La normativa catastale è stata modificata nel 2016 e sono state introdotte novità per l’accatastamento delle pertinenze dei fabbricati di nuova costruzione.
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Cambia la modalità di accatastamento delle pertinenze
Cosa sono le pertinenze di una abitazione?
L’articolo 817 del codice civile definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.
Affinché tra due immobili esista un vincolo di pertinenzialità devono quindi ricorrere due presupposti:
• uno di tipo oggettivo: la pertinenza deve essere ornamento di un immobile principale in maniera durevole e non occasionale
• uno di tipo soggettivo: deve esserci la volontà del proprietario di entrambi gli immobili a porre la pertinenza a servizio di quello principale.
Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono soffitte, cantine, box auto, ecc., ovvero gli immobili iscritti in catasto nelle seguenti categorie:
• C/2, magazzini e locali di deposito
• C/6, stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
• C/7, tettoie chiuse o aperte.
La normativa catastale è stata modificata nel corso del 2016, per cui sono state introdotte alcune novità nell’accatastamento delle pertinenze dei fabbricati di nuova costruzione.
Le novità sono relative nello specifico alle pertinenze censite nella categoria C/2 che hanno accesso autonomo rispetto all’immobile principale. Pertanto:
• non riguardano cantine e soffitte con accesso diretto dall’abitazione
• riguardano cantine e soffitte a cui si accede dalla strada o da parti comuni dell’edificio di cui fanno parte insieme all’abitazione.
Come si accatastavano le pertinenze in passato
Fino a poco tempo fa, quando si accatastava un’abitazione, era possibile rappresentare cantinole e soffitte sulla stessa planimetria.
In tal modo, la pertinenza era censita come vano accessorio dell’alloggio e la sua incidenza sulla rendita catastale complessiva aveva un impatto minimo.
Per le abitazioni già esistenti questa modalità resta valida e permane anche nel caso in cui si debba apportare qualunque tipo di variazione catastale.
Come si accatastano le pertinenze oggi
Nel caso di nuove costruzioni, non sarà invece più possibile inserire cantinole e soffitte nella stessa planimetria catastale dell’abitazione. Bisognerà invece creare un diverso subalterno e accatastare la pertinenza nella categoria C/2.
Usando questo metodo, la rendita catastale complessiva derivante sarà superiore rispetto a quanto accadeva con la vecchia procedura.
Infatti, si passerà dal conteggiare la pertinenza come vano accessorio dell’alloggio a conteggiarlo come vano principale del proprio specifico subalterno.
Nuovo accatastamento delle pertinenze: cosa cambia?
Le conseguenze di questa novità procedurale sono prettamente di carattere economico e graveranno su committenti, costruttori e proprietari di case.
Innanzitutto, aumenterà la spesa per procedere all’accatastamento delle unità immobiliari. Per ogni unità censita infatti si paga un importo di 50 euro per diritti catastali.
Immaginate la spesa per l’impresa costruttrice di un condominio che deve accatastare un cospicuo numero di appartamenti con relativa cantina e/o soffitta. La somma complessiva, rispetto al passato, potrà risultare raddoppiata o addirittura triplicata dovendo costituire numerosi subalterni autonomi.
Anche per il singolo proprietario naturalmente aumenteranno i versamenti da effettuare.
Lo stesso onorario del tecnico incaricato della procedura DOCFA per la denuncia in Catasto subirà un aumento, in virtù della diversa mole di lavoro da affrontare.
Pertinenze e applicazione dell’IMU
Ai fini IMU bisogna precisare che questa diversa procedura di accatastamento comporterà unicamente un aumento dell’importo dell’imposta. La base imponibile dell’Imposta Municipale Unica si calcola infatti proprio partendo dalla rendita catastale.
In Rete potrete però trovare anche delle informazioni diverse. Qualcuno sostiene che i proprietari ad esempio di due cantinole o di una cantinola e di una soffitta (entrambe C/2) si troveranno a pagare di più.
Mi riferisco al caso in cui se ne inserisca una nella stessa scheda catastale della casa e si accatasti l’altra autonomamente. La prima sarebbe esente da IMU in quanto vano accessorio e l’altra in quanto pertinenza prima casa.
In realtà, questa informazione è errata. La legge istitutiva dell’IMU, infatti, prevede che si possa fruire dell’esenzione per prima casa per una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale C/2, C/6, C/7.
Specifica anche però che ciò vale anche se la pertinenza è iscritta in catasto unitamente all’abitazione.
Pertanto, la pertinenza agevolabile sarà comunque soltanto una e da questo punto di vista nulla cambia rispetto al passato.
Questa errata convinzione ha in effetti comportato frequenti errori di calcolo di IMU e TASI da parte di contribuenti proprietari di più pertinenze della stessa categoria catastale C/2.
Unica eccezione a questa regola è quando sulla stessa planimetria della casa sono riportate due pertinenze della stessa categoria C/2, ad esempio una cantina e una soffitta.
Solo in questo caso si potrà godere dell’esenzione per entrambe (ma non per eventuali altre pertinenze C/2 accatastate autonomamente).
Ma, come specificato, questo principio continuerà a essere valido solo per gli immobili già censiti e non per quelli di nuova costruzione.
479 Commenti. Nuovo commento
Buongiorno,
sono in procinto di acquistare una nuova abitazione comprensiva di box auto al piano interrato (trattasi di villetta a schiera su più livelli di nuova costruzione) di cui ero certo poter usufruire della detrazione al 50% dell’IRPEF per quelli che sono stati i costi di costruzione attestati dal costruttore/venditore; Le chiedo, visto e considerato che l’intero immobile è stato accatastato in cat. A7 con unico subalterno, potrò comunque beneficiare dell’agevolazione su menzionata seppur la pertinenza, appunto il locale box auto non sia individuato dalla consueta cat. c6 e con un proprio subalterno?
La ringrazio anticipatamente del tempo che vorrà dedicarmi.
Sì, non dovrebbero esserci problemi purchè il costruttore le rilasci l’attestazione del costo di costruzione del solo box auto.
Salve sto per comprare una casa all’asta ma non riesco a capire se la pertinenza è inclusa nell’abitazione o no.
In pratica si tratta di un posto auto, in realtà parte di un cortiletto dove affacciano anche altre abitazioni, che non ha secondo il CTU un suo subalterno ma sarebbe un bene comune non censibile.
Ora io mi chiedo se compro la casa all’asta dopo i miei vicini potranno utilizzare il mio posto auto (inserito in atto di provenienza) o per il fatto che non ha una sua autonomia catastale non mi viene trasferito con la casa?
Ho letto che se non ha un suo dato catastale allora dovrebbe essere trasferito con l’immobile principale di cui è pertinenza, ma non capisco allora come si fa a distinguere un bene pertinenziale non censito con un bene comune non censibile e temo che i miei vicini (tutti parenti) potrebbero farmi problemi
I beni comuni non censibili sono una sorta di pertinenza comune a tutti gli immobili facenti parte dell’edificio. Pertanto, se lei acquista l’unità immobiliare, acquista anche la comproprietà del cortile.
Garage interrato in Giustenice. Concessione edilizia del 22/12/1999 su terreno Fg.14 Map 68. Prima accatastamento ho frazionato detto Map. diventando 554 donato figlia 555 mio. A seguito di ciò il garage nato e sempre rimasto unico al catasto risulta formato dai sub1 + sub2. Ai fini IMU il comune pretende il pagamento per il sub2 non ritenendolo come pertinenza prima casa. Si tenga presente che dai documenti del comune risulta che lo stesso è stato costruito come unica pertinenza della casa e che non è mai stato eseguito frazionamento,
Se il garage risulta suddiviso in due distinti subalterni, per il fisco le unità sono due e quindi non può pretendere che il comune le conceda l’esenzione IMU su entrambi i subalterni.
Deve rivolgersi a un tecnico e far sistemare la situazione al catasto.
l’unità accatastata è un fabbricato di circa 100 mq. utilizzato e censito A10, Viene locato attualmente per ufficio, l’area graffata di circa 300 mq. (data la vicinanza alla abitazione della famiglia) viene usata da tutti i familiari. Posso chiedere un contributo all ‘IMU ai familiari che la usano per avvenimenti ed eventi (da quel che ho sentito facendosi pagare) ? Nessuno sa dirmi quando e perchè sia nata la graffatura, io ritengo sia nata per evidenziare la superficie che si rese necessaria all’epoca della costruzione, indicando così che quei mq. non potevano essere più utilizzati nel computo di nuove costruzioni. Non ho trovato riscontri di ciò al Comune. ma essendo una costruzione anni ’50 potrebbe essere andata persa ogni traccia.
In realtà in passato si usava la graffatura per indicare che il terreno era di pertinenza del fabbricato.
Per quanto riguarda l’IMU, è dovuta solo dai proprietari. Se gli altri familiari non hanno alcun titolo, al massimo può chiedergli un contributo per l’uso del terreno, non certo per l’IMU.
Buongiorno architetto.
Siamo nel’alto Lazio. c’è in atto una disputa in casa : abbiamo una particella (un giardino) graffata ad un fabbricato di modesta entità (il fabbricato è la quarta parte dell’intera superficie.) La rendita catastale dell’immobile, è maggiorata per la presenza della superfice graffata. ?
Ovvero l’immobile senza superficie graffata avrebbe una rendita più bassa?
Dipende… se il fabbricato è una villetta unifamiliare, il giardino è un bene censibile e ne aumenta la rendita; se invece è un condominio è un bene comune non censibile e non incide.
Buongiorno, architetto.
La mia abitazione confina con terreno soggetto a vincolo di inedificabilità poiché la sua cubatura è stata originariamente asservita ad altro manufatto, rimasto incompiuto per fallimento della proprietà. Entrambi i lotti (manufatto + terreno) separati da pubblica via sono stati oggetto di procedura fallimentare. La nuova società che ha acquistato all’asta i 2 lotti intende cambiare il progetto del manufatto (utilizzando la parte realizzata relativa ai soli garage e parte del piano terra) costruendo 4 villette anziché 8 appartamenti. A Dire della società rimane parte di cubatura, (un tempo ottenuta asservendo il terreno del secondo lotto confinante con la mia abitazione), che viene restituita al terreno originario eliminando il vincolo di inedificabilità. Ciò è verosimile? Funziona realmente così? Oppure il vincolo permane nel tempo anche se il progetto originario viene modificato?
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Buonasera architetto. La mia abitazione risultava catastalmente composta da un A2, un C6 e tre C2. Volendo conformare i dati catastali alla reale situazione, si proponeva la divisione in due unità abitative, di cui una più piccola (appartamento dei genitori defunti), ora usata promiscuamente come studio e si razionalizzavano le pertinenze portandole a due C6 e cinque c2. A seguito di sopralluogo l’Agenzia assegnava all’abitazione principale la cat. A7, all’altro appartamento la cat. A10 e a tre pertinenze esterne, staccate dall’abitazione principale, già in C2, la stessa categoria A7 dell’abitazione, sul presupposto che “sono presenti finiture ed impiantistica ordinariamente non
presenti in magazzini e depositi, oltre che la presenza degli impianti della cucina e del camino; si ritiene invece detta uiu, giacche` al contempo non autonoma redditualmente, ma parte dell`intera struttura del compendio, unita di fatto all`abitazione principale, alla stregua dei altri due subalterni, anch`essi caratterizzati da condizione analoga; per tale ragione le si attribuisce la stessa categoria e classe del teste` citato subalterno, cioe` A/7 di 2^.”
