Sanatoria semplificata estesa anche alle variazioni essenziali

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Cos’è la sanatoria semplificata?

La sanatoria semplificata è un nuovo procedimento introdotto dal decreto Salva Casa (decreto legge n. 69 del 29 maggio 2024) per rendere più facile la regolarizzazione di alcuni abusi edilizi.

Il procedimento è disciplinato dal nuovo articolo 36-bis inserito nel Testo Unico dell’Edilizia (dPR 380/01).
In precedenza, infatti, la sanatoria era disciplinata unicamente dall’art. 36, ora modificato e scisso in due, in modo da distinguere due livelli di illeciti edilizi:
• interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire o di SCIA alternativa al permesso di costruire o in totale difformità da essi (art. 36)
• interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa al permesso di costruire o con variazioni essenziali (art. 36-bis).

Nella prima stesura del testo le variazioni essenziali erano escluse dal nuovo art. 36-bis, ma sono state inserite grazie a un emendamento approvato. Ma cosa sono le variazioni essenziali?

Variazioni essenziali

Il requisito dell’essenzialità ricorre quando si verifica una di queste condizioni:
• mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards urbanistici
• aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio in relazione al progetto approvato
• modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto o della posizione dell’edificio sull’area di pertinenza
• mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito
• violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica.

L’articolo 32 del TUE stabilisce però che siano le Regioni, che hanno autonomia legislativa in materia urbanistica, a determinare quali sono le variazioni essenziali rispetto a un titolo rilasciato.

In parole povere, le Regioni hanno una certa discrezionalità nello stabilire quale aumento di cubatura o di superficie, ad esempio, può essere considerata essenziale o meno. Di conseguenza, possiamo trovare Regioni che considerano essenziale un aumento della cubatura del 2%, altre che arrivano al 20%! Ne consegue anche una sorta di discriminazione tra i vari cittadini delle diverse zone del Paese.

Non sono invece variazioni essenziali quelle incidenti sulla entità delle cubature accessorie e sui volumi tecnici.

A ogni modo, per comprendere come funziona la sanatoria semplificata è opportuno fare un piccolo passo indietro e vedere prima cosa prevede la procedura ordinaria.

Come funziona la sanatoria ordinaria

La sanatoria in vigore fino alla pubblicazione del decreto Salva Casa, detta accertamento di conformità, prevedeva il rispetto del requisito della doppia conformità.

In base a questo principio, gli interventi da sanare devono rispettare al contempo:
• la normativa urbanistico-edilizia in vigore nel momento in cui è stato commesso l’abuso
• la normativa urbanistico-edilizia in vigore nel momento in cui si presenta la domanda di sanatoria.

Ma per rendere meglio l’idea ti faccio un esempio. Supponiamo che hai realizzato un ampliamento della tua casa 10 anni fa, quando l’intervento potevo essere realizzato, ma lo hai fatto senza richiedere il permesso di costruire, quindi abusivamente. Nel frattempo la normativa è cambiata e oggi non consente più quell’ampliamento: non puoi ottenere la sanatoria.

Ma potrebbe succedere il contrario: 10 anni fa l’ampliamento non era consentito e per questo lo avevi realizzato senza titolo. Oggi la normativa lo permetterebbe, ma non essendoci la doppia conformità non puoi richiedere la sanatoria.

Del resto, la norma è stata introdotta proprio per evitare che amministrazioni compiacenti modificassero artatamente la strumentazione urbanistica in favore di determinati soggetti…

Come puoi immaginare, il principio della doppia conformità risulta molto difficile da rispettare, per cui il decreto Salva Casa lo ha modificato ma unicamente per gli abusi più lievi. Per quelli gravi invece restano sempre in vigore le vecchie regole.

Come funziona la sanatoria semplificata

Ed ecco quindi che, grazie alle modifiche introdotte, per gli abusi più lievi la conformità da rispettare è quella:
• ai requisiti previsti dalla normativa edilizia in vigore nel momento in cui è stato commesso l’abuso
• alla normativa urbanistica in vigore nel momento in cui si presenta la domanda di sanatoria.

Quindi la doppia conformità non è stata abolita, ma solo resa più semplice, dividendo il concetto di normativa urbanistica da quello di normativa edilizia.

