Il recupero abitativo del sottotetto dopo il decreto Salva Casa

Letto Noctis (photo credit Studio Roscio)

Cos’è il recupero abitativo di un sottotetto?

Il Regolamento Edilizio Tipo definisce il sottotetto come lo spazio compreso tra l’intradosso della copertura dell’edificio e l’estradosso del solaio del piano sottostante.
Questo volume diventa spesso una parte della casa abbandonata a se stessa o adibita a locale di sgombero, ma in alcuni casi è possibile trasformarlo in una mansarda abitabile.

Il recupero abitativo del sottotetto è infatti un intervento edilizio che consente di utilizzare a fini abitativi un volume esistente altrimenti sprecato.
Questa soluzione è utile per consentire di:
• evitare abusi edilizi
• accrescere il patrimonio immobiliare urbano senza aumentare ulteriormente il consumo di suolo.

Con il recupero a fini abitativi è possibile ricavare una nuova unità immobiliare autonoma o semplicemente alcune stanze da aggiungere a un appartamento già esistente.

Le norme del Salva Casa per il recupero abitativo sottotetto

Il decreto Salva Casa, modificando l’art. 2-bis del Testo Unico dell’Edilizia, stabilisce che gli interventi di recupero dei sottotetti sono consentiti anche se non sono rispettate le distanze minime tra gli edifici e dai confini. Le modalità del recupero infatti disciplinate da leggi regionali.

In aggiunta alle regole dettate dalle Regioni, quindi, sarà possibile derogare alle distanze, purchè siano rispettati:
• i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio
• l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione
• la forma, la superficie e l’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali.

Recupero abitativo sottotetto: le norme variano da Regione a Regione

Come detto, i requisiti richiesti per poter effettuare il recupero sono diversi da Regione a Regione.
Possono ad esempio cambiare:
• l’anno di costruzione dei sottotetti ammessi a recupero
• le destinazioni d’uso consentite
• i rapporti aeroilluminanti richiesti.

Così, se in alcune Regioni sono ammessi al recupero abitativo solo i sottotetti esistenti da diversi anni, in altre è possibile richiederlo anche per quelli di recente ultimazione.
In genere comunque è possibile recuperare solo quei sottotetti che risultano già costruiti al momento dell’entrata in vigore delle norme.

Un’altra regola che varia da Regione a Regione è la possibilità di elevare in altezza il sottotetto esistente. In alcuni casi, infatti, il solaio di copertura può essere portato a una quota più alta, in altri invece tale possibilità è esplicitamente vietata.
Se ricadi in quest’ultimo caso, per ottenere l’altezza minima interna richiesta, puoi:
• sfruttare il volume già esistente
• abbassare il solaio di calpestio, laddove è possibile.

Requisiti per il recupero abitativo di un sottotetto: l’altezza interna

I requisiti principali per considerare abitativo un volume costruito sono stati fissati a livello nazionale dal Ministero della Salute con il DM del 5 luglio 1975. Alla base di queste regole ci sono infatti proprio la tutela della salute e dell’igiene.

Un volume, per essere considerato abitabile, deve avere solitamente un’altezza interna di almeno 2,70 m. Per i sottotetti è ammessa un’altezza inferiore, variabile come detto tra le varie Regioni, che in alcuni casi può arrivare perfino a 1,90 m.

Ma l’altezza di un sottotetto varia da quella più bassa alla gronda a quella più alta al colmo: come fare quindi a calcolarla?
Devi considerare a tale scopo l’altezza media ponderale, vale a dire una media tra le varie altezze del soffitto.
Per calcolare quest’altezza ponderale devi escludere le parti di pavimento la cui copertura è inferiore a una certa quota (ad esempio 1,40 m). Puoi comunque utilizzare queste aree di pavimento per la realizzazione di arredi fissi.

Altri requisiti

L’altro requisito vincolante è rappresentato dai rapporti aeroilluminanti, ovvero le proporzioni tra aperture finestrate e superfici delle stanze.