Di fatto mi hanno cambiato la destinazione d’uso di tre depositi esterni all’abitazione, pieni di cianfrusaglie facendoli diventare abitativi. Addirittura uno di questi è una capannetta di un solo vano di 12mq derivante dall’accatastamento di una piccola serra, con un tetto in perlinato di legno, dove è praticamente impossibile vivere. Ma possono farlo? Su quali basi posso ricorrere?
E poi ai fini IMU devo considerare le tre pertinenze in A7 esenti come l’abitazione principale o devo pagarci anche l’IMU piena in base alle nuove salatissime rendite?
La ringrazio e saluto cordialmente.
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Buongiorno Gent.mo Architetto,
come potrei accatastare,insieme al mio appartamento (ultimo piano),un piccolo sottoscala lucchettabile,finora non censito ed inutilizzato,sito in androne condominiale (bcnc),al fine di destinarlo definitivamente come accessorio/pertinenza del mio immobile?
Grazie.
Se è un bcnc non può accatastarlo come suo, a prescindere dal fatto che non si possono più accastatare le pertinenze sulla stessa scheda dell’appartamento.
Buongiorno sono Pasquale.
La ringrazio per l’immediata risposta. Per quanto riguarda i 100 euro per la pratica effettivamente sono una cifra irrisoria. Però rientra nel contesto di 54 sanatorie per tutti gli appartamenti del condominio e nel lavoro complessivo di progettazione e esecuzione lavori bonus 110% per i quali la società, a cui abbiamo dato incarico, ha individuato direttamente tutte le figure professionali incaricate per la realizzazione dell’opera. L’onorario di costoro rientra nel bonus 110. L’opera complessiva ha un costo che si aggira intorno ai 14 milioni. Questo probabilmente è il motivo di un onorario così basso. Infatti alla voce importo progettazione, che costituiscono gli onorari, direzione lavori ed altre che possono usufruire del bonus 110 e di 1,300 milioni di euro. Chiaramente non ho le competenze per dire se sia adeguato, ma so che esistono delle tabelle che quantificano le cifre.
Nel ringraziarla nuovamente le auguro buona giornata e buone feste.
Ritengo che per quella cifra ottenga una dichiarazione che riporta, sommariamente, I’elenco Provvedimenti che hanno interessato il suo immobile.
Una Sanatoria edilizia, quando ammissibile, è un processo completamente decisamente più articolato.
Buongiorno. Sono Magnano Pasquale le pongo il quesito. Abito in condominio di 9 palazzine (6 appartamenti per palazzina) e abbiamo deliberato di aderire al bonus 110%. Le palazzine sono state costruite nel 1982. I tecnici che hanno fatto i rilievi interni agli appartamenti hanno constatato difformità dei tramezzi (queste effettuate allora all’atto della costruzione) rispetto alle planimetrie presenti in comune. Pertanto si deve procedere alla sanatoria. Ciò avveniva nel maggio 2021 e ka società incaricata dei lavori ha richiesto l’importo di 100 euro per la pratica di sanatoria + 200+50 per accatastamento. Purtroppo per le note difficoltà del bonus 110 le sanatorie non sono state eseguite subito. Oggi che i lavori dovrebbero iniziare, siamo giunti al momento della sanatoria ed in aggiunta allo scorporo delle cantine. Ci è stato chiesto per questultima operazione circa 600 euro per l’accatastamento separato. Ad oggi la mia sanatoria dovrebbe essere in corso, pertanto ho fatto presente che, trattandosi di accatastare le due planimetrie (appartamento con sanatoria e cantina separata), i soldi che avevo già versato di 350 euro a maggio 2021 ed in particolare almeno i 250 euro per accatastamento non avvenuto dovevano essermi restituiti. La risposta che ho ricevuto è che la prassi prevede dopo la sanatoria dell’appartamento il relativo accatastamento e successivamente la pratica di divisione della cantina. Pertanto non avevo diritto alla restituzione dei 250 euro precedenti. Le chiedo se sia corretto questo modo di procedere. Grazie
Spero che 100 euro per una pratica di sanatoria sia un errore e volesse invece scrivere 1.000… Altrimenti sarebbe un onorario vergognoso e svilente per la nostra professione.
Ciò premesso, certamente si poteva fare un’unica pratica docfa per la variazione planimetrica e lo scorporo della cantina.
Buongiorno, abito in un condominio e ho fatto fare sanatoria per il mio appartamento al 3° piano con conseguente nuovo accatastamento di appartamento e cantina (al piano interrato e accessibile da parti comuni) come due unità separate. L’amministratore mi dice che devo anche fornire i nuovi dati dei millesimi di appartamento e cantina separati. L’Architetto che ha fatto la sanatoria non è in grado di calcolarli e non sa come aiutarmi. Ho consultato un Geometra e mi dice che deve farlo l’Amministratore. Avendo fatto la stessa operazione per un altro appartamento in altro condominio (stesso piano e accesso cantina da parti comuni), ho consultato l’Amministratore dell’altro condominio e mi dice che, non variando i millesimi totali lui registrerà le due unità catastali senza variare i millesimi. E’ possibile sapere cosa dice la normativa in merito al ricalcolo dei millesimi per le due unità separate? E’ effettivamente obbligatorio definire i millesimi di cantina e appartamento? Viene specificato chi deve fornire il dato? Grazie.
Separando catastalmente la cantina dall’appartamento c’è effettivamente una modifica. Quando le modifiche interessano più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare è richiesta la revisione delle tabelle e il relativo costo è a carico di chi ha effettuato la variazione.
Grazie per la risposta. Per “valore proporzionale dell’unità immobiliare” si intende il valore economico dell’appartamento o della cantina pre e post variazione, il valore in termini di superficie o altro? Nel primo caso c’è un modo univoco per definire tale valore? Nel secondo caso il problema non si dovrebbe porre, vista la superficie della cantina nettamente inferiore al quinto della superficie totale. Che il costo sia a carico di chi effettua la variazione lo posso capire, ma in questo momento il problema è di competenze: chi deve effettuare la revisione della tabelle? Inoltre, per tabelle si intende la sola ripartizione dei millesimi fra cantina ed appartamento (per. es. erano 30 e diventano 29+1) o anche altre tabelle? La normativa fornisce indicazioni in merito? Grazie.
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Buongiorno Architetto,
devo cedere abitazione anni ’40, con “cantinola” di circa mq. 2 al piano terra, non risultante sin d’allora dal piano catastale, ma esistente al “Tavolare” (siamo in provincia di Trieste). Sin dalla costruzione dell’immobile la proprietà era contrassegnata da riga in vernice e numero corrispondente alla planimetria Tavolare. Successivamente in tempi diversi i condomini hanno “perimetrato” tali proprietà in maniera precaria (listelli legno, leggere reti metalliche ecc., nulla in maniera fissa come muratura o simile).
Il proprietario contiguo alla mia “cantinola” ha eseguito tale intervento (con rete precaria) occupando metà del mio spazio. Come posso risolvere al momento della vendita (evitando una causa all’occupante ???) Ad esempio citando il fatto nel contratto con accordo dell’acquirente che provvederà lui a cercare/trovare una accordo con il vicino “usurpatore” ???
Grazie per la risposta.
Mi dispiace non poterla aiutare ma penso che solo un legale può darle il consiglio giusto (senza necessariamente dover fare causa al vicino).
Grazie Architetto, lo immaginavo ma preferivo sentire primail parere di un esperto.
Salve,
un’abitazione costituita da piano primo e sottotetto, presenta quest’ultimo con destinazione urbanistica e catastale di soffitta. Una delle stanze è stata adibita a bagno. E’ un abuso?
Stessa cosa al piano seminterrato: una stanza a destinazione di fondaco, ma di fatto bagno. In caso di vendita dell’immobile come procedere? Ci sono problemi? Grazie
Certo. In caso di vendita deve prima far regolarizzare, richiedendo una sanatoria se possibile o, in caso contrario, ripristinando lo stato legittimo.
Anni fa ho costruito una scala a chiocciola che metteva in comunicazione il salotto e una cantina , Devo far modificare la planimetria e aumenta la rendita catastale ?Grazie
Non solo. Se non ha comunicato la cosa al comune, deve anche fare una Scia in sanatoria.
Salve Architetto, se possibile volevo chiederle un parere e la ringrazio anticipatamente per la risposta.
Sono in procinto di comprare un immobile come 1° casa e vorrei comprare un terreno ad esso confinante di circa 700 mq per utilizzarlo quale accesso carrabile allo stesso immobile. Allo stato attuale il terreno è AGRICOLO ma risulta essere inserito nel nuovo piano regolatore, ancora non in vigore ma in attuazione, come terreno EDIFICABILE, io ho pattuito un prezzo d’acquisto considerando il valore Agricolo ma ho timore che l’Agenzia delle Entrate possa effettuare qualche accertamento ed eventualmente sanzionarmi. La domanda è: per non essere sanzionato come devo valutare quel terreno allo stato attuale agricolo ma inserito nel nuovo piano regolatore come edificabile? Ed eventualmente, considerando che lo devo utilizzare esclusivamente per accesso carrabile, se compro quel terreno come pertinenza all’immobile a cosa vado in contro?
In merito al 2° quesito mi hanno detto che comprandolo come pertinenziale rischierei di pagare tasse più salate sull’immobile che cambierebbe categoria.
Grazie per la risposta.
Il terreno deve essere valutato come edificabile. Se lo acquista come pertinenza della casa è chiaro che ne aumenterà la rendita, ma tenga presente cmq che sulla prima casa ci sono molte agevolazioni.
Gentilissima, mi scusi. Il 30 ottobre 2022 le ho posto un quesito al quale mi ha cortesemente risposto in maniera esaustiva. Purtroppo, e qui le mie scuse, devo precisare che prima dell’ acquisto dell’ appartamento avvenuto nel 2018 anche il garage (C6) era accatastato in un unica planimetria (quindi unico subalterno e unica rendita) che comprendeva l’ appartamento, la cantina, la soffitta ed, appunto, il garage. Solo dopo l’ acquisto dell’ appartamento è avvenuta la pratica catastale con la quale è stata dedicata una unica planimetria (e quindi il relativo unico subalterno e unica rendita) all’ insieme dell’ appartamento, della soffitta ed della cantina mentre una diversa planimetria con relativo subalterno e rendita è stata dedicata al solo garage (C6).
Scusandomi ancora e ringraziandola anticipatamente le chiedo ancora la cortesia di sincerarmi di non essere inadempiente verso il pagamento della IMU ovvero se vi siano miei interventi correttivi da effettuare.
Grazie sentitamente
Guardi, l’esenzione dipende anche dal fatto che l’immobile sia o meno prima casa. In ogni caso, è un quesito da porre più a un commercialista che a me, che sono architetto.
Nel Marzo 2018 ho acquistato un appartamento al terzo piano di un fabbricato costruito nel 1970 comprendente 9 appartamenti. La proprietà comprende anche una soffitta (6 mq) situata al sesto piano ed una cantina (6mq) al piano terra, entrambe raggiungibili senza interessare l’ appartamento.
La proprietà comprende anche un garage (C/6) accessibile dall’ esterno attraverso il giardino condominiale.
Premesso che l’ appartamento, la cantina e la soffitta sono accatastati in una unica unica planimetria catastale, con un unico subalterno e quindi una unica rendita e che l’ appartamento costituisce la mia “prima casa” e che pertanto non sto pagando alcuna IMU considerando il garage (C/6) pertinenza dell’ appartamento “prima casa”, le chiedo la cortesia di sincerarmi di non essere inadempiente verso il pagamento della IMU ovvero se vi siano miei interventi correttivi da effettuare.
No, è tutto ok.
Salve architetto,
Vorrei se possibile un suo consiglio.
