L’Agenzia delle Entrate ha chiarito con la circolare 7/E/2018 che anche il futuro acquirente ha diritto ai bonus fiscali per interventi di ristrutturazione.
Iscriviti alla Newsletter
Futuro acquirente e detrazioni per ristrutturazione
Le detrazioni fiscali per ristrutturazione spettano anche al futuro acquirente?
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito con la circolare 7/E/2018 che il futuro acquirente ha diritto ai bonus fiscali per interventi di ristrutturazione, anche prima di aver concluso l’acquisto vero e proprio.
In realtà, già le varie guide dell’Agenzia delle Entrate inserivano a pieno titolo tra i soggetti titolari di detrazioni il promissario acquirente, ma con la circolare sono sopraggiunti ulteriori chiarimenti.
Le detrazioni IRPEF competono infatti a chiunque possieda o detenga l’immobile sulla base di un titolo idoneo, che può essere appunto anche un compromesso registrato.
Pertanto, se avete stipulato un contratto preliminare di acquisto di una nuova casa e volete apportare delle modifiche all’immobile prima del rogito notarile, sappiate che potete detrarre le spese.
A quali detrazioni ha diritto il futuro acquirente?
La circolare di chiarimento in precedenza citata fa esplicito riferimento alla detrazione 50% per interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente.
Per estensione, quindi, si può dire che il promissario acquirente può usufruire anche del bonus mobili, visto che questa agevolazione è riservata proprio unicamente a chi effettua interventi di ristrutturazione.
Analogamente si può dire per il cosiddetto sismabonus, che può considerarsi una sorta di estensione del bonus casa tradizionale.
Anche per il bonus verde è stabilito che possa usufruirne chiunque possieda o detenga l’immobile oggetto di intervento in base a un titolo idoneo e sostenga le relative spese.
Pertanto, si può affermare che anche il futuro proprietario, in quanto in qualche modo possessore o detentore dell’immobile, possa usufruirne.
Stesso discorso si può fare, infine, per l’ecobonus, l’agevolazione per gli interventi miranti alla riqualificazione energetica.
Condizioni affinché il futuro acquirente possa usufruire delle detrazioni
Per poter usufruire delle detrazioni fiscali per ristrutturazioni, il futuro acquirente deve rispettare alcune condizioni:
- aver registrato il contratto preliminare stipulato
- essere stato immesso nel possesso dell’immobile
- eseguire a proprie spese i lavori.
Tali condizioni devono essere valide nel momento in cui il futuro acquirente sostiene le spese e alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui intende avvalersi dello sconto fiscale.
Non è invece richiesta alcuna autorizzazione da parte del promissario venditore. Infatti, il fatto che questi abbia immesso il futuro acquirente nel possesso dell’immobile equivale ad aver implicitamente concesso l’autorizzazione.
Ritornando al primo punto dei requisiti richiesti, vi ricordo che per poter godere delle detrazioni non è sufficiente aver ottenuto una semplice opzione d’acquisto da parte del venditore.
Se invece avete presentato un’offerta di futuro acquisto accettata dal venditore, con scambio tra le parti per corrispondenza e con registrazione della stessa, questa equivale al preliminare registrato e pertanto risultano soddisfatti i requisiti richiesti.
Futuro acquirente e immissione in possesso dell’immobile
Entrare nel possesso dell’immobile solo con un contratto preliminare e quindi senza che sia avvenuta la compravendita vera e propria significa aver sottoscritto di fatto un preliminare a effetti anticipati.
Questo tipo di contratto si concretizza all’atto pratico mediante la consegna delle chiavi.
L’immissione in possesso di un immobile prima dell’atto notarile non è una circostanza rara e può essere giustificata da vari motivi. Uno è quello di cui ci stiamo occupando in questo articolo, ovvero la necessità di apportare all’immobile interventi di manutenzione o ristrutturazione da far eseguire a un’impresa di propria fiducia.
Un altro può essere, ad esempio, la momentanea indisponibilità di un altro luogo in cui dimorare.
A questo punto ci si può chiedere: come può fare il promissario acquirente a dimostrare di essere stato immesso nel possesso dell’immobile?
Ci sono in realtà diversi modi per farlo. Uno di questi è stipulare una scrittura privata con il venditore. Non è necessario che la scrittura privata sia registrata, poiché il requisito della registrazione è fondamentale solo per il preliminare di vendita.
Cosa deve fare il futuro acquirente per usufruire delle detrazioni fiscali
Gli adempimenti che il promissario acquirente dovrà rispettare per poter usufruire dei bonus casa sono gli stessi previsti per tutti gli altri contribuenti.
