Come trasformare un lastrico solare in terrazzo

Che differenza c’è tra lastrico solare e terrazzo?

In Italia molti edifici non sono coperti da un tetto a falde, ma da un solaio piano. Ebbene, questa superficie posta a copertura di un edificio, singolo o condominiale che sia, quando non è praticabile, prende il nome di lastrico solare.

Il lastrico solare diventa terrazzo nel momento in cui viene reso praticabile, quando cioè viene adeguatamente pavimentato e dotato di parapetti per consentire l’affaccio e come protezione dalle cadute.

A onor del vero è opportuno precisare che non necessariamente una copertura dotata di pavimentazione e di barriere protettive deve essere considerata terrazzo. La semplice apposizione di un pavimento, infatti, senza la perimetrazione con parapetti o ringhiere, non rende il lastrico solare idoneo alla permanenza stabile di persone.

Ma anche la stessa presenza di ringhiere non significa necessariamente che la copertura sia praticabile, perché può essere giustificata unicamente come protezione dal rischio di caduta dall’alto per gli addetti a una eventuale manutenzione.
Se volete approfondire l’argomento della sicurezza per i lavori in copertura potete consultare il mio libro Sicurezza sul lavoro nei cantieri condominiali.

A ogni modo dunque, anche con queste caratteristiche, dal punto di vista urbanistico, il lastrico resta sempre un tetto o semplicemente la copertura dei piani sottostanti, se non esiste un accesso diretto, ad esempio tramite le scale.

Un terrazzo invece nasce già delimitato da ringhiere o parapetti e collegato all’unità immobiliare di riferimento, allo scopo di poter essere accessibile e quindi utilizzabile. Un esempio classico è il terrazzo di copertura del condominio utilizzato come stenditoio.

Ma la differenza tra i due tipi di manufatti è anche un’altra, di carattere squisitamente urbanistico. Un lastrico solare, a differenza di un terrazzo, non concorre a determinare la superficie non residenziale di un immobile, per la quale è dovuto il pagamento del contributo di costruzione.

È quasi sempre possibile trasformare un lastrico solare esistente in terrazzo praticabile, da arredare ad esempio con tavolo e sedie, panche, divani, e utilizzare come estensione all’aperto della casa. Per farlo è però necessario essere in possesso di uno specifico titolo autorizzativo.

Quale autorizzazione è necessaria per trasformare un lastrico solare in terrazzo?

Dal punto di vista urbanistico la trasformazione di un lastrico solare in terrazzo si configura come ristrutturazione edilizia. Consiste infatti in un cambio della destinazione d’uso che porta alla configurazione di un manufatto edilizio completamente diverso da quello originario.

L’intervento consiste nel trasformare una superficie che ha semplicemente la funzione di copertura in una superfice non residenziale a servizio dell’appartamento a essa collegato.

A tal proposito, il riferimento giuridico più attuale è rappresentato da una sentenza del TAR Campania, la n. 24 del 2018.

La sentenza scaturisce dal ricorso di un cittadino che aveva subito un’ordinanza di demolizione per aver abusivamente trasformato un lastrico solare in terrazzo, mediante l’installazione di arredi fissi, la costruzione di un forno e di una scala in ferro di collegamento con l’appartamento sottostante.

Il Tribunale amministrativo ha respinto il ricorso, sostenendo che per realizzare un cambio di destinazione d’uso di questo tipo è necessario il permesso di costruire.
L’intervento può infatti determinare una modifica del prospetto dell’edificio, nonché un aumento del carico urbanistico.

L’intervento può essere realizzato anche con un titolo autorizzativo equivalente al Permesso di Costruire, ovvero la cosiddetta Scia alternativa al permesso di costruire, nei casi previsti dalla legge.

Quali lavori servono per trasformare un lastrico solare in terrazzo?

A molti di voi potrebbe far piacere rendere praticabile la copertura del proprio fabbricato, per poterla utilizzare durante l’estate, magari per cenare all’aperto, per prendere il sole o per godersi un po’ di relax al fresco.

Vediamo allora quali lavori sono necessari per rendere questa superficie calpestabile e agibile, dopo ovviamente aver ottenuto i permessi necessari.

Se il lastrico non è delimitato da una recinzione, per prima cosa bisogna pensare a una soluzione in tal senso (ringhiera, balaustra o parapetto).
In alcuni casi potrebbe rendersi necessario invece elevare in altezza un parapetto già esistente.

Solitamente le coperture piane non sono pavimentate, ma lasciano a nudo il materiale utilizzato per l’impermeabilizzazione (di solito guaine bituminose). L’impermeabilizzazione è fondamentale per proteggere i piani sottostanti dalle infiltrazioni d’acqua causate dalle piogge. Se quella esistente appare deteriorata sarà opportuno cogliere l’occasione per provvedere al suo rifacimento.

In ogni caso, prima di posare la nuova pavimentazione occorrerà preparare il relativo massetto di sottofondo. Evitate assolutamente di incollare piastrelle di ceramica direttamente sulla guaina, perché il pavimento potrebbe saltare via nel giro di poco tempo.

Tra la guaina e il massetto, però, è necessario posizionare uno strato di drenaggio, come previsto dalla norma UNI 11493-1.

Scopo di questo strato è appunto quello di drenare via l’acqua meteorica che altrimenti potrebbe accumularsi nel massetto. Non riuscendo completamente ad asciugarsi, il massetto ne risulterebbe imbibito fino a saturazione e comincerebbe a sgretolarsi e a far staccare la pavimentazione. Contemporaneamente, questi movimenti del massetto potrebbero anche danneggiare la guaina, che non potrebbe così assolvere al suo compito di protezione e farebbe infiltrare l’acqua.

Parliamo di danni che si possono manifestare con questa gravità nell’arco di 15 – 20 anni. Tuttavia, come detto, la regola dell’arte prevede l’apposizione dello strato di drenaggio proprio per evitarli.

A chi appartiene il lastrico solare di un condominio?

Il codice civile annovera il lastrico solare tra le parti comuni del condominio. Ciò è vero, a meno che nell’atto notarile non sia specificato diversamente. Il lastrico infatti potrebbe essere stato venduto in proprietà esclusiva all’acquirente dell’ultimo piano.

In mancanza di un valido titolo di proprietà, però, deve intendersi di proprietà di tutti. Questo è vero anche se non esiste un accesso diretto per tutti i condòmini, come la scala condominiale. Il lastrico potrebbe cioè essere accessibile solo dall’appartamento di uno dei condòmini, ma essere comunque di proprietà comune, se non ci sono diverse indicazioni nell’atto di vendita.

Pertanto, la trasformazione del lastrico solare in terrazzo praticabile, in caso di proprietà comune, dovrà essere discussa e votata in assemblea condominiale, e le eventuali spese saranno divise tra i condòmini in base ai rispettivi millesimi di proprietà.