Io ho un appartamento al piano terra rialzato e nel sottostrada un locale(su catasto) ad uso cantina con saracinesca basculante che si lega al garage condominiale. La domanda è questa siccome io pago le spese condominiali anche del garage e si dovrà fare anche dei lavori a quest’ultimo volendo io potrei togliere la saracinesca e tirare su un muro?? Levando così da ogni onere del garage?? Inoltre l’immobile è semi indipendente io ho un civico indipendente ma faccio fede ad un altro civico(io sto al 11 il condominio 3) mi collega a loro solo il contatore dell enel che è a quel civico. Posso io staccarmi totalmente dal condominio??
Grazie per la sua disponibilità
La domanda è piuttosto confusa, ma provo a rispondere.
1. Per “tirare su un muro” e fare qualunque modifica deve rivolgersi a un architetto che verifichi la fattibilità urbanistica dell’intervento e in caso affermativo predisponga tutte le pratiche necessarie.
2. Il fatto di avere un civico distinto non determina la possibilità di “staccarsi” da un condominio… Del condominio si fa parte automaticamente dal momento in cui ci sono delle parti comuni che sono, ad es., le strutture portanti del fabbricato.
Buongiorno Architetto
grazie per la precedente risposta di qualche mese fa riguardo alle pertinenze, problema che ora ho risolto mantenendo tutto in un unico appartamento con una scala di collegamento interna.
Ora succede che fra l’entrata dell’appartamento e la zona giorno c’è uno scalino di 12 cm, il geometra ha fatto tutti i calcoli per poterlo togliere e lasciare spazio ai vari impianti, ma è rimasto un dislivello di 4 cm che potrebbe essere risolto con il pavimento che si alza con una rampa, lunga 2 metri che va da poco dopo l’entrata fino all’inizio della zona giorno.
Ora il mio dubbio è se tenermi lo scalino, e per l’impiantistica sarebbe tutto più facile, o pensare a questo pavimento a rampetta.
Grazie per la sua disponibilità e buona giornata
Penso che il geometra le abbia proposto questa rampa non per un fatto estetico, ma per rispettare le norme sull’accessibilità e visitabilità degli immobili (DM 236/89). Quindi non si tratta di una scelta, ma di un obbligo normativo.
Il geometra ha proposto questa rampa perché il pavimento (solaio credo si chiami, cioè la parte fissa del pavimento) da quel lato di appartamento è più alto ed ora c’è uno scalino. I 12 cm non si possono togliere completamente quindi io le chiedo se esteticamente sta meglio la rampetta nell’appartamento o lo scalino che già c’è di 12 cm che separerebbe il giorno dalla zona notte
Grazie
Ho capito che c’è uno scalino e le ripeto che per legge non dovrebbe esserci, per cui la rampa dovrebbe essere fatta obbligatoriamente.
Se per lei è solo una questione estetica, dovrebbe decidere in autonomia cosa preferisce, un’altra persona può dirle cosa è “più bello” secondo i suoi gusti, ma poi nella casa deve viverci lei.
Salve , intanto la ringrazio per le informazioni chiare e preziose che condivide . Le sottopongo la mia situazione per un suo gentile parere.
Ho acquistato di recente una unità immobiliare a Milano accatastata in A/2 , all’interno di un condominio.
Come da visura catastale e da relativa mappa catastale , L’unita e’ composta (a fronte di un accatastamento unico) da un appartamento situato al piano 2 , un locale situato al piano Seminterrato (cantina , così definito sulla mappa ) e un locale al piano 5 (solaio , così definito sulla mappa ). Ovviamnente il numero di particella e’ uno solo .
Aggiungo che sia la cantina che il solaio sono indipendenti (stanze vere e proprie) e sono attraverso il normale vano scale condominiale che da acceso a tutti i piani.
Sono in fase di ristrutturazione dell’appartamento , eseguendo lavori di manutenzione straordinaria.
Domande ;
– a fronte della ristrutturazione dovrò riaccatastare autonomamente i due locali come pertinenze ? (Immagino c2 solaio e c6 cantina) o posso mantenere lo status quo?
– in via teorica , i due locali potrebbero essere recuperati (come vani accessori?) anche se non sono direttamente dileguati con l’unita principale? Se si con che possibile destinazione d’uso
La mia idea sarebbe per il locale solaio, di farne una stanza guardaroba (sono 20mq con altezza massima 3.15m) e di adibire il locale cantina lavanderia (20mq , h3.10).
Grazie per un suo parere e mi scuso per il messaggio lunghissimo
Cordiali saluti
Cristiano
Se a fine lavori si rende necessario riaccatastare, dovrà mettere le pertinenze su schede separate.
Non può accatastare i locali con le destinazioni d’uso indicate perchè non sono collegati direttamente all’abitazione.
Ovviamente nessuno le vieta di conservare in soffitta gli abiti per il cambio di stagione, mentre per fare una lavanderia in cantina deve verificare se è consentito dal regolamento edilizio locale e da quello condominiale.
Buonasera, nel 1985 i miei genitori hanno comprato casa, un piano rialzato con annessa cantina .La palazzina é composta da 6 appartamenti con annesse cantine. Nel contratto di casa non veniva specificato quale cantina era stata assegnata e ogni condomino ne ha preso una a caso. Cosa bisogna fare per regolarizzare la situazione e assegnare la giusta cantina al giusto appartamento? Che problemi si hanno se si volesse vendere l’appartamento e la cantina che ognuno ha preso non é quella che gli spettava? Grazie
Penso che la questione vada risolta in sede notarile: è come se lo spazio cantine fosse ancora comune e la proprietà debba essere divisa assegnando le varie unità immobiliari ai diversi proprietari.
buongiorno, vorrei delle informazioni.
abito in un condominio dov’è stato venduto un appartamento al primo piano e relativo garage sottostante al piano strada. i nuovi condomini desiderano collegare appartamento e garage (bucando il solaio) e sostituire la basculante del garage (che da su corte condominiale) con portantino pedonale e finestra, ma dichiarano che il locale rimarrà garage pur non ospitando auto o moto. Non servirebbe una perizia per assicurarsi che la scala non leda la stabilità dell’immobile?
è necessaria una variazione catastale per cambio di destinazione d’uso? rimanendo così C6 non si rischia un illecito? A chi posso rivolgermi?
grazie anticipatamente Cristina
Per fare tutto questo non basta assolutamente una variazione catastale: serve pratica urbanistica al comune, con tanto di autorizzazione sismica se necessaria o cmq deposito al genio civile. Al catasto ci si arriva solo alla fine.
Visto che è in condominio, si rivolga ovviamente all’amministratore.
Buongiorno Architetto,
ho acquistato 3 anni fa un immobile “prima casa” che non possedeva cantina.
Dopo aver tanto cercato sia nello stesso palazzo, sia in quelli accanto, ho finalmente trovato una piccola cantina in un palazzo vicino (200 mt) all’immobile abitazione principale.
Volevo sapere se è possibile acquistare la cantina e accatastarla poi come pertinenza della prima casa. Questo, suppongo, mi consentirebbe di non pagare l’IMU sulla cantina.
In teoria sì, perchè la giurisprudenza in materia conferma che non deve esserci un legame fisico tra immobile e pertinenza.
Verifichi cmq presso l’ufficio tributi, se non ci sono indicazioni contrarie.
Buongiorno,volevo chiederle una informazione sto comprando casa e i proprietari sono marito e moglie nella visura catastale vi è scritto 5/1000 anzichè 500/1000 sono trascritte vecchie dal catasto..questa visura è valida o deve essere aggiornata da un tecnico? grazie anticipatamente
Più che altro deve essere rettificato l’errore. Non è il tecnico che aggiorna la visura, ma l’ufficio. Quindi al massimo il tecnico segnala l’errore per far rettificare.
buongiorno collega
ho realizzato per conto di un mio cliente un piccolo annesso utilizzando il sotto di una ampia terrazza. Il terreno su cui è stato realizzato è un bene a comune dei due immobili residenziali e delle tre autorimesse (di proprietari diversi). Tutti i proprietari hanno partecipato alle spese in quote proporzionali alle rendite delle singole proprietà. L’immobile realizzato è pertanto un bene comune utilizzato per il rimessaggio degli attrezzi per il giardino delle piante nei mesi invernali. Come posso accatastarlo essendo un C/2 come bene a comune? Grazie
A mio avviso dovrebbe fare una denuncia di “Nuova Costruzione – Unità Afferente” con causale: “Altre : Costituzione BCC”.
Ma siccome non sono sicura di aver compreso bene la domanda, le consiglio il vademecum dell’AdE: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/257980/Vademecum_Docfa_ver1.0.pdf/eb1424b2-94d8-0327-df82-e3c45d62407b
Buongiorno. Io avrei bisogno di un’informazione. Sto acquistando casa. Tramite la richiesta della conformità edilizia ho notato la presenza di garage adiacente all’immobile che di fatto non è stato mai costruito. A detta del proprietario preferiva tenere la macchina non coperta. Si tratta di abuso edilizio? Come mi devo comportare in questo caso prima di arrivare al rogito? La ringrazio
Saluti
Mary
Per prima cosa affidi a un architetto l’incarico di verificare la conformità dell’immobile. Se davvero il garage è abusivo e lei vuole acquistare, dovrà rchiedere al proprietario di sanarlo se possibile o demolirlo per ripristinare lo stato assentito.
Buongiorno, devo rilevare le quote di un appartamento in cui è accatastato anche un garage (stesso subalterno), il notaio mi ha detto che sono obbligata a scorporare il garage dall’appartamento per poter effettuare il rogito.. Il tecnico mi dice che, non essendoci variazioni alla planimetria esistente non c’è l’obbligo di stralciare il garage dall’appartamento…
Da che parte è la ragione…??
premetto che sono di Modena e l’immobile oggetto di compravendita è nelle marche
Io sono d’accordo con il tecnico. Si faccia citare dal notaio il riferimento normativo che magari a noi è sconosciuto.
Buongiorno Architetto, molto utile il post.
L’accatastamento separato delle cantina dall’abitazione principale è obbligatoria solo per le nuove costruzioni o anche in caso di interventi di ristrutturazione con CILA?
La circolare 2E/2016 prevede che la nuova modalità valga solo per le nuove costruzioni. Tuttavia non è raro che alcuni uffici del Catasto non accettino variazioni, come quelle derivanti da Cila, senza che sia apportata questa modifica.
acquistando casa nel compromesso viene trascritto l’appartamento e la cantinola che sono regolarmente accatastati ma c’è anche una parte del sottotetto già diviso con delibera approvato .Sa dirmi come possono scrivere una scrittura privata che mi garantisce che in futuro il sottotetto è di mia proprietà?
Beh, come faccio a dirle in poche righe come scrivere una scrittura privata? Ma a parte questo, credo che la cosa che la garantirebbe maggiormente sarebbe un atto notarile più che una scrittura privata.
Buongiorno mia cugina ha venduto appartamento ,e sullo stesso piano c’è n’è un altro, al pin terreno entrata attività commerciale. Sia chi ha comperato da mia cugina che il padrone attività commerciale dicono che sono padroni anche del vano scale ,l’immobile risale agli anni 50 , sul rogito non è stato venduto e non è segnato nemmeno sulle visure camerali Agenzia delle entrate. Ma è possibile?
Di solito in un condomio le scale solo parte comune. Quindi in un certo senso i soggetti citati sono tutti “padroni” delle scale.
