Sanatoria automatica abusi edilizi: non esiste!

Foto di annca da Pixabay

Esiste una sanatoria automatica degli abusi edilizi?

Il Web è pieno di bufale, si sa, e la disinformazione regna sovrana. Qualche giorno fa, ad esempio, mi sono imbattuta in un articolo che parlava di una fantomatica sanatoria automatica degli abusi edilizi. In un primo momento ho valutato la cosa con sufficienza, visto che le uniche forme di sanatoria edilizia esistenti sono quelle di cui parlo in questo video.

Poi, facendo una rapida ricerca in rete, ho appurato che sono numerosi i siti, anche di settore e anche abbastanza autorevoli, che parlano dell’argomento.
A quel punto sono saltata sulla sedia: possibile che, nonostante faccia di tutto per essere sempre aggiornata su qualsiasi modifica normativa, sia rimasta completamente all’oscuro di una notizia del genere?

Poi ho cominciato a leggere alcuni di questi articoli è tutto è stato più chiaro… A parte una serie di sciocchezze che ti descrivo a seguire, gli articoli parlano di tutto fuorché di una sanatoria automatica (solo titoli acchiappaclick, insomma), oppure fanno riferimento a cose ben diverse da ciò che dovrebbe essere una sanatoria automatica.

In questo articolo ti spiegherò meglio come stanno le cose. Per cominciare, però, voglio assolutamente mettere in chiaro una cosa: non esiste alcuna sanatoria automatica degli abusi edilizi!

Le tolleranze costruttive non sono una sanatoria automatica

Il primo errore che ho notato è una inesatta percezione del concetto di tolleranze costruttive. Vediamo in cosa consistono.

Le cosiddette tolleranze costruttive sono disciplinate dall’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia che recita così: Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Ciò vuol dire che se, ad esempio, il Permesso di Costruire prevede che la tua casa disti dal fabbricato del vicino 10 metri e invece si trova a 9,80 metri, questa non è una irregolarità perché è contenuta nei limiti del 2% rispetto alla distanza legale. Sarebbe invece irregolare se fosse ad esempio a 9 metri.
Il principio si applica in maniera analoga a tutti gli altri aspetti misurabili di un progetto.

Il fatto quindi che una misura sia diversa nei limiti del 2% rispetto a quella prescritta dal Permesso di Costruire non vuol dire che sia stata applicata una sanatoria automatica. Semplicemente non è una irregolarità o difformità, pertanto non c’è nulla da sanare.

Alcune sciocchezze lette in rete sulla sanatoria automatica

1. Le leggi regionali

Secondo qualche sito, la sanatoria automatica non è sempre possibile e dipende dalle leggi vigenti in ciascuna regione.

È giusto ricordare che, in virtù dell’autonomia legislativa delle Regioni in materia urbanistica, queste possono legiferare in maniera diversa rispetto a quanto previsto a livello nazionale.

Le norme possono però essere più restrittive e non più indulgenti rispetto a quelle nazionali. Pertanto, se una certa forma di illecito edilizio non è sanabile a livello nazionale, non potrà esserlo nemmeno con una legge regionale, a rischio di vedere bollato come incostituzionale il titolo edilizio che potrebbe affermarlo.

2. La data

Altra fake letta: In alcune regioni, la sanatoria automatica è prevista solo per gli abusi edilizi commessi prima di una certa data, mentre in altre regioni è possibile richiedere la sanatoria automatica anche per gli abusi edilizi realizzati in data successiva.

Anche questa affermazione è molto generica e non fa riferimento ad alcuna data precisa. L’unica cosa che posso dirti rispetto ai limiti temporali è che, in alcuni casi, edifici costruiti o modificati senza titolo autorizzativo prima di una certa data, possono essere considerati regolari se ricorrono determinati presupposti.

Gli anni in questione sono il 1942, data di entrata in vigore della Legge Urbanistica n. 1150 e il 1967, data di entrata in vigore della Legge Ponte n. 765.

