Cos’è il Regolamento Edilizio Tipo

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Cos’è il Regolamento Edilizio?

Il Regolamento Edilizio è uno strumento tecnico strettamente correlato al piano urbanistico che disciplina un Comune, nel quale sono contenute tutte le indicazioni riguardanti le modalità costruttive da seguire in edilizia per garantire l’igiene, l’estetica, la sicurezza e la salubrità degli edifici.

In particolare, in un regolamento edilizio sono contenuti i parametri da rispettare nella progettazione degli edifici, riguardanti aspetti quali:
• distanza tra i fabbricati
• altezza dei fabbricati
• altezza dei vani abitabili
• distanza delle costruzioni dalle strade
• superficie utile
• superficie lorda di pavimento
• dimensioni minime delle unità immobiliari
• superficie finestrata (rapporti aeroilluminanti)
• dimensione minima dei vani abitabili
• documentazione ed elaborati grafici necessari per la presentazione di una pratica edilizia.

Fino a pochi anni fa ogni Comune era provvisto di un proprio Regolamento Edilizio che poteva essere anche molto diverso da quello degli altri Comuni.
Ciò provocava molta confusione sia tra i cittadini sia tra gli stessi tecnici addetti ai lavori, in quanto tra un Comune e l’altro lo stesso parametro era definito in maniera diversa e le norme erano differenti.

Da Regolamento Edilizio Unico a Regolamento Edilizio Tipo

Con il Decreto Legge 90/2014, poi convertito in Legge 114/2014, il Governo ha iniziato un programma di semplificazione delle procedure amministrative, di cui una parte molto importante riguardante proprio l’edilizia.

Nell’ottica della semplificazione sono ad esempio stati messi a punto i famosi modelli unici nazionali per le diverse pratiche edilizie.

Lo scopo della modulistica è far sì che l’istanza di presentazione delle pratiche e i documenti da allegare siano praticamente gli stessi in tutti gli 8.000 Comuni italiani.

Proseguendo su questa falsariga, il successivo step è stato la stesura di un Regolamento Edilizio Unico nazionale che, però, in un secondo momento è stato definito più correttamente Regolamento Edilizio Tipo. Questo strumento, infatti, è stato impostato in modo da avere una struttura standard uguale per tutti, ma con la possibilità per le Regioni di inserire alcune variabili legate alla specificità delle proprie normative locali.

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha messo così a punto uno schema di decreto contenente le 42 definizioni standardizzate per l’edilizia, valide su tutto il territorio nazionale. Dopo essere stato approvato dalla Conferenza Unificata il 20 ottobre 2016, il decreto fu poi pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 16 novembre 2016.

Con il Regolamento Unico i Comuni avrebbero avuto un limite per stabilire le regole di attuazione dei piani urbanistici locali, per rispettare la normativa nazionale e le definizioni standardizzate fissate. Con il Regolamento Tipo, invece:
• hanno potuto integrare le definizioni standard in maniera conforme alle disposizioni regionali
• non hanno dovuto modificare le previsioni dimensionali contenute negli strumenti urbanistici locali.

Come è strutturato il Regolamento Edilizio Tipo

Il Regolamento Edilizio Tipo si compone di tre parti:
• uno schema guida per la redazione del regolamento
•  l’allegato A
• l’allegato B.

L’allegato A contiene le 42 definizioni standard.
L’allegato B contiene invece le 118 norme nazionali che hanno impatto sull’edilizia e a cui tutti i regolamenti devono attenersi.

La parte regolamentare si può dividere in due parti:
• una dedicata ai principi generali, uguale per tutti
• una dedicata alle disposizioni specifiche di ogni singolo Comune.

I principi generali disciplinano aspetti quali:
• la definizione dei parametri urbanistici ed edilizi
• la definizione degli interventi edilizi e delle destinazioni d’uso
• le procedure da seguire per ottenere o depositare i titoli abilitativi
• la modulistica unificata con gli elaborati da allegare
• i requisiti generali delle opere edilizie, come limiti di altezza, densità e distanze tra edifici
• le regole per gli immobili vincolati.

Le disposizioni di carattere comunale disciplinano invece le procedure interne, le norme su qualità e sostenibilità ambientale e altri requisiti tecnici.

La struttura del Regolamento prevede un indice comune a cui tutti i regolamenti devono attenersi.

Le definizioni di superficie nel Regolamento Edilizio Unico

Tra le definizioni presenti nei regolamenti edilizi più ambigue e soggette a differenti interpretazioni ci sono quelle relative alla superficie, importanti anche per il calcolo delle volumetrie.
E non a caso sono state proprio le definizioni che maggiormente hanno reso difficile trovare un accordo.

Alla fine si è giunti però a una soluzione che prevede 6 diverse definizioni di superficie:
• totale
• lorda
• utile
• accessoria
• complessiva
• calpestabile.

Queste le definizioni ottenute:

• totale: somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio
• lorda: somma delle superfici di tutti i piani comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio escluse le superfici accessorie
• utile: superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre
• accessoria: superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre (…). Comprende quindi spazi come portici, ballatoi, logge, balconi e terrazze, tettoie, cantine, sottotetti, vani scala interni alle abitazioni, garage, parti comuni
• complessiva: somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria (SC=SU+60% SA)
• calpestabile: superficie risultante dalla somma delle superfici utili (SU) e delle superfici accessorie (SA) di pavimento.

Altre definizioni contenute nel Regolamento Edilizio Unico

Tra le altre 36 definizioni, particolarmente interessanti risultano essere quelle di veranda e di volume tecnico.

La veranda è definita come locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.

Per volume tecnico si intendono invece i vani e spazi strettamente necessari a contenere ed a consentire l’accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici al servizio dell’edificio (idrico, termico, di condizionamento e di climatizzazione, di sollevamento, elettrico, di sicurezza, telefonico, ecc.).