Buongiorno,
dieci anni fa ho acquistato un terreno edificabile dove ho costruito casa avente come pertinenza un garage. Ora il lotto accanto al mio, sempre edificabile, è in vendita e vorrei acquistarlo. La parte venditrice è un’azienda per cui devo pagare l’iva al 22%. Siccome vorrei costruirvi una rimessa chiusa/garage, potrei fare acquistare il terreno dall’azienda costruttrice e usufruire del 4% di iva acquistando da quest’ultima il tutto? La rimessa/garage a tutti gli effetti sarebbe realmente utilizzando per lo scopo e non ai soli fini di detrazione fiscale. Grazie Massimiliano
Dobbiamo distinguere due piani: L’Iva agevolata e le detrazioni fiscali.
L’Iva agevolata può averla solo sulla prima pertinenza dell’abitazione principale e lei un garage ce l’ha già. Quindi non cambia niente se acquista da costruttore o fa costruire.
Se questo box auto sarà cmq pertinenza della sua casa, potrà avere la detrazione 50% sia per l’acquisto da costruttore, sia se lo costruisce direttamente lei.
Per farla breve: non serve a niente il marchingegno di far acquistare a un’impresa.
Buonasera architetto, sono proprietario di un’abitazione con atrio scoperto, accatastata A/3. Ho intenzione di richiedere l’autorizzazione del passo carrabile perché ho intenzione di ricoverare il mio veicolo all’interno della suddetta area scoperta. Devo, tramite un mio tecnico di fiducia procedere al frazionamento con attribuzione di un nuovo subalterno e quindi il cambio di destinazione d’uso a C/6 per il cortile scoperto o parte di esso? oppure trattandosi di proprietà esclusiva non devo fare nessuna procedura in tal senso?
Dipende dalla normativa locale. Nel richiedere l’autorizzazione al passo carrabile, potrebbe essere tra gli adempimenti previsti.
Buongiorno architetto, volevo chiedere un informazione da un cortile privato posso trasformare in un locale sgombero oppure in un locale dove posso mettere gli attrezzi per il campo,legna ecc. Se si quali sono i passaggi per poterlo fare. Grazie per il cortese riscontro.
@Sory: “trasformare” un cortile (che è una superficie) in locale (volume) significa “costruire”…
I passaggi sono questi:
– andare da un architetto
– incaricarlo di verificare se esiste volume residuo per fare questa “costruzione”
– in caso affermativo, affidargli l’incarico di preparare le pratiche necessarie.
Buongiorno, ho un piccolo appartamento a Bologna circa 35mq ed ho trovato una cantina c/2 in un edificio nella stessa via a circa 100m di distanza dal mio immobile, mi chiedevo in caso di mio acquisto di questo C/2
– potrei accatastarlo come pertinenza della mia prima casa?
-chi dovrebbe fare questa procedura?
– come tassa IMU ,come andrebbe calcolata?
Grazie per l’utilissimo servìzio
Fabio
Sull’argomento le consiglio la lettura della Circolare 38/E del 2005 dell’Agenzia delle Entrate.
Grazie Carmen sei stata gentile e preziosa
Ho un piccolo cortile cointestato dove tantissimi anni fa’ era stato costruito locale caldaia e collocata una caldaia di x tre appartamentini. Io non so se aveva bisogno di un accatastamento. Qui si parla di 40 anni fa circa. Ora chiaramente la caldaia non c’è più
Se il locale è inferiore a 8 mq non è necessario accatastarlo.
Se la discriminante per accatastare una costruzione fosse legata solo alla sua superficie, molti manufatti tipo Box prefabbricati o cabine dell’Enel non verrebbero censiti.
Architetto Le chiedo una cosa: secondo Lei è possibile convertire un garage in abitazione considerando che ho cubatura in esubero e quindi sufficiente alla verifica, e considerando anche che posso delocalizzare la quota destinata a parcheggio di pertinenza in altro quartiere all’interno dello stesso comune (secondo l’art. 9 comma 5 della L.122/89).
L’UTC ritiene che non è possibile. Mi sbaglio io o loro?
Grazie mille.
Attenzione: il comma 5 dell’art. 9 L. 122/89 non parla di delocalizzazione della quota di parcheggio, bensì di trasferimento della proprietà…
Buongiorno. Nella planimetria catastale di un mio appartamento costruito nel 1951 sono inseriti sia l’abitazione che la cantina con un unico sub. Per iniziare lavori di super e ecobonus mi hanno detto che è necessario procedere a frazionamento catastale con creazione di due sub. Tutto ciò anche in funzione di vendita dell’immobile. Cosa ne pensa? Grazie e con stima
A me non risulta. Fin quando farà dei lavori che rendano necessario riaccatastare, gli immobili possono restare così. A meno che, ovviamente, debba venderli separatamente.
Buongiorno ringrazio per le cortesi risposte,
al catasto non risulta alcuna variazione, è possibile che la pertinenza sia stata dichiarata solo al comune?
Effettivamente ho verificato che l’IMU del magazzino si è dimezzata un conoscente mi ha consigliato di recarmi all’ ufficio tributi del Comune solo non capisco come si possa fare una pertinenza senza il nulla osta di tutti e due i proprietari dell’appartamento in questo caso manca il mio assenso
Ovvio che se al catasto nulla risulta non si spiega la variazione IMU (che è competenza comunale) comunque ritengo che la strada più rapida ed efficace sia quella di chiedere direttamente a sua sorella quale variazione sia stata effettuata
Buongiorno Dott.ssa
avrei una domanda da farle; io e mia sorella siamo comproprietarie di un appartamento al 50% .nel quale io pur risiedendo non abito. Mi risulta che mia sorella avendo la proprietà di un magazzino di 200mq2 contenente oggetti antichi per risparmiare IMU ha pensato a mia insaputa di farlo accatastare (mi risulta solo in Comune) come pertinenza, ritengo solo sul suo 50% di appartamento, è possibile farlo senza il mio nulla osta e che succede se lo devo vendere. Grazie
Essere “comproprietarie” non vuol dire essere proprietaria una di mezza casa e l’altra dell’altra metà, ma essere proprietarie “insieme” di tutto.
Se invece il magazzino è di proprietà solo di sua sorella, non può essere pertinenza della vostra comproprietà. Mi sembra una cosa quantomai anomala, dovrebbe approfondire. Lei dice “mi risulta”… per verificare basta che faccia una visura catastale.
Buonasera
1) secondo la mia modesta esperienza, ritengo che un magazzino di 200 mq abbia serie difficoltà per essere considerato pertinenziale di un appartamento;
2) come spiegato, la pertinenza si lega all’unità (in questo caso abitativa) e non alla quota di possesso;
3) la visura catastale è stata recentemente rivista nella sua impostazione grafica, ma non mi risulta che contenga informazioni riguardo alle pertinenze.
@Emanuele:
1 e 2) Concordo, per questo ritengo la situazione quantomeno anomala.
3) Facendo una visura catastale, la sig.ra Claudia potrà verificare se c’è qcsa di variato nella sua proprietà, ad es. consistenza o rendita, da cui potrebbe evincersi se effettivamente è stata aggiunta una pertinenza.
Buongiorno,
credo di poter usufruire di sgravi acquisto prima casa anche per la pertinenza di una abitazione.
Nel mio caso sono due unità immobiliari registrate separatamente al catasto, l’abitazione in categoria A/3 e un deposito in categoria C/2 classe 4 , il venditore sostiene che il deposito sia pertinenza dell’abitazione.
I due edifici non sono adiacenti , ma separati da una vietta privata.
In quale documento trovo indicato che il deposito è pertinenza dell’abitazione ?
Come dimostro il vincolo di pertinenzialità ?
grazie
Non è necessario che il C2 sia già di pertinenza per avere l’agevolazione. Basta che lei acquista i due immobili e fa inserire nell’atto che il C2 diventerà pertinenza della casa.
Buonasera
Vivo in una casa di tre piani: il primo di 50 mq il secondo di 100 mq e il terzo di 100 mq.
Il terzo piano è di mio figlio.
Io occupo il primo e il secondo collegati, oltre che dalla scala comune che porta anche al terzo piano, da una scala interna in legno.
Ora vorrei ristrutturare e fare un appartamento al secondo piano, togliendo la scala in legno, e ricavare al primo piano (50 mq) dei locali che io definirei stube e vorrei tenere accatastati i 150 mq come sono ora. E’ possibile o usando la scala in comune devo accatastarlo come pertinenza e non può più essere considerato un unico appartamento come ora? anche se non è una nuova costruzione ma una casa già esistente?
Grazie
Il problema non è tanto la scala quanto il fatto che facendo la variazione catastale per i lavori, non potrà più tenere tutto insieme.
Buonasera sono proprietario di un immobile A3 adibito a casa principale , sul lastrico lastrico solare vi è un vano tecnico accatastato come unità afferente C2 con una sua rendita, ai fini imu il vano tecnico può essere considerata pertinenza quindi ha esenzione come la prima casa A3 ?.
Grazie.
Sì.
Buongiorno, complimenti per l’articolo. Vorrei sottoporre la mia fattispecie:
Sto comprando un immobile a piano T ed al piano 7 mi spetta uno stenditoio di mq 3 (alias locale di sgombero citando il certificato di abitabilità del ’65).
Non essendo accatastato posso censirlo insieme all’immobile viste le ridotte dimensioni e l’irrilevanza ai fini della rendita catastale? si, no, perchè?
No, e il perchè è spiegato nell’articolo.
Sto per comprare un terreno in provincia di Bresica, e vorrei sapere come si calcola l’imposta di registro. Per quanto ho capito, e basata sulla rendita catastale (che conosco), che si moltiplica per 112,5 (terreni) o 126 (tipologia casa C2), ottenenendo il valore catastale. Dal valore catastale si paga 15 % (terreno) o 9% (casa). Ora pero leggo che questo tipo di calcolo non si applica se non c’e la pertinenza. Bene, ma allora come si calcola? Sul valore reale, cio e il prezzo di compravendita compattito dal notaio? O perfino secondo certe tabelle che nel mio caso pero renderebbero un prezzo superiore a quello stabilito? Grazie!
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Buongiorno!
Devo. vendere casa e ci sono minime incongruenze tra realtà e mappa catastale (1 porta spostata di 50 cm e una parete di 25 cm). Il geometra mi dice che, dovendo procedere alle variazioni, il catasto di Trieste pretende che adesso la cantina e il box seminterrati devono essere accatastati su schede diverse. Dice anche che Trieste si comporta in maniera diversa da altri catasti. Ma ha senso?!?!? Grazie
Veramente è così in tutta Italia.
In realtà esiste la Nota dell’AdE n. 321.457 del 2020, che andrebbe letta fino all’ultima pagina.
Buonasera, Architetto. Compro all asta un terreno edificabile confinante con la mia abitazione. La percentuale di volumetria/cubatura/copertura è già stata impiegata per altra costruzione. Dovrò pagare tasse su questo terreno “edificabile” solo sulla carta (poiché di fatto non ci si può edificare nulla) oppure essendo di fatto terreno agricolo non dovrò nulla all ufficio tributi? Se qualcuno altro acquista questo terreno potrebbe farne un parcheggio oppure un deposito tipo magazzino di legno/struttura mobile?
Non è possibile dare una risposta senza conoscere la situazione documentale, la normativa locale, ecc..
Buongiorno Architetto, sono in trattativa per l’acquisto di un appartamento in bifamiliare con ingresso su un giardinetto che circonda tutto l’edificio. Ho fatto una visura e questo scoperto, così come il vano scale, risulta bene comune non censibile. La proprietaria non ne ha fatto menzione, anzi mi riferisce che lo scoperto (attraverso il quale bisogna passare) è di proprietà esclusiva dell’altro appartamento. Intende cedermi solo la proprietà dell’appartamento, che a suo dire inizia dalle scale. è possibile ciò? grazie mille
Se è bene comune non censibile non può essere di proprietà esclusiva dell’altro proprietario. Dovrebbe fare una verifica sugli atti di proprietà perchè il solo catasto non è probatorio.