In caso di immissione anticipata nel possesso dell’immobile, però, i titoli autorizzativi necessari per l’esecuzione dei lavori (CILA, SCIA, Permesso di Costruire) dovranno recare la doppia indicazione del proprietario e del futuro acquirente.
Le fatture emesse dall’impresa che esegue i lavori dovranno essere intestate al promissario acquirente e da questi saldate mediante l’apposito bonifico parlante richiesto dalla normativa.
41 Commenti. Nuovo commento
Buonasera arch. Granata e complimenti per il suo sito.
Approfitto della sua competenza per porle due quesiti è possibile volturare un permesso di costruire da venditore a promissario acquirente già a seguito di preliminare trascritto dal notaio e cominciare i lavori su un fabbricato in stato di rustico per terminarlo prima della scadenza stessa del PdC intestando le fatture dei lavori al promissario acquirente? Le risulta che un PDC già prorogato inderogabilmente non richieda un nuovo pagamento di oneri nel caso fosse richiesto sul medesimo fabbricato un nuovo PDC?
La. Ringrazio in anticipo per la disponibilità. Saluti
Sì, è possibile volturare il PdC anche al promissario acquirente.
Per quanto riguarda la seconda domanda, per essere più precisi occorre capire se il nuovo pdc prevederà lo stesso importo di oneri da pagare. Se questo è identico, ovviamente non sarà dovuto più nulla. Se risulterà superiore, occorrerà procedere a pagare la differenza.
Dal punto di vista fiscale, chi ha sottoscritto un preliminare e sia immesso in possesso dell’immobile, come spiegato nell’articolo, ha diritto a usufruire dei bonus. Non è necessario inserire alcuna dicitura particolare nel contratto.
Buongiorno,
mi chiamo Luca e sono il promissario acquirente di un’abitazione, il cui l’atto avverrà a marzo 2024.
Il preliminare è già stato registrato, vorrei poter aprire la cila già ora in modo da usufruire dei bonus mobili di euro 8000 previsto per l’anno correttente.
Mi sembra di aver letto che sia un’operazione fattibile, me lo può confermare?
Occorre un’autorizzazione da parte dei venditori?
Chiaramente i lavori li inizierò a marzo 2024 ma nel frattempo potrei usufruire del bonus mobili e iniziare ad acquistare qualche materiale, da portare in detrazione al 50% in 10 anni.
Grazie
La Cila può essere presentata dal promissario acquirente, ma ovviamente sempre con l’autorizzazione degli attuali proprietari.
Il bonus mobili, invece, non può averlo se prima non inizia i lavori, come spiego qui: https://www.guidaxcasa.it/guida-al-bonus-mobili/
salve, ho sottoscritto lo scorso novembre un preliminare d’acquisto registrato che prevede che al momento del rogito (da effettuarsi entro gennaio 2024) siano stati effettuati lavori di ristrutturazione. Concordando e formalizzando ora con gli attuali proprietari l’immissione anticipata in possesso posso intestarmi direttamente i lavori e beneficiare delle detrazioni? se la Scia è stata presentata dagli attuali proprietari solamente a nome proprio occorre/è possibile fare una comunicazione di inserimento del sottoscritto come promissario acquirente? grazie
Una volta immesso nel possesso dell’immobile può pagare lei i lavori e usufruire delle detrazioni. Non bisogna intestarsi la Scia (tra l’altro non è previsto il promissario acquirente tra gli intestatari).
Buonasera architetto,
Ho provato a scriverle per la consulenza personalizzata ma non riesco ad inviare il messaggio.
I corrieri hanno per sbaglio restituito un divano al fornitore, acquistato con il bonus mobili e quindi mi hanno emesso una nota di credito. Ma è stato un errore, per cui io riacquisterò il medesimo articolo e ci sarà una nuova fattura, posso comunque utilizzare la precedente fattura del divano?
E’ una situazione particolare: lei può sicuramente usufruire del bonus, ma per segnalare adeguatamente la cosa all’agenzia delle entrate dovrebbe chiedere il da farsi a un commercialista.
La ringrazio molto architetto come al solito per la disponibilità!
Per caso ha un professionista da suggerirmi che sia esperto in tale materia?
Effettivamente è un caso particolare ed ad esempio riprendendo anche il quesito che le avevo posto a Gennaio, il commercialista a cui mi sono rivolta mi diceva che anche il pagamento deve essere intestato a me e non solo la fattura quindi vorrei capire meglio entrambe le questioni…..
