Come si ripartiscono le spese per i balconi

Tipologie e caratteristiche dei balconi

La principale funzione dei balconi è quella di consentire l’affaccio e quindi l’esercizio del diritto di veduta. Tuttavia, facendo parte della facciata dell’edificio, concorrono anche a determinarne il decoro architettonico.

Dal punto di vista strutturale, il balcone si compone delle seguenti parti:
• il piano di calpestio
• la soletta
• il sottobalcone
• il frontalino
• il parapetto o la ringhiera.

Esistono fondamentalmente due tipologie di balconi:
• i più comuni sono quelli aggettanti. Sporgono dal fronte della facciata, sono aperti su tre lati e protetti da una ringhiera o un parapetto
• meno diffusi sono quelli incassati. Rientrano rispetto al profilo della facciata e di solito sono chiusi su due lati.

Un discorso a parte va fatto invece per le balconate delle cosiddette case a ballatoio. In questa tipologia edilizia, i ballatoi sono usati come spazi comuni per accedere alle diverse unità abitative.

Spese per la manutenzione dei balconi

La ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi è una delle cause più frequenti di contrasti in condominio. Questo tema è stato oggetto negli ultimi cinquant’anni di numerose sentenze giurisprudenziali, a volte in contrasto tra loro, per cui l’argomento non può dirsi mai del tutto definito.

La difficoltà nasce anche dal fatto che i balconi non figurano tra le parti comuni dell’edificio elencate dall’articolo 1117 del codice civile. Tuttavia, concorrono a delineare la facciata, considerata invece tale.

Pertanto, alcune spese concernenti la loro riparazione, manutenzione e ricostruzione sono di competenza condominiale, mentre altre spettano ai singoli proprietari.

Il problema è di non poca importanza perché in alcuni casi ricade nell’ambito dell’attribuzione di responsabilità. Se ad esempio cadono calcinacci o pezzi di intonaco da un balcone, si corre il rischio di ferire qualche passante o danneggiare le auto sottostanti. Di chi è la responsabilità: del condominio o del proprietario?

Per capire come si ripartiscono le spese per i balconi, occorre distinguerne le due principali tipologie. In ciascuno dei casi vanno definiti anche i possibili utilizzi della soletta da parte del proprietario sottostante, per ancorare strutture come tende da sole, zanzariere, lampade, ecc..

Il criterio di ripartizione delle spese per i balconi che sotto vi illustrerò può anche essere derogato in condominio, ma solo con il consenso all’unanimità di tutti i partecipanti.

Come si ripartiscono le spese per i balconi incassati

I balconi incassati sono essenzialmente costituiti da una porzione di solaio che funge da sostegno e da riparo a due abitazioni sovrastanti. Le spese di manutenzione e ricostruzione vanno pertanto ripartite unicamente tra i proprietari di tali abitazioni, in parti uguali.

Si applica in sostanza l’art. 1125 del codice civile, il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai si divide tra i proprietari dei due piani sovrastanti.

Le spese inerenti la pavimentazione spettano invece al proprietario dell’appartamento in cui il balcone funge da calpestio.

Le spese riguardanti intonaco e tinteggiatura del sottobalcone sono a carico del proprietario per il quale il balcone funge da soffitto.

Il parapetto fa parte della facciata dell’edificio, quindi le spese andranno suddivise tra tutti i condòmini, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Ringhiere e fioriere non sono invece ritenute dalla giurisprudenza corrente parte della facciata, per cui le spese risultano di competenza del proprietario del piano.
Fa eccezione il caso in cui tali elementi siano considerati di particolare pregio o valore decorativo.

In un balcone incassato, il proprietario del piano sottostante potrà inoltre utilizzare la soletta per qualunque utilizzo gli sia necessario.

Come si ripartiscono le spese per i balconi aggettanti

I balconi aggettanti sono considerati un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, per cui appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Tale principio nasce dalla considerazione che non assolvono a una funzione portante della struttura del fabbricato.

Di conseguenza, le spese di riparazione e ricostruzione sono a carico unicamente del proprietario di tale unità immobiliare.

L’utilizzo della soletta da parte del proprietario del piano sottostante, però, potrà avvenire solo previo consenso del proprietario del balcone.

Diverse sentenze hanno tuttavia ribadito che i rivestimenti e le decorazioni della parte frontale e di quella sottostante, quando sono di particolare pregio, contribuiscono a formare motivo ornamentale di particolare rilievo sul prospetto architettonico dell’edificio. Le spese che riguardano quindi queste parti sono soggette alla contribuzione pro quota di tutti i condòmini.
Non solo, ma a tali spese sono tenuti a partecipare anche i proprietari di appartamenti senza balconi (come quelli del piano terra) e quelli i cui alloggi prospettano su altre facciate.

In pratica, la discriminante per stabilire quali spese di manutenzione di un balcone aggettante competono anche al condominio, è rappresentata dal pregio artistico delle parti citate o dalla loro partecipazione a un disegno complessivo della facciata.

Ma quando si può dire che ciò avvenga? È difficile dare una risposta univoca e ogni caso va valutato singolarmente. In molte circostanze sarà necessario ricorrere a una perizia a firma di un architetto.

Conclusioni

Ricapitolando, la proprietà di un balcone aggettante può essere considerata da un duplice punto di vista:
• è un bene di proprietà esclusiva per quanto riguarda la possibilità di affaccio e di utilizzo
• rientra tra le parti comuni in quanto componente essenziale della facciata.

In base a questa duplice funzione le spese vanno così ripartite:
• al proprietario dell’unità immobiliare dalla quale si accede al balcone, quelle relative al piano di calpestio o alla parte interna dei parapetti
• al condominio, quelle necessarie per garantire e salvaguardare l’armonia estetica della facciata.

Anticipo spese per manutenzione e riparazione dei balconi

Alla luce di quanto su esposto, si può anche rispondere alla domanda sulle responsabilità per danni in caso di caduta di calcinacci dal balcone.

In questi casi, può accadere che sussista l’urgenza di mettere in sicurezza il manufatto. Nel caso in cui il danno abbia origine da una parte condominiale, il singolo proprietario può intervenire senza autorizzazione e anticipare le spese per la riparazione, salvo richiederne il rimborso al condominio.

Se però verrà accertato che l’intervento non aveva carattere di urgenza, si corre il rischio di perdere il diritto al rimborso.