Plusvalenza immobiliare e vendita prima dei 5 anni

Cosa si intende per plusvalenza immobiliare?

La plusvalenza immobiliare è quel surplus che si ricava rivendendo un immobile a un prezzo più alto rispetto a quello con cui è stato acquistato.

Il Fisco considera questo di più un guadagno che potrebbe essere frutto di un intento speculativo e per questo motivo lo sottopone a tassazione.
In sostanza, se compri una casa e la rivendi nell’arco di 5 anni a un prezzo maggiore, l’obiettivo potrebbe essere non una reale esigenza ma l’intenzione di ottenere un guadagno.

Per individuare tale presunta intenzione, il Fisco ha quindi determinato dei parametri in assenza dei quali naturalmente viene meno l’imposizione fiscale.

Pertanto, la plusvalenza viene tassata solo quando l’immobile:
• è stato acquistato da meno di 5 anni
• non è pervenuto al venditore in seguito a una successione
• non è stato adibito a residenza del venditore o di un suo familiare.

Se si tratta quindi di una seconda casa, la plusvalenza sarà sempre tassata, perché è chiaro che il venditore, risiedendo altrove, non l’ha utilizzata come abitazione principale.

Plusvalenza immobiliare in casi particolari

Il D.L. n. 223/06 ha eliminato l’esclusione della plusvalenza immobiliare per gli immobili oggetto di donazione a titolo gratuito, che quindi ora è soggetta a tassazione.

Per calcolare il periodo di detenzione dell’immobile si deve tener conto, sommandoli, del periodo di possesso del donatario (colui che ha ceduto l’immobile) e del donante (colui che lo ha ricevuto). La determinazione di tale periodo deve risultare dall’atto di trasferimento.

La plusvalenza immobiliare si forma anche in caso di immobili costruiti e poi rivenduti prima dei 5 anni.
Ma in questo caso da quale data si parte per calcolare questi fatidici 5 anni?

Per la legge questo momento coincide con quello in cui l’immobile è idoneo a espletare la sua funzione. Dobbiamo quindi farlo corrispondere alla data in cui ha conseguito l’agibilità ed è quindi diventato idoneo all’uso per il quale è stato costruito.

Costi deducibili dalla plusvalenza immobiliare

Come detto, la plusvalenza immobiliare è l’importo ottenuto dalla differenza tra il prezzo di acquisto (o di costruzione) e quello di vendita, se maggiore. Dalla plusvalenza è però possibile dedurre alcune voci, riducendo così la somma da sottoporre a tassazione. Si tratta dei cosiddetti costi inerenti introdotti dall’art. 68, comma 1, del Testo Unico delle Imposte sui Redditi.

Tra i costi deducibili possiamo includere:
• quelli relativi al prezzo di acquisto, come le spese notarili, di mediazione, le imposte di registro, ipotecarie e catastali, l’eventuale IVA, ecc.
• quelli che determinano un aumento di valore del bene, come le spese sostenute per liberare l’immobile da oneri, servitù e altri vincoli, oppure le spese di ristrutturazione.

Non sono invece deducibili le spese relative alla normale manutenzione e gestione dell’immobile.

In caso di costruzione, invece, i costi inerenti, oltre a quelli per eventuali ristrutturazioni, sono quelli per:
• contratto di appalto
• progettazione e spese professionali in genere
• oneri concessori.

Plusvalenza immobiliare e superbonus 110%

Cosa accade se rivendi entro 5 anni un immobile sottoposto a ristrutturazione per la quale hai usufruito del superbonus 110%?

Con la risposta all’interpello n. 204 del 24 marzo 2021, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile dedurre dalla plusvalenza i costi di questi lavori.

In base a tale risposta il Fisco ha affermato che tali lavori sono deducibili perché costi inerenti che comportano:
• una riduzione del rischio sismico
• un miglioramento delle prestazioni energetiche dell’immobile.

Questo sia per i lavori compiuti sulle parti comuni del condominio sia per quelli realizzati nelle unità private.
Viene chiarito inoltre che tale assunto è valido non solo per le spese sostenute in prima persona, ma anche per quelle per le quali ci si avvale dello sconto in fattura.

Come si paga l’imposta sulla plusvalenza immobiliare

Una eventuale plusvalenza immobiliare confluisce quindi nel tuo reddito complessivo e si somma agli altri redditi imponibili IRPEF.

Se ti trovi in una delle condizioni per cui è prevista la tassazione della plusvalenza immobiliare, puoi scegliere due strade.

La prima è quella di comunicare la plusvalenza in dichiarazione dei redditi. L’importo, corrispondente alla differenza tra il corrispettivo incassato per la vendita e il costo di acquisto, dovrà essere inserito nella dichiarazione sotto la voce altri redditi e in questo modo sarà sottoposto a imposizione fiscale con l’aliquota IRPEF prevista in base ai vari scaglioni di reddito.

Per l’esattezza dovrai inserire l’importo nel quadro D del modello 730 o nel quadro RL del modello Redditi PF.

Nel primo caso, in corrispondenza del rigo D4 dovrai indicare in colonna 1, il codice 2.
Se invece presenti il modello Redditi PF, devi prendere in considerazione il rigo RL6, dove la plusvalenza risulterà come differenza tra i corrispettivi percepiti (da inserire in colonna 1) e il corrispondente prezzo di acquisto aumentato dei costi inerenti (da inserire in colonna 2).

In alternativa, in sede di rogito, puoi chiedere al notaio di applicare una imposta sostituiva del 26%. Il notaio assumerà allora la funzione di sostituto d’imposta, incasserà da te l’importo al momento della stipula dell’atto di vendita e provvederà a versarlo all’Erario una volta registrato l’atto per via telematica.

In questo caso però si tiene conto dell’intera plusvalenza, senza la possibilità di applicare deduzioni e detrazioni. La convenienza di questa imposta sostitutiva dipenderà ovviamente dal tuo scaglione IRPEF.

Accertamento fiscale sulla plusvalenza immobiliare

Naturalmente il Fisco può effettuare dei controlli per accertarsi dell’esistenza di eventuali plusvalenze immobiliari non dichiarate o i cui importi dichiarati non siano esatti.

Per farlo, deve però rispettare precisi termini temporali:
• entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione, in caso di corretta presentazione della dichiarazione dei redditi
• entro il 31 dicembre del settimo anno successivo rispetto a quello in cui avrebbe dovuto essere presentata la dichiarazione, in caso di dichiarazione omessa o nulla.

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