Cosa si intende per edificio esistente?

Bonus edilizi ed edificio esistente

Il primo requisito per poter usufruire di uno dei tanti bonus edilizi oggi in vigore è che i lavori vengano effettuati su un edificio esistente.

Il perché sia stato posto questo limite è stato spiegato dal Fisco sin dalla circolare 36/E del 31 maggio 2007: l’obiettivo del legislatore è quello di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, anche mediante la riqualificazione energetica e la riduzione del rischio sismico, anziché finanziare la costruzione di nuovi edifici con relativo consumo di suolo.

Ma cosa si intende per edificio esistente? Esistono in realtà diverse definizioni che si basano su distinte normative.
Dal punto di vista urbanistico, infatti, un edificio si considera esistente quando risulta legittimamente realizzato. Dal punto di vista strutturale, invece, bisogna fare riferimento alle Norme Tecniche per le Costruzioni, secondo cui una costruzione si intende esistente quando la sua struttura risulta completamente realizzata.

L’Agenzia delle Entrate, che ovviamente ha finalità prettamente fiscali e non entra nel merito delle questioni urbanistiche e strutturali, ha invece sempre legato il requisito relativo all’esistenza alla classificazione catastale dell’immobile.

Un immobile però può anche essere classificato nelle categorie fittizie F2, F3 ed F4, per le quali il requisito di esistenza lascia talvolta adito a dubbi, come ho spiegato già in altri articoli.

È proprio per dirimere questi dubbi e ottenere finalmente una risposta definitiva sull’argomento, che nei giorni scorsi è stata presentata una interrogazione parlamentare.
Si tratta della interrogazione 5-07777 su Chiarimenti in merito alla definizione di edificio esistente ai fini dell’accesso alle agevolazioni fiscali, presentata dal deputato Massimo Ungaro in Commissione Finanze della Camera.

Interrogazione parlamentare sul concetto di edificio esistente

L’interrogazione parlamentare presentata ha puntato l’attenzione proprio sul fatto che, con il passare degli anni, il concetto di edificio esistente si sia focalizzato, nei documenti di prassi pubblicati dall’Agenzia delle Entrate, solo sugli aspetti fiscali e non su quelli urbanistici.

Per attestare l’esistenza di un edificio, si fa infatti sempre riferimento a prove quali:
• iscrizione in Catasto o richiesta di accatastamento in corso
• attestazione del pagamento IMU.

I parametri utilizzati sono solitamente questi in quanto solo a seguito della iscrizione in Catasto un immobile assume rilevanza fiscale.

Per i bonus edilizi non si tiene invece in considerazione la qualificazione dell’intervento edilizio che però, per risultare agevolato, dovrebbe rientrare tra quelli previsti dall’art. 3, comma 1, del Testo Unico dell’Edilizia (dpr 380/01) alle lettere:
a) manutenzione ordinaria
b) manutenzione straordinaria
c) restauro e risanamento conservativo
d) ristrutturazione edilizia.

Ristrutturazione edilizia: è intervento sull’esistente o nuova costruzione?

Un approfondimento particolare merita il concetto di ristrutturazione edilizia, che nel T.U.E. presenta due distinte fattispecie:
• ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d)
• ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 10, comma 1, lettera c).

Nel primo caso parliamo effettivamente di trasformazione di un edificio esistente, nel secondo invece di vero e proprio intervento di nuova costruzione.

Per spiegare il concetto, mi riferisco in particolare agli interventi di demolizione e ricostruzione. Un intervento di questo tipo può portare a un organismo edilizio anche completamente diverso dal precedente, quindi anche con modifiche di:
• prospetto
• sagoma
• area di sedime
• caratteristiche planivolumetriche (giustificate però da esigenze strutturali, di accessibilità, impiantistiche o di risparmio energetico)
• volume, ma solo se realizzate nell’ambito di un programma di rigenerazione urbana.

Nel secondo caso (art. 10), rientrano invece gli interventi di demolizione e ricostruzione in cui sono previste anche variazioni volumetriche, ma non sono giustificate dai motivi sopra elencati.

Un discorso a parte meritano però gli interventi effettuati sugli immobili tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs 42/2004) che rappresentano un’eccezione.

In questo caso, gli interventi di demolizione e ricostruzione, quando consentiti, sono considerati ai sensi dell’art. 3 solo se realizzati a parità di prospetto, sagoma, area di sedime e volume.
In caso contrario, l’intervento è qualificato ai sensi dell’art. 10, quindi si tratta a tutti gli effetti di nuova costruzione e l’opera richiede per la sua realizzazione un Permesso di Costruire.

La risposta del MEF

La risposta all’interrogazione parlamentare sul concetto di edificio esistente è arrivata dal MEF, il Ministero dell’economia e finanza, lo scorso 29 marzo, previa consultazione con l’Agenzia delle Entrate.

Il MEF ha iniziato col ricordare che, per il superbonus, come precisato dalla Circolare 24/E dell’8 agosto 2020 e come accade per gli altri bonus edilizi, l’intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari esistenti, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.
Già questo primo punto mi lascia alquanto perplessa, mantenendo inalterati tutti i miei dubbi relativi al famoso superbonus per il fotovoltaico per nuove costruzioni di cui ti ho parlato in questo altro articolo.

A parte questo, comunque, il MEF ha confermato che, per attestare l’esistenza dell’immobile, bisogna fare riferimento alla qualificazione dell’intervento edilizio a cui è soggetto, sulla base del Testo Unico dell’Edilizia.

Ha chiarito anche che, visto che il T.U.E. ha subito negli ultimi anni numerose modifiche, queste hanno un’immediata ricaduta anche sulle detrazioni, nel senso che, in base a come sono definiti gli interventi nel Testo nel momento della realizzazione, si verifica la possibilità o meno di poter considerare agevolabili le opere edilizie in progetto.

Conclusioni

Per concludere, quindi, per risalire al requisito di esistenza di un edificio occorre fare riferimento alla qualificazione dell’intervento così come risulta dal titolo abilitativo necessario per poter fare i lavori ai sensi del Testo Unico dell’Edilizia.

In particolare, se stai per affrontare un intervento di demolizione e ricostruzione per il quale intendi usufruire del superbonus o di altri bonus edilizi, ti consiglio di fare particolare attenzione a come verrà qualificato.

Per poter essere agevolato infatti l’intervento dovrà avere caratteristiche tali da essere qualificato ai sensi dell’art. 3 del dpr 380/01 e non dell’art. 10.
Nel primo caso, sarà sufficiente una Segnalazione Certificata di Agibilità per procedere ai lavori, nel secondo invece dovrai richiedere un Permesso di Costruire.