Grazie ancora e Buona Pasqua!
Il form per la richiesta del mio servizio di consulenza è stato ripristinato: https://www.guidaxcasa.it/richiedi-consulenza-le-detrazioni/richiedi-consulenza-per-le-detrazioni/
Per il nominativo di un commercialista posso invece scriverle in privato.
Buonasera architetto e buon anno!
Sto per diventare proprietaria effettiva di un appartamento a fine Gennaio ma ho già preliminare registrato e con la delega da parte del proprietario attuale ho aperto la Cila con inizio dei lavori intorno al 20 Dicembre:
Ho acquistato dei mobili (tetto massimo 10mila) a partire da quella data fino al 31 Dicembre compreso, durante il 31 Dicembre mi rendo conto di aver raggiunto i 5k di massimale previsto dalla banca, altre carte non erano accettate ed ho fatto fare ultimo acquisto dei materassi al mio ragazzo con la sua carta ma con fattura intestata a me. È possibile detrarre anche quel costo nel Bonus mobili?
Grazie mille come sempre!
Sì.
Buongiorno architetto,
a fine febbraio 2023 è stato fissato il rogito per l’acquisto di un appartamento come prima casa.
Dopo il rogito dovrò effettuare dei lavori di ristrutturazione.
Alla ditta che si occuperà dei lavori dovrò versare un acconto prima che diventi proprietario dell’immobile. Questo acconto rientra nella detrazione fiscale al 50%?
Grazie per una cortese risposta.
Sì, purchè lei abbia i requisiti descritti in questo articolo.
Buongiorno architetto,
volevo sapere se un soggetto acquista un immobile in corso di ristrutturazione, le spese sostenute dal venditore antecedenti alla vendita sono cumulabili con quelle sostenute dall’acquirente per il calcolo della detrazione?
Sì, ma il massimale ovviamente è unico.
Buongiorno. Intanto grazie per l’opportunità che ci concede.
Mi piacerebbe comprendere quanto sotto indicato.
Nel caso di acquisto programmato con preliminare registrato, si decide di ristrutturare e fare delle migliorie all’immobile. Alla scadenza non si è più interessati all’acquisto. Le spese sostenute e documentate rimangono a carico del locatario o devono essere rimborsate dal proprietario?
Grazie
Sinceramente non ho capito la domanda… I lavori sono “voluti” dal futuro acquirente, giusto? E quindi perchè dovrebbero farsene carico il locatario o il proprietario?
Sto acquistando una nuova abitazione in costruzione con consegna prevista febbraio 2023. con la ditta abbiamo fatto un compromesso regolarmente registrato fine 2021 pagando gia il 40% del costo della casa. Ho chiesto che mi fosse installato il sistema di allarme per la casa, pagato con bonifico parlante come da disposizioni a dicembre 2021. Come posso fare per detrarre il costo dell’impianto di allarme? non avendo ancora rogitato ma in possesso di preliminare registrato. grazie
Non può detrarlo, perchè le agevolazioni sono solo per edifici esistenti e non per nuove costruzioni.
Buonasera, ho registrato un preliminare in cui mi si ammetteva al possesso di un immobile il prossimo giugno (salvo possibilità di anticipare i termini). Il primo aprile entrerò in possesso dell’immobile, pensavamo ad una scrittura privata. Ho due domande:
1. Per avere l’iva agevolata sull’allarme come prima casa, dovrò spostare la residenza nell’immobile?
2. Una volta che vengo ammesso al possesso, posso installare un condizionatore a pompa di calore ed usufruire del bonus mobili prima della data indicata nel preliminare?
Grazie
1. No.
2. No. Come spiegato nell’articolo, deve esserci un preliminare (registrato) che dimostri l’entrata in possesso dell’immobile. Se nel preliminare è indicata una data posteriore, il possesso non c’è.
Buongiorno, ho firmato un compromesso per l’acquisto di una casa con ingresso indipendente, l’unica cosa che per il momento ho acquistato le quote per il 90% della proprietà in quanto un erede deve fare l’accettazione dell’eredità con inventario per poi avere l’autorizzazione dal giudice per la vendita della quota rimanente. Domanda registrando il preliminare con il possesso al 90% del bene posso richiedere l’eco sisma bonus. Grazie
Sì.
buon pomeriggio
Ho acquistato un immobile con sisma bonus. firmato compromesso nel 2020(con atto notarile). consegna e rogito marzo 2022.
