I diritti edificatori e la cessione di cubatura

Cosa sono i diritti edificatori?

I diritti edificatori rappresentano la quantità di metri cubi di volume o di metri quadri di superficie da considerare per la costruzione di uno o più fabbricati su un determinato fondo.

Ogni Comune, infatti, è dotato di un Piano Urbanistico che suddivide il territorio in zone omogenee e che, a ciascuna di queste, attribuisce una potenziale capacità edificatoria.
In base a queste previsioni, quindi, il fondo in questione avrà un proprio diritto edificatorio che, a determinate condizioni, potrà anche essere ceduto o trasferito.

Cessione dei diritti edificatori

La normativa vigente prevede infatti che il proprietario di un fondo (cedente) possa cedere tutti o parte dei propri diritti edificatori al proprietario confinante. Tali diritti possono anche derivare dalla demolizione di un fabbricato senza la sua ricostruzione.

Il cessionario, quindi, potrà incrementare il potenziale edificatorio del proprio terreno.

Le condizioni che i due fondi devono rispettare per poter procedere al trasferimento dei diritti sono pertanto due:
• devono essere ubicati nella stessa zona omogenea in modo da avere la stessa destinazione urbanistica e normativa di attuazione
• devono essere contigui (ovvero vicini se non proprio adiacenti e confinanti) per non alterare il carico urbanistico della zona e non modificarne la densità territoriale.

Trovandosi in queste condizioni, è possibile procedere alla commercializzazione dei diritti edificatori ovvero a venderli attraverso la stipula di un atto notarile.

Le fasi della commercializzazione dei diritti edificatori

La cessione dei diritti edificatori avviene con un procedimento che si articola in tre fasi:
• decollo: il diritto edificatorio viene scorporato dalla proprietà del suolo al quale il piano urbanistico l’ha attribuito
• volo: il diritto è in attesa di essere ricollocato su un altro terreno del territorio comunale e potrebbe subire un ulteriore passaggio di proprietà
• atterraggio: l’acquirente decide di utilizzarlo su un fondo di sua proprietà mediante un intervento edilizio.

Il contratto con cui avviene il trasferimento del diritto è soggetto a obbligo di trascrizione.

Normativa sui diritti edificatori

È opportuno segnalare che la materia della gestione dei diritti edificatori è piuttosto complessa e non ha ancora trovato riscontro in un chiaro quadro normativo a livello nazionale.

L’istituto della cessione di cubatura, non espressamente disciplinato dal codice civile, ha incominciato a diffondersi nella giurisprudenza all’inizio degli anni Novanta.

Il decreto-legge 13 maggio 2011 n. 70, convertito dalla legge 12 luglio 2011, n. 106, demanda a normative statali o regionali o a strumenti di pianificazione territoriale la messa a punto di uno schema contrattuale standard (di fatto già diffuso nella prassi) per la cessione di cubatura. In realtà, però, manca tuttora una norma a livello statale e spesso anche la normativa di carattere regionale è carente da questo punto di vista.

Molti aspetti sono pertanto delegati alla gestione della singola amministrazione comunale e disciplinati dai locali piani regolatori o regolamenti edilizi.

Alcune Regioni, ad esempio, hanno previsto dei registri per i diritti edificatori utili a monitorare i vari passaggi di proprietà.
In questi registri sono annotate informazioni, quali ad esempio:
• dati catastali dell’area di decollo
• caratteri dei diritti edificatori
• estremi dell’atto di cessione
• dati catastali dell’area di atterraggio
• estremi del titolo edilizio attraverso cui vengono utilizzati.

Diritti edificatori e bonus casa

Come abbiamo detto in precedenza, i diritti edificatori possono derivare anche dalla demolizione di un fabbricato esistente.
In tal caso, chi li acquista per realizzare delle unità immobiliari a destinazione abitativa può usufruire del bonus ristrutturazione.

Gli adempimenti da rispettare dovranno essere però tutti quelli previsti per i bonus casa. Se ad esempio acquisti un diritto di questo tipo e intendi usufruire del sismabonus devi ricordarti di presentare l’asseverazione della classe di rischio sismico contestualmente al titolo edilizio.
In caso contrario, perderai il diritto ad avere il bonus con aliquota maggiorata e dovrai accontentarti della detrazione 50%.

Ai fini della determinazione dell’importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione, devi considerare il numero di unità immobiliari demolite.
Se ad esempio si tratta di due abitazioni, il limite sarà pari a 96.000 euro x 2; se invece si tratta di una abitazione con la relativa pertinenza, dovrai considerare il limite di 96.000 euro una sola volta.

Nella dichiarazione dei redditi in cui saranno inserite le spese, dovrai indicare i dati catastali delle unità immobiliari demolite, nonché i codici fiscali dei loro proprietari.

Quanto costano i diritti edificatori?

Se i diritti edificatori sono commercializzabili, è chiaro che avranno un loro valore di mercato. Potrebbe essere lecito, quindi, chiedersi quale possa essere il loro costo.

Dico subito che non esiste un metodo univoco e consolidato per stimarne il valore. Se ad esempio intendi acquistare un diritto edificatorio, un modo per calcolarne il valore potrebbe essere quello di considerare la differenza tra il valore di mercato attuale dell’edificio o area di tua proprietà e quello che acquisterebbe con l’aumento della potenzialità edificatoria.

Tale tipo di stima va effettuata ovviamente da un perito esperto del settore immobiliare e dell’estimo.

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