Buongiorno architetto,
sto istruendo una pratica di ristrutturazione edilizia mediante SCIA di demolizione e ricostruzione di un fabbricato collabente (F2) senza viariazione di sedime con superbonus. Il fabbricato è accatastato come unica unità collabente ma è costituito da due unità abitative separate (ingressi seperati, abitazioni non comunicanti tra loro condividono solo un muro divisorio, con quote diverse, diversi allacci di luce ed acqua, risultano acquistate separatamente nei vecchi atti di provenienza e successivamente accatastate come unico fabbricato collabente). Vorrei quindi procedere ad un frazionamento catastale senza opere per avere accesso a due quote di superobnus. Vorrei sapere se a suo parere è fattibile e se si può utilizzare il DOCfa.
Saluti
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Buongiorno architetto, ho acquistato un appartamento a Roma (condominio) di circa 106 mq comm+ cantina di 10 mq + box di 40 mq. Il box (c6) è a mio uso esclusivo ed è situato sotto il giardino 100mq di mia proprietà con accesso privato tramite rampa interna al giardino. Premetto che il box è alto 2,50 m ed è stato costruito (anni 90) a valle del condominio, su richiesta al comune dal precedente proprietario ottenendo un regolare permesso. Vorrei poter cambiare la destinazione d’uso del box poiché la rampa ha una pendenza troppo elevata, generando 2 problemi: difficoltà della macchina nell’uscita della rampa e problemi di allagamento, per entrambi i motivi nn possiamo usare il box. In tal senso mi piacerebbe interrare la rampa creando 2 posti auto in superficie nel giardino e creare una porta d’ingresso ( pedonale) al box da utilizzare come, ripostiglio, sala attrezzi x palestra…E’ possibile secondo lei cambiare destinazione d’uso al box?
Le consiglio questo articolo: https://www.guidaxcasa.it/come-cambiare-destinazione-duso/
E questo video: https://www.guidaxcasa.it/cambio-di-destinazione-duso/
Buon giorno Arch. , possiedo un’abitazione a disposizione con due posti auto scoperti, accatastati come C/6. Fino ad oggi ho pagato l’IMU, anche su questi due pertinenze. Mi è sembrato di capire che sui posti auto scoperti non è dovuto il tributo. Come mi devo comportare? Grazie
Non mi risulta. Tutti gli immobili accatastati, che non abbiano requisito prima casa, sono soggetti a IMU.
Buongiorno,
Sono proprietario di un garage situato in un basso fabbricato presente nel cortile di un edificio diverso da quello dove ho la mia abitazione principale.
Sto acquistando un altro garage situato nello stesso basso fabbricato (ma non adiacente al mio)
Il mio garage attuale è, ovviamente, di pertinenza e non pago Imu per esso. C’é il modo di non dovere pagare l’IMU sul secondo garage?
Grazie per l’attenzione
No.
Buongiorno Architetto, sono in fase di vendita di un piccolo appartamento al quale, in fase di rogito nel 2006, gli è stato attribuito un solaio che risulta essere a tutti gli effetti un sottotetto – non utilizzabile – porzionato (ma non delimitato) per i condomini della palazzina ( trattasi di un piccolo condominio di ringhiera su due livelli di una casa d’epoca).
Il problema attuale è che sulla piantina non esiste alcuna menzione di questo sottotetto se non appunto nel rogito ( anche il notaio attraverso una dichiarazione scrisse che l’attribuzione ai vari proprietari non è certa e che lo spazio potrebbe essere reclamato da terzi; cosa fare adesso?
come agire?
La ringrazio molto epr una sua risposta.
Non è un questione che si può risolvere in poche righe. Bisogna ricostruire la legittimità di questo sottotetto e poi risalire alla reale proprietà. Le consiglio di rivolgersi a un tecnico del posto che possa studiare la situazione.
Gentile Architetto, ho un immobile A7 degli anni settanta con al piano primo la mia abitazione e al piano terra diverse stanze adibite a deposito/sgombero/taverna. Il piano terra con h.2,50 è accatastato come accessorio all’abitazione soprastante. Se frazioniamo per cedere questo piano al figlio e per costruire un nuovo appartamento per lui previa ristrutturazione a suo giudizio il catasto chiederà che si cambi categoria da A7 a C2 o potremo tenere sempre A7? Grazie Un cordiale saluto
1. L’altezza 2.50 non consente di realizzare un immobile abitativo.
2. La categoria C2 è deposito e non può essere attribuita ad abitazione.
Buongiorno
Sono proprietario di una villetta a schiera disposta su tre piani: piano rialzato e primo piano censiti come abitazione, mentre il piano seminterrato, pur essendo accatastato come garage, è utilizzato come tavernetta ed è riscaldato (tre termosifoni più camino).
Nell’ambito del bonus 110% nell’effettuare i conteggi per la certificazione energetica si deve tenere conto del fatto che la tavernetta sia riscaldata (situazione reale) oppure non lo si potrebbe fare in quanto, essendo accatastata come garage, non dovrebbe essere dotata di riscaldamento?
Grazie
Dipende dalle norme locali, ma nella maggior parte dei casi i posti auto non sono riscaldabili.
A ogni modo mi preoccuperei piuttosto del fatto che si tratta di una evidente difformità urbanistica.
Salve,
le sottopongo il caso di un locale C/2 situato in un giardino di pertinenza di una abitazione A/7: l’abitazione ed il locale C/2 hanno però due numeri di particella diversi. Posso installare il fotovoltaico asservito all’abitazione (nell’ambito del Superbonus 110%) sul tetto del locale C/2 ?
In altre parole un locale con numero di particella proprio ma realizzato su un terreno di pertinenza dell’abitazione si può considerare esso stesso una pertinenza? Grazie.
Ci sono diversi interpelli in materia. In alcuni (che ovviamente non ricordo a memoria) viene accettato persino che l’impianto sorga su un terreno adiacente o addirittura su un palazzo adiacente. A maggior ragione penso non dovrebbero esserci problemi per una pertinenza, seppur su particella diversa.
Buonasera architetto, la mia domanda in questione e la seguente , mia madre ha costruito un’appartamento con quattro alloggi in piu due garage ognuno di questo diviso a meta con un’altro. IL mio appartamento in questione e l’unico che risulta come da carte fatte in donazione nel 2015 in fase di cotruzione poiche io come abitazione ho un usufrutto da parte di mio suocero in un’altra abitazione nello stesso paese. Mi e stato notificato una cartella del 2016 di cui trattasi dopo una verifica fatta , che la notifica in questione riguarda il garage per la meta’ da me in possesso come “pertinenza “,e quindi anche se io nn avendo la residenza in quello stabile e quindi nn ne usufruisco ne dell’appartamento tantomeno della meta del garage in questione, la devo pagare. Aspetto sue notizie in merito , con l’occasione le porgo i piu’ cordiali saluti.
Proprio perchè non ci abita deve pagare. L’IMU, credo di aver capito.
Salve, dovrei effettuare una pratica per il sismabonus, al catasto sulla stessa scheda è riportata l’abitazione e la pertinenza con un suo accesso autonomo, mi è stato chiesto al fine di avere una maggiore agevolazione, di far aggiornare al catasto con la creazione di un nuovo sub per la pertinenza, così da avere alla fine due schede, si può fare senza interessare il comune? nel caso affermativo nel docfa, quale motivazione va inserita? È necessario effettuare la divisione sulle due schede?
Si può fare solo al catasto, perchè non è un frazionamento “fisico”, ma appunto una divisione su due distinte schede. Quindi dovrà sopprimere il subalterno e crearne due nuovi. La causale dovrebbe essere “divisione”.
buongiorno architetto, mia madre ha un immobile in una corte aperta per raggiungerlo c’è una scala che porta ad altri due appartamenti, per arrivare all’ immobile bisogna percorrere, oltre alla scala, un pianerottolo, orbene la sua vicina ha espressamente detto che lei ne è la proprietaria mentre mia madre può ritenersi proprietaria dal gradino dell’entrata nell’immobile. io sapevo che come le scale anche i pianerottoli sono in presunzione legale di comunione, e che al massimo considerato che da accesso al solo immobile di mia madre è lei che potrebbe vantare un uso esclusivo. può darmi delucidazioni in merito? grazie mille.
Le scale rientrano tra le parti comuni: https://www.guidaxcasa.it/quali-sono-le-parti-comuni-del-condominio/
Seppur in termini generali si faccia riferimento all’art. 1117 del Codice Civile, potrebbero configurarsi situazioni che solo dopo un attento esame della documentazione agli atti (leggasi Titolo di acquisto) è possibile definire.
Salve,
Ho comprato un appartamento al piano terra con un garage c6 che e fuori fondamenta affiancato al mio appartamento. Il garage e fra due porzioni di terreno di mia proprietà esclusiva. Il garage e frazionato come sub.1 e il mio appartamento sub.2. La mia prima domanda è : la copertura del garage si può trasformare in una terrazza?
E la seconda : un prospetto del ’74 oggeto trasformazione della copertura ma si riferisce ad sub 5 è il mio appartamento è solo una mera rappresentazione grafica non oggetto della trasformazione si può fare fede a questo rappresentazione per capire il mio appartamento? Specifico che questo progetto è rimasto li non e mai fatto realtà.
Vi ringrazio anticipatamente.
Per una consulenza personalizzata, richiedere qui il servizio a pagamento: https://www.guidaxcasa.it/richiedi-consulenza-le-detrazioni/richiedi-consulenza-per-le-detrazioni/
Buongiorno Architetto,
i miei figli sono proprietari di una porzione di una trifamiliare e ho consigliato loro di frazionare la stessa in 2 unità abitative.
Mia figlia vorrebbe prendersi il piano terra e l’altro la taverna.
Secondo lei è possibile fare questo tipo di frazionamento?
Grazie mille
Dovrebbe essere possibile, previa verifica di quanto consentito dal prg. Naturalmente il frazionamento non deve essere solo catastale, ma anche urbanistico: https://www.guidaxcasa.it/frazionamento-immobiliare/
buongiorno
vorrei costruire un garage sulla mia proprietà,per crearlo come pertinenza C6 qual è la procedura da seguire? devo rispettare il limite del 20% della superficie dell’immobile come limite di costruzione del garage?
La possibilità di realizzare un garage dipende dalla strumentazione urbanistica locale. Poi, una volta ultimato, si provvede all’accatastamento in C6.
Salve Architetto. Devo acquistare come prima casa un’immobile costruito nel 2008 composto da seminterrato, piano terra e primo piano (A/7) e poi c’è un garage annesso all’abitazione con cat. catastale C/6. A quanto pare il seminterrato è un vano accessorio dell’abitazione quindi non ha categoria catastale. In questo caso posso cambiare la categoria catastale del garage da C/6 a C/2 senza dover pagare l’IMU sulla stessa? oppure in questo caso risulterebbe una seconda pertinenza con la stessa categoria catastale e quindi ci andrà pagata l’imposta?
Innazitutto non si può procedere a un cambio di destinaizone solo al catasto, ma serve prima il passaggio urbanistico. Poi, non dovrebbero esserci problemi se non c’è un’altra pertinenza C2.
Architetto buonasera, devo frazionare l’abitazione, attualmente in categoria A/7, in due unità unità immobiliari, una parte dell’abitazione è collegata con scala interna al deposito, posso accatastare quella parte di unità immobiliare in un unica scheda, deposito come pertinenza dell’abitazione?
grazie per la gentilezza………..
