, che obbligava i proprietari ad affittare a un canone prestabilito.

Quindi oggi sono vigenti 5 tipologie di contratti di affitto a uso residenziale:
• a canone libero
• a canone concordato
• transitorio
• transitorio per studenti
• di comodato d’uso.

Alla stipula dei contratti a uso abitativo devono essere allegati:
• certificato di agibilità rilasciato dal Comune
• Attestato di Prestazione Energetica (APE) redatto da professionista abilitato.
L’APE non è obbligatorio per i contratti transitori.

Il contratto di locazione a canone libero

Il contratto di locazione a canone libero, la tipologia più diffusa e utilizzata, è quello in cui le parti possono definire liberamente l’entità del canone e ha durata 4 + 4, vale a dire si rinnova tacitamente per altri 4 anni dopo i primi 4.

Il contratto può essere disdetto dal locatore al termine dei primi 4 anni, unicamente per le motivazioni previste dalla legge, tra cui:
• utilizzazione dell’immobile per sé o per i familiari
• vendita dell’immobile
• necessità di sottoporre l’immobile a radicali interventi di risanamento.

Per riottenere il possesso dell’immobile, il proprietario deve inviare all’inquilino lettera raccomandata di disdetta, almeno 6 mesi prima della scadenza prevista, indicando la motivazione.

Trascorsi invece gli 8 anni complessivi di durata del contratto, il locatore può disdirlo, sempre inviando una lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza, ma senza indicare alcuna motivazione, o in alternativa le parti possono rinnovare il contratto, anche rivedendone le condizioni.

Nell’inerzia delle parti, la legge stabilisce che il contratto si rinnova tacitamente alle condizioni precedenti.

Anche l’inquilino può recedere dal contratto, alla scadenza di ciascun periodo di 4 anni, sempre inviando raccomandata 6 mesi prima del termine fissato.
Nulla vieta però di stabilire nel contratto che l’inquilino possa recedere anche prima dei 4 anni, ma sempre inviando comunicazione scritta nei tempi stabiliti.

Il contratto di locazione a canone concordato

Nel contratto di locazione a canone concordato, l’importo del fitto è calmierato, cioè più basso rispetto ai prezzi di mercato, e viene fissato in base ad accordi intercorsi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.
Questa possibilità è prevista solo per i Comuni definiti ad alta densità abitativa.

Il canone è stabilito in base a tabelle che tengono conto di numerosi parametri, tra i quali:
• dimensione dell’immobile in metri quadri
• zona in cui è ubicato
• presenza di servizi nel quartiere
• finiture e accessori dell’edificio.

Questo tipo di contratto è stato introdotto per aiutare le famiglie costrette a prendere in affitto una casa. Allo stesso tempo, però, prevede una serie di agevolazioni fiscali per i proprietari che accettano questa formula:
• abbattimento del 30% del canone su cui pagare l’IRPEF
• sconto del 30% dell’imposta di registro per registrare il contratto.

Inoltre, il Decreto Sblocca Italia ha introdotto il bonus affitti, uno sconto IRPEF del 20% per chi compra, ristruttura o costruisce un’abitazione da affittare a canone concordato.

Anche per gli inquilini sono previste delle detrazioni per l’imposta sul reddito, pari a:
• 495,80 euro per redditi fino a 15.493,71 euro
• 247,90 euro per redditi compresi tra 15.493,72 e 30.987,41 euro.

La durata del contratto è 3 + 2. Al termine dei primi 3 anni, le parti possono stabilire di rinnovarlo per altri 3, cambiando le condizioni o lasciandole inalterate; in caso contrario, il contratto si rinnova tacitamente per altri 2 anni.

Trascorsi i 2 anni di proroga, le parti possono decidere di rinnovare il contratto a nuove condizioni o di recedere inviando alla controparte lettera di disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza.

Il proprietario può decidere di recedere anche alla scadenza dei primi 3 anni, ma anche in questa caso dovrà comunicarlo al conduttore per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R) almeno 6 mesi prima.

Il contratto di locazione transitorio

Si definisce transitorio il contratto di locazione avente durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi, motivato da esigenze abitative particolari, non a finalità turistiche.

Pertanto, tra i documenti da allegare è essenziale l’attestazione che specifichi i motivi dell’esigenza abitativa transitoria, ad esempio la dichiarazione di un datore di lavoro sul trasferimento temporaneo di un dipendente.

Trascorso il periodo fissato, il contratto si considera concluso senza la necessità di inviare alcuna comunicazione da nessuna delle parti.

Se però allo scadere del contratto persistono ancora le condizioni che rendono necessario l’affitto temporaneo, le parti devono attivarsi per definirne la prosecuzione.

L’importo del canone è calcolato attraverso l’utilizzo delle medesime tabelle e parametri usati per i canoni concordati, ma maggiorato del 20%.

Il contratto di locazione transitorio per studenti

Questo tipo di contratto è una tipologia particolare di quello transitorio e può essere stipulato solo nelle città in cui si trovano Università o loro sedi distaccate.

Prevede una durata compresa tra i 6 e i 36 mesi e può essere stipulato:
• dal singolo studente
• da gruppi o associazioni di studenti
• dalle aziende per il diritto allo studio.

Il locatario deve essere uno studente fuori sede, quindi l’abitazione deve trovarsi in un comune diverso da quello di residenza e, per dimostrarlo, è necessario esibire al locatore apposita documentazione attestante la frequentazione dell’Università.

L’importo del canone è stabilito secondo i parametri fissati per l’affitto a canone concordato.

Anche in questo caso sono previste agevolazioni fiscali per il proprietario.

Al termine della durata stabilita il contratto può essere:
• rinnovato in base alle esigenze
• disdetto prima della scadenza con 3 mesi di preavviso.

Il contratto di locazione a uso gratuito

Rientra in questa categoria il contratto di comodato d’uso, con cui un proprietario concede l’utilizzo del proprio immobile a titolo gratuito.

Se nell’accordo non è stabilito un termine entro cui il comodatario deve rendere l’abitazione al comodante, la restituzione deve essere fatta in qualunque momento venga richiesta.