Non tutto ciò che è stato costruito senza titolo prima di questi anni è però regolare: accade solo nel caso in cui nell’area in cui sorge l’immobile non vigeva ai tempi uno strumento di pianificazione. Ma per spiegare meglio il concetto servirebbe un articolo dedicato, per cui non mi dilungo più di tanto.
L’unica cosa che posso dirti è che non si parla mai di sanatoria automatica perché anche in questo caso si tratterebbe di situazione regolare per la quale non ci sarebbe nulla da sanare.

3. Le tolleranze

Come detto in precedenza, le tolleranze costruttive non hanno nulla a che vedere con una sanatoria automatica.

Tuttavia leggo: La tolleranza per la sanatoria automatica può variare a seconda della regione in cui l’abuso è stato realizzato. In alcune regioni, ad esempio, può essere del 20% della superficie totale dell’edificio o del terreno, mentre in altre regioni può essere del 10% o anche meno.

Ma stiamo scherzando? Una tolleranza del 10% o del 20% della superficie complessiva dell’immobile non è una sciocchezza. Significa che, se hai titolo per costruire un appartamento di 100 metri quadri e lo fai invece di 110 o 120 mq (praticamente una stanza in più!) potresti sanare automaticamente l’irregolarità!

Una informazione del genere non ha né capo né coda e, inutile dire, che neanche qui è accompagnata da uno straccio di riferimento normativo.
Mi rendo conto però che questa notizia, letta da un non addetto ai lavori, può far accendere false speranze di regolarizzare certe situazioni che magari sono completamente insanabili.

4. I riferimenti normativi

Anche il riferimento normativo, quando c’è, è citato senza cognizione di causa.
Si fa riferimento a questa opportunità nell’articolo 36 – Accertamento di conformità. L’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia riguarda effettivamente la sanatoria ma non si parla mai di qualcosa di automatico.

Per i lavori svolti senza Permesso di Costruire, il responsabile o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria nel caso in cui l’intervento è conforme almeno alla normativa urbanistica ed edilizia sia all’inizio dell’intervento, sia alla data di presentazione della domanda.
Si tratta né più né meno che della sanatoria ordinaria, quella che prevede il rispetto della cosiddetta doppia conformità e non è per nulla automatica ma prevede un particolare iter di richiesta e il pagamento di oneri e sanzioni.

Qualcun altro fa riferimento a una normativa 2022 aggiornata che prevede dei casi in cui vi è una sanatoria automatica dell’abuso edilizio. Ovviamente non sono citati gli estremi di questa normativa.

5. La prescrizione

Come ti ho spiegato in questo articolo, il reato di abuso edilizio si prescrive solo per la parte penale ma, come reato amministrativo, non va mai in prescrizione.
Pertanto, anche la prescrizione non può essere addotta come chimerica sanatoria automatica di un abuso edilizio.

Leggo ancora: Prima di procedere alla demolizione si cerca di capire se si può sanare l’opera con una procedura ordinaria, più lunga e complessa ma efficace.
Più lunga e complessa di cosa, essendo l’unica procedura? E comunque non sempre è efficace: bisogna comunque verificare che esistano i presupposti per ottenerla.

Conclusioni

Mi fermo qua perché le fesserie che ho letto facendo una ricerca online con i termini sanatoria automatica mi fanno sanguinare gli occhi…

Come fare allora a evitare di incorrere in notizie false come questa, visto che non tutti sono tecnici e possono sapere come stanno realmente le cose?

Per prima cosa continuando a seguire questo blog, le mie pagine Facebook e Twitter e il mio canale YouTube.

Naturalmente anche tutti gli altri canali informativi gestiti da professionisti del settore come architetti, ingegneri e geometri.

Certo, nessuno è perfetto e immune da errori ma, da parte mia, quel che posso garantirti e che ogni qual volta riconosco di averne commesso qualcuno è mia cura aggiornare e correggere prima possibile per non lasciar circolare informazioni sbagliate.