Posti auto condominiali: come devono essere gestiti?

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Cosa si intende per posto auto condominiale?

Un posto auto condominiale è uno spazio dedicato al parcheggio delle automobili posto in un’area comune, come un cortile, un garage sotterraneo o una zona adibita a parcheggio all’interno del cortile.
Il parcheggio condominiale rientra quindi tra le parti comuni citate dall’art. 1117 del codice civile (la norma parla espressamente di aree destinate a parcheggi).

I posti auto condominiali possono essere di due tipi:
• posti auto assegnati: sono spazi specifici destinati a singoli condomini, i quali hanno il diritto esclusivo di utilizzarli. L’assegnazione può essere fatta in base al regolamento condominiale o attraverso accordi tra i condòmini
• posti auto non assegnati: in questo caso, gli spazi sono a disposizione di tutti, non c’è un’assegnazione specifica e i condòmini utilizzano quelli disponibili al momento.

La gestione e l’uso dei posti auto condominiali sono disciplinati dal regolamento condominiale e dalle decisioni dell’assemblea condominiale e rappresentano una delle principali cause di controversie e incomprensioni in condominio.

In questo articolo ti spiegherò quindi come si assegnano questi posti e quali sono le regole generali per la loro gestione, che possono cambiare da un condominio all’altro.

Cosa prevede la legge per i posti auto condominiali?

L’uso del parcheggio condominiale, come quello di tutte le cose comuni, è regolato dall’art. 1102 del codice civile. Questo stabilisce che tutti i condòmini hanno diritto di utilizzarlo secondo la sua naturale funzione senza che nessuno lo possa impedire e senza impedirne lo stessi uso agli altri.

Pertanto, ogni condomino ha diritto a usare questi spazi, ma unicamente per parcheggiare l’auto e non per altri fini, ad esempio come deposito, mutandone la destinazione d’uso.

Il Regolamento può prevedere l’assegnazione dei posti auto ai singoli condòmini o regole per l’uso comune.

La legge prevede anche la presenza di posti riservati per le persone con disabilità. In particolare, almeno un posto auto ogni 50, deve avere larghezza non inferiore a 3,20 metri ed essere posizionato il più possibile vicino all’entrata dell’edificio. I posti riservati devono essere ben visibili e opportunamente segnalati.

Come si assegnano i posti auto in un condominio?

Per mantenere un clima generale di armonia è fondamentale procedere a una corretta assegnazione dei posti auto. I criteri non sono fissati per legge ma ogni Regolamento può prevedere regole diverse.

Spesso, il regolamento condominiale prevede l’assegnazione fissa dei posti auto a specifici condòmini. In questo caso, ogni posto auto è destinato a un determinato appartamento o proprietario e questo diritto può essere anche annotato negli atti di proprietà.

In alternativa, possono essere assegnati attraverso contratti di locazione o comodato d’uso gratuito per un periodo determinato. Questi contratti devono essere approvati dall’assemblea condominiale.

Nel caso in cui i posti siano assegnati a titolo oneroso, le somme riscosse saranno utilizzate dall’amministratore per la gestione condominiale, ad esempio per la manutenzione delle parti comuni.

Il problema sorge però quando i posti auto sono insufficienti, a causa del numero elevato di autovetture o per le dimensioni ridotte dello spazio a disposizione. In tal caso, il Regolamento può prevedere una turnazione, in modo che tutti i condòmini periodicamente possano farne uso. I turni possono essere stabiliti su base settimanale o mensile, o seguire un altro intervallo di tempo stabilito dall’assemblea.

Se non c’è accordo su come stabilire i turni, si può procedere con un sorteggio, in modo da garantire un’assegnazione casuale e imparziale.

Chi può parcheggiare nel cortile condominiale?

L’uso del parcheggio condominiale è consentito non solo ai proprietari ma anche agli inquilini che affittano un appartamento nel condominio, a meno che il contratto di locazione non preveda diversamente.

Solitamente è invece vietato a tutte le persone estranee alla compagine e quindi non possono utilizzarlo clienti, amici o parenti di chi ci abita. In realtà, alcuni condomìni permettono il parcheggio temporaneo degli ospiti, mentre altri lo limitano o richiedono l’autorizzazione preventiva dall’amministratore.
Spesso, l’uso del cortile per il parcheggio degli ospiti è consentito solo per un periodo limitato, per evitare problemi di disponibilità per i residenti.

Il cortile può essere utilizzato temporaneamente per operazioni di carico e scarico di merci, mobilio o altri oggetti, purché ciò avvenga nel rispetto delle regole stabilite dall’assemblea condominiale e senza arrecare disturbo agli altri condòmini.

L’installazione di un cancello con sistema di apertura automatica potrebbe risultare utile per impedire l’accesso al parcheggio ai non autorizzati.

Regole per l’uso dei posti auto condominiali

Per poter usufruire del parcheggio condominiale senza creare confusione è importante stabilire delle regole alle quali tutti i condòmini dovranno attenersi.

Regole comuni in genere a tutti gli edifici sono le seguenti:
• ogni condomino deve parcheggiare nel posto auto assegnatogli e non occupare le aree destinate agli altri proprietari
• è vietato parcheggiare nei posti riservati a disabili o ad altre categorie speciali
• è vietato parcheggiare nelle aree non destinate alla sosta
• bisogna parcheggiare seguendo il senso di marcia e lasciando spazio per il transito di altri veicoli.

In caso di mancato rispetto delle regole bisogna segnalare l’episodio all’amministratore, visto che l’art. 1130 del Codice Civile gli delega il compito di disciplinare l’uso delle cose comuni. Non è possibile chiamare le forze dell’ordine né il carro attrezzi perché questi hanno competenza solo nelle strade e nelle aree pubbliche.

L’amministratore dovrà procedere innanzitutto con la diffida verso il condomino indisciplinato.
In caso di inerzia, potrà ricorrere a una sanzione pecuniaria che è possibile inserire nel Regolamento Condominiale. Il suo importo è disciplinato dall’art. 70 del codice civile e può arrivare a una somma di 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro.
Se questi provvedimenti risultano inutili, può richiedere l’intervento del giudice e la rimozione forzata.

È possibile affittare un posto auto in condominio a esterni?

Trattandosi dell’uso di parti comuni, non è possibile arbitrariamente decidere di affittare il posto auto assegnato a un soggetto esterno.

Unicamente nel caso in cui l’assemblea lo deliberi, e quindi sia accettato dalla maggioranza dei condòmini, è possibile procedere in tal senso, a meno che il regolamento non lo vieti espressamente.

Quanto deve essere grande un posto auto condominiale?

La legge non specifica le dimensioni minime di un posto auto, ma stabilisce che deve essere destinato almeno un metro quadrato a parcheggio per ogni dieci metri cubi di fabbricato, come previsto dalla legge n. 1150 del 1942.

Pertanto, può accadere che durante i lavori condominiali, quando vengono tracciate le strisce per delimitare i posti auto, risultino spazi nei quali le autovetture più grandi entrano con difficoltà. Purtroppo, se tali spazi rispettano le prescrizioni normative, non è possibile presentare alcun ricorso.