Frazionamento immobiliare: come dividere la casa in due

Cos’è un frazionamento immobiliare?

Il frazionamento è la suddivisione di una unità immobiliare in due o più unità distinte.

In ambito residenziale, questo tipo di intervento è molto frequente quando la casa rappresenta un investimento.
Un appartamento di metratura ridotta, infatti, ha una maggiore richiesta sul mercato e quindi un valore economico superiore, soprattutto nelle grandi città.

A parte gli aspetti finanziari, possono essere anche altri i motivi che portano a questa scelta. Può accadere ad esempio quando una coppia di genitori anziani si trova a vivere in un grande appartamento, sovradimensionato per le proprie esigenze, e decide di dividerlo per destinarne una parte ai figli, oppure per venderla o affittarla.

Un altro caso in cui può essere vantaggioso o addirittura obbligatorio frazionare la casa è quando questa costituisce un cespite da suddividere tra più eredi.

Norme e regolamenti per il frazionamento immobiliare

Per sapere se una unità immobiliare può essere frazionata, occorre per prima cosa analizzare alcuni documenti, dove è possibile trovare eventuali divieti o comunque le prescrizioni minime da rispettare:
• strumentazione urbanistica locale
• regolamento edilizio
• regolamento condominiale.

La pianificazione urbanistica detta regole sulla possibilità di incrementare il numero di unità immobiliari presenti in un territorio, aumentando il carico urbanistico, mentre il regolamento edilizio indica i requisiti da rispettare, come le dimensioni minime degli alloggi ricavati.

Oltre alle norme urbanistiche ed edilizie è necessario tener presenti quelle condominiali, perché un frazionamento può dar vita anche a qualche modifica delle parti comuni (ad esempio l’apertura di un nuovo ingresso sul pianerottolo delle scale).

In questo caso, è necessario il consenso dell’assemblea condominiale, mentre non è richiesto se le modifiche non incidono sulle parti comuni e il frazionamento non è espressamente vietato dal regolamento.

Quale titolo abilitativo serve per fare un frazionamento immobiliare?

A seguito del cosiddetto decreto Sblocca Italia (legge n. 164 del 2014), il frazionamento immobiliare rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria e, come tale, per essere realizzato non necessita di titolo autorizzativo espresso.

È invece sufficiente presentare:
• una CILA, se non sono previsti interventi sulle strutture
• una SCIA, se sono previsti interventi sulle strutture.

Tutto ciò purché:
• non si modifichi la volumetria esistente
• non si determini un mutamento di destinazione d’uso.

Pertanto, se ad esempio costruite qualche stanza in più o, come nel progetto che andrò a illustrare, trasformate un ufficio in abitazioni, dovrete richiedere il Permesso di Costruire.

Dopo la conclusione dei lavori, occorre anche procedere all’aggiornamento catastale. L’architetto incaricato provvede quindi a sopprimere il subalterno originario e a costituire i nuovi subalterni a cui il frazionamento ha dato origine.

Se l’intervento è effettuato in ambito condominiale, è opportuno anche procedere a un aggiornamento delle tabelle millesimali.

Il frazionamento comporterà poi la richiesta di nuovi allacci per le utenze di luce e gas.

Aspetti tecnici del frazionamento immobiliare

La prima cosa da considerare quando si va a frazionare un immobile è la posizione dei nuovi ingressi.

L’appartamento frazionato può avere già in origine due ingressi distinti, e questo è il caso più fortunato.
Se invece è necessario realizzarne un secondo, occorre innanzitutto sincerarsi se l’apertura andrà realizzata su un muro portante e agire di conseguenza, con una opportuna progettazione strutturale.

Se l’intervento andrà realizzato in condominio occorrerà verificare anche che sia consentito dal regolamento.

Una soluzione alternativa, nel caso in cui non fosse possibile realizzare una nuova apertura, consiste nello spostare gli ingressi all’interno di un disimpegno comune, come vedremo nel progetto descritto in seguito.

Il frazionamento può però avvenire anche su piani diversi. Ad esempio, quando si decide di frazionare in due una unità immobiliare duplex, costituita da una zona giorno su un piano e una zona notte sull’altro.

Vanno poi considerati con attenzione la posizione degli scarichi di bagni e cucina. Anche in questo caso esiste una possibilità più fortunata, quella in cui in ciascuna delle due parti capiti uno dei bagni dell’unità originaria.

Le pareti di separazione tra le unità immobiliare dovranno invece rispettare precisi valori di:
• trasmittanza termica (D.M. 59/09)
• prestazione acustica (legge 447/95).
In caso contrario, dovranno avere uno spessore di almeno 15 – 20 cm.

Aspetti fiscali del frazionamento immobiliare

Se un appartamento ha i requisiti di abitazione principale, nel momento in cui se ne opererà il frazionamento, solo uno dei due o più alloggi ricavati manterrà tali requisiti e potrà godere dell’esenzione IMU – TASI.

Ovviamente, se gli altri alloggi ricavati sono venduti a un soggetto diverso avente i requisiti prima casa, potranno essere esenti tutti.

Progetto di frazionamento immobiliare

Il proprietario di questo appartamento desiderava frazionarlo per ricavarne due monolocali da affittare per vacanze.

Il Regolamento Edilizio del comune in cui è ubicato prevede le seguenti dimensioni minime per alloggi monostanza:
• 28 mq alloggio per una persona
• 38 mq alloggio per 2 persone.
Sulla base di queste prescrizioni sono stati progettati i due monolocali.

Per consentire l’ingresso ai due appartamenti è stato allungato il disimpegno preesistente su cui si apriva anche l’ ingresso di un terzo alloggio.

L’ingresso del primo alloggio conduce in un ampio open space dove sono stati collocati un divano letto, un armadio e un mobile per la TV.
L’angolo cottura è leggermente disimpegnato dalla nicchia del bagno in cui è collocata la lavatrice.
La zona pranzo è completata da un piccolo tavolo allungabile.

All’ingresso del secondo alloggio si trova subito a sinistra una nicchia con mobile attaccapanni che disimpegna la cucina in linea alle sue spalle.
La zona pranzo è separata dalla zona notte (arredata con divano letto e armadio) da un mobile TV bifacciale.
Il bagno è ricavato allungando fino al pilastro quello preesistente.

Quanto costa un frazionamento immobiliare?

Non è possibile determinare con precisione il costo di un intervento di frazionamento, poiché a formarlo concorrono diverse variabili:
• i lavori edilizi e l’acquisto dei materiali
• la parcella dell’architetto
• i diritti di segreteria e di istruttoria per la pratica
• le imposte catastali
• le spese per l’allaccio di nuove utenze.

Non è previsto il pagamento di oneri concessori, a meno di particolari prescrizioni del Comune.

Trattandosi di intervento di manutenzione straordinaria, tutte le spese possono usufruire della detrazione 50% e alcune anche dell’ecobonus.