Dovrebbe essere possibile, ma è una valutazione che in ogni caso farà il tecnico incaricato dell’accatastamento.
Buongiorno su quanti immobili si può utilizzare il bonus ristrutturazione 50%? Si può utilizzare anche per pagare sanatoria cambio destinazione d’uso( diventa abitativo) ?
Grazie!
Si può usare per un numero infinito di immobili, ma non si può assolutamente usare per le sanatorie.
Buongiorno,
Sono proprietaria di una casa accatastata cat. A7 cl. 3 di mq 586 vorrei comprare un terreno confinante di mq 1527 e accorparlo alla mia attuale proprietà passandolo dal catasto terreni al catasto urbano.
La mia preoccupazione è che il catasto inserisca la mia nuova proprietà di superficie totale mq 2113
nella cat. A8.
Mi può dare una risposta.
grazie mille.
Dan
E’ plausibile.
Buongiorno,
Possiedo un appartamento (prima casa) e nello stesso condominio due boxes. Il primo acquistato precedentemente alla casa (su cui pago l’ICI) e il secondo, acquistato con l’appartamento su cui ovviamente non pago ICI. Vorrei vendere quest’ultimo, cosa devo fare per non pagare più l’ICI su quello che mi rimarrà?
Mille grazie per la sua gentile risposta.
Laura
Deve semplicemente comunicare all’ufficio tributi del comune che quello è l’unico box di pertinenza della sua abitazione.
Buon giorno Architetto,
ho un abitazione composta da pianto terra e piano interrato comunicanti tramite scala.
al piano terra ho l’abitazione principale (A2), il piano interrato è composto da tavernetta garage lavanderia ripostiglio e un bagno.
Il piano interrato era accatastato come C6 per la quotaparte del garage, mentre il resto come parte integrante dell’abitazione principale.
La domanda è: non sarebbe più corretto accatastare il resto come C2 (cantina?). vi sono controindicazioni a farlo?
Se c’è un bagno è a tutti gli effetti un immobile abitativo, quindi non può essere accatastato come C2.
Gent.ma, volevo porle due quesiti,se posso.
1) Un ingegnere che abbia la direzione dei lavori di ristrutturazione di una villa quadrifamiliare è tenuto a completare il suo lavoro con la denunzia al catasto delle variazioni apportate?
2)Quale è la percentuale dell’Iva applicabile all’onorario di un geometra o ingegnere, per l’accatastamento delle suddette variazioni?Grazie in anticipo.
Luciana
1) No, può farlo anche un altro tecnico.
2) 22%.
Buonasera Architetto
Le sottopongo il mio caso.
Edificio composto al piano terra da un C2 non riscaldato e al primo piano da un A2 riscaldato. Le due unità hanno ingressi e impianti separati. All’edificio è annesso anche un C7, censito come bene comune a entrambe le unità. L’intero edificio ha due comproprietari ma sul C2 insiste usufrutto al 100% in capo ad uno dei comproprietari.
Quali sono i documenti che attestano la pertinenzialità di un’unità immobiliare rispetto ad un’altra?
Ho intenzione di effettuare interventi di riqualificazione energetica sull’A2 con agevolazione superbonus. Secondo queste premesse ritiene sia possibile effettuare anche interventi “trainati” sul C7?
Ringrazio per l’attenzione che potrà dedicarmi.
La domanda richiede una risposta articolata, per cui sarebbe opportuno chiedere il servizio di consulenza: https://www.guidaxcasa.it/richiedi-consulenza-le-detrazioni/richiedi-consulenza-per-le-detrazioni/
buongiorno, ho un immobile da ristrutturare composto da 2 unita’ immobiliari ( primo e secondo piano ) e un seminterrato accatastato A7( meta’ di proprieta’ del primo e meta’ del secondo piano)
mi domando quali lavori rientrino nel bonus 110 per il seminterrato visto che ha un’altezza di 1,40 m. ad esempio: sara possibile riscaldare il seminterrato usufruendo del bonus? grazie mille anticipatamente
Innanzitutto non capisco come un seminterrato possa essere accatastato A7 (villini) e poi di solito non si accatastano ambienti con altezza inferiore a 150 cm.
Buongiorno. Sto inoltrando le pratiche per l’ottenimento di certificazione di conformità edilizia, in seguito alla costruzione di un piccolo muro nel mio appartamento e per i quali chiedo la sanatoria. L’appartamento è di mia proprietà dal 2021 e il muro è stato rialzato circa un anno dopo. Avendo la cantina accatastata unitamente all’appartamento, in fase di sanatoria gradirei sapere se posso mantenerla come è adesso o ho l’obbligo di un accatestamento C/2 a parte, con una rendita separata?
Grazie
Cordialità Gabriella
Dovrà accatastarla separatamente.
La Nota n. 321.457 del 2020 chiarisce che nulla è cambiato rispetto alla normativa sul classamento.
Che c’entra il “classamento”?
L’attività che si svolge per assegnare categoria, classe e consistenza catastale, in caso di immobili rientranti nel gruppo delle unità riconosciute come “ordinarie”, gli addetti ai lavori la chiamano “classamento”.
Essa avviene attraverso un attento e accurato esame del contesto locale per individuare unità immobiliari con caratteristiche analoghe a quelle della costruzione o di una sua porzione interessata dal censimento (in caso di nuova costruzione) o dell’aggiornamento catastale (in occasione di variazione di beni già agli atti).
Affermare che tutte le Cantine, come nel caso proposto, siano da scorporare dall’unità principale senza procedere preventivamente con le opportune valutazioni tecniche è assolutamente contrario alle Norme che sovraintendono la materia.
Secondo l’ordinamento vigente i locali in parola, così come avviene anche per le Soffitte, devono essere suscettibili di autonomia funzionale e reddituale: in assenza di entrambi i requisiti lo scorporo non è assolutamente dovuto.
Perfetto. Ma vada a spiegarglielo lei a un committente che si ritrova un appartamento al quarto piano e un box auto nel seminterrato accatastati sulla stessa scheda, che quel box non è suscettibile di autonomia funzionale e reddituale…
Non si confondano Box o Autorimesse con Cantine e Soffitte, tenuto conto che seguono iter per il censimento completamente diversi tra loro.
Buongiorno Architetto,
una domanda su box/posti auto pertinenziali e Super SismaBonus Acquisti.
Il massimale riferito alle unità immobiliari si calcola, oltre che sull’abitazione, anche su box auto e posto auto pertinenziali e accatastati autonomamente?
Ad esempio, per condominio con 3 unità abitative e 6 pertinenze (3 posti auto + 3 box auto), il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 9?
Grazie mille.
La domanda non è chiara. Se si riferisce al sismabonus acquisti, l’agevolazione è calcolata su appartamento + tutte le sue pertinenze.
Si, mi riferisco al SismaBonus Acquisti.
In questo caso quindi la detrazione massima è 96.000 Euro e include sia appartamento sia le pertinenze?
Quindi appartamento e pertinenze hanno diritto in totale a 96.000 Euro?
Grazie
Sì.
Buongiorno,
devo inserire la pratica per il pagamento della tari. Ad oggi il mio immobile ha una cantina di pertinenza accatastata sullo stesso foglio mappale. Durante la pratica di inserimento della tari mi chiedono l’inserimento delle pertinenze. La cantina, essendo già sullo stesso foglio mappale della casa e inserita come metratura nella stessa, deve essere anche riportata come pertinenza? In caso affermativo, per identificare i metri quadrati della cantina, posso procedere in autonomia, identificando quindi i calpestabili? Grazie mille!
Se la cantina è accatastata sulla stessa scheda si devono considerare i mq totali indicati in visura.
Buongiorno, sono già proprietario di un appartamento che dispone anche di una taverna accatastata C2, per il quale acquisto ho goduto delle agevolazioni “prima casa”. Ora ho deciso di acquistare un’autorimessa accatastata anch’essa C2 che si trova distante un centinaio di metri dalla mia casa, ma comunque sullo stesso foglio catastale del comune. E’ possibile ottenere qualche agevolazione? Inoltre Il notaio mi dice che avendo già in proprietà un c2 dovrò pagare un’aliquota al 9% (anziché al 2) per l’imposta di registro.
La categoria C2 non è autorimessa, ma magazzino. Faccia cambiare la destinazione d’uso dal venditore in C6, così avrà sicuramente le agevolazioni sia per l’acquisto che per l’IMU. In caso contrario, ha ragione il notaio.
Buongiorno, ascolti ho un immobile con due pertinenze inutilizzate, hanno una rendita catastale altissima, per me è seconda casa, nella realtà queste pertinenze non vengono utilizzate e per risparmiaredi imu vorrei renderle inagibili ed eliminarle dall’accatastamento è possibile?
Per renderle inagibili cosa dovrei fare, batsa murarle?
In realtà vorrei far si che questi spazi sotto casa siano utilizzati come sostegno alla stessa.
Mi perdoni, ma così sarebbe troppo facile… muro un immobile, così lo rendo inagibile e non ci pago le tasse!
Se non vuole pagare l’IMU, li venda.
Pongo il seguente quesito: sono proprietario di una villetta a a schiera con autorimessa al piano interrato. Sono proprietario di un ulteriore autorimessa che al momento dell’acquisto era separata dalla prima da un muro. Al momento il muro è stato rimosso. Posso comunque procedere con un cambio di destinazione d’uso (in C/2) o devo prima provvedere al ripristino del muro di separazione? Grazie.
Se il muro è stato rimosso senza essere segnalato, ovviamente è un abuso e quindi bisogna prima regolarizzare e poi procedere con il cambio d’uso.
Spett. Architetto, grazie per la pazienza.In un condominio in cui posseggo unità immobiliare é presente un vano C2 che all’atto di vendita per qualche errore é stato diviso in 2 distinti vani da 3 mq ciascuno ma ovviamente la porta di accesso é una sola.
Il comune ogni anno mi calcola IMU su questo secondo vano.
Ho contattato un paio di geometri e architetti per sistemare l’errore e rendere unico sulla carta i due vani che già lo sono nella realtà ma nessuno mimha mai risolto il problema.
Cosq di preciso dovrei fare? anche iufficio tecnico del comune non ci sente, e indicamente i costi della pratia sono bassi? perché sennó ci rinuncio e continuo a pagare una 50ina di euro per questo secondo vano C2.
Grazie
Purtroppo non è una cosa a cui posso rispondere su un blog, perchè mi servono maggiori informazioni per capire bene la situazione e dovrei visionare i documenti. Lei dove si trova?
Buongiorno architetto, nell’ottica dei bonus si stanno valutando tutti gli “eventuali” abusi o presunti tali e volevo la sua opinione al proposito. Nel mio condominio sono presenti delle pertinenze C/6 costituite in modo particolare e cioè il costruttore (forse per avere la licenza di costruire) ha costruito dei garage doppi, come unico ambiente insomma, ma poi venduti agli assegnatari a coppie (con due proprietari) ma regolarizzati poi al catasto come due unità C/6 risultando quindi di due proprietari (ognuno per la sua parte fisica) ma ovviamente dal punto di vista urbanistico singolarmente non potevano essere C/6 ma C/2 ma con questo escamotage abbiamo due C/6 ma di dimensioni non idonee da regolamento urbanistico. Il comune potrebbe imporre la trasformazione in C/2? grazie
Sì.
