Decreto Salva Casa: pubblicate le Linee Guida ufficiali del MIT

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Cos’è il decreto Salva Casa?

Nonostante la stampa continui imperterrita a parlare di condono edilizio e di tutto quello che dovrebbe sanare (verande, soppalchi, cambi d’uso, ecc.), il decreto Salva Casa è tutto fuorché un condono. Il provvedimento in realtà introduce le ennesime modifiche al Testo Unico dell’Edilizia.

Il decreto legge n. 69 del 29 maggio 2024 contiene infatti nuove norme di semplificazione in materia urbanistica ed edilizia. Il decreto è stato sottoposto poi sottoposto a numerose modifiche e integrazioni prima di essere definitivamente convertito in legge n. 105 del 24 luglio 2024 dando vita a un testo molto diverso da quello inizialmente licenziato.

Nonostante il Ministero abbia ribadito da tempo l’immediata applicabilità della legge, la sua attuazione si è rivelata in questi mesi piuttosto complessa, a causa di alcune difficoltà interpretative delle norme.
Il Ministro Salvini, in diversi interventi, aveva più volte annunciato la pubblicazione di un prontuario o bigino per chiarire definitivamente ogni dubbio in materia.

Appena pochi giorni fa, sul sito istituzionale del MIT, erano state pubblicate delle FAQ che anticipavano le Linee Guida ufficiali, rilasciate poi ieri sera. Puoi scaricarle qui: Linee Guida DL Salva Casa.

A seguire ti illustrerò i contenuti del decreto e alcuni di questi chiarimenti. Prima, però, ti ricordo che quando parliamo di abusi edilizi dobbiamo distinguere i seguenti casi:
• assenza totale di titolo autorizzativo
• totale difformità da un titolo assentito
• parziali difformità dal titolo assentito
• variazioni essenziali (interventi completamente diversi, per caratteristiche costruttive o destinazione d’uso, rispetto a quanto oggetto di titolo autorizzativo).

Il decreto Salva Casa non abolisce la doppia conformità

Il principio della cosiddetta doppia conformità prevede che un intervento realizzato in assenza o in difformità da un titolo, per poter essere sanato deve essere conforme sia alle norme urbanistico-edilizie in vigore all’epoca in cui è stato realizzato, sia a quelle in vigore nel momento in cui si presenta la domanda di sanatoria (che nel frattempo possono essere cambiate).

La rigidità di questa norma ha reso impossibile la sanatoria in molti casi, incidendo anche sulla commerciabilità degli immobili interessati.

Il decreto non abolisce completamente la doppia conformità, ma la limita unicamente ai casi di assenza di titolo o totale difformità.

Viene invece semplificata per:
• parziali difformità dal Permesso di Costruire o dalla SCIA alternativa al Permesso di Costruire o variazioni essenziali
• assenza o difformità dalla SCIA.

In questi casi, sarà sufficiente dimostrare la conformità alla disciplina urbanistica in vigore al momento della presentazione della domanda, attestandola con una dichiarazione a firma di un professionista abilitato.
Resta fermo il rispetto delle norme edilizie in vigore al momento della realizzazione. Si introduce in sostanza una diversa forma di doppia conformità che distingue le norme urbanistiche (da rispettare all’attualità) da quelle edilizie (da rispettare all’epoca dell’esecuzione).

In sede di esame della richiesta, lo Sportello Unico del Comune potrà comunque subordinare il rilascio della sanatoria all’esecuzione di interventi anche strutturali atti a garantire l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza (sanatoria condizionata).

Il rilascio del Permesso e della SCIA in sanatoria sono subordinati al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, e comunque compresa tra 1.032 euro e 10.328 euro.

Le Linee Guida sulle sanatorie

In merito alla nuova sanatoria semplificata, sono due gli aspetti fondamentali chiariti dal MIT:

1. Procedimenti a finalità multipla
Viene precisata la possibilità di avviare un unico procedimento amministrativo per raggiungere diverse finalità. Ad esempio, se vuoi sanare un’irregolarità relativa a un immobile e, allo stesso tempo, modificarne la destinazione d’uso, ti basterà presentare una sola pratica.
Tuttavia, il cambio di destinazione d’uso potrà essere autorizzato solo a condizione che la sanatoria abbia esito positivo.

