Cosa sapere prima di comprare casa all’asta

Foto di mohamed hassan da Pixabay

Cosa vuol dire comprare casa all’asta?

Quando qualcuno non è più in grado di pagare il mutuo contratto per l’acquisto di una casa, la banca può pignorarla per cercare di recuperare il credito vantato attraverso un prelievo forzato. L’immobile viene quindi espropriato e messo in vendita all’asta.
Ovviamente ciò può avvenire anche in caso di altri tipi di debiti.

Quando il pignoramento è divenuto effettivo, un perito incaricato dal Tribunale provvede a stimare il valore della casa. Successivamente, il Giudice fissa la data dell’asta, stabilendo un prezzo minimo generalmente molto inferiore al reale valore dell’immobile.

L’asta si svolge presso il Tribunale o presso gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni. Da alcuni anni è prevista anche una procedura telematica.

Se l’asta va deserta, ovvero non viene presentata alcuna offerta, il Tribunale dovrà abbassare il prezzo, partendo da un 25% fino ad arrivare al 50% al quarto tentativo fallito.
L’ulteriore ribasso rappresenta per l’acquirente l’opportunità di fare un vero affare, mentre per il debitore costituisce un problema perché non gli consentirà di recuperare l’intera somma dovuta.

Ma come sapere quali sono gli immobili disponibili per la vendita all’asta? La pubblicità è un elemento fondamentale di un incanto e prevede:
• affissione dell’avviso per almeno tre giorni continuativi all’albo del Tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo
• pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati, quotidiani di informazione locale, portale delle vendite giudiziarie.

Puoi partecipare in prima persona all’asta o delegare qualcuno (ad esempio un avvocato) tramite procura speciale notarile, da allegare alla domanda di partecipazione.

Comprare casa all’asta conviene?

In tempi di aumento del tasso d’interesse dei mutui, comprare casa all’asta può essere davvero un buon affare, ma bisogna fare attenzione alle insidie.

Certo, il fatto che ci siano molte famiglie che non riescono a ripagare il debito ipotecario acceso sul proprio immobile non è certo una buona notizia. D’altro canto, però, la disponibilità di questi immobili consente l’accesso alla casa a molte altre famiglie che, altrimenti, non potrebbero ambirvi.

Ma, a parte l’indubbio vantaggio economico, sono diversi i motivi per cui può essere conveniente procedere a un acquisto all’incanto.

A differenza di quanto si è soliti pensare, le case messe in vendita all’asta non sono di scarsa qualità ed è possibile scegliere tra diverse tipologie, dalla casa unifamiliare all’appartamento in condominio, dalla villetta a schiera al palazzetto plurifamiliare.

Per comprare casa all’asta non è necessario avvalersi di un intermediario ma si può anche procedere da privato. Anzi, con le aste telematiche è persino possibile fare tutto comodamente da casa!

Avere l’opportunità di leggere la perizia del consulente incaricato, prima di acquistare l’immobile, può essere molto utile per conoscere non solo le condizioni fisiche dell’immobile (cosa peraltro verificabile a occhio nudo con qualunque sopralluogo), ma anche altri aspetti. Puoi ad esempio accertarti della conformità urbanistica e catastale e in caso di piccole irregolarità sapere già a cosa andrai incontro.

Se intendi avvalerti di questa procedura, però, leggi i consigli che ti elenco di seguito.

Consigli per comprare casa all’asta

Durante lo svolgimento dell’asta, il proprietario, se ci abita, potrà continuare a utilizzare l’immobile. Soltanto al termine della procedura il giudice emetterà il decreto di trasferimento e a quel punto l’aggiudicatario diventerà il proprietario a tutti gli effetti.

Pertanto, verifica se l’immobile a cui sei interessato è occupato, perché in questo caso potrebbe verificarsi qualche problema.

Il decreto di trasferimento firmato dal giudice è un atto esecutivo e prevede l’immediato rilascio dell’immobile.
Tuttavia, se questo è occupato abusivamente o da un inquilino moroso, sarà il nuovo proprietario a doversi sobbarcare le procedure di sfratto. Dovrai quindi rivolgerti a un legale per procedere alla liberazione tramite ufficiale giudiziario.

Se invece l’immobile è occupato da un affittuario con regolare contratto, dovrai attenderne la scadenza per poterlo utilizzare.
Valuta quindi anche l’effettiva esigenza che hai dell’immobile visto che potrebbe non essere disponibile a breve termine.

Informati dei costi aggiuntivi rispetto al prezzo da sostenere per l’acquisto, come:
• imposta di registro o IVA
• spese condominiali pendenti
• eventuali onorari professionali.

Il consiglio più importante che posso darti, comunque, è di assistere preventivamente ad altre aste giudiziarie per capire come si svolge la procedura prima di parteciparvi.

Documenti da controllare per comprare casa all’asta

Prima di comprare casa all’asta ricordati di prendere visione di questi documenti:
• avviso di vendita redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato, contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice
• ordinanza di vendita, dove sono riportati condizioni e termini della vendita stabilite dal giudice delle esecuzioni
• relazione di stima contenente prezzo base di vendita, dati catastali, condizioni di fatto e descrizione di eventuali problemi, stato libero o occupato
• planimetrie
• fotografie
• eventuali altri documenti.

Puoi trovarli tutti sui siti delle aste giudiziarie. Quelli autorizzati soni elencati nel sito del Ministero della Giustizia, qui.

Fai attenzione in modo particolare alla perizia, perché vi troverai indicati i vincoli e gli oneri che saranno cancellati e quelli che invece resteranno a carico dell’acquirente.

Visita della casa da acquistare all’asta

Come per tutti gli immobili da acquistare, anche nel caso ci si avvalga di un’asta giudiziaria, il momento della visita è particolarmente importante.

In questo caso, il sopralluogo avviene insieme al custode giudiziario nominato dal giudice dell’esecuzione ed è un momento fondamentale per rendersi conto degli aspetti non citati nella perizia, ad esempio il contesto in cui l’immobile si trova.

In ogni caso, metti in preventivo che, al momento del rilascio, l’immobile potrebbe trovarsi in condizioni peggiori non solo di quelle descritte dal perito ma anche di quelle accertate da te personalmente al momento della visita.

Le spese per comprare casa all’asta

Se hai dunque deciso di acquistare casa all’asta, tieni in conto che dovrai avere disponibilità di tutta la cifra necessaria al momento dell’acquisto.
Pertanto, se devi ricorrere a un mutuo, ricordati di muoverti in anticipo perché l’istruttoria della pratica potrebbe richiedere parecchio tempo.

Ci sono anche alcuni istituti di credito convenzionati con i tribunali che concedono prestiti ad hoc.
La stipula del contratto di mutuo sarà contestuale all’emissione del decreto di trasferimento e sull’immobile sarà iscritta ipoteca volontaria di primo grado.

La tassazione per l’acquisto di immobili all’asta è del tutto simile a quella prevista per le procedure tradizionali, così come i benefici fiscali.
Se intendi avvalerti di qualche agevolazione, come quella per l’acquisto della prima casa, devi quindi esprimere l’opzione in sede d’asta.

Le imposte si calcolano sul prezzo di aggiudicazione.
Di solito spese e onorari si aggirano tra il 10% e il 15% circa del prezzo finale di aggiudicazione o anche meno se ci si avvale dei benefici prima casa.