Ma cosa si intende per normativa urbanistica e cosa per normativa edilizia? Ti dico subito che fare una distinzione non è semplice e ingenera dubbi anche tra noi tecnici.
Per cui, in attesa di maggiori chiarimenti da parte del legislatore posso dirti per grandi linee che:
• la normativa urbanistica è quella dettata da piani regolatori o equipollenti, vecchi programmi di fabbricazione, piani attuativi, programmi di recupero e rigenerazione urbana,  piani paesaggistici, ecc.
• la normativa edilizia è quella di settore, come le norme tecniche, l’antisismica, la normativa sulle barriere architettoniche, quella sul risparmio energetico, sull’acustica e così via.

Chi può richiedere la sanatoria semplificata?

Se hai realizzato un intervento edilizio in difformità da un permesso di costruire o una SCIA alternativa, oppure hai acquistato un immobile con un abuso di questo tipo, potresti ricorrere alla sanatoria semplificata. Il decreto è infatti già in vigore dallo scorso 30 maggio.

Puoi farlo però:
• entro il termine congruo fissato dall’eventuale ordinanza di demolizione
• fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative.

Puoi agire anche se l’abuso non è ancora mai stato contestato perché sconosciuto all’amministrazione.

Come richiedere la sanatoria semplificata?

Ricorrendo i presupposti, dovrai quindi rivolgerti a un professionista abilitato (architetto, ingegnere o geometra) e far preparare una istanza di Permesso di costruire in sanatoria o presentare una SCIA in sanatoria, in base all’abuso commesso.

Ti consiglio però di attendere la conversione in legge del decreto che dovrebbe avvenire tra pochi giorni (entro il 28 luglio). Del resto, le norme sono a regime, non c’è quindi una data entro cui presentare la domanda, per cui è opportuno agire con i piedi di piombo.

Le amministrazioni dovranno tra l’altro dotarsi dell’apposita modulistica unificata che non è ancora stata predisposta dal ministero.
Alla domanda dovrai inoltre allegare una dichiarazione del tecnico attestante le due conformità, urbanistica ed edilizia.

Il silenzio assenso

Un altro degli aspetti che distingue la sanatoria semplificata da quella ordinaria è la formazione del cosiddetto silenzio assenso. Il decreto Salva Casa ha infatti previsto che l’istanza possa intendersi accolta (e quindi la sanatoria ottenuta) se l’amministrazione non si pronuncia entro:
• 45 giorni, in caso di permesso in sanatoria.
• 30 giorni, in caso di SCIA.
Questi tempi possono allungarsi fino a 180 giorni in caso di vincolo paesaggistico, per il quale occorra attendere parere di compatibilità dall’autorità competente.

Si tratta di una grande novità perché per la procedura ordinaria è previsto che, in caso di mancata risposta entro 60 giorni, si formi il silenzio-diniego e l’istanza si intenda rigettata. Questa procedura è stata introdotta per evitare anche in questo caso che l’inerzia di una amministrazione (magari accondiscendente) porti a un esisto positivo nei confronti di una istanza presentata per un intervento privo dei requisiti di sanabilità.

Ora, con la procedura semplificata, non solo è possibile ottenere la sanatoria per silenzio assenso ma si riducono anche i tempi per farlo maturare. Visto il numero di istanze che si prevede saranno presentate e l’ingolfamento degli uffici comunali già oberati da altro lavoro, si può immaginare per quanti procedimenti si formerà il silenzio assenso… Non c’è però da cantare vittoria, perché la Legge n. 241/90 prevede che un procedimento illegittimo (anche formatosi con il silenzio assenso) possa essere annullato d’ufficio entro 12 mesi.

In caso di rigetto della domanda, infine, verrà applicata la sanzione demolitoria. Per ottemperare, potrà essere concesso un tempo aggiuntivo ai 90 giorni previsti, fino a 240 giorni, in presenza di comprovate esigenze di salute o gravi situazioni di disagio socio-economico.

Quanto costa la sanatoria semplificata?

La nuova sanatoria sarà pure semplificata ma ottenerla non è del tutto indolore… Per ottenere il permesso di costruire in sanatoria, dovrai pagare una sanzione pari al doppio del contributo di costruzione mentre per la SCIA in sanatoria la sanzione è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, tra 1.032 euro e 10.328 euro.

La precedente formulazione della norma prevedeva un importo compreso tra un minimo di 1.032 a un massimo di 30.984 euro. Praticamente l’importo della sanzione minima era stato raddoppiato, mentre quello massimo era stato addirittura aumentato di 6 volte!

Infine, in caso di assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica una sanzione equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione.
Questo importo sarà calcolato con una perizia di stima (al momento non è chiaro se dovrà essere redatta dal tecnico incaricato o dagli uffici).