Guida al compromesso o contratto preliminare di vendita

Cos’è il compromesso?

Il preliminare di vendita, chiamato anche compromesso o promessa di vendita, è un accordo con il quale venditore e acquirente si impegnano alla stipula dell’atto di compravendita.

La redazione di un preliminare viene di solito effettuata quando la vendita dell’immobile non può avvenire nell’immediato.
È il caso, ad esempio, in cui:
• l’acquirente attende la risposta della banca per la concessione del mutuo
• il venditore deve trasferirsi in una nuova abitazione non ancora disponibile.

Il compromesso non va confuso però con la proposta d’acquisto. Questa infatti impegna unicamente l’acquirente, mentre il venditore è libero di valutare altre offerte. Il preliminare, invece, impegna in egual modo entrambi i contraenti.

Contenuti del compromesso

I contenuti del compromesso sono molto importanti perché, fondamentalmente, saranno ripetuti in maniera identica nel rogito.
Teoricamente è possibile apportare qualunque variazione tra un atto e l’altro ma, nella pratica, ciò avviene difficilmente perché dovrebbe trovare il consenso di entrambe le parti.

Nel compromesso sono riportate e ampliate tutte le condizioni già fissate nella proposta d’acquisto.
Infatti, il documento deve contenere gli elementi principali del contratto di vendita, come:
• le generalità delle parti
• il prezzo dell’immobile e le modalità di pagamento
• l’indirizzo
• una precisa descrizione (piani, stanze, eventuali pertinenze, ecc.)
• i dati catastali
• la data di stipula dell’atto definitivo con relativa consegna della casa
• la clausola dell’eventuale arbitrato
• data e firma dei contraenti.

Deve essere inoltre specificato che l’immobile:
• sarà venduto senza gravami, vincoli o ipoteche
• è completamente regolare sotto il profilo urbanistico e catastale.
A tale proposito, è opportuno allegare al documento le planimetrie dell’immobile e verificare che sia stato realizzato con regolare titolo autorizzativo.

In caso di acquisto di un immobile in costruzione, il venditore dovrà rilasciare anche:
• una fideiussione a garanzia delle somme incassate al momento della firma del preliminare
• una polizza assicurativa decennale per eventuali danni derivanti da difetti di costruzione, da consegnare al momento del rogito.

Termine fissato per il rogito

La data ultima indicata nel preliminare per la stipula del rogito può essere di due tipi:
• termine semplice
• termine essenziale.

Nel primo caso, se una delle parti non vuole o non può stipulare entro la data fissata, sarà considerata inadempiente e in mora, ma il contratto resterà vincolante.

Nel secondo, invece, se la parte adempiente non comunica alla parte inadempiente, entro 3 giorni con raccomandata A/R dalla scadenza del termine, la volontà di dare comunque esecuzione al preliminare, lo stesso si intende risolto.

Trascrizione del compromesso

Non è obbligatorio stipulare il compromesso presso un notaio, ma è consigliabile per maggiore tutela dell’acquirente.
In questo caso, il preliminare sarà infatti redatto come scrittura privata autenticata o atto pubblico e dovrà essere trascritto nei Registri immobiliari.

La trascrizione rende il compromesso non più un atto privato, ma legalmente valido e dunque l’immobile:
• non potrà essere venduto a qualcun altro
• non vi si potrà iscrivere un’ipoteca
• servitù passive o qualsiasi altro diritto pregiudizievole non potranno essere costituiti.

Ci si può quindi tutelare da quelle circostanze estreme, ma non impossibili, come la vendita contemporanea a più soggetti. Con la trascrizione, infatti, si salvano i diritti di chi ha registrato per primo.

La trascrizione è invece obbligatoria per la vendita di edifici da costruire o in corso di costruzione, come prevede l’art. 2645 bis del codice civile.

Gli effetti della trascrizione decadono se non viene effettuato il rogito:
• entro un anno dalla data convenuta per la stipula del contratto definitivo
• entro tre anni dalla trascrizione stessa.

Registrazione del compromesso

Entro 20 giorni dalla firma, il compromesso deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Questa formalità fiscale riguarda principalmente gli atti pubblici e le scritture private autenticate.

Se l’atto è redatto come scrittura privata non autenticata, deve essere registrato nei seguenti casi:
•  quando il venditore è un privato e quindi l’operazione non è soggetta a IVA
•  quando è stipulato a seguito dell’intermediazione di un agente immobiliare: in questo caso l’agente è responsabile solidalmente per il pagamento dell’imposta di registro
• se il preliminare prevede una caparra (non soggetta a IVA).

Quando il compromesso è stipulato presso un notaio, è il professionista che provvede alla registrazione in via telematica, entro 30 giorni.

Quanto costa stipulare un compromesso?

In genere, alla stipula del compromesso si accompagna il pagamento di somme da parte dell’acquirente a titolo di acconto o di caparra.

A tale proposito è bene specificare in linea di massima qual è la differenza tra acconto e caparra.
L’acconto non limita in alcun modo l’entità della penale che la controparte può richiedere in caso di inadempienza, mentre la caparra sì.

In ogni caso, nell’atto andranno indicate le somme eventualmente versate, che si possono pagare:
• con assegni bancari non trasferibili
• con bonifici bancari.

Per registrare il compromesso, occorre pagare:
• l’imposta di registro, pari a 200 euro
• l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.

Se sono state versate somme a titolo di caparra o acconto, dovrà essere pagata l’imposta proporzionale di registro pari a:
• 0,50% in caso di caparra confirmatoria
• 3% in caso di acconto sul prezzo di vendita.
Se l’acquisto è soggetto a IVA, per gli acconti si deve pagare solo l’imposta fissa di 200 euro.

Questa imposta sarà poi recuperata in sede di rogito. Infatti, è considerata come acconto di quella dovuta per la successiva registrazione dell’atto definitivo.
Se invece il rogito non verrà stipulato, non sarà restituita, a meno che la mancata stipula abbia cause non imputabili alle parti.

Nel caso in cui il preliminare venga anche trascritto da un notaio sono previste altre spese:
• onorario del professionista
• imposta di bollo di 155 euro
• imposta ipotecaria di 200 euro
• tasse ipotecarie di 35 euro.

La firma del compromesso determina anche il diritto dell’eventuale mediatore immobiliare a riscuotere la provvigione, anche se non è stato firmato un preciso accordo al riguardo.

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