Catasto, da ieri i metri quadri in visura

Consistenza catastale e metri quadri

La scorsa estate la cosiddetta Riforma del Catasto ha subito un brusco stop che ne ha prolungato ulteriormente la definitiva entrata in vigore, prevista in ogni caso non prima di 5 anni.

Tra i contenuti più importanti, c’era la modifica dell’unità di misura della consistenza catastale. Lo scopo era quello di aggiornare e rendere più legati alla realtà i dati dell’archivio nazionale degli immobili.

La consistenza è uno dei dati presenti nella visura catastale, vero e proprio documento d’identità di ciascun immobile. È un valore che esprime la grandezza dell’unità attraverso un parametro distinto a seconda della tipologia di edificio.
Per gli immobili commerciali e le pertinenze come cantine, soffitte o garage, il parametro utilizzato sono infatti i metri quadri, mentre per le unità residenziali si usa il vano catastale.

Metri quadri in visura

Da ieri però è in atto una piccola rivoluzione in Catasto, per cui anche per le abitazioni si potranno apprendere i metri quadri attraverso la visura catastale.

Si tratta di un importante passo avanti verso una maggiore perequazione tra il valore reale dell’immobile e quello catastale. In Italia infatti si assiste a una netta discrepanza tra i valori attribuiti a immobili costruiti in periferia in anni recenti, che hanno rendite elevate, e immobili di pregio ma ubicati nei centri storici, dal valore catastale molto basso.
Ciò avviene perché, ad esempio, se un appartamento costruito negli anni ‘30 ha una consistenza  di 5 vani, uno della stessa metratura costruito negli ani ’70 può avere una consistenza di 7 – 8 vani, con un rendita superiore anche del 50 – 60%.

La novità dei metri quadri in visura interessa ben 57 milioni di immobili sui circa 61 milioni registrati in Catasto, iscritti nei seguenti gruppi:
• A (abitazioni e uffici)
• B (uffici pubblici, ospedali, scuole e così via)
• C (box auto, cantine, laboratori, magazzini e negozi).

Il 5% di immobili esclusi sono quelli di cui non risulta archiviata la planimetria, perché sono stati censiti nella prima fase di istituzione del Catasto, o che presentano un dato di superficie incoerente.

In questi casi, i cittadini possono presentare una procedura di aggiornamento DOCFA, tramite un tecnico abilitato, per l’inserimento in atti della planimetria o per la correzione di errori planimetrici o di altro genere.
Tali aggiornamenti sono obbligatori in caso di vendita.

Come cambieranno le visure catastali con l’indicazione dei metri quadri

In realtà, le visure catastali non cambieranno, ma conterranno alcune informazioni in più.

Quindi rimarranno i dati identificativi dell’immobile:
• sezione urbana
• foglio
• particella
• subalterno
• Comune.

Resteranno invariati anche i dati di classamento:
• zona censuaria
• categoria catastale
• classe
• consistenza
• rendita.

La consistenza catastale per le unità abitative continuerà a essere espressa in vani, ma saranno aggiunti due nuovi valori in metri quadri:
• la superficie complessiva dell’immobile
• la superficie complessiva dell’immobile con l’esclusione delle aree scoperte e decurtata dell’80%.

Quest’ultimo parametro è importante per calcolare correttamente la tassa sui rifiuti (TARI) che prende a riferimento proprio la superficie calpestabile (quindi escludendo i muri) e senza le aree esterne. Quindi il 20% in meno rappresenta proprio un parametro utilizzato per escludere la superficie dei muri.

Vantaggi dell’indicazione dei metri quadri in visura

Conoscere i metri quadri può essere utile quando si acquista un immobile perché si potrà verificare a priori che la metratura dichiarata non sia stata gonfiata e non si dovrà invece perdere tempo per effettuare misurazioni destinate a verificare metrature commerciali che poi non si rivelano realistiche.

Di conseguenza, anche i prezzi dovrebbero essere  più trasparenti perché dovranno per forza basarsi su un dato veritiero e non indicato solo in funzione della vendita.

Un altro vantaggio pratico, non solo per i proprietari ma anche per gli inquilini, è la possibilità di verificare la base imponibile utilizzata dal Comune per la tassa sui rifiuti, che non tiene conto di balconi, terrazzi ed eventuali altre aree scoperte.

Conoscendo questo dato, dalla visura si potrà controllare se le informazioni sui metri quadri in possesso del Comune, su cui viene calcolata l’imposta, sono corrette e, in caso contrario, chiedere una rettifica.

Per il momento però la rendita catastale continuerà a essere calcolata in vani, mentre il cambiamento ci sarà solo al momento del varo della Riforma.

Per questo non ci saranno variazioni per il calcolo di IMU, TASI, imposta di registro sulle compravendite e reddito fondiario degli immobili non locati.

Come conoscere i metri quadri di un immobile

Fino a ieri, i dati sulla superficie catastale erano accessibili solo ai professionisti nelle applicazioni degli uffici, mentre ora qualunque cittadino può venirne a conoscenza (ovviamente per gli  immobili di cui è proprietario).

Se volete conoscere i metri quadri esatti del vostro immobile, potete quindi richiedere una visura catastale, in diversi modi:
• direttamente agli sportelli dell’Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio)
• rivolgendovi a un professionista che utilizza il servizio Sister del Catasto (potete richiederla anche qui)
• on line, grazie al servizio Fiscotel.

Per quest’ultimo servizio, è necessario essere in possesso del PIN rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, lo stesso che viene utilizzato per il modello 730 precompilato, per entrare nella vostra area riservata.

Il percorso da seguire attraverso l’area riservata sarà il seguente:
1. Servizi ipotecari e catastali
2. Consultazioni personali
3. Visura catastale.
E con pochi click potrete entrare in possesso dei dati metrici ricercati.