Consigli per acquistare casa su carta

Cosa vuol dire acquistare casa su carta?

Acquistare casa su carta vuol dire comprarla quando di fatto l’immobile non esiste ancora materialmente.

La casa può essere infatti:
• ancora in corso di costruzione
• oggetto di un Permesso di Costruire già rilasciato
• soltanto in fase di progetto.

Questa scelta può essere molto conveniente per l’acquirente perché consente un risparmio economico, tuttavia nasconde anche numerose insidie.
Vediamo quindi a cosa dovete stare attenti se volete acquistare casa su carta tutelandovi adeguatamente.

Perché conviene acquistare casa su carta?

Il motivo principale per cui conviene l’acquisto su carta è proprio quello economico, in quanto non essendo l’immobile ancora ultimato, è possibile spuntare un prezzo decisamente inferiore.

Il costo più basso è dovuto anche ai maggiori rischi a cui si va incontro, ma di questo parleremo nel seguito.

Al prezzo conveniente, si deve aggiungere l’IVA agevolata al 4% per acquisto direttamente dal costruttore.

Di solito, si stabilisce un programma di pagamento, con acconto, scadenze fissate in corrispondenza delle varie fasi di lavorazione (ad esempio fondazioni, strutture, impianti, finiture), e saldo previsto alla stipula del rogito definitivo.

L’acquisto su carta è poi una scelta decisamente flessibile. È possibile per l’acquirente chiedere al costruttore alcune modifiche alla distribuzione degli spazi interni, presentando una variante al progetto approvato, o preferire finiture diverse.
Potrete quindi scegliere pavimenti, sanitari, infissi o richiedere una diversa conformazione delle stanze, personalizzando la casa in base ai vostri gusti ed esigenze.

Se avete comprato una casa in costruzione e volete apportare delle modifiche al progetto, potete richiedere la mia consulenza qui.

Riassumendo, scegliete questa soluzione se:
• non avete l’urgenza di trasferirvi subito nella nuova abitazione
• disponete di una liquidità da versare come anticipo e a garanzia di acquisto a fine lavori
• ritenete affidabile l’impresa di costruzioni che si occuperà dei lavori.

I rischi dell’acquisto di una casa su carta

Naturalmente esiste anche un rovescio della medaglia e comprare casa su carta può nascondere qualche insidia.

Quando si acquista su progetto, passa molto tempo prima di poter andare ad abitare nella casa, a volte anche anni.

Ma il rischio più grave è rappresentato dal possibile fallimento del costruttore, o da sue eventuali difficoltà economiche che possono provocare il ritardo nella consegna o addirittura la sospensione dei lavori fino a data da destinarsi.

Nel caso più grave, il promissario acquirente potrebbe perdere tutte le somme già versate e ritrovarsi senza la casa.

Il Decreto Legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 ha cercato di regolamentare questo settore del mercato, introducendo alcune forme di tutela contro eventuali rischi. Le tutele previsto sono:
• la garanzia fideiussoria
• la polizza danni
• il fondo di solidarietà.

Purtroppo, nella pratica queste tutele sono spesso disattese. Una buona parte dei costruttori non ottempera agli obblighi, che per loro comportano ovviamente maggiori spese. Del resto, mancano sanzioni efficaci che possano costringere gli operatori ad agire correttamente e questa è una grave lacuna del decreto.

Gli acquirenti, da parte loro, non conoscono i propri diritti e quindi non li fanno valere al momento della firma del contratto.
Vi spiego quindi nel dettaglio in cosa consistono tali tutele per arrivare preparati alla stipula.

Tutele per acquistare casa su carta

La fidejussione è obbligatoria e deve essere stipulata dal costruttore con una banca o un’assicurazione per un valore pari alle somme già riscosse dall’acquirente.

Se l’impresa fallisce prima di aver ultimato i lavori, l’acquirente può quindi presentare le ricevute dei pagamenti effettuati e ottenere il rimborso, recuperando in tal modo i soldi investiti.

Una nota: il costo della fidejussione è ovviamente a carico dell’impresa, ma questa può scaricarlo sul prezzo finale dell’immobile. Tale costo sarà tanto più alto, quanto più l’impresa è giudicata rischiosa da banche e assicurazioni.

Purtroppo, la fidejussione ha valore solo quando la casa è in corso di costruzione. Se l’impresa fallisce dopo che la costruzione è stata ultimata, l’acquirente diventa soltanto uno dei tanti creditori della ditta, insieme con le banche e i fornitori, e bisognerà attendere lunghe e snervanti procedure fallimentari.

Il Decreto Legislativo 122/2005

Il d. Lgs 122/2005 ha istituito anche un fondo di solidarietà presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, per gli acquirenti rimasti vittime del fallimento di un costruttore.
Tale fondo, però, si alimenta proprio con una quota delle fideiussioni stipulate dalle imprese che, come abbiamo visto, sono un evento piuttosto raro. Quindi, alla fine, le risorse disponibili non sono molto elevate.

Obbligatoria è anche la polizza assicurativa che il costruttore deve stipulare a favore dell’acquirente prima del rogito finale, della durata di 10 anni a partire dalla fine dei lavori.

La polizza serve a coprire eventuali difetti costruttivi che dovessero verificarsi, oltre a danni da rovina totale o parziale.
Vi consiglio di richiedere sempre una copia di questa polizza dopo averla firmata, in modo da conoscere nel dettaglio tutte le coperture previste.

Il nuovo Decreto Legislativo 14/2019

Il Decreto Legislativo 14/2019 pubblicato in Gazzetta Ufficiale in attuazione della Legge 155/2017 modifica il precedente, aggiungendo ulteriori tutele per l’acquirente, come l’obbligo di indicare nell’atto di trasferimento la polizza assicurativa.
La mancanza di questo dato può rendere nullo l’atto.

Altra novità è che il contratto preliminare e ogni altro contratto diretto al successivo acquisto siano stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Il decreto entrerà in vigore solo il prossimo 15 agosto 2020, ma la sua pubblicazione già mette in moto notevoli cambiamenti nel settore delle compravendite.

Ulteriori decreti definiranno poi i modelli standard sia per la fidejussione sia per la polizza.

Cosa deve contenere un contratto per acquistare casa su carta

I decreti citati dettano anche regole più severe per la stesura del compromesso e del rogito.

Un preliminare o compromesso per l’acquisto di una casa in costruzione deve quindi contenere tutti questi dati:
• estremi del Permesso di Costruire
• descrizione dell’immobile e delle sue caratteristiche tecniche
• elenco di eventuali vincoli e convenzioni con il Comune
• termini massimi previsti per la consegna
• prezzo complessivo e modalità di pagamento
• estremi della fidejussione.

In particolare, se il contratto non cita la fidejussione, rifiutatevi di firmarlo o fate presente che potreste chiederne l’annullamento e la restituzione della caparra con gli interessi.
Attenzione: dopo il Decreto Casa del 2014, chi vende non può chiedere di soprassedere alle garanzie previste in cambio di un prezzo scontato!

Vi consiglio di far registrare il contratto preliminare presso la Conservatoria del registro, perché ciò consente di inserire l’acquirente tra i creditori privilegiati in caso di fallimento del costruttore. Come abbiamo visto a breve questo diventerà un obbligo.

Se l’immobile risulta prima casa, potete anche inserire nel contratto un diritto di prelazione a vostro favore, nel caso di procedura esecutiva e vendita all’asta.

(Prima pubblicazione 24 febbraio 2017)