Il deposito cauzionale per il contratto di affitto

Cos’è il deposito cauzionale per il contratto di affitto?

Il deposito cauzionale è un deposito in denaro richiesto dal proprietario al momento della stipula di un contratto di affitto.

La cauzione ha lo scopo di tutelare il locatore da possibili inadempienze dell’affittuario, quali:
• mancato pagamento di alcuni canoni di locazione nei termini convenuti
• mancato pagamento delle spese a carico dell’inquilino (manutenzione ordinaria, spese condominiali, ecc.)
• possibili danni provocati all’immobile.

L’immobile affidato in locazione deve infatti essere restituito nelle stesse condizioni in cui è stato consegnato, a esclusione del normale deterioramento dovuto all’uso e al trascorrere del tempo.

L’importo versato a titolo cauzionale deve essere ovviamente indicato nel contratto di affitto.

Un caso particolare

Supponete di stipulare un contratto per l’affitto di un appartamento ammobiliato che contempli anche l’uso in comodato gratuito dei mobili.

In questo caso, il deposito cauzionale fissato per il contratto di affitto non può valere come garanzia anche per eventuali danni al mobilio, che esula da tale contratto e fa parte invece di un contratto di comodato.

Differenza tra caparra e deposito cauzionale

Molto spesso la cauzione viene erroneamente chiamata caparra o scambiata con essa. Il deposito cauzionale in realtà non è un acconto né una caparra.

Prima di stipulare un contratto di affitto, tuttavia, può accadere di versare una caparra all’agenzia immobiliare o al proprietario dell’immobile come manifestazione di interesse o impegno concreto a stipulare il contratto.

Dopo la firma del contratto, tale caparra deve essere restituita o può essere trattenuta per andare a formare parte del deposito cauzionale.

Importo del deposito cauzionale

La legge non stabilisce l’importo minimo del deposito cauzionale, ma ne fissa l’importo massimo. L’art. 11 della legge 392 del 78 che disciplina le locazioni stabilisce infatti che tale importo non può essere superiore a tre mensilità del canone di locazione, escluse le spese.

Così, se ad esempio pagate un affitto mensile di 400 euro, la cauzione non potrà essere superiore a 1.200 euro.

La ratio della norma è quella di evitare che, con il pagamento di una cifra più alta, il locatore consegua un vantaggio ingiusto ai danni del locatario.

Nella prassi comune sono di solito richieste due mensilità, ma nulla vieterebbe al locatore di chiederne tre o accontentarsi di una. Pertanto, l’ammontare del deposito può essere liberamente contrattato tra le parti nei limiti stabiliti dalla legge.

L’importo esatto deve comunque risultare dal contratto di affitto. Una volta fissato, il proprietario non può pretenderne una maggiorazione, anche nel caso in cui dovesse aumentare il canone di locazione.

Se invece il contratto non prevede il versamento di una cauzione, questa può essere richiesta in un secondo momento.

L’importo può essere versato:
• in contanti
• con una garanzia fidejussoria bancaria o assicurativa
• aprendo un libretto di risparmio bancario o postale al portatore se di importo inferiore a 1.000 euro.

Il versamento della cauzione non è soggetto al pagamento di alcuna imposta, a meno che non venga effettuato da un terzo soggetto estraneo alle parti contraenti. In questo caso, si applica un’imposta di registro pari allo 0,50%.

Restituzione del deposito cauzionale

Un errore comune è quello di considerare le mensilità versate a titolo di cauzione come anticipo sui canoni di affitto. Per questo motivo, gli inquilini ritengono di non dover pagare gli ultimi mesi di affitto corrispondenti al valore del deposito.

In realtà, questa prassi non è affatto contemplata dalla legge. Il deposito dovrà essere restituito o eventualmente trattenuto, tutto o in parte, solo quando la locazione sarà cessata e l’immobile sgomberato e si potrà valutare la presenza di eventuali danni.

Naturalmente, nulla vieta di accordarsi diversamente con il proprietario, per cui il mancato pagamento degli ultimi canoni di affitto non costituisce illecito se frutto di un accordo tra le parti.

All’inizio della locazione viene redatto un verbale di consegna che descrive le condizioni in cui è affidato l’immobile e fa parte integrante del contratto di affitto.

Al termine della locazione, dopo aver effettuato un sopralluogo dell’immobile, viene redatto un verbale di riconsegna in cui possono essere indicati eventuali danni, se presenti. Nel verbale viene quantificata anche la parte di cauzione che si intende trattenere a titolo di risarcimento.

Pertanto, nel caso in cui l’affittuario abbia provocato un danno, il locatore potrà rivalersi sul deposito cauzionale per l’ammontare del danno stesso.
Attenzione, però: il proprietario non può trattenere la cauzione senza avviare una causa affinché un giudice accerti l’esatto ammontare dei danni. In caso contrario, è l’inquilino che può citarlo in giudizio.

La restituzione della cauzione deve avvenire entro 10 anni, al termine dei quali avviene la prescrizione e l’ex affittuario non può più pretenderla.
Trattandosi infatti di una garanzia, la prescrizione non può essere assimilata a quella dei canoni di locazione, pari a 5 anni.

Gli interessi sul deposito cauzionale

Sempre l’art. 11 della legge 392 del 78 descrive il deposito cauzionale come importo produttivo degli interessi legali, che devono essere corrisposti alla fine di ogni anno di locazione.
Se ciò non avviene, l’inquilino potrà richiederne la restituzione integrale al termine del contratto di locazione, al momento della restituzione del deposito.

La restituzione degli interessi legali ha lo scopo di impedire che il trattenimento del deposito cauzionale da parte del proprietario per diversi anni si trasformi in un arbitrario incremento del canone di locazione.
Per questo motivo, la sentenza della Corte di Cassazione n. 12117 del 2003 ha dichiarato illegittime le clausole contrattuali che fissano una disciplina della restituzione diversa da quella stabilita per legge.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 25136 del 2006, ha chiarito invece che devono essere restituiti gli interessi legali e non quelli anatocistici (interessi sugli interessi).
Detto in parole semplici: se il locatore restituisce gli interessi al termine della locazione e non anno per anno, può calcolarli moltiplicando gli interessi dovuti nell’ultimo anno per il numero di anni di locazione.

Attenzione: l’acquirente che subentra al locatore è tenuto a corrispondere gli interessi sul deposito maturati al termine della locazione, indipendentemente dal fatto che abbia ricevuto la somma relativa al deposito cauzionale da parte del precedente proprietario.