In questo caso, non tutte le Regioni si sono espresse in merito. Laddove non ci siano indicazioni, devi considerare come rapporto minimo da rispettare quello fissato a livello nazionale di 1/8. Le superfici finestrate apribili di ogni stanza devono essere pari quindi ad almeno 1/8 della sua superficie di pavimento.
Per soddisfare tali rapporti, può anche essere necessario realizzare nuove finestre, lucernari, abbaini, nel rispetto delle caratteristiche architettoniche dell’edificio.

Un altro requisito richiesto dalla maggior parte delle Regioni è poi la presenza di un congruo numero di posti auto. La legge nazionale (legge Tognoli) prevede infatti il rispetto di un rapporto tra metri quadri di parcheggi e metri cubi di costruito di 1 a 10. Realizzando nuove abitazioni, quindi, dovrebbe essere rispettato tale rapporto.

Alcune Regioni derogano a questo obbligo, non richiedendo ulteriori parcheggi per la nuova abitazione ricavata nel sottotetto. Altre derogano solo nel caso in cui il recupero abitativo rappresenti l’ampliamento di un’abitazione esistente e non un’unità immobiliare a sé stante. Altre infine richiedono il numero di posti auto previsti.

Tuttavia, se non è possibile reperire tali spazi, è prevista in genere la monetizzazione dei parcheggi, cioè il versamento di un contributo in denaro per la mancata disponibilità di posti auto.

In alcune Regioni, infine, è richiesto il rispetto di precisi parametri di isolamento termico per favorire il risparmio energetico.

Come fare il recupero abitativo di un sottotetto

Per trasformare un sottotetto esistente in abitazione è necessario richiedere al Comune un Permesso di Costruire.

Naturalmente, se il sottotetto è ubicato in un edificio condominiale, devi richiedere anche l’approvazione all’assemblea.

Per sapere quindi se e come puoi trasformare il tuo sottotetto in mansarda abitabile, devi rivolgerti a un professionista abilitato (architetto, ingegnere o geometra). Il tecnico effettuerà sopralluogo per verificare le caratteristiche del manufatto e predisporrà la documentazione richiesta in base a quanto previsto dalla normativa regionale.

Per richiedermi un progetto di recupero abitativo di sottotetto, compila il modulo contatti.

Recupero abitativo sottotetto e detrazioni fiscali

Il recupero abitativo di un sottotetto comporta un cambio della destinazione d’uso da locale sottotetto ad abitazione, per cui rientra nella definizione di restauro e risanamento conservativo.

L’Agenzia delle Entrate ha pertanto confermato che le opere edilizie consistenti nella formazione di un’unità immobiliare abitabile nel sottotetto sono ammesse al bonus ristrutturazione 50%.

Attenzione, però: se per l’intervento di recupero è necessario realizzare un ampliamento, ad esempio elevando l’altezza del solaio di copertura, sono detraibili solo le spese effettuate per gli interventi sul volume preesistente. Quelle sul volume in ampliamento non sono agevolabili perchè considerato nuova costruzione.

Quali opere sono detraibili e quali no

Rientrano tra le opere agevolabili lavori come:
• la realizzazione di tramezzi
• il rifacimento della copertura
• l’impianto elettrico
• l’impianto idro-termo-sanitario
• la sostituzione o la nuova installazione di serramenti.

Se però è stato ampliato il volume alzando la quota del tetto, potrai detrarre la spesa per la realizzazione di tramezzi, la loro tinteggiatura, ecc., solo per la quota da terra fino al tetto preesistente, mentre dovrai escludere la parte eccedente.

Quando, nell’ambito di un intervento di recupero a fini abitativi di un sottotetto, hai una parte di spese agevolabile e un’altra non agevolabile in quanto riferita a un ampliamento di volume, devi farti predisporre fatture distinte ed effettuare i pagamenti con bonifici separati. Per questo motivo è importante rivolgersi a un architetto.

Tra le spese detraibili rientrano anche gli onorari professionali dei tecnici nonché la parcella del notaio per la redazione dell’atto di costituzione del vincolo pertinenziale tra il sottotetto e l’unità immobiliare principale. Tale atto unilaterale d’obbligo è richiesto da alcuni Comuni.

L’ecobonus per interventi di efficientamento energetico non è invece applicabile. In questo caso è infatti richiesto come requisito fondamentale che l’immobile esistente sia già dotato di impianto di riscaldamento.