Come si svolge il sopralluogo per la redazione dell’APE

Obbligo di sopralluogo nella redazione dell’APE

Dal primo ottobre 2015 sono in vigore le nuove Linee Guida sulla certificazione energetica degli edifici che prevedono, tra le altre cose, l’espletamento obbligatorio di almeno un sopralluogo presso l’immobile oggetto di attestazione.

Sono frequenti infatti pratiche scorrette da parte di alcuni tecnici che redigono l’Attestato di Prestazione Energetica unicamente servendosi della planimetria catastale dell’immobile e senza svolgere alcun accertamento in situ.
Per bypassare l’obbligo, alcuni tecnici dichiarano addirittura di sostituire il sopralluogo con una visualizzazione dell’immobile su Google Maps (!).

Eppure il professionista che non ottemperi alle prescrizioni delle Linee Guida è passibile di una sanzione pecuniaria compresa tra 700 e 4.200 euro.

In questo articolo, vedremo in che modo va svolto il sopralluogo e a quali e quanti aspetti il tecnico deve prestare attenzione.

Una precisazione: il sopralluogo può essere effettuato direttamente dal tecnico incaricato o da un suo collaboratore inviato sul luogo.

La fase di pre – sopralluogo

La fase di pre – sopralluogo è fondamentale affinché il certificatore energetico possa eseguire il sopralluogo in maniera precisa e accurata.

A tale scopo il tecnico incaricato vi richiederà:
• una visura catastale dell’immobile, da cui individuare i dati catastali (foglio, particella e subalterno)
• la planimetria catastale, utile per effettuare i rilievi metrici dell’immobile.

Questi documenti possono essere acquisiti dal tecnico anche in autonomia, facendovi firmare preventivamente un modulo per la delega della richiesta all’Agenzia delle Entrate.

Il tecnico dovrà richiedervi ulteriori informazioni utili per la redazione del documento:
• dati per l’intestazione della fattura (indirizzo e codice fiscale)
• copia di un documento d’identità del proprietario
• anno di costruzione dell’edificio
• interventi di ristrutturazione che possano aver modificato le prestazioni energetiche del fabbricato
• eventuali fonti rinnovabili che alimentano gli impianti utilizzati.

Il rilievo nella fase di sopralluogo

La fase di sopralluogo vero e proprio ha inizio con il rilievo dell’immobile.

In particolare, occorre studiare la situazione al contorno dell’unità immobiliare, distinguendo:
• i vani a confine con locali climatizzati
• i vani a confine con locali non climatizzati
• quelli a confine con l’esterno.

Successivamente, si passa al rilievo geometrico, per il quale è d’aiuto la planimetria catastale.
Il tecnico deve misurare soprattutto:
• la dimensione e l’altezza dei vani
• la dimensione e posizione dei serramenti.

Per gli infissi esterni occorre poi distinguere:
• tipologia del telaio (materiale, presenza del taglio termico)
• tipologia del vetro (singolo o doppio, presenza di vetrocamera con gas inerte, ecc.)
• presenza e tipologia del sopraluce (materiale, spessore, presenza di coibente termico)
• presenza e tipologia del cassonetto (materiale, presenza di coibente)
• tipologia di parapetto (materiale, spessore, presenza di coibente).

Analogamente, per la porta d’ingresso, è necessario conoscere la tipologia, la stratigrafia e l’eventuale presenza di materiale coibente.

Tutte queste informazioni si possono ottenere prendendo in analisi le schede tecniche fornite dal produttore.

Occorre poi rilevare la stratigrafia delle chiusure opache orizzontali e verticali (muri e solai) per calcolare la trasmittanza termica. Si possono utilizzare a tale scopo apposite strumentazioni oppure si può ricavare per analogia costruttiva con altre strutture simili e coeve.

Si cerca infine di individuare la presenza di eventuali ponti termici, ovvero quei punti in cui si manifesta una discontinuità del flusso termico tra l’interno e l’esterno.

Strumentazione per effettuare il rilievo

A volte non è sufficiente raccogliere tutti i dati necessari con un semplice sopralluogo visivo. Il tecnico si serve allora di apposite strumentazioni, che gli permettono in particolare di:
• calcolare la trasmittanza delle chiusure opache
• individuare la presenza di ponti termici.

Il calcolo della trasmittanza termica U si effettua utilizzando il termoflussimetro, strumento che misura il flusso di calore che attraversa l’involucro e la differenza di temperatura tra interno ed esterno.
Quest’ultimo parametro è particolarmente importante, perché tale differenza deve essere abbastanza evidente. Per questo motivo, il termoflussimetro non può essere sempre utilizzato con successo ed è preferibile effettuare l’indagine in inverno.

Per il rilievo dei ponti termici si utilizza invece la termocamera, un dispositivo in grado di rilevare la radiazione infrarossa emessa da un corpo.
Si può acquistare anche su Amazon:
• Flir Systems Tg165 Imaging
• Bosch PTD 1 Pistola Termica
• Flir Systems C2 Tasca Termica.

Poiché un materiale emette una radiazione differente in base alla sua temperatura, conoscendo il primo parametro è possibile, associandolo ad altri dati, risalire al secondo.
Se due materiali adiacenti presentano temperature differenti, in quel punto potrebbe essere presente un ponte termico.

Non è da escludere, infine, che il professionista svolga anche un rilievo fotografico, raccogliendo una documentazione visiva che potrà essergli utile nella fase di lavoro in studio.

L’analisi degli impianti nella fase di sopralluogo

Nel corso del rilievo è necessario raccogliere quante più informazioni possibili sugli impianti di riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda sanitaria.

I dati da raccogliere per l’impianto di riscaldamento sono i seguenti:
• marca, modello e tipologia del generatore di calore (caldaia, pompa di calore, generatore elettrico, ecc.)
• tipologia di rete di distribuzione (radiatori, pannelli radianti, ventilconvettori, ecc.)
• tipologia di impianto (singolo o centralizzato)
• anno di installazione.

In questa fase è necessario anche acquisire o fotocopiare il libretto di impianto.

Per l’acqua calda sanitaria è necessario conoscere:
• tipologia, marca e modello del generatore di calore (spesso coincidente con quello del riscaldamento)
• anno di installazione.

La stessa metodologia di raccolta dati va applicata all’impianto di raffrescamento e ai sistemi di produzione di energia da fonti rinnovabili, se presenti.

Quanto costa un APE redatto con sopralluogo?

Alla luce di quanto su esposto, vi sarà chiaro quanto sia approssimativo un APE redatto senza effettuare alcun rilievo in situ.

E pensate che quella che abbiamo analizzato nel dettaglio è solo una delle fasi del lavoro!
Il certificatore dovrà ancora:
• inserire i dati di input nel software utilizzato per il calcolo
• svolgere il calcolo e analizzare i risultati
• effettuare l’invio dell’attestato alla Regione di appartenenza.

Un APE redatto in maniera conforme non potrà mai costare 45 euro come quelli proposti da alcuni servizi on line.

Un prezzo congruo per questo servizio parte invece da almeno 150 – 180 euro per immobile e varia naturalmente in funzione della complessità dell’edifico e del numero di unità immobiliari.

Diffidate pertanto dai siti che offrono APE on line sottocosto, ma non temete invece quelli che, pur offrendo il servizio via web, garantiscono lo svolgimento di almeno un sopralluogo.