Delibera assembleare per approvazione lavori di Superbonus

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Cos’è una delibera assembleare?

La delibera assembleare è l’atto che consente ai condòmini di dare esecuzione alle decisioni prese in sede di assemblea relativamente agli argomenti contenuti nell’ordine del giorno.

Queste sono le sue principali caratteristiche:
• deve avere forma scritta e quindi essere trascritta sul verbale di assemblea
• deve esserne riportata la votazione con indicazione del numero dei voti e dei millesimi
• è obbligatoria, immediatamente esecutiva per tutti i condòmini, produce effetti immediati dal momento della sua approvazione e può essere invalidata in caso di vizi di nullità o annullabilità.

Delibera assembleare per lavori oggetto di Superbonus

Dal 2023 l’aliquota di detrazione per il Superbonus scenderà dal 110% al 90%. La Legge di Bilancio, che domani sarà votata con fiducia alla Camera, prevede però che si possa continuare a usufruire del 110% anche il prossimo anno nei seguenti casi:
• per interventi condominiali per i quali la delibera assembleare di approvazione dei lavori risulti adottata entro il 18 novembre 2022 e la CILA-S risulti presentata alla data del 31 dicembre 2022
• per gli interventi condominiali per i quali la delibera assembleare di approvazione dei lavori risulti adottata tra il 18 e il 24 novembre 2022 e la CILA-S risulti presentata alla data del 25 novembre 2022.

Naturalmente, laddove l’intervento consista in una completa demolizione e ricostruzione del fabbricato, non dovrà essere presentata la CILA-S ma il relativo titolo abilitativo (Permesso di Costruire o SCIA alternativa).

La data delle delibera deve essere attestata dall’amministratore di condominio con una apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
Vediamo allora in cosa consiste questo documento e come deve essere redatto.

Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per il Superbonus

La dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà è un atto redatto ai sensi dell’art. 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000 n. 445, che comporta quindi responsabilità penali per chi lo sottoscrive.

In caso di falsa dichiarazione infatti il firmatario può essere punito con il carcere fino a due anni. Si tratta pertanto di una grossa responsabilità per l’amministratore di condominio.

L’attestazione servirà a dichiarare che, a seconda dei casi, l’assemblea si è svolta entro il 18 novembre o il 25 novembre.

Delibera assembleare anche per i condomìni minimi

Ma come funziona nei condomìni minimi? Si tratta delle compagini condominiali formate da un numero di proprietari non superiore a 8. In realtà, il termine condominio minimo in questo caso non è corretto e ne ho parlato in questo articolo.
Quelli a cui facciamo riferimento sono in realtà i condomìni che non hanno obbligo di nomina dell’amministratore, di richiesta del codice fiscale e di regolamento condominiale.

Contrariamente a quanto si pensi, però, la gestione delle parti comuni sottostà comunque a tutte le altre regole del condominio, tra cui anche quella secondo cui l’adozione di decisioni deve essere presa mediante indizione di assemblea di condominio e successiva delibera.

Pertanto, è chiaro che il legislatore, nello stabilire le nuove regole per continuare a usufruire del Superbonus 110% anche nel 2023, ha pensato anche a questi condomìni.

In questo caso dunque la redazione dell’atto di notorietà che attesta la data della delibera sarà a carico del condomino incaricato di presiedere l’assemblea per decidere sull’affidamento dei lavori.

Nella prassi, nei piccoli condomìni di tipo familiare, formati ad esempio da fratelli o da genitori e figli, non si è soliti procedere a queste formalità. Ti ricordo invece che, nel caso intendiate usufruire di agevolazioni fiscali, è bene svolgere correttamente tutti gli adempimenti richiesti.

Contenuto della delibera assembleare per lavori di Superbonus

Gli esperti in materia di amministrazione condominiale suggeriscono i contenuti minimi che devono essere presenti in questo particolare tipo di delibera.

Innanzitutto, è necessario richiamare il dispositivo di legge di riferimento, ovvero l’art. 119 del Decreto Rilancio, modificato dall’ultima Legge di Bilancio.

In secondo luogo, occorre elencare dettagliatamente tutti i lavori in programma per i quali si intende usufruire dell’agevolazione fiscale.

Ci sono poi 5 elementi imprescindibili che non possono mancare:
• l’indicazione del quorum
• il nominativo della ditta esecutrice incaricata
• l’importo e il dettaglio complessivo dei lavori
• la ripartizione delle spese
• l’eventuale affidamento a un General Contractor dell’incarico per la gestione dell’appalto.

Alcuni tecnici consigliano anche di allegare contratti, computi, progetti e capitolati approvati di cui si dà mandato all’amministratore di firmare. La delibera deve essere infatti di approvazione dell’esecuzione e non di semplice carattere esplorativo, per dare mandato all’amministratore di trovare un tecnico o un’impresa esecutrice.

La delibera assembleare, insomma, deve esser tale da poter dar luogo all’esecuzione dei lavori e per questo deve contenere quei dettagli importanti come l’oggetto dell’appalto, il suo costo e l’impresa esecutrice.

Niente paura, però: è poi possibile in un secondo momento apportare modifiche a quanto indicato, ad esempio integrando il prezzo inizialmente stabilito, aggiungendo ulteriori lavorazioni alle opere in programma o cambiando l’impresa affidataria.

Attenzione: solo dopo questa delibera, il professionista incaricato potrà presentare la CILA-S o altro titolo abilitativo per dare corso ai lavori.

Quorum per l’approvazione dei lavori oggetto di Superbonus

Ti ricordo che per l’approvazione dei lavori oggetto di Superbonus è previsto un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Lo stesso vale per altre decisioni legate a tali lavori, come l’approvazione di eventuali finanziamenti o l’opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Naturalmente la Legge di Bilancio non è ancora stata definitivamente approvata. Pertanto, per essere informato in tempo reale quando ci saranno ulteriori novità su questo argomento, segui le mie pagine Facebook e Twitter e iscriviti al mio canale YouTube.