Prezzo valore al rogito: cos’è e perché conviene

Cos’è il prezzo valore al rogito?

Il prezzo valore al rogito è stato introdotto dalla Legge Finanziaria per il 2006 (Legge n. 266 del 2005 e successive modifiche, art. 1 comma 497).

La norma stabilisce che le imposte sulla casa non si calcolano sul prezzo pagato per l’acquisto ma sul suo valore catastale.
In precedenza, invece, si calcolavano sul prezzo d’acquisto e ciò spingeva molti contribuenti a occultare nell’atto stipulato il prezzo realmente pagato, indicando un valore più basso. Di conseguenza, a seguito di accertamenti, erano avviati numerosi contenziosi con l’Agenzia delle Entrate.

A partire dal primo gennaio 2006, invece, se dovete acquistare casa, indipendentemente da quale sia il costo pagato, potete pagare le imposte calcolate in questo modo.

Il sistema risulta conveniente per chi compra, perché solitamente il valore catastale di un immobile è inferiore al suo valore di mercato. Sono infatti rari i casi in cui accade il contrario (ad esempio le abitazioni ubicate in zone a forte rischio sismico).

A quali immobili si applica il prezzo valore al rogito?

Il sistema del prezzo valore si può applicare solo al trasferimento di immobili:
• a uso abitativo e relative pertinenze
• soggetti a imposta di registro.

Potete acquistare le pertinenze anche separatamente dall’abitazione, con un altro atto, purché dall’atto di trasferimento risulti appunto che siano tali per il bene principale già acquistato.
Non c’è limitazione al numero di box, cantine, ecc. che potete acquistare in questo modo, purché abbiano le caratteristiche su indicate.

Potete richiedere il sistema prezzo valore anche se l’abitazione che state per acquistare non può godere di agevolazioni prima casa (perché magari ne avete già usufruito in passato).

Quali soggetti possono usufruire del prezzo valore al rogito?

Potete avvalervi di questo sistema solo se agite come persona fisica, quindi non operate nell’esercizio di attività professionali, artistiche o commerciali.

I venditori possono invece essere soggetti privati ma anche società o enti, purché la compravendita non sia soggetta a IVA, ma a imposta di registro.

Come si calcola il prezzo valore?

Per calcolare il prezzo valore dovete moltiplicare la rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5%, per:
• 110 per la prima casa e le relative pertinenze
• 120 per le seconde case classificate nelle categorie A e C, escluse A/10 e C/1.

In questo modo avrete ottenuto la base imponibile per il calcolo delle imposte con l’applicazione del prezzo valore al rogito, rappresentata dal valore catastale dell’unità immobiliare.

Su tale valore si applicano le aliquote delle imposte di registro, ipotecarie e catastali previste per i trasferimenti immobiliari.

Ma facciamo un esempio numerico per chiarire meglio il concetto.

Supponiamo che state acquistando una casa del valore di 120.000 euro con una rendita catastale di 480 euro.
In mancanza di requisiti per avere l’agevolazione prima casa, l’imposta di registro è pari al 9%. Se questa fosse calcolata sul prezzo pagato per la casa, dovreste quindi pagare 10.800 euro.
Calcolando invece l’imposta con il prezzo valore, dovremo calcolare la base imponibile partendo dalla rendita.
Quindi:
480 x 1,05 x 120 = rendita catastale di 60.480 euro.
Il 9% di 60.480 è pari a 5.443,2 euro. Come potete vedere l’importo è pari a circa la metà!

Perché conviene il prezzo valore al rogito?

Come vi ho spiegato nei paragrafi precedenti, optare per il prezzo valore al rogito conviene perché la tassazione è applicata su un valore spesso inferiore a quello pagato per l’acquisto della casa.

Di fronte a questa possibilità, viene meno la tentazione di evadere il fisco, dichiarando nell’atto un prezzo più basso per pagare meno tasse.
Di conseguenza si elimina anche la possibilità di intraprendere lunghe controversie legali con il Fisco.

C’è però un altro motivo per cui questa scelta risulta economicamente conveniente: scegliendo il prezzo valore, avrete anche uno sconto del 30% sulle spese notarili.
Poiché infatti l’onorario del notaio si calcola sul prezzo dell’immobile, per evitare che ciò diventi un disincentivo a scegliere questo sistema, il legislatore ha stabilito che sia ridotto del 30%.

La riduzione si applica non solo alla vera e propria voce onorario ma anche a tutte le spese accessorie che rientrano complessivamente nel compenso notarile.

Ma ci sono altre agevolazioni fiscali che possono invogliarvi a dichiarare l’intero prezzo della casa da acquistare.

Una di queste è la detrazione IRPEF degli interessi passivi del mutuo, ammessa solo nei limiti del prezzo di acquisto dell’immobile.
Potrete inoltre godere di una tassazione meno onerosa in materia di plusvalenze IRPEF se rivenderete l’immobile entro 5 anni dall’acquisto.

Siccome oltre a essere conveniente, il meccanismo consente di ridurre i contenziosi con il Fisco, i Notai auspicano la sua estensione alla compravendita di tutti i tipi di immobili.

Non è un caso che il sistema sia ormai utilizzato per tutte le compravendite di abitazioni, anche in quei rari casi in cui il valore catastale è leggermente superiore al prezzo pagato. Alcuni acquirenti preferiscono infatti pagare un po’ di più, ma evitare problemi con il Fisco.

Come richiedere il prezzo valore

Per utilizzare il sistema del prezzo valore dovete esplicitamente richiederlo al notaio. Il sistema si può utilizzare negli atti di cessione come:
• compravendite
• permute
• atti traslativi o costitutivi di diritti reali di godimento (ad esempio la nuda proprietà e l’usufrutto).

La norma non si applica invece ai trasferimenti gratuiti, come le donazioni (si parla infatti specificamente di versamento di un corrispettivo).

Naturalmente nell’atto deve essere indicato il vero valore d’acquisto della casa. In caso di falsa dichiarazione riscontrata, potreste rischiare una sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della sanzione eventualmente irrogata.

Anche il venditore rischia sanzioni da parte del Fisco, in quanto la mancata indicazione dell’introito percepito comporta l’applicazione delle sanzioni previste per omessa o insufficiente dichiarazione dei redditi. Nei casi più gravi si può configurare anche il reato di frode fiscale.

Prezzo valore (photo credit pixabay.com)