Immobili ristrutturati col Superbonus: partono i controlli sulla rendita catastale

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Cos’è la rendita catastale?

La rendita catastale è il reddito che l’Agenzia delle Entrate attribuisce a ogni bene immobile (terreno o fabbricato) in grado di produrlo.

Per le unità immobiliari, il suo valore viene definito sulla base di due elementi:
• consistenza, data dalla superficie, dal numero di vani e dalla volumetria
• tariffa d’estimo unitaria, valore numerico relativo al Comune e alla zona ove l’unità immobiliare è ubicata.

Varia inoltre anche in base alla zona censuaria e alla categoria e classe catastale di appartenenza.

A cosa serve la rendita catastale?

La rendita catastale serve a determinare il valore catastale di un immobile, che rappresenta a sua volta la base imponibile su cui vengono poi calcolate tutte le imposte sui fabbricati, come:
• IMU e TARI
• IRPEF
• imposte sulle successioni
• imposte per vendite e donazioni.

Quando va fatta la variazione della rendita catastale?

Al termine di un intervento edilizio, al momento di chiudere i lavori, il direttore dei lavori deve dichiarare che le opere realizzate non hanno influito sulla rendita catastale. In caso contrario, se invece hanno determinato un suo aumento, deve presentare la dichiarazione di variazione catastale utilizzando il modello DOCFA.

Pertanto, se realizzi lavori che possono influire sul valore della rendita, sei tenuto a far predisporre l’aggiornamento catastale al tuo tecnico. Si procede solitamente nei seguenti casi:
• riqualificazione di immobili collabenti
• accorpamento o frazionamento di unità immobiliari
• ampliamento
• cambio di destinazione d’uso
• diversa distribuzione interna
• installazione di un ascensore.

Prendiamo a esempio il caso dei fabbricati collabenti, immobili privi di rendita catastale, perché non suscettibile di produrre reddito. Dopo essere stati oggetto di lavori, verrà loro attribuita una categoria catastale e una classe e, di conseguenza, anche una rendita.

Ai casi citati dobbiamo aggiungere gli interventi di riqualificazione energetica dell’edificio o di riduzione del suo rischio sismico.
Lavori come l’apposizione del cappotto termico, l’installazione di un nuovo impianto di riscaldamento, infissi più performanti, lavori antisismici, possono contribuire ad aumentare il valore della rendita catastale.

Si tratta, insomma, proprio degli interventi oggetto di Superbonus che indubbiamente contribuiscono ad aumentare il valore dell’immobile.

Come comunicare la variazione della rendita catastale

Se hai un immobile per il quale hai usufruito di Superbonus, al termine dei lavori devi comunicare la variazione catastale. Pertanto, dovrai incaricare un professionista abilitato, come un architetto, un ingegnere o un geometra di predisporre un atto di aggiornamento mediante procedura DOCFA.

La comunicazione deve avvenire entro 30 giorni dall’ultimazione dei lavori e prevede il pagamento di tributi catastali. In caso di mancata presentazione o di ritardo, sono previste sanzioni.

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Controlli sulla rendita catastale degli immobili oggetto di Superbonus

Con la di Legge di Bilancio per il 2024 sono stati previsti controlli sugli immobili ristrutturati con il Superbonus, al fine di verificare se fosse stata dichiarata la variazione di rendita a seguito degli interventi che hanno determinato un aumento di valore.

Ma è da quest’anno che scatteranno i controlli a tappeto sugli oltre 430mila immobili interessati dal Superbonus. La verifica sarà facilitata da un incrocio delle banche dati disponibili, grazie al fatto che nelle CILA-S, nelle richieste di Permesso di Costruire presentate prima di avviare i lavori, nonché nelle comunicazioni ENEA, è necessario inserire gli estremi catastali degli immobili oggetto di intervento.

Nel caso in cui la denuncia di variazione catastale non risultasse presentata, l’Agenzia delle Entrate provvederà a inviare agli interessanti un invito a regolarizzare la propria posizione spontaneamente.

Non sono previste sanzioni immeditate, perché l’obiettivo non è tanto quello di far cassa con le sanzioni, quanto quello di aumentare il gettito nelle casse dello Stato dall’IMU e dalle imposte sui trasferimenti immobiliari.
Se però non ti metterai in regola, si passerà alle sanzioni e l’Agenzia provvederà d’ufficio all’aggiornamento della rendita.

Cosa comporteranno i controlli Superbonus sulla rendita catastale?

I controlli in programma determineranno innanzitutto un aumento dell’Imposta Municipale Unica.
Siccome sappiamo che le prime case sono esenti dal pagamento dell’IMU, ciò significherà una stangata indirizzata soprattutto sulle seconde case.

L’aumento delle rendite comporterà però anche un aumento dell’imposta di registro, da versare quando la compravendita di un immobile non è soggetta a IVA. Quindi le conseguenze si sentiranno anche nel mercato immobiliare.

L’aggiornamento catastale quando si realizzano interventi importanti è comunque un atto dovuto e non c’è nulla di nuovo in questa norma, se non l’annuncio delle lettere di compliance che i contribuenti si vedranno recapitare già dai prossimi giorni.

Niente, se paragonato alla tassazione al 26% della plusvalenza per la vendita degli immobili entro dieci anni dall’esecuzione dei lavori o all’aumento della ritenuta di acconto sui bonifici parlanti dall’8% all’11%… altre misure entrate in vigore con la Legge di Bilancio 2024.