2. Sanatorie su immobili vincolati
Per quanto riguarda gli immobili soggetti a vincoli, il MIT specifica che, nei procedimenti di sanatoria che richiedono una valutazione di compatibilità paesaggistica, questa sarà concessa anche nel caso in cui l’intervento abbia comportato incrementi di superficie o volume.
Si tratta di una novità significativa, poiché solitamente interventi di questo tipo sono esclusi dalle procedure di sanatoria paesaggistica.

Modifica delle tolleranze costruttive ed esecutive

Le tolleranze costruttive sono piccoli scostamenti dalle misure riportate nel progetto, riguardo a parametri come distacchi, cubature, superfici coperte. Prima del Salva Casa si consideravano tollerabili solo gli scostamenti in misura inferiore al 2% delle misure.

Si definiscono invece tolleranze esecutive (o di cantiere), le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori.

Il decreto Salva Casa interviene sull’entità delle tolleranze costruttive, unicamente per i lavori realizzati entro il 24 maggio 2024. Per questi, il valore non sarà più univoco ma varierà in misura inversamente proporzionale alla superficie utile dell’immobile. Praticamente, più è piccola la superficie utile, maggiore sarà la tolleranza.

I valori saranno i seguenti:
• 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq
• 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq
• 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq
• 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq
• 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq.
Gli interventi realizzati nei limiti di queste tolleranze non saranno soggetti ad autorizzazione paesaggistica. Le Linee Guida chiariscono, fra l’altro, che le tolleranze ampliate si applicano anche agli immobili vincolati.

Il decreto prevede inoltre che, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, siano considerati tolleranze esecutive:
• il minore dimensionamento dell’edificio
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
• le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità
• le irregolarità esecutive di muri esterni e interni e la difforme ubicazione delle aperture interne
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria
• gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Le tolleranze esecutive, così elencate, appaiono ancora alquanto vaghe e i chiarimenti arrivati al momento non si sono pronunciati in merito.

Semplificato lo stato legittimo degli immobili

Per stato legittimo di un immobile si intendeva, prima del Salva Casa, la conformità al titolo autorizzativo che ne ha legittimato la costruzione all’origine (o in seguito, se frutto di condono) e all’ultimo assentito o rilasciato che ne ha previsto modifiche.

Il Salva Casa prevede che la legittimità sia attestata alternativamente da uno di questi due titoli, a condizione che, per l’ultimo, sia stata comunque verificata dal Comune l’esistenza di un titolo abilitativo che ne aveva legittimato la costruzione. Il MIT chiarisce che questa verifica potrà essere presunta se nella modulistica relativa all’ultimo intervento il cittadino ha indicato gli estremi dei titoli pregressi.

Questa semplificazione nasce dalla difficoltà di risalire a tutti i titoli abilitativi, considerando che il parco immobiliare esistente in Italia è uno dei più vecchi di tutta Europa. Per immobili molto vetusti, infatti, è spesso impossibile risalire, attraverso un accesso agli atti, a tutti i titoli abilitativi da cui è stato interessato.

Con la conversione in legge si è inoltre specificato che le difformità sulle parti comuni degli edifici non influenzano lo stato legittimo delle singole unità immobiliari e viceversa.

Cambio di destinazione d’uso

Il decreto Salva Casa prevede che il cambio di destinazione d’uso sia sempre consentito, se effettuato sulla singola unità immobiliare e senza opere, nei seguenti casi:
• all’interno della stessa categoria funzionale
• per le categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale in immobili situati nelle zone omogenee A, B e C dei Comuni. Per tali casi, non è richiesto il reperimento di aree per servizi e parcheggi.

Un emendamento ha chiarito che con la locuzione senza opere si intende con la sola esecuzione di opere di edilizia libera.

Le Linee Guida introducono anche in questo caso due importanti chiarimenti:
• gli oneri di urbanizzazione primaria non sono dovuti (il testo di legge citava solo gli oneri di urbanizzazione secondaria)
• le eventuali condizioni dei Comuni sull’applicabilità della norma non possono essere contenute in disposizioni precedenti all’emanazione del decreto, ma devono essere frutto di provvedimenti successivi.

