Come ottenere la riduzione IMU per casa inagibile

Quando si può definire una casa inagibile?

Le caratteristiche che rendono una casa inagibile sono le seguenti:
• presenza di un elevato degrado fisico (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente, ecc.)
• obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica: per rimediare non bastano interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma sono necessari restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia
• mancato utilizzo, anche per usi differenti dalla originaria destinazione.

Gli edifici fatiscenti sono ad esempio quelli in cui le strutture orizzontali (solai e tetto) o le strutture verticali (muri perimetrali o di confine) appaiono lesionate in modo tale da costituire pericolo per cose o persone, con rischi di crolli.

Le precarie condizioni igienico sanitarie che impediscono l’agibilità si possono invece evidenziare con:
• mancanza degli infissi
• mancanza degli allacciamenti alle reti di distribuzione di acqua, luce e gas.

La sussistenza di tali requisiti risulta importante in quanto la legge riconosce per questi edifici un’agevolazione fiscale ai fini IMU.
Prima di pensare a far classificare la vostra casa come inabitabile per pagare meno imposte, però ricordate: non si può vendere o affittare un immobile senza il certificato di agibilità.

Riduzione imposte per casa inagibile

La legge prevede un’agevolazione per chi è proprietario di una casa inagibile, consistente nella riduzione del 50% della base imponibile. In pratica, l’importo dell’imposta si dimezza.

Questo beneficio fiscale era stato previsto per l’ICI ma non è cambiato con l’introduzione dell’IMU, perché la nuova imposta ha recepito molte regole di quella precedente.

Per quanto riguarda invece la TASI, la disciplina specifica non contiene alcun riferimento. Tuttavia, la legge prevede che la base imponibile sia calcolata nel medesimo modo in cui si calcola quella relativa all’IMU, per questo motivo la riduzione di tale base imponibile si applica anche a questa imposta.

Gli immobili inagibili o comunque non abitati sono invece esonerati dal regime della TARI. Infatti, questa tassa è prevista solo per gli immobili idonei alla formazione dei rifiuti, quindi dove è prevista la presenza continuativa dell’uomo.

Come richiedere la riduzione delle imposte per casa inagibile

Il proprietario di una casa inagibile può usufruire dell’agevolazione in due modi:
• richiedendo una perizia all’ufficio tecnico comunale, con spese a suo carico
• presentando una dichiarazione sostitutiva di notorietà ex D.P.R. 445/2000, attestante la sussistenza dei requisiti richiesti.

Nel primo caso, la riduzione dell’imposta decorre dalla data indicata nell’attestazione da parte dell’ufficio tecnico; nel secondo caso, dalla data di notifica mediante raccomandata con avviso di ricevimento agli uffici comunali.

Qualunque sia la sua scelta, comunque, il contribuente dovrà presentare ogni anno una specifica dichiarazione, corredata di allegati che attestino l’inagibilità.
Una documentazione utile a tale scopo potrebbe essere ad esempio costituita da:
• perizia redatta da un tecnico di fiducia
• rilievo fotografico
• denuncia di accatastamento come unità collabente.

Qui potete trovare un fac simile che vi aiuterà a redigere la dichiarazione di inagibilità.

Il Comune effettuerà un sopralluogo per accertare la sussistenza dell’inabitabilità e in caso di mancato riconoscimento dei requisiti richiesti, provvederà a emanare un provvedimento di diniego dell’agevolazione.

La comunicazione non è necessaria solo nel caso in cui l’inagibilità sia già nota al Comune, ad esempio se l’Ente stesso ha emesso un’ordinanza di sgombero.

La dichiarazione dovrebbe essere presentata ogni anno, ma alcuni Comuni giustamente non la richiedono finché permangono le stesse condizioni che rendono la casa inagibile.
Nel momento in cui tali condizioni dovessero però mutare, per esempio a seguito di un intervento di ristrutturazione, il cittadino dovrà comunicare la variazione al Comune.

Come si calcola la base imponibile per una casa inagibile?

La base imponibile per un immobile di tipo residenziale si calcola moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5 per cento, per il coefficiente 160.

Esempio:
Unità immobiliare A/2: rendita euro 520,00
base imponibile = (520,00 + 5%) x 160 = euro 87.360,00.
Nel caso in cui il fabbricato sia inagibile, la base imponibile dovrà essere ridotta della metà:
50% di 87.360,00 = euro 43.680,00.
Su questo valore saranno calcolate le imposte.

Per i cosiddetti fabbricati collabenti, classificati catastalmente nella categoria F2, l’imposta si calcola sulla base del valore dell’area edificabile.
Se invece il fabbricato collabente è censito senza rendita, ovviamente risulta esente da imposte.

Sentenza sulla riduzione IMU per casa inagibile

La sentenza n. 18453 della Corte di Cassazione depositata proprio ieri ha però sancito che la riduzione delle imposte deve essere riconosciuta anche se il cittadino non ha presentato la denuncia di inagibilità, ma il Comune ne era a conoscenza.

Il verdetto scaturisce a seguito del ricorso di un contribuente che, pur non avendo presentato l’annuale denuncia obbligatoria, aveva pagato l’imposta in forma ridotta.
Per questo comportamento, il Comune in questione aveva inviato un avviso di accertamento.

La difesa del cittadino aveva fatto leva sul fatto che il Comune fosse a conoscenza dello stato dell’immobile e, in questi casi, la pubblica amministrazione non può nuovamente richiedere una documentazione già in suo possesso.

Purtroppo però la sentenza non è molto chiara sulle modalità mediante le quali il Comune sarebbe venuto a conoscenza dell’inagibilità.
Sono soltanto menzionate:
• la dichiarazione di variazione catastale in unità collabente, presentata dal richiedente nel 2007, mentre l’anno di riferimento per l’imposta è il 2002
• una CTU disposta nel corso del giudizio di appello riferita però all’anno 2001.

Trattandosi pertanto di una sentenza e non di una norma di legge, il consiglio è quello di ottemperare sempre all’obbligo di dichiarazione annuale per vedersi riconoscere l’agevolazione fiscale per inagibilità.

photo credit: I Fichi d’India sul tetto via photopin (license)