I mobili che sto per acquistare entro fine 2021, possono essere detraibili e rientrare nel bonus mobili se diventerò proprietario effettivo solo a rogito?
grazie
No, sono detraibili solo i mobili acquistati dopo il rogito.
salve, io ho fatto per il mio appartamento un compromesso e il rogito dovrei farlo il 10 febbraio 2022. per l’acquisto del nuovo appartamento ho fatto un compromesso registrato che con l’installazione di un condizionatore con pompa di calore mi da la possibilità di usufruire del bonus mobili per il nuovo appartamento di cui farò il rogito entro il 15 febbraio 2022. Qualora nell’appartamento dove mi trovo adesso volessi fare la sostituzione dei climatizzatori esistenti con quelli a pompa di calore, potrei usufruire anche in questo appartamento del bonus mobili?
Sì.
Buongiorno gen.ma Architetto,
Le risulta che per “congelare” la possibilità di ricorrere allo sconto in fattura 50% su bonus ristrutturazione, sia sufficiente che venga pagato il 10% della fattura complessiva emessa entro il 31 dicembre 2021 ? grazie in anticipo
No.
L’Agenzia delle entrate è stata molto chiara: se c’è un preliminare registrato, anche il FUTURO proprietario può iniziare i lavori e avrà diritto alle detrazioni.
Chiedo: se il futuro proprietario fosse già intenzionato a cedere l’usufrutto a favore di un terzo, si potrebbe ragionare per analogia di “FUTURO USUFRUTTUARIO” consentendogli di iniziare i lavori e godere delle detrazioni? magari redigendo un preliminare di costituzione di usufrutto, meglio ancora se contestualmente al preliminare di acquisto?
Grazie
Non mi sento di appoggiare questa interpretazione. Per il primo caso c’è una prassi esplicita a favore, per il secondo mancano i riferimenti.
Buonasera, se per l’acquisto di un immobile ristrutturato da un’impresa costruttrice (detrazione del 50% sul 25% del costo d’acquisto) sono stati pagati acconti senza registrare il preliminare di vendita, spetta lo stesso la detrazione sull’intero costo di acquisto dopo il rogito notarile? Oppure non bisogna considerare gli acconti (anche se non si è usufruito di nessuna detrazione) e calcolare la detrazione solo sul saldo? Grazie per la risposta.
Deve calcolare sulla parte pagata dopo il rogito.
Buongiorno, hanno accettato la mia proposta di acquisto ma il rogito è fissato a marzo 2022.
Per non perdere l’opportunità dello sconto in fattura, devo chiedere alla proprietaria le chiavi entro fine anno? Devo inoltre entrare in possesso dell’immobile ed effettuare i lavori di ristrutturazione sempre entro dicembre 2021? Per lo sconto in fattura è sufficiente l’accettazione della proposta di acquisto o bisogna sottoscrivere un preliminare di vendita con registrazione presso l’agenzia delle entrate?
Per una consulenza personalizzata, richiedere qui il servizio a pagamento: https://www.guidaxcasa.it/richiedi-consulenza-le-detrazioni/richiedi-consulenza-per-le-detrazioni/
salve,
ho visto che fra i documenti da conservare che l’agenzia delle entrate richiede per il bonus ristrutturazioni, e che sono anche richiesti dalle banche per la cessione del credito, figurano anche i versamenti dell’IMU (ove dovuta) degli ultimi 5 anni.
Io sono il promissario acquirente e devo fare i lavori di ristrutturazione a mie spese. Cosa succede se il venditore non ha pagato l’IMU negli ultimi 5 anni?
Potrei correttamente dichiarare la regolarità dei versamenti dell’IMU per quello che spetta a me o quando faccio questa dichiarazione alla banca per la cessione del credito devo tenere conto del fatto che il venditore pagasse o meno l’IMU?
E l’agenzia delle entrate potrebbe chiedermi conto dei pagamenti dell’IMU del venditore eventualmente facendo decadere le detrazioni se non sono in regola?
Grazie per la cortese risposta.
Visto che i lavori li farà lei e sarà lei a chiedere la detrazione, l’AdE andrà a verificare la sua regolarità di pagamento, non quella del vecchio proprietario.
Buongiorno, complimenti per la Sua disponibilità e competenza. È davvero bravissima e molto preparata.
Sto per sostituire la caldaia del mio appartamento e, con questo intervento, intendo beneficiare del bonus mobili.
Se per caso l’anno prossimo venderò il mio appartamento, l’acquirente potrà beneficiare di un nuovo bonus mobili ristrutturando il bagno?
Io continuerò a detrarre il mio bonus mobili?
Grazie
Sì.