Allungata la lista degli interventi di Edilizia Libera

Gli interventi di Edilizia Libera sono quelli realizzabili senza alcun titolo o comunicazione al Comune e sono elencati nell’art. 6 del Testo Unico dell’Edilizia e nel Glossario Unico dell’Edilizia Libera.

Il decreto ne allunga la lista, aggiungendone altri considerati non impattanti. Una modifica ha riguardato le VEPA, le vetrate amovibili che, per la verità, sono realizzabili liberamente già dal 2022. Ne è stata semplicemente allargata la casistica nell’ambito della quale sarà possibile realizzarle, includendovi i porticati rientranti all’interno degli edifici. In corso di modifiche è stato chiarito che sono esclusi i porticati gravati da diritti di pubblico passaggio o comunque prospicienti strade pubbliche.

Sono state invece aggiunte nell’art. 6 le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici (tende da sole, pergole, pergolati, pergotende e pergole bioclimatiche) che erano contemplate dal Glossario, ma non dal Testo Unico.

Interventi ante ‘77

A seguito degli emendamenti è stato inserito un articolo apposito che disciplina gli interventi realizzati prima del 1977. Questo è un anno spartiacque per l’edilizia italiana, perché segna l’entrata in vigore della cosiddetta Legge Bucalossi (Legge 10/1977).

Prima della Bucalossi, per eseguire una variante in corso d’opera rispetto al progetto autorizzato, era necessario sospendere le attività in cantiere e richiedere una nuova licenza edilizia. Per evitare questa lungaggine burocratica, era prassi comune non denunciare le variazioni apportate in corso d’opera e la conseguenza è stata la realizzazione di edifici con difformità rispetto al progetto assentito.

Molte di quelle variazioni oggi non sono sanabili e, di conseguenza, gli immobili che le presentano non possono essere commercializzati. Con la norma inserita nel nuovo art. 34-ter del Testo Unico dell’Edilizia, si mira a superare questa impasse.

Le Linee Guida chiariscono che è sufficiente che le varianti da regolarizzare siano state eseguite nell’ambito dei lavori riconducibili a un titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della Bucalossi (30 gennaio 1977), anche se poi i lavori sono stati realizzati in data successiva.

Requisiti igienico-sanitari

Altro argomento su cui va a incidere il Salva Casa sono i requisiti igienico sanitari degli alloggi. L’obiettivo è quello di regolamentare le cosiddette microcase, per ampliare l’offerta abitativa e ridurre i costi degli affitti.

Grazie a questa modifica la superficie minima degli alloggi monostanza (monolocali) può scendere:
• da 28 a 20 mq, quando sono per una persona
• da 38 a 28 mq, quando sono per due persone.

Alla riduzione della superficie abitativa si accompagna anche quella dell’altezza minima interna, che può scendere dai 270 cm previsti a 240 cm.
Fino a ora l’altezza di 240 cm era consentita unicamente per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli.

Per poter derogare alle misure previste dal DM 5 luglio 1975, il progettista dovrà asseverare che si verifichi una di queste due condizioni:
• le eccezioni saranno condizionate all’esecuzione di interventi di recupero dell’intero edificio
• sarà previsto un progetto di ristrutturazione che migliori le condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio.

Conclusioni

Alla luce dei chiarimenti pubblicati sul sito del MIT possiamo dirci noi tecnici (e anche i cittadini) pienamente soddisfatti? Per la verità no, e per vari motivi.

Innanzitutto il famoso aggiornamento della modulistica unificata che è indispensabile e ormai indifferibile per poter applicare le nuove norme non è ancora arrivato.

In secondo luogo, non paiono soddisfacenti le considerazioni in merito alla quantificazione delle sanzioni, su cui i tecnici della pubblica amministrazione attendevano indicazioni più chiare. Il comunicato del MIT afferma che le sanzioni saranno corrisposte in due fasi: una prima parte della sanzione al momento della presentazione dell’istanza di SCIA in sanatoria; il conguaglio all’esito della quantificazione dell’incremento del valore venale da parte dell’Agenzia delle entrate.

Visto che uno dei problemi segnalati erano proprio le tempistiche (e i costi) di tale quantificazione, con questa decisione si lasciano semplicemente i cittadini in sospeso a tempo indeterminato, con un titolo abilitativo non pienamente formato.