L’importanza della planimetria catastale nella compravendita immobiliare

Planimetria catastale e compravendita immobiliare

Quando si trasferisce un immobile attraverso una compravendita o una donazione è necessario attestare la sua regolarità rispetto alle normative vigenti che regolano il settore immobiliare.

Sono due gli aspetti che il notaio andrà ad analizzare al momento del rogito:
• la regolarità urbanistica
• la conformità catastale.

La regolarità urbanistica di un immobile si riferisce alla sua conformità rispetto alle prescrizioni del titolo abilitativo (licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire) grazie al quale è stato costruito o con cui sono stati autorizzati lavori di modifica nel corso degli anni.

La conformità catastale si evince invece dalla corrispondenza tra lo stato di fatto, ovvero le condizioni in cui l’immobile si presenta nel momento in cui viene venduto, e l’insieme delle informazioni contenute negli atti depositati in Catasto, tra cui la planimetria catastale.

In questo articolo ci concentreremo in particolare su quest’ultimo documento, analizzandone l’importanza nella fase di compravendita di un immobile.

Atto notarile e planimetria catastale

La Legge n. 122 del 2010, risultante dalla conversione del decreto legge n. 78, stabilisce che un atto notarile stipulato per un immobile privo di conformità catastale può essere dichiarato nullo. Tale disposizione è entrata in vigore il primo luglio 2010.

Tuttavia, è importante sottolineare che la nullità dell’atto non è soggetta a prescrizione, il che significa che anche a distanza di anni dalla compravendita potrebbe emergere un problema in merito.

Affinché l’atto notarile attesti la conformità catastale dell’immobile, è necessario che contenga i seguenti elementi:
• l’indicazione degli identificativi catastali (foglio, particella e subalterno) che si possono evincere dalla visura catastale
• una copia della planimetria catastale in allegato
• la dichiarazione del venditore che attesti la conformità dell’immobile.

In alternativa a quest’ultimo punto, la normativa consente di sostituire la dichiarazione del venditore o la verifica da parte del notaio con una attestazione redatta da un tecnico abilitato.

Se nel contratto di compravendita manca anche una soltanto di queste informazioni, potrebbe essere dichiarato nullo.

Dove reperire la planimetria catastale?

Quando si deve vendere un immobile, quindi, è fondamentale avere a disposizione la planimetria catastale. Potresti trovarla tra i tuoi vecchi documenti conservati, ad esempio se ti è stata fornita dal venditore dell’immobile. Tuttavia, cosa succede se non riesci a trovarla

In tal caso, dovrai recarti di persona presso un ufficio del Catasto per richiederne una copia o potrai delegare un professionista abilitato come un architetto, un ingegnere o un geometra a farlo per te.

In alternativa, oggi è possibile richiedere comodamente la planimetria da casa tramite un servizio online accessibile da computer, smartphone o tablet.

Cosa fare se la planimetria non è presente in Catasto?

Al momento della richiesta, potresti scoprire che la planimetria è addirittura assente dalla banca dati catastale.

La causa potrebbe essere la sua mancata rasterizzazione. Il Catasto è passato infatti da un’epoca in cui i documenti venivano archiviati in versione cartacea ad anni più recenti in cui si è proceduto alla loro completa digitalizzazione.

Le nuove planimetrie catastali, così come le planimetrie variate, vengono ovviamente depositate attraverso una procedura telematica già in formato digitale. Quelle vecchie, depositate ancora in formato cartaceo, sono state invece rasterizzate, cioè sottoposte a una procedura di conversione che le ha trasformate in file digitale.

Qualche planimetria potrebbe essere sfuggita alla procedura e per questo risulta smarrita.
Per risolvere il problema dovrai allora far presentare dal tuo tecnico una variazione catastale con causale Planimetria mancante.

Cosa succede se la planimetria catastale non corrisponde allo stato di fatto?

Una volta ottenuto il documento, sarai in grado di procedere con il confronto menzionato in precedenza. Nel caso in cui la rappresentazione nella planimetria catastale differisca dall’aspetto reale dell’immobile, sarà necessario prima verificare se vi siano discordanze anche dal punto di vista urbanistico.

In questa situazione, potrebbe esserci un abuso edilizio che dovrà essere regolarizzato prima della vendita, se possibile. In caso contrario, sarà necessario ripristinare lo stato legittimo dell’immobile.

Tuttavia, potrebbe capitare che l’immobile sia conforme dal punto di vista urbanistico, ma la planimetria catastale non sia stata aggiornata dopo l’ultima modifica o che sia stata depositata con alcune lievi differenze rispetto alla realtà sin dalla costruzione del fabbricato.

Questo può verificarsi soprattutto per edifici datati, poiché in passato non era un’attenzione comune redigere una planimetria perfettamente corrispondente allo stato di fatto.

In tal caso, sarà necessario affidare a un professionista il compito di aggiornare la planimetria prima della stipula dell’atto. Secondo la legge, la planimetria deve essere aggiornata entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori. Nel caso in cui ciò non sia stato fatto, è previsto il pagamento di una sanzione pecuniaria. Tuttavia, se sono trascorsi già 5 anni dalla conclusione dei lavori, la sanzione è prescritta e non è dovuta.

In quale caso non è necessario aggiornare la planimetria catastale?

La Circolare 2/2010 dell’Agenzia del Territorio ha chiarito che, in alcuni casi, non è necessario aggiornare la planimetria catastale, anche se sono presenti alcune piccole differenze rispetto allo stato reale.

Le differenze devono essere lievi, del tipo:
• piccolo spostamento di una porta
• errori grafici
• piccole difformità (modifiche che non comportano variazione del numero dei vani, cambio di destinazione d’uso o aumento della superficie calpestabile).

In buona sostanza, le differenze sono considerate di lieve entità quando non determinano una modifica della rendita catastale dell’immobile.

Siccome il concetto di piccola difformità in sede di controlli potrebbe essere opinabile, il consiglio è quello di far procedere comunque alla variazione catastale.

La procedura DOCFA necessaria per dichiarare la variazione richiede del resto solo pochi giorni per essere portata a termine e l’onorario del professionista si aggira appena tra i 300 e i 500 euro, più 50 euro di spese catastali.

Conclusioni

Se stai per procedere alla vendita della tua casa, concludiamo questo articolo con un consiglio: verifica la conformità urbanistica e catastale sin dalla fase del compromesso.

In caso di eventuali irregolarità, ad esempio smarrimento o non conformità della planimetria catastale, potrebbe essere infatti necessario del tempo per aggiornare i documenti.

Effettuando le verifiche in anticipo, si eviteranno possibili ritardi dovuti all’attesa dell’aggiornamento dei documenti.