Polizza decennale postuma per acquisto da costruttore

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Cos’è la polizza decennale postuma?

La polizza decennale postuma è un’assicurazione che tutela l’acquirente di un immobile da costruire o in corso di costruzione da eventuali vizi e difetti. Nel caso in cui si verifichi uno di questi eventi, infatti, chi ha acquistato l’immobile può ricevere un indennizzo per il danno subito.

Viene definita postuma perché copre danni derivanti da difetti costruttivi che potrebbero insorgere entro 10 anni dall’ultimazione dei lavori.

Si tratta di una assicurazione con una doppia funzione di tutela. Se da un lato fornisce all’acquirente una tutela economica in caso di danni materiali che l’immobile potrebbe subire, dall’altro gli offre anche garanzie nel caso in cui il costruttore non fosse in grado di ultimare i lavori.

Soggetti coinvolti

Contraente della polizza è il costruttore dell’immobile, che quindi ne pagherà il premio, mentre beneficiario risulta l’acquirente, quando si tratta di persona fisica e non di società.
Non è prevista pertanto questa copertura assicurativa nel caso di trasferimento tra privati.
Entrambi i soggetti coinvolti dovranno sottoscrivere il contratto.

Il contratto copre i seguenti danni nel caso in cui si manifestino dopo l’ultimazione dell’immobile:
• danni causati da vizio del suolo o per difetto della costruzione manifestatisi dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita
• danni a terzi derivanti da rovina totale o parziale
• danni derivanti da gravi difetti costruttivi delle opere.

Di solito la polizza copre i danni che colpiscono l’involucro e la struttura, quindi la parte esterna dell’immobile. È possibile però estendere le garanzie anche ad altri elementi, come i rivestimenti interni ed esterni, gli infissi, gli impianti, le pavimentazioni, insomma tutte quelle parti che, in presenza di difetti o danni, renderebbero inagibile l’immobile, arrecando un danno al proprietario.

Quando deve essere stipulata la polizza?

Il costruttore è tenuto a consegnare all’acquirente questa polizza al momento della stipula dell’atto di acquisto, anche se essa avrà effetto soltanto dal momento dell’ultimazione dei lavori.

Pertanto, nel contratto di compravendita, dovranno essere indicati anche gli estremi della polizza. L’assenza di questa informazione può causare la nullità del contratto e la facoltà per l’acquirente di recedere dall’accordo.

Normativa sulla polizza decennale postuma

La polizza indennitaria che tutela l’acquirente per 10 anni successivi all’ultimazione dei lavori è stata introdotta dall’art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 20 Giugno 2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire).

È però solo lo scorso anno, nel 2022, che è stato pubblicato il Regolamento recante il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122.
Si è in tal modo concluso un iter durato 17 anni.

Il regolamento contiene un modello standard di contratto assicurativo da utilizzare per tutte le polizze stipulate dopo il 5 novembre 2022.

Per gli atti notarili da rogitare dopo questa data, per i quali sia già stata stipulata una polizza, quest’ultima resta valida purché sia del tipo cosiddetto di attivazione o definitiva.
Non è invece sufficiente una pregressa sottoscrizione di polizza cosiddetta CAR (Contractor’s All Risks), che permette di ottenere, alla fine dei lavori, la polizza postuma decennale.

Struttura del modello standard di polizza decennale postuma

Il modello standard si compone di tre allegati:
• Allegato A: Schema Tipo
• Allegato B: scheda tecnica da compilare e sottoscrivere per semplificare le procedure di attivazione della copertura assicurativa
• Allegato C: attestazione di conformità della polizza assicurativa.

Lo schema tipo contiene delle clausole minime che possono essere modificate solo in senso più favorevole per l’acquirente. Per quest’ultimo resta salvo il diritto di agire in giudizio per il riconoscimento dei danni che non abbiano trovato soddisfacimento nella copertura assicurativa.

Restano valide alcune forme di limitazione della garanzia, attraverso la previsione di:
• franchigia
• scoperto
• limiti di indennizzo (ma con una misura in parte predefinita).

Pertanto, in questi casi, la parte di danno non indennizzata dalla compagnia assicuratrice resta a carico del costruttore. Solo laddove questi sia irreperibile, sarà invece a carico dell’acquirente.

Per quali immobili deve essere stipulata la polizza decennale postuma?

La polizza decennale postuma deve essere stipulata obbligatoriamente per tutti gli edifici di nuova costruzione, venduti dall’impresa esecutrice su carta o comunque prima dell’ultimazione.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha però precisato che la normativa deve essere applicata anche agli immobili oggetto di interventi di ristrutturazione pesante, ovvero quelli che portano alla realizzazione di un organismo edilizio completamente diverso da quello preesistente. Si tratta di interventi che determinano anche un aumento del carico urbanistico.

Pertanto dovrebbero rientrare nell’obbligo le seguenti tipologie di interventi edilizi:
• demolizione e ricostruzione con variazione di sagoma, sedime, superfici e numero di unità immobiliari
• ripristino di edifici crollati o di loro parti mediante ricostruzione
• sopraelevazioni
• ampliamenti
• ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 10 dpr 380/01 con aumento volumetrico.

In particolare, il Notariato sottolinea che, per capire se un intervento ricade nel perimetro applicativo della polizza, bisogna fare riferimento al collaudo statico.
Per i Notai insomma non rileva tanto il titolo abilitativo grazie al quale sono stati effettuati i lavori, quanto invece il collaudo delle strutture.
Pertanto se un intervento edilizio richiede al termine dei lavori il deposito del collaudo statico, allora per la vendita dell’immobile il costruttore dovrà stipulare la polizza decennale postuma.

Documenti richiesti per la stipula della polizza

Per la quotazione della polizza da stipulare, le compagnie assicurative richiedono al costruttore i seguenti documenti:
• un questionario da compilare
• il contratto di appalto
• la relazione geologica
• la planimetria generale.

Dopo l’ultimazione dei lavori, poi, per attivare la polizza bisognerà consegnare anche il certificato di collaudo statico e la Segnalazione Certificata di Agibilità.

Danni non coperti dalla polizza decennale postuma

È opportuno ricordare che danni non derivanti da difetti di costruzione del fabbricato non sono coperti dalla polizza decennale postuma.

Si tratta di danni derivanti ad esempio da:
• agenti atmosferici e naturali
• mancanza di manutenzione
• vizi palesi dell’opera o vizi occulti comunque noti prima della decorrenza della polizza.

Per queste fattispecie esistono però specifiche polizze assicurative a cui il proprietario può ricorrere.