Il proprietario può tenere le chiavi di una casa in affitto?

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Casa in affitto e consegna delle chiavi

Quando si affitta una casa, di solito il proprietario fornisce all’affittuario una o più copie delle chiavi e ne tiene una per sé, evitando di consegnare tutte quelle disponibili.
La giustificazione data può essere quella di conservarne una copia di riserva per eventuali situazioni di emergenza o necessità di qualsiasi tipo, pur mantenendo l’impegno di non entrare arbitrariamente e senza preavviso.

Questa motivazione può essere considerata ragionevole: ad esempio, nel caso di una perdita che possa provocare un allagamento durante l’assenza dell’inquilino, i danni colpirebbero la sua proprietà e quindi si comprende il desiderio di preservarla. Oppure, nel caso in cui l’affittuario smarrisse le chiavi, si eviterebbe di dover sostituire la serratura della porta d’ingresso.

Dall’altro lato, ovviamente, c’è il rischio che l’affittuario non veda adeguatamente tutelata la propria privacy. Molte volte gli inquilini scoprono solo in un secondo momento di non essere gli unici ad avere copie delle chiavi di casa.

Ma cosa dice la normativa vigente in merito? In questo articolo cercheremo di capire se un comportamento del genere da parte del proprietario è considerato legittimo.

Normativa sulla consegna delle chiavi di una casa in affitto

Purtroppo la normativa italiana non ci è di grande aiuto, poiché il codice civile non prevede alcun riferimento esplicito a questa situazione.
Pertanto, in assenza di espresse previsioni di legge, per dirimere la questione si può fare riferimento alle disposizioni generali riguardanti i concetti di proprietà e detenzione dell’immobile.

La proprietà di un immobile è un diritto reale che consente di goderne in vari modi, quindi sia di utilizzarlo in prima persona sia di concederne ad altri il godimento a titolo oneroso o gratuito.

La detenzione di un immobile è invece la disponibilità materiale che un soggetto (detentore) ha di una cosa appartenente a un altro soggetto, fondata su un titolo giuridico, come può essere proprio ad esempio un contratto di locazione.
Con la stipula del contratto, al conduttore viene quindi trasferita la piena ed esclusiva disponibilità dell’immobile che potrà conservare per tutta la sua durata.

Contratto di locazione e consegna delle chiavi

Il proprietario dell’immobile non ha il diritto di conservare una copia delle chiavi, poiché con la firma del contratto affida all’affittuario il possesso materiale della casa. L’affittuario stabilisce la propria residenza nell’abitazione, che diventa il suo domicilio e, come tale, acquisisce il diritto all’inviolabilità sancito dall’articolo 14 della Costituzione. La violazione del domicilio è considerata un reato secondo l’articolo 614 del codice penale, punibile con una pena che va da due a quattro anni di reclusione.

Allo stesso modo, al termine del contratto di locazione, il conduttore sarà tenuto a riconsegnare al proprietario tutte le chiavi in suo possesso.

Tuttavia, nel contratto tra le due parti potrebbe essere concordato diversamente. In alcuni casi, potrebbe essere conveniente per l’inquilino stesso che il proprietario possa accedere all’immobile, ad esempio durante la sua assenza, in caso di emergenza. Il tutto, naturalmente, deve basarsi su un rapporto di fiducia e reciproco rispetto.

Se allora c’è un accordo in tal senso, deve essere esplicitato per iscritto nel contratto di locazione. In mancanza di una clausola di questo tipo, il proprietario non ha alcun diritto a trattenere le chiavi.
Esiste anche una sentenza di Cassazione, la numero 10066 del 18 gennaio 2005, che conferma questa possibilità.

Attenzione, però: anche se il contratto prevede il mantenimento di una copia delle chiavi da parte del proprietario, ciò non vuol dire che questi possa accedere alla casa a suo piacimento.

Cosa succede se il proprietario mantiene una copia delle chiavi di nascosto?

Naturalmente, l’affittuario non può essere a conoscenza del numero esatto di copie delle chiavi possedute dal proprietario. Pertanto, anche se gliene vengono consegnate due, non vi è nulla che impedisca al proprietario di averne altre e di utilizzarle quando l’affittuario non è presente in casa.

Se l’affittuario sospetta di non essere l’unico in possesso di un mazzo di chiavi in grado di aprire il portoncino d’ingresso, ha il diritto di sostituire la serratura a sue spese. Tuttavia, il costo per l’intervento spesso risulta così elevato che molti affittuari rinunciano a farlo.

In ogni caso, se l’affittuario intende procedere con la sostituzione della serratura, è tenuto a darne tempestiva comunicazione al proprietario.

Chiavi di casa e sentenza di sfratto esecutiva

Il divieto di accedere a una abitazione data in affitto con una copia delle chiavi in proprio possesso si applica al possessore dell’abitazione anche nel caso in cui sia in atto un procedimento di sfratto per morosità.

Anche se l’inquilino resta in casa nonostante l’ordine del magistrato di abbandonare l’immobile, il proprietario non può utilizzarle ma deve ricorrere alle vie legali per ottenere la liberazione della casa.

Diritto di visita da parte del proprietario

Se da un lato l’inquilino ha diritto all’inviolabilità del proprio domicilio, dall’altro il proprietario, per tutta la durata del contratto, conserva il diritto di visita dell’immobile.

Tale diritto, tutelato dall’art 1619 del codice civile, può essere esercitato per diversi motivi:
• consentire di visionare l’immobile a possibili altri affittuari che potrebbero subentrare a quello attuale alla scadenza del contratto
• farlo visionare a possibili acquirenti a cui si vuole vendere l’immobile affittato
• controllare periodicamente lo stato dell’immobile e programmare eventuali interventi di manutenzione.

Il conduttore è obbligato a rispettare questo obbligo di visita, anche se non previsto dal contratto, prendendo ovviamente degli accordi in tal senso, ad esempio stabilendo giorni e ora in cui le visite sono consentite.

Da parte sua, il proprietario, in nessun modo potrà utilizzare eventuali chiavi in suo possesso per esercitare questo diritto in assenza dell’inquilino.