Cosa fare in caso di inquilino che non paga l’affitto

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Inquilino moroso che non paga l’affitto

Se hai delle proprietà immobiliari, concederle in affitto può rappresentare una interessante fonte di reddito extra. Tuttavia, uno dei rischi più grandi a cui puoi andare incontro è quello di ritrovarti con un inquilino che non paga il canone.

La morosità di un inquilino può rappresentare una delle principali fonti di stress per un proprietario di casa.
I danni causati da una simile evenienza sono infatti diversi:
• accumulo di mensilità non percepite
• spese legali da affrontare per avviare la procedura di sfratto
• tempo necessario per trovare un nuovo inquilino (e quindi altre mensilità perse durante questo periodo).

Se ti capita una situazione di morosità, puoi risolvere cercando una mediazione, magari attraverso la consulenza di un avvocato civilista.
Soltanto nel caso in cui non si riesca a trovare una soluzione amichevole, dovrai dare mandato al professionista di adire le vie giudiziali e quindi emettere una ingiunzione di sfratto.

La legge prevede infatti una specifica procedura di tutela, mirata al recupero dell’immobile e delle mensilità non pagate.
Vediamo allora tutte le soluzioni a cui puoi ricorrere di fronte a un inquilino che non paga l’affitto.

Affrontare l’inquilino che non paga l’affitto con un approccio stragiudiziale

Per evitare di intraprendere subito un contenzioso, cerca per prima cosa di affrontare l’inquilino con un approccio stragiudiziale. Questo comportamento richiede però un atteggiamento calmo, rispettoso e metodico.

Per prima cosa, contatta l’inquilino inviandogli una lettera o un’email cortese ma ferma, ricordando l’importo dovuto e la data di scadenza. Spiegagli le conseguenze di un mancato pagamento, ma evita di essere minaccioso.

Chiedi se ci sono ragioni particolari per il ritardo nel pagamento: potrebbero esserci situazioni temporanee che puoi comprendere o negoziare.
Ad esempio, se l’inquilino sta attraversando un periodo di difficoltà finanziaria, offrigli un piano di pagamento dilazionato. Questo dimostrerà la tua volontà di trovare una soluzione senza ricorrere a misure legali immediate.

Se però la comunicazione diretta non porta risultati, potresti considerare l’aiuto di un mediatore, un terzo neutrale che faciliti la discussione e trovi un accordo accettabile per entrambe le parti.

In ogni caso, mantieni una traccia scritta di tutte le comunicazioni e gli accordi presi. Questo è importante per tutelarti in caso la situazione degeneri e sia necessario ricorrere alle vie legali.

Prima di intraprenderle, però, se l’inquilino non mostra alcuna volontà di collaborare, fai inviare una lettera informale da un avvocato. Questo potrebbe incentivarlo a prendere seriamente la situazione.

Procedura legale per sfrattare l’inquilino che non paga l’affitto

Se l’inquilino continua a non pagare, non ti resterà altro da fare purtroppo che ricorrere alle vie legali.

La procedura di sfratto per morosità è regolata in Italia dalla Legge n. 392 del 1978 e deve seguire un iter ben preciso Innanzitutto puoi avviarla solo se sono trascorsi almeno 20 giorni dalla scadenza prevista per il pagamento. Infatti, per legge, il termine ultimo per pagare il canone di locazione è entro 20 giorni dalla data fissata e prima di questo termine non è possibile intraprendere nessuna azione legale.

Trascorso questo termine, puoi far inviare all’inquilino moroso una diffida formale dall’avvocato, intimandogli di saldare il debito entro un termine preciso (di solito si fissa una scadenza di 5 giorni).

Se l’inquilino effettua il pagamento, non dovrai richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione.
In caso contrario, l’avvocato può procedere con la vera e propria procedura di sfratto, notificandogli un atto di citazione che include l’indicazione di una data per l’udienza davanti al giudice.

In sede di udienza potranno verificarsi due situazioni:
• l’inquilino provvede a saldare l’intero debito, comprensivo delle spese legali, e il contratto prosegue fino alla sua naturale scadenza
• l’inquilino chiede un termine di grazia, che può arrivare fino a 90 giorni, per procedere al pagamento.

Nel caso in cui anche al termine di quest’ultimo periodo il conduttore non provveda a saldare il suo debito, il giudice emetterà due provvedimenti:
• un’ordinanza di sfratto che ordina all’inquilino di lasciare l’immobile entro una certa data
• un decreto ingiuntivo, per il recupero delle somme dovute.

Se l’affittuario non libera l’appartamento entro la data stabilita, trascorsi ulteriori 10 giorni, potrai avviare una procedura di rilascio forzato dell’immobile con l’intervento delle forze dell’ordine.

Come comportarsi di fronte a un inquilino che non paga l’affitto?

Una procedura di sfratto in Italia può richiedere molto tempo: da alcuni mesi a più di un anno.
Le motivazioni sono dovute a diverse circostanze ma dipendono soprattutto dal comportamento dell’inquilino rispetto alle scadenze fissate e dalla congestione dei tribunali.

Per questo motivo, anche se quello della morosità degli inquilini è un problema che affligge una buona parte dei proprietari, ti consiglio di ricorrere ad alcune precauzioni per evitare a monte il problema e risolverlo al meglio nel caso si presenti.

Per iniziare, richiedi sempre idonee referenze alle persone a cui affitti la casa, come busta paga e contratto di lavoro.

Per tutelarti da possibili rischi, valuta la possibilità di stipulare una apposita polizza assicurativa contro il rischio di mancato pagamento dei canoni prima di firmare il contratto di locazione. Si tratta di una fidejussione in base alla quale una banca o una compagnia assicurativa si fanno garanti del pagamento del canone mensile.

Se nonostante queste precauzioni, ti ritrovi con questo problema, prova a parlare con l’inquilino per capire perché non ha pagato e trovare una soluzione pacifica. Ascolta le sue motivazioni e cerca di comprendere la sua situazione, per trovare un accordo amichevole.

In ogni caso, a scanso di equivoci, non tollerare ritardi nei pagamenti senza intervenire, perché questo potrebbe invalidare la clausola risolutiva del contratto.

Mantieni i nervi saldi ed evita azioni fai da te come staccare le utenze o cambiare la serratura dell’immobile, poiché sono illegali e potrebbero rivelarsi controproducenti. Questi comportamenti sono infatti reati penali e potresti essere chiamato a risponderne in tribunale.

Bisogna pagare le tasse quando si ha un inquilino che non paga l’affitto?

I canoni di locazione devono sempre essere dichiarati all’Agenzia delle Entrate, anche quando non sono percepiti.

Per evitare di pagare imposte su somme che non riscuoti, quindi, devi far notificare l’atto di citazione per convalida di sfratto al tuo inquilino. In questo modo, potrai evitare di dichiarare i canoni non riscossi e non versarci l’IRPEF.