Guida sintetica al Permesso di Costruire

Cos’è il Permesso di Costruire?

Il Permesso di Costruire è il titolo abilitativo da richiedere al Comune per la realizzazione di interventi edilizi rilevanti, come nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni importanti.. Si tratta dell’unica procedura amministrativa edilizia che attualmente prevede il rilascio di un titolo espresso da parte dell’ente.

Sostituisce il precedente istituto della Concessione Edilizia ed è stato introdotto con il Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/01), da cui è regolamentato.

Per quali lavori è necessario il Permesso di Costruire?

Gli interventi edilizi per i quali è necessario richiedere il Permesso di Costruire sono indicati all’art. 10 del Testo Unico dell’Edilizia. Tuttavia, poiché le Regioni hanno autonomia legislativa in materia urbanistica, possono esserci delle lievi differenze tra l’una e l’altra.

Quindi, a titolo indicativo, possiamo elencare i seguenti interventi (con l’avvertenza delle predette differenze locali):
• costruzione di un nuovo edificio
• ampliamento o sopraelevazione di un edificio esistente
• ristrutturazione urbanistica
• recupero abitativo di un sottotetto esistente
• cambio di destinazione d’uso con opere rilevanti.

Come richiedere il Permesso di Costruire

Per richiedere un Permesso di Costruire devi rivolgerti a tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che redigerà la pratica e predisporrà gli elaborati grafici di progetto. La domanda deve essere presentata utilizzando un modulo unificato standard valido su tutto il territorio nazionale e inviata attraverso un portale telematico predisposto da ciascun ente.

Alla pratica, firmata dal tecnico e dal proprietario dell’immobile, oltre al progetto edilizio, dovranno essere allegati:
• la relazione tecnica
• una documentazione fotografica
• l’attestazione del pagamento dei diritti di segreteria
• eventuali altri atti di assenso, ad esempio autorizzazione paesaggistica, autorizzazione sismica o parere della Soprintendenza in caso di vincoli.

Qual è l’iter da seguire per il rilascio del Permesso di Costruire?

Per ottenere il Permesso di Costruire bisogna seguire un preciso iter che presuppone l’approvazione e il rilascio di un titolo espresso da parte del Comune.

Il professionista abilitato da te incaricato, nell’istanza presentata allo Sportello Unico dell’Edilizia, dovrà attestare la rispondenza dell’intervento:
• alle prescrizioni della strumentazione urbanistica vigente nel Comune in questione
• ai requisiti previsti dalla normativa tecnica nazionale, come quelli antisismici, di isolamento termico, di isolamento acustico, igienico-sanitari, ecc..

Se l’edificio oggetto di trasformazione è soggetto a particolari vincoli artistici, architettonici, storici o paesaggistici, è necessario ottenere il preventivo nulla osta dalla competente Sovrintendenza.

Entro 10 giorni dalla presentazione della domanda, lo Sportello Unico dell’Edilizia ti comunicherà il nome del Responsabile del procedimento, vale a dire il tecnico che curerà l’istruttoria.

Entro 60 giorni dalla richiesta, il Responsabile del procedimento dovrà raccogliere presso lo Sportello Unico tutta la documentazione necessaria a formulare l’istruttoria. Tale termine si allunga a 120 giorni solo in caso di progetti particolarmente complessi, secondo motivata risoluzione del responsabile.

Fase di istruttoria

Durante la fase di istruttoria di 60 giorni possono verificarsi tre situazioni.

• Nel primo caso, il responsabile formula una proposta di modifica del progetto e te la notifica. Se accetti la proposta, hai 15 giorni di tempo per integrare il progetto con la documentazione richiesta. In tale evenienza, il termine dei 60 giorni si intende interrotto fin quando la documentazione perviene al Comune.

• Nel secondo caso, il responsabile può formulare delle richieste istruttorie di integrazione della documentazione presentata. Ciò può avvenire solo entro i primi 30 giorni dalla presentazione della domanda e dopo aver verificato che i documenti richiesti non siano direttamente reperibili dall’amministrazione.

• Infine, nella terza ipotesi, il responsabile del procedimento potrà indire una conferenza dei servizi, nel caso in cui non siano arrivati l’assenso o il nulla osta preventivi necessari da parte delle amministrazioni preposte. (La conferenza di servizi è un incontro tra diversi enti pubblici per esaminare e approvare più velocemente una richiesta che necessita di più permessi o autorizzazioni. Serve a evitare che il cittadino o il professionista debba chiedere separatamente ogni autorizzazione (ad esempio, edilizia, ambientale, paesaggistica).

Dopo aver verificato la conformità del progetto, il responsabile del procedimento formula una proposta di provvedimento accompagnata da una dettagliata relazione descrittiva. In caso contrario, esprimerà un diniego e la richiesta sarà respinta.

Il Permesso di Costruire sarà notificato all’interessato dallo Sportello Unico entro 75 giorni dalla proposta di provvedimento del responsabile del procedimento.

Una volta ottenuto il Permesso, i lavori devono iniziare entro un anno dal rilascio ed essere ultimati entro tre anni dall’inizio dei lavori.

Ipotesi di silenzio per il Permesso di Costruire

Nel caso in cui il periodo di istruttoria decorra senza che il responsabile del procedimento abbia formulato diniego al rilascio, il Permesso di Costruire si intende accolto in virtù del cosiddetto silenzio assenso.

Il principio non è valido però per gli immobili soggetti a vincolo, nel qual caso la richiesta si intende respinta.

Nel caso in cui per la tua domanda di Permesso si sia formato il silenzio assenso, puoi richiedere al Comune l’attestazione scritta della sua formazione, facendone richiesta telematicamente.