Il decreto Salva Casa è legge!

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Cos’è il decreto Salva Casa?

Nonostante i telegiornali continuino a parlare di condono edilizio e di tutto quello che dovrebbe sanare (verande, soppalchi, cambi d’uso, ecc.), il decreto Salva Casa è tutto fuorché un condono. Si tratta in realtà delle ennesime modifiche apportate al Testo Unico dell’Edilizia.

Lo scorso 29 maggio è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale il decreto n. 69, contenente le nuove norme di semplificazione in materia urbanistica ed edilizia ed è entrato in vigore già il giorno successivo.
In questi giorni, però, il decreto è stato sottoposto a numerose modifiche e integrazioni, frutto degli emendamenti approvati. Con il voto di fiducia oggi in Senato, è stato definitivamente convertito in legge un testo molto diverso da quello inizialmente licenziato.

A seguire, ti riassumo i principali contenuti del decreto, la cui Legge di Conversione sarà pubblicata nella Gazzetta Ufficiale nei prossimi giorni. Se vuoi essere aggiornato in tempo reale su questo argomento, segui anche le mie pagine Facebook e X e iscriviti ai miei canali WhatsApp e YouTube.

Prima di proseguire, per una migliore comprensione, ti ricordo che quando parliamo di abusi edilizi dobbiamo distinguere i seguenti casi:
• assenza totale di titolo autorizzativo
• totale difformità da un titolo assentito
• parziali difformità dal titolo assentito
• variazioni essenziali (interventi completamente diversi, per caratteristiche costruttive o destinazione d’uso, rispetto a quanto oggetto di titolo autorizzativo).

Il decreto Salva Casa non abolisce la doppia conformità

Il principio della cosiddetta doppia conformità prevede che un intervento realizzato in assenza o in difformità da un titolo, per poter essere sanato deve essere conforme sia alle norme urbanistico-edilizie in vigore all’epoca in cui è stato realizzato, sia a quelle in vigore nel momento in cui si presenta la domanda di sanatoria (che nel frattempo possono essere cambiate).

La rigidità di questa norma ha reso impossibile la sanatoria in molti casi, incidendo anche sulla commerciabilità degli immobili interessati.

Il decreto non abolisce completamente la doppia conformità, ma la limita unicamente ai casi di assenza di titolo o totale difformità.

Viene invece non completamente abolita ma semplificata per:
• parziali difformità dal Permesso di Costruire o dalla SCIA alternativa al Permesso di Costruire o variazioni essenziali
• assenza o difformità dalla SCIA.

In questi casi, sarà sufficiente dimostrare la conformità alla disciplina urbanistica in vigore al momento della presentazione della domanda, attestandola con una dichiarazione a firma di un professionista abilitato.
Resta fermo il rispetto delle norme edilizie in vigore al momento della realizzazione. Si introduce in sostanza una diversa forma di doppia conformità che distingue le norme urbanistiche (da rispettare all’attualità) da quelle edilizie (da rispettare all’epoca dell’esecuzione).

In sede di esame della richiesta, lo Sportello Unico del Comune potrà comunque subordinare il rilascio della sanatoria all’esecuzione di interventi anche strutturali atti a garantire l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza (sanatoria condizionata).

Il rilascio del Permesso e della SCIA in sanatoria sono subordinati al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, e comunque compresa tra 1.032 euro e 10.328 euro.

Modifica delle tolleranze costruttive ed esecutive

Le tolleranze costruttive sono piccoli scostamenti dalle misure riportate nel progetto, riguardo a parametri come distacchi, cubature, superfici coperte. In base al TUE si considerano tollerabili gli scostamenti in misura inferiore al 2%.

Si definiscono invece tolleranze esecutive (o di cantiere), le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori.

Il decreto Salva Casa interviene sull’entità delle tolleranze costruttive, unicamente per i lavori realizzati entro il 24 maggio 2024. Per questi, il valore non sarà più univoco ma varierà in misura inversamente proporzionale alla superficie utile dell’immobile. Praticamente, più è piccola la superficie utile, maggiore sarà la tolleranza.

I valori saranno i seguenti:
• 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq
• 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq
• 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq
• 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq
• 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq.
Gli interventi realizzati nei limiti di queste tolleranze non saranno soggetti ad autorizzazione paesaggistica.

Il decreto prevede inoltre che, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, siano considerati tolleranze esecutive:
• il minore dimensionamento dell’edificio
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
• le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità
• le irregolarità esecutive di muri esterni e interni e la difforme ubicazione delle aperture interne
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria
• gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Le tolleranze esecutive, così elencate, appaiono ancora alquanto vaghe e si attendono chiarimenti in merito.

Semplificato lo stato legittimo degli immobili

Per stato legittimo di un immobile si intendeva in precedenza la conformità al titolo autorizzativo che ne ha legittimato la costruzione all’origine (o in seguito, se frutto di condono) e all’ultimo assentito o rilasciato che ne ha previsto modifiche.

Il decreto Salva Casa prevede che la legittimità sia attestata alternativamente da uno di questi due titoli, a condizione che, nel secondo caso, sia stata comunque verificata l’esistenza di un titolo abilitativo che ne aveva legittimato la costruzione.