Buonasera Avvocato, sono proprietario di un appartamento in uno stabile al vomero-napoli, attraverso un androne al piano terra del nostro palazzo, si può entrare in un cortile che dà accesso ad altre unità immobiliari. l’accesso a questo cortile può avvenire soltanto attraverso un cancello successivo all’ingresso del nostro fabbricato che è stato posto senza alcuna richiesta dai proprietari degli immobili nel cortile e ci viene anche impedito l’ingresso. ad oggi abbiamo difficoltà a comprendere di chi sia la proprietà comune al nostro palazzo e agli immobili all’interno del cortile però volendo sfruttare i bonus statali in ottica di barriere architettoniche vorremmo installare un ascensore che potrebbe essere installato soltanto all’interno del cortile dove affaccia il nostro edificio su di una superficie di cui non si conosce la reale proprietà o diritti di pertinenza. esiste una legge che impone per l’abbattimento delle barriere architettoniche di poter installare ascensore su proprietà altrui se questa risultasse essere di altri? GRAZIE MILLE
NON SONO AVVOCATO. Per quanto di mia conoscenza, non esiste una legge che “impone” di usare la proprietà altrui per eliminare le barriere architettoniche. Il c.c. prevede che si possano usare le parti comuni purché non se ne alteri la destinazione e non si impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Buongiorno Architetto, fino ad oggi ho usufruito dell’agevolazione imu per un fabbricato C2 esterno all’abitazione principale considerato pertinenza della stessa, tra l’altro considerato pertinenza propio dal Comune che ha sempre calcolato l’imu come se fosse pertinenza. Il comune oggi mi dice che la casa contiene già un locale C2, un ripostiglio con un unica porta di accesso dall’esterno ma facente parte dell’abitazione e pertanto non mi considera più pertinenza il locale esterno. Il ripostiglio della casa può considerato c2 o vano accessorio? È corretta l’interpretazione del comune? È possibile nel caso considerare pertinenza il locale esterno e non il ripostiglio?
Se il ripostiglio ha accesso solo dall’esterno e non dall’appartamento è una pertinenza. Cmq lei può scegliere quale dei due C2 portare in esenzione.
Posso scegliere quale C2 portare in esenzione anche se uno dei due é accatastato congiuntamente all’abitazione e facente parte del A7 e l’altro accatastato come fabbricato a se stante? Preciso che l’accatastamento risale al 1994
La pertinenza accatastata insieme all’A7 è essa stessa un A7 ed è esente. Non si può definire C2 se non è accatastata per proprio conto.
I Comune richiama l’art. 13 comma 2 del DL 201 del 2011 “per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 C/6 e C/7 nella misura massima di un unita pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritta in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo” cioè vogliono considerare pertinenza un locale accatastato con l’A7 un ripostiglio con accesso da un porticato dell’abitazione. E pertanto non considerare pertinenza il c2 esterno
Buonasera Architetto.
Io sto per comprare un appartamento in una palazzina degli anni 80 con la classica cantina al piano seminterrato non direttamente comunicante con l’appartamento posto al primo piano.
Ovviamente per poter rogitare mi è stata fornita l’attestazione di conformità urbanistica-catastale ove la cantina risulta accatastata alla vecchia maniera insieme all’appartamento con lo stesso subalterno.
Va bene così oppure prima di poter rogitare l’attuale proprietario deve far riaccatastare l’immobile creando un nuovo sub. per la cantina?
Cordiali saluti
Va bene così. Non è necessario modificare fino alla prossima variazione catastale.
Spetta all’amministratore.
Il costo della revisione delle tabelle è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Egregio Architetto, trattasi di 1 casa indipendente del ’70, ripartita tra 2 eredi x successione. A me toccata la metà priva completamente di servizi, ha lo stesso valore dell’altra dove c’è tutto? Grazie
Ma come è stata frazionata questa casa? Certamente, se è priva di servizi non può avere lo stesso valore dell’altra metà.
Buongiorno Architetto, in una piccola palazzina di tre piani nel retro del box di proprietà é presente un volume aggiuntivo in muratura – di dimensioni quasi equivalenti al box stesso – che ricade però su terreno di proprietà (non nel cortile comune davanti alle autorimesse) e che é stato omesso in sede di contratto. Per l’accatastamento tardivo dello stesso come si procede? é necessaria una semplice pratica SCIA in sanatoria o va accatastato in altro modo?
La ringrazio
Catasto e pratica urbanistica sono due cose distinte. Se l’immobile è irregolare, deve essere sanato urbanisticamente, non necessariamente con SCIA (potrebbe essere necessario un PdC). Solo se ciò sarà possibile, si procederà poi ad accatastare ai fini fiscali.
Buongiorno Architetta,
sono proprietario di una civile abitazione su terreno agricolo.
Ho appena acquistato il terreno agricolo (1165 mq)adiacente quale pertinenza dell’abitazione principale (inserito in atto notarile).
Vorrei edificare la piscina nel nuovo terreno, ma mi dicono che devo prima procedere all’accorpamento dei 2 immobili terreno + abitazione? Secondo lei si puà fare l’accorpamento?
Grazie in anticipo
Sì.
lo scorso anno a seguito di atto di donazione ho accatastato la piscina come a/7 senza sub.fino ad allora era compresa nella rendita della abitazione che da a3 era passata ad a/7 con una considerevole rivalutazione della rendita. ora, visto che risulta accatastata singolarmente, devo pagare imu? in più è possibile richiedere di abbassare la rendita della abitazione?
E’ impossibile accatastare una piscina in A7…
Buongiorno arch. Granata.
Una pertinenza accatastata come subalterno, scollegata fisicamete dal fabbricato composto da 3 unità abitative, in possesso dei requisiti per accedere al superbonus 110, può concorre all’incremento dei massimali di spesa? Cioè 3 u.a. x 40000€ + 1 pert. x 40000€?
Grazie
In caso di condominio sì. Per le unità unifamiliari il tetto è unico per l’unità abitativa + tutte le pertinenze distintamente accatastate.
Buongiorno
Vorrei scorporare il garage della mia casa mantenendo la proprietà di entrambe è possibile?
Sì.
Buongiorno, avrei un quesito per cui spero di ricevere una risposta.
Sono stato proprietario prima casa di un appartamento con box auto e parcheggio auto su area condominiale per una quota pari a 112/1000 di 199 mq. dal 2011 al 2018.
Mi è arrivato un verbale di accertamento d’ufficio per l’IMU non versato, riguardante gli anni 2016/2018 con richiesta di pagamento relativo al posto auto scoperto (strada condominiale esterna per l’accesso all’abitazione) che risulta accatastato in C/6 cl. 1, mentre il box auto in C/6 cl. 3.
Vorrei sapere se va pagata oppure no. Grazie
Cordiali saluti
Giuseppe
Sì, l’esenzione si può avere per un solo posto auto.
Buongiorno arch. a seguito di intervento dovrei accatastare un’abitazione che ha tre cantine annesse, sono tutte tre pertinenze di cui una sola non pagherebbe l’IMU? posso avere tre pertinenze?
Può avere quante pertinenze vuole, ma l’esenzione è solo per una di ogni categoria. Ad es. se sono tre C2, solo una sarà esente da IMU.
Buongiorno. Il piazzale del condominio dove abito e’ accatastato come cat. c6 intestato alla societa’ venditrice. La societa’ ora e’ chiusa e gli eredi mi chiedono di normalizzare la situazione in quanto non hanno nessuna intenzione di usufruirne, quali sono le strade da seguire per entrare in possesso del piazzale? Grazie
Beh, credo sia acquistare dagli eredi…
Salve Architetto, gentilmente le volevo chiedere chiarimenti per due situazioni diverse :
1- in caso di modifiche interne di un appartamento che è riportato in scheda catastale insieme ad una cantina e dovendo quindi fare un DOCFA all’urbano per le modifiche solo all’appartamento, a seguito CILA, per la nuova Normativa non si devono fare necessariamente due schede separate essendo un immobile esistente e non nuova costruzione?
2- in caso di ampliamento di un appartamento con Piano Casa eseguito al piano giardino posto a quota più bassa di tre metri e raggiungibile con scala esterna dall’abitazione è possibile ugualmente inserire in un’unica scheda catastale tutto l’immobile compreso la porzione di giardino residua (attualmente già inserita)? Grazie x la disponibilità
1. In caso di variazione si devono fare due schede separate.
2. Il giardino non è una pertinenza, quindi può essere riportato sulla stessa scheda.
Buongiorno Architetto
sono proprietaria di un immobile situato all’ultimo piano di un edificio e, contestualmente all’acquisto dell’abitazione ho anche acquistato una cantinola posta al piano superiore, che è sulla proiezione dell’abitazione. Gli immobili sono stati accatastati nel 2013 e risultano tutti e due nella stessa planimetria catastale con lo stesso subalterno. Adesso avevamo pensato di mettere in comunicazione i due piani e volevo sapere se è possibile farlo. L’installazione di una scala a chiocciola non comporterebbe modifiche strutturali in quanto l’impresa che ha realizzato l’edificio effettuato una “predisposizione” che è inserito nel progetto consegnato ed approvato dal Genio Civile.
Deve solo verificare se a livello urbanistico è consentito, ma non dovrebbero esserci problemi.
Buongiorno Architetto, sono proprietario di una abitazione che si affaccia su una corte privata e di fronte alla casa ho un edificio C/2 sul quale non pago IMU ma solo la TARI in quanto il comune lo considera pertinenza. Avendo intenzione di usufruire dei nuovi superbonus (che comprendono anche le pertinenze) mi domando quale sia il documento che attesta che un immobile è pertinenza di un altro? Sull’atto notarile che mi intesta gli immobili (provenienti da successione e divisione tra eredi) non ho trovato traccia od evidenza della pertinenzialità.
Grazie in anticipo per la risposta.
In realtà non c’è una norma in proposito: la pertinenzialità nasce nel momento in cui si fa un determinato uso dell’immobile.
Certo, ci sono casi in cui viene richiesta una sorta di “attestazione”…. Ad esempio, per avere l’agevolazione per l’acquisto del box auto è necessario che risulti dall’atto di acquisto, in caso di costruzione, dal permesso di costruire… Ma penso nel suo caso sia sufficiente il fatto che la pertinenza è tale dal punto di vista fiscale.
Salve, dovendo presentare una variazione catastale per ampliamento, è possibile includere all’interno di un’unica planimetria catastale due unità di categoria C/2, aventi piani differenti, un piano terra e primo, quest’ultimo edificato in sopraelevazione al piano terra?
Grazie mille
Se sono due distinte unità non è più possibile.
Buonasera architetto, grazie per la sua celere risposta a cui non so se sto rispondendo o se questo apparira’ come un nuovo commento, nel qual caso mi scuso.
L’immobile da ristrutturare e che vorremmo prima frazionare in 3 appartamenti, versa in un pessimo stato di abbandono da almeno una ventina di anni, motivo per cui la sostituzione edilizia costerebbe praticamente meno della ristrutturazione.
Peraltro l’idea è quella di ricostruire in bioedilizia e non in muratura e la demolizione e ricostruzione vorremmo effettuarla anche per modificare sedime, sagoma e planimetria dell’immobile attuale.
Dalla sua risposta pero’ mi pare di capire che i 3 appartamenti devono essere agibili e abitabili dopo averli frazionati, cosa che senza interventi pesanti non è sicuramente possibile.
Potremmo effettuare il frazionamento (senza opere o comunque opere minime) solo con lo scopo di avere, ognuno di noi tre fratelli, il suo appartamento di circa 100 metri quadri invece di essere comproprietari di un immobile di 300 metri?
In seguito quindi potremmo usufruire di massimali piu’ alti per l’accesso a 3 superbonus (niente sismabonus essendo zona sismica 4)?
