Home staging: serve davvero per vendere o affittare meglio le case?

Sistema Gilmour by Matteo Nunziati per Busnelli (photo credit Blu Wom Milano)

Cosa vuol dire home staging?

L’home staging è una tecnica di valorizzazione immobiliare nata negli Stati Uniti negli anni ‘70, oggi diffusa in tutto il mondo. Il suo obiettivo principale è quello di migliorare l’attrattività di un immobile sul mercato immobiliare, rendendolo più appetibile agli occhi di potenziali acquirenti o affittuari.

Letteralmente, il nome significa messa in scena della casa ed è infatti un processo che prevede interventi mirati per enfatizzare i punti di forza della proprietà e ridurne i punti deboli.

Dal punto di vista pratico, un progetto di home staging può includere attività come:
• il decluttering (eliminazione degli oggetti superflui)
• la riorganizzazione degli spazi
• l’aggiunta di arredi temporanei
• il miglioramento dell’illuminazione.

Il fine è quello di creare un ambiente neutro ma accogliente, capace di far emergere le potenzialità dell’immobile e consentire ai visitatori di immaginare come potrebbe essere vissuto. L’approccio è prettamente tecnico: si analizzano volumi, percorsi visivi, proporzioni e materiali per creare una sintonia tra estetica e funzionalità.

L’home staging non si limita in realtà a interventi fisici sull’immobile, ma comprende anche la cura della presentazione visiva attraverso fotografie professionali o tour virtuali. Questo aspetto è cruciale, considerando che il primo contatto tra un immobile e i potenziali interessati avviene oggi quasi sempre online. La qualità delle immagini è quindi determinante per catturare l’attenzione.

Quanto costa un servizio di home staging?

Il costo di un intervento di home staging varia in base a diversi fattori:
• la tipologia dell’immobile
• la metratura
• lo stato di conservazione
• il livello di intervento richiesto.

In linea generale, per un appartamento standard, i costi possono oscillare tra i 1.000 e i 3.000 euro, ma possono salire ulteriormente per immobili di grandi dimensioni o di lusso.

In dettaglio, i costi di un progetto di home staging potrebbero essere suddivisi così:

• Consulenza preliminare: include un sopralluogo e un’analisi dettagliata dell’immobile per identificare gli interventi necessari. Il costo per questa fase varia solitamente tra i 200 e i 500 euro.

• Interventi minimi: se l’immobile è già arredato e in buono stato, il servizio potrebbe consistere in piccole modifiche, come il riposizionamento dei mobili esistenti o l’aggiunta di complementi d’arredo temporanei. In questo caso, i costi possono essere contenuti, intorno ai 500-1.500 euro.

• Interventi completi: includono il noleggio di mobili e complementi d’arredo, eventuali riparazioni o tinteggiature e la realizzazione di fotografie professionali. Per questi interventi il budget può superare i 5.000 euro.

• Servizi fotografici e multimediali: la realizzazione di immagini ad alta qualità o di video 3D può costare tra i 300 e i 1.000 euro a seconda del professionista e della complessità del lavoro.

È chiaro che l’home staging deve essere considerato un investimento e non un costo fine a se stesso. Consente infatti di aumentare il valore percepito dell’immobile, accelerando i tempi di vendita o locazione e, in molti casi, ottenendo un prezzo di chiusura più alto rispetto alla media.

Chi paga l’home staging?

Chi debba sostenere i costi dell’home staging è spesso oggetto di discussione. In genere, sono i proprietari degli immobili a dover farsi carico di questa spesa, se la consideriamo come parte della strategia di marketing per rendere più competitiva la proprietà sul mercato.

Tuttavia, in alcuni casi, le agenzie immobiliari possono proporre di coprire i costi del servizio, soprattutto quando si tratta di immobili di particolare pregio o quando l’agenzia stessa vuole distinguersi offrendo un servizio aggiuntivo ai propri clienti. Questo tipo di approccio è più comune nelle grandi città o nei mercati di lusso, dove il valore aggiunto dell’home staging è più evidente.

Un’altra possibilità è quella di ripartire i costi tra proprietario e agenzia immobiliare, in base ad accordi specifici. Ad esempio, l’agenzia potrebbe anticipare la spesa per poi recuperarla al momento della vendita o affitto dell’immobile, trattenendo una percentuale maggiore sulla commissione.

Esistono anche casi in cui i costi dell’home staging vengono inclusi in pacchetti di marketing immobiliare più ampi, che comprendono, oltre alla valorizzazione dell’immobile, campagne pubblicitarie, gestione delle visite e servizi fotografici. Questo approccio è particolarmente utile per proprietari che desiderano delegare completamente la gestione della vendita o locazione.

L’home staging è davvero utile?

Pur non essendo una grande fan dell’home staging, devo ammettere che la risposta è generalmente sì, ma con alcune considerazioni. Studi di settore dimostrano che gli immobili sottoposti a interventi di home staging sono venduti o affittati più rapidamente e a prezzi più vantaggiosi rispetto a quelli che non beneficiano di tali tecniche.

Uno dei principali vantaggi è la riduzione dei tempi di permanenza sul mercato. In media, un immobile valorizzato attraverso l’home staging viene venduto o affittato entro 30-60 giorni, rispetto ai 120-180 giorni di una proprietà non valorizzata. Questo si traduce in un risparmio sui costi fissi (ad esempio, spese condominiali o mutui) e in una maggiore efficienza nella gestione dell’investimento immobiliare.

Un altro aspetto cruciale è l’impatto sul prezzo di vendita o locazione. L’home staging non aumenta direttamente il valore di mercato dell’immobile ma ne migliora il valore percepito. Ciò significa che i potenziali acquirenti o affittuari saranno disposti a pagare un prezzo più alto rispetto a quanto avrebbero offerto per la stessa proprietà in condizioni non ottimizzate.

Tuttavia, non posso nascondere che l’efficacia dipende da diversi fattori:

• Segmento di mercato: gli immobili di fascia medio-alta o quelli destinati a un target esigente traggono maggiore beneficio dall’home staging rispetto a immobili economici o destinati a investimenti a reddito.

• Location: in aree urbane con alta domanda e scarsa offerta, l’impatto dell’home staging potrebbe essere meno evidente rispetto a zone con maggiore concorrenza.

• Qualità dell’intervento: un home staging eseguito in modo professionale, con attenzione ai dettagli e al contesto, è molto più efficace rispetto a interventi improvvisati o non coordinati.

In conclusione, l’home staging si rivela una strategia efficace per valorizzare al massimo il potenziale di un immobile sul mercato. Tuttavia, ritengo che sia particolarmente adatto a immobili di fascia medio-alta e a contesti economicamente floridi come le grandi città. Inoltre, non tutti i potenziali acquirenti desiderano un immobile pronto per essere abitato; molti preferiscono avere la possibilità di immaginarlo con modifiche distributive di proprio gusto o con uno stile d’arredo diverso rispetto a quello presentato attraverso l’home staging.