Listino prezzi Salva Casa: ecco le sanzioni che possono mettere a rischio il tuo portafogli

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Cos’è il listino prezzi delle sanzioni del Salva Casa?

Il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, ha recentemente annunciato la pubblicazione di un listino prezzi delle sanzioni per facilitare i tecnici comunali nella gestione delle pratiche di sanatoria legate al Decreto Salva Casa. L’obiettivo principale di questo listino è quello di snellire e velocizzare le procedure burocratiche, evitando ritardi e difficoltà nell’evasione delle pratiche edilizie.

L’introduzione di un listino prezzi applicato a irregolarità edilizie è un concetto innovativo e piuttosto insolito. Infatti, non esiste un precedente significativo che applichi una metodologia così standardizzata alle sanzioni edilizie. La novità mi ha suscitato quindi una certa curiosità.

Nell’attesa di vederne l’applicazione pratica, facciamo allora un passo indietro e andiamo a rivedere nel dettaglio le sanzioni previste dal Decreto Salva Casa per le nuove procedure di sanatoria edilizia introdotte.

Quanto costa sanare gli abusi con il Salva Casa?

Sgombriamo subito il campo da un equivoco di fondo: a differenza di quanto riportano i titoloni dei giornali generalisti, il Decreto Salva Casa non ha affatto reso meno oneroso sanare le irregolarità edilizie.

Senza dubbio il Decreto ha introdotto procedure semplificate per regolarizzare determinati abusi edilizi che, in precedenza, non era possibile sanare. Tuttavia, al contrario di quanto si pensi, queste procedure, sebbene più facili da seguire, lungi dal comportare un risparmio economico per chi deve sanare le irregolarità, sono addirittura più onerose.

Piuttosto, se l’intervento abusivo che hai realizzato, pur rientrando nella casistica ammessa dalla procedura semplificata, rispetta anche i requisiti più severi previsti da quella ordinaria (c.d. doppia conformità), puoi ottenere una riduzione delle sanzioni. Ciò a dimostrazione che la nuova sanatoria è più costosa di quella prevista in precedenza.

Il vecchio accertamento di conformità risulta quindi avere regole più rigide ma, paradossalmente, costi meno elevati. La nuova normativa, pur facilitando l’iter burocratico, introduce invece oblazioni più pesanti.

Ti consiglio quindi, prima di intraprendere una procedura di sanatoria, di valutare attentamente insieme al tuo tecnico quali requisiti e sanzioni si applicano al tuo caso specifico.

Le sanzioni per la sanatoria semplificata

Il nuovo articolo 36-bis introdotto nel Testo Unico dell’Edilizia (dPR 380/01) rappresenta una delle principali innovazioni del Decreto Salva Casa.

Questa nuova disposizione introduce una forma di sanatoria semplificata che può essere applicata a interventi edilizi realizzati in diverse situazioni di difformità o irregolarità, in particolare:
• interventi effettuati in parziale difformità o con variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire o alla SCIA alternativa al permesso di costruire
• interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA.

Per poter usufruire di questa sanatoria, gli interventi devono rispettare alcune condizioni fondamentali. Devono infatti essere conformi:
• alla normativa edilizia vigente al momento in cui è stato commesso l’abuso.
• alla normativa urbanistica vigente nel momento in cui viene richiesta la sanatoria.

Si tratta della nuova doppia conformità semplificata, definita asincrona o disgiunta.

Le sanzioni per accedere a questa procedura sono strutturate in modo molto preciso e sono pari a:
• il doppio del contributo di costruzione, o il contributo minimo previsto dalla legge, con un incremento del 20%, per interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa
• il doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, con un minimo di 1.032 euro e un massimo di 10.328 euro, per interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA
• una somma determinata mediante una perizia di stima, corrispondente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto ottenuto, nel caso di interventi eseguiti senza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica.

Le sanzioni per le varianti ante ‘77

Il nuovo articolo 34-ter del Testo Unico dell’Edilizia introduce invece una sanatoria specifica per interventi edilizi realizzati in difformità rispetto ai titoli rilasciati prima dell’entrata in vigore della Legge Bucalossi (Legge n. 10/1977). Parliamo delle cosiddette varianti ante ’77.

Le sanzioni previste per questa sanatoria sono le stesse indicate nell’articolo 36-bis, descritte in precedenza. Anche in questo caso, è possibile ottenere una riduzione delle sanzioni se l’intervento soddisfa il requisito di doppia conformità, che prevede il rispetto sia della normativa urbanistica ed edilizia vigente all’epoca dell’abuso, sia della normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento della richiesta di sanatoria.

Questa sanatoria rappresenta un’opportunità per regolarizzare situazioni borderline che si protraggono da decenni, offrendo però un quadro sanzionatorio comunque rigido e oneroso.

Qual è l’obiettivo del listino prezzi Salva Casa?

L’introduzione del listino prezzi delle sanzioni ha come obiettivo principale quello di rendere più trasparenti e standardizzati i costi associati alle sanzioni edilizie. Attualmente, infatti, l’individuazione dell’importo della sanzione da applicare è spesso soggetta alla discrezionalità dei tecnici comunali incaricati. Ciò può creare disparità e, soprattutto, ritardi nell’evasione delle pratiche.

Un esempio emblematico è l’aumento del valore venale dell’immobile, che viene determinato dall’Agenzia delle Entrate e che i tecnici comunali devono poi raddoppiare per calcolare la sanzione. Questo lascia spazio a un margine di discrezionalità che potrebbe portare a differenze nell’applicazione della normativa.

Inoltre, la sanzione legata alla compatibilità paesaggistica richiede la redazione di una perizia di stima che stabilisca l’importo maggiore tra il danno arrecato e il profitto conseguito dall’abuso che, anche in questo caso, può portare a risultati non univoci.

Il listino prezzi è stato pensato dunque  per ridurre questi margini di discrezionalità e, soprattutto, per velocizzare le procedure. L’idea è che, con un riferimento preciso e uniforme, i tecnici comunali possano calcolare le sanzioni in modo rapido e senza incertezze.

Un ulteriore motivo alla base della creazione del listino è la cosiddetta paura della firma, ovvero il timore dei funzionari pubblici di assumersi la responsabilità di determinare importi elevati. In un contesto dove il calcolo delle sanzioni può comportare rischi legali e contenziosi, l’introduzione di un listino potrebbe anche prevenire controversie e ridurre le possibilità di errore o abuso.

In conclusione, il listino prezzi del Salva Casa ha l’ambizione di rendere il processo di sanatoria più chiaro, veloce e sicuro, andando incontro non solo ai tecnici, ma anche ai cittadini che desiderano regolarizzare la propria posizione.