Questa semplificazione nasce dalla difficoltà di risalire a tutti i titoli abilitativi, considerando che il parco immobiliare esistente in Italia è uno dei più vecchi di tutta Europa. Per immobili molto vetusti, infatti, è spesso impossibile risalire, attraverso un accesso agli atti, a tutti i titoli abilitativi da cui è stato interessato.

Un emendamento approvato prevede inoltre che le difformità sulle parti comuni non influenzino lo stato legittimo delle singole unità immobiliari e viceversa.

Cambio di destinazione d’uso

Il decreto Salva Casa prevede che il cambio di destinazione d’uso sia sempre consentito, se effettuato sulla singola unità immobiliare e senza opere, nei seguenti casi:
• all’interno della stessa categoria funzionale
• per le categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale in immobili situati nelle zone omogenee A, B e C dei Comuni. Per tali casi, non è richiesto il reperimento di aree per servizi e parcheggi.

Un emendamento ha chiarito che con la locuzione senza opere si intende con la sola esecuzione di opere di edilizia libera.

Allungata la lista degli interventi di Edilizia Libera

Gli interventi di Edilizia Libera sono quelli realizzabili senza alcun titolo o comunicazione al Comune e sono elencati nell’art. 6 del Testo Unico dell’Edilizia e nel Glossario Unico dell’Edilizia Libera.

Il decreto ne allunga la lista, aggiungendone altri considerati non impattanti. Una modifica ha riguardato le VEPA, le vetrate amovibili che, per la verità, sono realizzabili liberamente già dal 2022. Ne è stata semplicemente allargata la casistica nell’ambito della quale sarà possibile realizzarle, includendovi i porticati rientranti all’interno degli edifici. In corso di modifiche è stato chiarito che sono esclusi i porticati gravati da diritti di pubblico passaggio o comunque prospicienti strade pubbliche.

Sono state invece aggiunte nell’art. 6 le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici (tende da sole, pergole, pergolati, pergotende e pergole bioclimatiche) che erano contemplate dal Glossario, ma non dal Testo Unico.

Interventi ante ‘77

Uno degli emendamenti proposti riguarda gli interventi realizzati prima del 1977. Questo è un anno spartiacque per l’edilizia italiana, perché segna l’entrata in vigore della cosiddetta Legge Bucalossi (Legge 10/1977).

Prima della Bucalossi, per eseguire una variante in corso d’opera rispetto al progetto autorizzato, era necessario sospendere le attività in cantiere e richiedere una nuova licenza edilizia. Per evitare questa lungaggine burocratica, era prassi comune non denunciare le variazioni apportate in corso d’opera e la conseguenza è stata la realizzazione di edifici con difformità rispetto al progetto assentito.

Molte di quelle variazioni oggi non sono sanabili e, di conseguenza, gli immobili che le presentano non possono essere commercializzati. Con l’emendamento approvato, si mira a superare questa impasse.

Requisiti igienico-sanitari

Altro argomento su cui vanno a incidere gli emendamenti della Lega sono i requisiti igienico sanitari degli alloggi. L’obiettivo è quello di regolarizzare le cosiddette microcase, per ampliare l’offerta abitativa e ridurre i costi degli affitti.

Grazie a questa modifica la superficie minima degli alloggi può scendere:
• da 28 a 20 mq, quando sono per una persona
• da 38 a 28 mq, quando sono per due persone.

Alla riduzione della superficie abitativa si accompagna anche quella dell’altezza minima interna, che può scendere dai 270 cm previsti a 240 cm.
Fino a ora l’altezza di 240 cm era consentita unicamente per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli.

Per poter derogare alle misure previste dal DM 5 luglio 1975, il progettista dovrà asseverare che:
• le eccezioni saranno condizionate all’esecuzione di interventi di recupero dell’intero edificio
• sarà previsto un progetto di ristrutturazione che migliori le condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio.

Non è stata approvata la norma Salva Milano (per il momento…)

Non mancava tra gli emendamenti la cosiddetta norma Salva Milano, che da molti è considerata la vera ragione per cui è stato prodotto il Salva Casa.

A Milano, come in altri luoghi del Paese, sono stati realizzati per anni interventi importanti (nello specifico di Milano i famosi grattacieli) in regime di SCIA alternativa al Permesso di Costruire anziché di PdC.
La procedura semplificata, però, per essere attuata richiede quali presupposti una dettagliata pianificazione attuativa, che nella fattispecie mancava.

Questo modus operandi non ha riguardato unicamente la città di Milano, come detto, ma tanti altri centri, solo che nel capoluogo lombardo gli esiti sono stati più eclatanti a causa delle dimensioni degli edifici realizzati.

Per il momento la norma non è passata, ma non è da escludere che venga presentata sotto altra forma nei prossimi mesi.

Conclusioni

Come puoi vedere, dunque, il decreto Salva Casa interviene su norme già esistenti, modificandole, senza consentire regolarizzazioni di immobili completamente abusivi.

Mi chiedo allora per quale motivo intervenire con un provvedimento d’urgenza, qual è lo strumento del decreto legge, e non portare a termine invece un processo di revisione del Testo Unico dell’Edilizia, iniziato da anni e ancora in alto mare.

La riforma del TUE, infatti, darebbe vita a un rinnovamento organico e ordinato della materia, mentre con il decreto non si fa altro che introdurre le ennesime modifiche puntuali a un testo in vigore da anni e ormai obsoleto.