Tutto sulla fiscalizzazione, la multa alternativa alla demolizione dell’abuso

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Cosa si intende per fiscalizzazione di un abuso edilizio?

Nel contesto delle normative edilizie, il termine fiscalizzazione viene utilizzato per indicare il processo attraverso il quale una sanzione pecuniaria viene imposta come alternativa alla demolizione di una costruzione realizzata in violazione delle leggi urbanistiche.

È fondamentale sottolineare che questa opzione non rappresenta una scelta discrezionale per chi ha commesso l’illecito, ma una possibilità circoscritta a situazioni ben definite.

L’articolo 34 del Testo Unico dell’Edilizia stabilisce che, una volta accertata la presenza di abusi edilizi su un immobile, è obbligatorio procedere alla loro rimozione entro i termini stabiliti dall’ordinanza di demolizione emessa dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio competente. In caso di inadempienza da parte del responsabile, il Comune interviene direttamente, addebitandogli le spese sostenute.

Tuttavia, esistono circostanze in cui la demolizione della parte abusiva di un edificio potrebbe compromettere l’integrità della porzione realizzata in conformità alle normative. Ad esempio, se la rimozione di un volume aggiuntivo, realizzato in eccedenza rispetto a quanto previsto dal Permesso di Costruire, dovesse causare il collasso della struttura principale, la demolizione risulterebbe impraticabile. In tali situazioni, si ricorre alla fiscalizzazione, ovvero al pagamento di una multa al posto della demolizione.

La fiscalizzazione, pur consentendo la permanenza dell’abuso, non ne determina la sanatoria. In altre parole, si riconosce il diritto a esistere del manufatto irregolare, ma non la sua conformità urbanistica.
Inoltre, l’applicazione di questa opzione non costituisce un diritto acquisito, ma è soltanto una facoltà dell’amministrazione comunale, che può concederla ricorrendo a un provvedimento motivato.

A quanto ammonta la sanzione prevista dalla fiscalizzazione?

L’entità della sanzione pecuniaria, stabilita dall’amministrazione comunale, varia in funzione della tipologia di immobile oggetto dell’abuso:
• per gli immobili destinati a uso residenziale, l’importo della sanzione corrisponde al triplo del costo di produzione, calcolato in base alle disposizioni della legge 27 luglio 1978, n. 392
• per gli immobili adibiti a usi diversi da quello residenziale, la sanzione è pari al triplo del valore venale, determinato dall’Agenzia delle Entrate.

Il costo di produzione di un edificio rappresenta la somma di tutte le spese necessarie per la sua realizzazione (costi del terreno, costi dei materiali, manodopera, spese tecniche, oneri di urbanizzazione).

Il valore venale, invece, corrisponde al prezzo che un potenziale acquirente sarebbe disposto a pagare per comprare l’immobile in un determinato momento (in pratica, il valore di mercato dell’immobile stesso).

Le regole sulla fiscalizzazione devono essere uniformi su tutto il territorio nazionale

Una recente sentenza della Corte Costituzionale (la n. 22 del 2025) ha ribadito l’importanza dell’uniformità delle regole sulla fiscalizzazione da applicare in tutto il territorio nazionale. Di conseguenza, le Regioni e le Province Autonome non possono introdurre semplificazioni aggiuntive in materia.

La sentenza è giunta a seguito di una legge della Provincia Autonoma di Bolzano, che aveva introdotto le seguenti semplificazioni:
• estensione dell’applicazione della fiscalizzazione al bilanciamento con i contrapposti interessi di salvaguardia delle attività legittimamente svolte
• variazione dell’importo della sanzione pecuniaria in base alla gravità degli abusi, da 0,8 a 2,5 volte il costo di costruzione o, in caso di indeterminabilità, l’importo delle opere eseguite
• riduzione della sanzione in caso di conformità delle opere eseguite, in base al titolo annullato, alle norme vigenti al momento dell’applicazione della sanzione
• equiparazione degli effetti del pagamento della sanzione all’accertamento di conformità (sanatoria).

Il Consiglio dei Ministri ha impugnato tale legge, ritenendola una nuova forma di sanatoria non prevista dalle leggi nazionali e un’indebita estensione dei casi di applicazione della fiscalizzazione.

La Corte Costituzionale ha accolto le obiezioni avanzate dal Governo, dichiarando l’illegittimità della norma della Provincia Autonoma di Bolzano.

La fiscalizzazione nel decreto Salva Casa

Il decreto Salva Casa ha incluso la sanzione pagata per la fiscalizzazione degli abusi edilizi tra i titoli utilizzabili per la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili.

Tale disposizione ha però suscitato grandi perplessità, data la natura non sanante della sanzione. Non sono servite a introdurre i chiarimenti necessari le Linee Guida pubblicate a gennaio, che hanno ribadito come le difformità oggetto di fiscalizzazione potranno essere considerate pienamente sanate anche ai fini della dimostrazione dello stato legittimo attraverso la mera esibizione delle predette attestazioni (in questo caso la prova del pagamento della sanzione).

È necessario infatti interpretare questa affermazione con una certa cautela. Le Linee Guida, come indicato nella loro stessa premessa, rappresentano unicamente un’interpretazione del MIT e non hanno alcun valore giuridico o normativo. La loro applicazione letterale potrebbe esporre a futuri contenziosi.

In sintesi, un abuso fiscalizzato è  dome se fosse cristallizzato nella sua possibilità di esistere, ma non rende regolare la costruzione. Pertanto, l’immobile può essere oggetto di trasferimento attraverso compravendita o donazione, ma non di modifiche o interventi di manutenzione nel tempo.