Il venditore non ti libera casa dopo il rogito? Scopri come risolvere velocemente!

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Quali sono gli obblighi di chi vende una casa?

Hai finalmente acquistato la casa dei tuoi sogni, ma il venditore tarda a sgomberarla dei suoi mobili ed effetti personali, impedendoti di prenderne possesso? Ecco come risolvere.

Devi sapere che la vendita di una casa comporta una serie di obblighi legali e contrattuali per il venditore, che vanno ben oltre la semplice firma del contratto.

In primo luogo, chi vende deve garantire la libera disponibilità dell’immobile all’acquirente entro i termini stabiliti nel contratto. Pertanto, il bene deve essere libero da ipoteche, pignoramenti o altri gravami che potrebbero pregiudicare il diritto dell’acquirente di godere appieno della proprietà.

Un altro obbligo fondamentale riguarda la consegna dell’immobile nello stato in cui è stato promesso. Se durante le trattative o nel compromesso (preliminare di vendita) sono state fatte delle dichiarazioni relative allo stato di manutenzione della casa o a eventuali lavori eseguiti, il venditore è tenuto a rispettare tali impegni. Inoltre, non deve omettere informazioni su eventuali vizi occulti (difetti nascosti), che potrebbero emergere solo dopo il trasferimento della proprietà.

Un aspetto importante è rappresentato alla conformità urbanistica e catastale: il venditore è obbligato a fornirti la documentazione attestante la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio e catastale. Eventuali modifiche non autorizzate devono quindi essere sanate prima della vendita.

Entro quanto tempo il venditore deve lasciare la casa?

La legge non fissa un termine preciso entro cui il venditore debba lasciare l’immobile dopo il rogito notarile, ma è generalmente il contratto stesso a stabilire i tempi.

Nella maggior parte dei casi, le parti concordano che il venditore debba liberare la casa contestualmente al rogito o al massimo entro pochi giorni. Infatti, con la stipula dell’atto, la proprietà viene trasferita all’acquirente, che diventa immediatamente il legittimo proprietario dell’immobile e ha quindi il diritto di entrarne in possesso.

In alcuni casi, invece, l’accordo può prevedere una proroga temporale per permettere al venditore di completare il trasloco o di risolvere altri impegni personali. In tali situazioni, i dettagli devono essere chiaramente indicati nel contratto, specificando una data di consegna definitiva e, eventualmente, prevedendo una penale in caso di ritardo.

Se nel tuo contratto non è indicato alcun termine preciso, si presuppone che la consegna della casa debba avvenire entro un ragionevole lasso di tempo dopo il rogito, variabile in base alle circostanze particolari della vendita.

Se non hai ancora stipulato l’atto, ti consiglio vivamente di definire chiaramente questi dettagli per evitare incomprensioni o dispute future.

In quali condizioni deve lasciare la casa?

Un altro aspetto di grande rilevanza riguarda lo stato in cui il venditore deve lasciare l’immobile al momento della consegna. La regola generale è che la casa deve essere consegnata in uno stato di fatto conforme a quanto pattuito nel contratto. La proprietà deve essere insomma nelle stesse condizioni in cui si trovava al momento delle visite o della stesura del preliminare, salvo eventuali accordi specifici riguardanti ristrutturazioni o interventi successivi.

Inoltre, l’immobile deve essere sgomberato da ogni bene mobile e da effetti personali del venditore, a meno che le parti non abbiano concordato diversamente. Ad esempio, se durante le trattative avete deciso che alcuni mobili o elettrodomestici rimangano nella casa, ciò deve essere chiaramente indicato nel contratto.

È importante anche che la casa sia lasciata pulita e in ordine, in modo che tu possa iniziare subito a viverci o a utilizzarla. Nel caso in cui l’immobile venga consegnato sporco o in disordine, ciò potrebbe costituire una violazione degli obblighi contrattuali da parte del venditore.

Cosa è obbligatorio lasciare quando si vende casa?

Nel contesto della compravendita immobiliare, è essenziale distinguere tra i beni mobili, che il venditore può portare via, e quei beni che, pur essendo mobili per loro natura, sono fissati in modo stabile alla struttura dell’immobile e ne fanno parte integrante.

Per fare qualche esempio parliamo di:
• infissi (porte, finestre)
• impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento)
• cucine in muratura o arredamenti fissi (come armadi a muro)
• tende da sole o strutture esterne fisse (ad esempio pergole)

Non è obbligatorio invece lasciare gli arredi, gli elettrodomestici e altri beni mobili, a meno che non siano stati inclusi nel contratto di vendita. Tuttavia, in molti casi, alcuni possono essere lasciati a discrezione del venditore, previo accordo con l’acquirente. Ti consiglio di definire con precisione nel contratto cosa deve restare e cosa deve essere rimosso, per evitare problemi.

Cosa fare se il venditore non lascia la casa dopo il rogito?

Se il venditore non rispetta i termini concordati per il rilascio dell’immobile, ti troverai in una situazione delicata, ma tutelata dalla legge. Innanzitutto, se nel contratto è stata prevista una penale per il ritardo nella consegna, hai il diritto di esigerne il pagamento per ogni giorno di ritardo. Questo tipo di clausola viene inserita proprio per evitare che il venditore prolunghi la sua permanenza nell’immobile senza giustificazione.

In mancanza di una penale, puoi comunque agire per via legale, richiedendo un risarcimento danni per il mancato godimento della casa. In questo caso, dovrai rivolgerti a un avvocato e, in extrema ratio, avviare una causa civile.

Se il venditore persiste nel non lasciare l’immobile, potrebbe essere necessario ricorrere a una procedura di sfratto. Anche se si tratta di una situazione piuttosto rara, può accadere quando il venditore si rifiuta di liberare la casa nonostante l’avvenuto pagamento e trasferimento di proprietà.

Naturalmente, è sempre consigliabile cercare di risolvere la questione in via amichevole, prima di intraprendere azioni legali. Un dialogo aperto e franco può spesso evitare lunghe e costose controversie. Ovviamente, se il venditore si dimostra irragionevole o non rispettoso degli accordi, è essenziale che tu faccia valere i tuoi diritti legali, anche per mezzo di consulenza professionale.