Grazie ancora
Mi perdoni, ma lei ha capito benissimo la mia risposta, quindi perchè ripete la domanda?
Le 3 unità frutto di frazionamento devono essere perfettamente complete. Ergo, per frazionarle va presentata una pratica urbanistica, con i relativi costi, vanno fatti i lavori, magari il minimo indispensabile, ma tali da renderle 3 unità distinte (quindi 3 cucine, 3 bagni, ecc.), infine vanno riaccatastate. Non so quanto il gioco valga la candela.
Salve architetto,
sono in fase di acquisto (preliminare già fatto ed anticipo già versato) insieme a mio fratello e mia sorella di un immobile di circa 300 mq.
L’intenzione è quella di frazionare l’immobile in 3 parti in modo da avere ognuno di noi il proprio appartamento, con ingresso indipendente e funzionalmente autonomo e poter usufruire ognuno di noi 3 del superbonus 110%.
L’edificio si trova in pessimo stato e l’idea è quella di una demolizione e ricostruzione (zona sismica 4).
Potrebbe l’agenzia delle entrate obiettare sul frazionamento prima di accedere al superbonus moltiplicato per le 3 unità abitative?
Grazie
L’AdE non potrà obiettare niente se il frazionamento sarà fatto con tutti i crismi, quindi in pratica si realizzeranno tre appartamenti finiti. A quel punto, dopo aver sostenuto tutte quelle spese, mi chiedo che senso avrebbe demolire…
Buona sera, sono proprietario di un appartamento e box auto accatastato come pertinenza categoria c6, essendo il box piccolo ed io ho due auto potrei considerare pertinente l’acquisto di un secondo box auto categoria c6 che realmente da utilizzare per la seconda auto e magari anche come ripostiglio deposito ecce. sarebbe realmente realmente per uso in uso per la seconda auto e magari per riporre gli oggetti tipo: non so la tenda che uso per il campeggio estivo, un mobile magari che non voglio separarmi ma non ho spazio per tenerlo in casa. insomma realmente per uso proprio. il secondo box e pero distante 479 metri dalla mia casa che prima abitazione e già ho un piccolo box. grazie anticipatamente.
La domanda? 🙂 Se vuole sapere se può renderla pertinenza la risposta è sì. Ovviamente su questa andrà a pagare l’Imu perchè l’esenzione è prevista per una sola pertinenza dello stesso tipo.
Buongiorno Architetto, ho comprato un terreno agricolo di 1000 mq adiacente alla mia abitazione. Ora il comune mi permette di costruirvi sopra un piccolo deposito di 100 metri cubi che verrà accatastato C/2. La mia abitazione non ha altri depositi o altri box/garage. Posso usufruire delle agevolazioni ristrutturazione prima per questa costruzione? È necessario rendere prima pertinenziale il terreno o posso farlo alla fine lavori quando farò l’accatastamento del deposito? La ringrazio e saluto.
Ma se è una nuova costruzione non può avere nessuna agevolazione.
Grazie della gentile risposta. Mi riferivo al punto 2 della guida alla Ristrutturazione Edilizia dell’Agenzia delle Entrate, in cui si dice che le agevolazioni sono applicabili all’acquisto o alla costruzione di box o autorimessa. Speravo che la nuova costruzione potesse rientrare in questo, dato che la nostra abitazione non possiede ora alcun box, autorimessa, cantina o deposito. Ringrazio e saluto.
C2 non è autorimessa. Per essere detraibile dovrebbe essere C6.
Buongiorno Architetto.
Vorrei acquistare un’immobile all’interno di un fabbricato con tre piani fuori terra ed uno interrato tutti avente medesima superficie.
Attualmente l’immobile è di proprietà di un unico individuo che lo possiede in queste modalità:
-Piano seminterrato 150mq, sub autonomo, accatastato C/2. Da poco rientrato nella proprietà, dopo sentenza di annullamento vendita per vizi di forma. L’immobile ha accesso da giardino esterno da rampa di scale e anche internamente attraverso scala interna collegata all’abitazione sovrastante. Al momento in realtà il manufatto presenta le caratteristiche d’uso di una tipica tavernetta con bagno, cucina e camino (ovviamente non presenti da progetto);
-piano terra rialzato e primo piano è costituito da un’unico sub in classe A/2 per un totale di 310mq. L’immobile si presenta come un appartamento su due piani con scala interna e la classica distribuzione zona giorno e zona notte;
-Secondo piano è costituito da una appartamento con sub autonomo, classe F/3 in quanto allo stato rustico;
PT, P1 e P2 sono serviti da scala esterna in muratura e ascensore.
Per accordi presi il proprietario mi cederebbe seminterrato, piano terra e primo piano e si terrebbe il secondo piano per se. Di fatti si creerebbe un “condominio minimo”. Dopo essermi informato, avendo raccolto informazioni ahimè non certe tramite tecnici mi trovo nell’incertezza su come procedere e se procedere.
Arrivo alle domande:
1) data la dimensione del seminterrato, accatastato come deposito, mi dicono che difficilmente mi potrà essere passato come pertinenza dell’abitazione principale per aver le agevolazioni prima casa. E nel caso per ovviare a questo si dovrebbe decidere di acquistarlo con promessa di fusione, con il rischio però di slittamento della classe ad immobile di lusso con conseguenza perdita delle agevolazioni prima casa. Da internet non ritrovo indicazioni sui limiti di superficie per esser considerato cantina o deposita din pertinenza. L’accesso sia indipendente che diretto dal pian terreno come gioca a mio favore per una soluzione economicamente valida?
2) costituendosi un condominio minimo i 300mq di giardino intorno al fabbricato diventano bene comune e indiviso del condominio ma per accordi presi vorremmo dividerlo in tre zone, una comune per l’accesso pedonale alle abitazioni e due(20%/80%) ad uso esclusivo per accessi carrabili (già presenti). Il giardino ha quasi tutta la superfice vincolata a parcheggio per ottenere le relative autorizzazioni a costruire. Mi è stato detto che l’intera superficie si deve riaccatastare come bene comune e l’unica forma di divisione consentita è quella per accordi personali da scriversi in rogito. Mi chiedo… È vero che non è possibile dividere questo bene anche se funzionalmente divisibile? E se procedessimo con la sola divisione su rogito individuando, le zone, sarebbe in futuro impugnabile da un eventuale nuovo proprietario che dovesse subentrare?
3) Ai fine del superbonus110%, la presenza di tre utenze indipendenti e la possibilità di accedere alla mia abitazione oltre che da androne comune anche da porta personale sul retro della casa direttamente da giardino “condominiale/uso esclusivo” Mi permetterebbe di accedere al bonus con formula di immobile funzionalmente indipendente o devo accedervi obbligatoriamente come condomino?
Mi scusi se son stato prolisso.
Grazie
Per una consulenza dettagliata, richiedere qui il servizio a pagamento: https://www.guidaxcasa.it/richiedi-consulenza-le-detrazioni/richiedi-consulenza-per-le-detrazioni/
Buongiorno,
possiedo un appartamento con un suo mappale ed un C3 ad uso artigianale nello stesso terreno, ma con un mappale diverso. Dovendo ristrutturare il C3 che cade a pezzi e non ha un bagnetto, volevo accatastarlo come pertinenza prima casa e farci un bagnetto. Posso usufruire di qualche bonus? Se ci creo un bagno mi fanno problemi per il cambio di destinazione d’uso? Grazie
Non basta l’accatastamento. Deve fare un cambio d’uso anche urbanistico: https://www.guidaxcasa.it/come-cambiare-destinazione-duso/
ho acquistato una casa che risultava avere un posto auto scoperto ma di fatto era stato ricavato un garage per un auto cioe hanno coperto e montato una porta basculante e ricavato un bagnetto all’interno posso sanare tale difformita visto che è stata eseguita nel 1993 grazie
La possibilità di sanare deve essere verificata in base alla normativa locale.
Salve, sono propietaria di una casa a 2 piani, collegati da scala a Chiocciola interna, adesso vivo al piano terreno con mio padre, volevamo sistemare la mansarda al piano primo, che ha già l’abitabilità e creare anche una cucina per trasferimi con il mio fidanzato e lasciare il piano terra a mio padre. Sono obbligata a frazionare la casa in 2 unità per creare una seconda cucina, pur lasciando l’impianto elettrico e di riscaldamento come sono e usando per il nuovo angolo cottura solo piastre a induzione? La ringrazio anticipatamente per La sua cortese risposta
Dipende dalle norme urbanistiche locali. Dovrebbe verificare se è consentito avere due cucine.
Buongiorno,
sono proprietario di una abitazione con garage e cantina in cortile in comune con altre abitazioni. Nel medesimo cortile sono proprietario anche di una tettoia C7 e di un magazzino C2. Posso usufruire del sismabonus al 110% per la tettoia e il magazzino? come posso dimostrare la pertinenzialità all’abitazione? Grazie
Sì. La pertinenzialità la può dimostrare dall’atto di acquisto o dal titolo autorizzativo della costruzione.
Buonasera vorrei acquistare un magazzino C2 distante dalla mia casa circa 100 mtr e nello stesso villaggio ce confusione per l’atto in quanto questo magazzino è circa 350mq e il notaio mi dice che è troppo grande rispetto alla casa, posso usufruire delle agevolazioni del 2% rendendolo pertinente alla mia casa abitativa o ci sono limiti di metratura?
grazie
La risoluzione n. 265/E/2008 dell’AdE afferma che anche le pertinenze di notevole dimensione possono essere trasferite con l’applicazione dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa.
Il dubbio, nel suo caso, è che l’immobile non fa parte dello stesso fabbricato ma si trova a 100 m…
Buongiorno,
Sto acquistando un box in comune diverso dal mio. Non avendo nessun box, posso considerarlo come di pertinenza nella mia prima casa?
grazie
Di solito no, ma controlli cmq se il regolamento dei due comuni lo consente.
Buongiorno,
ho acquistato un deposito che si trova al di sopra del mio appartamento che risultava essere pertinenza non adiacente di un altro appartamento, e quindi con sub autonomo e graffato. Il notaio prima della vendita ha richiesto un frazionamento catastale per procedere. Ho presentato pratica al Comune per fusione del deposito con il mio appartamento che sono contigui. Il Comune ora mi chiede sanatoria per mancato precedente frazionamento urbanistico. Essendo il deposito pertinenza non adiacente era necessario il frazionamento urbanistico?
Grazie per la cortese risposta
A mio avviso no, ma bisognerebbe conoscere le motivazioni del Comune.
Buonasera
sono proprietario di una unità immobiliare indipendente composta da abitazione A/7 e una cantina pertinenziale C/2 con ingresso indipendente. Posso accedere al Superbonus 110% per la riqualificazione energetica per DUE unità abitative con le conseguenti spese massime ammissibili per interventi trainanti e trainati?
Ringrazio anticipatamente per la cortese risposta
Mi scusi, ma se lei è proprietario di UNA unità abitativa, come pensa di poter accedere al bonus per due?
circolare 30/E par. 4.4.4
Lavori trainanti x 2 unità
@italo zambotti: il punto in questione fa esplicito riferimento al condominio, come i documenti precedenti sull’argomento. Qui parliamo di unica unità abitativa + relativa pertinenza.
buondí da anni pago imu per cantina composta da 2 unitá classificate come C2 quando in realtá si tratta della medesima cantina con una unico accesso ma accatastato come 2 unitá C2. come posso sanare la situazione ed evitarmi ogni volta i 17 euro di Imu? o conviene comtinuare così? grazie
Deve per prima cosa regolarizzare dal punto di vista urbanistico (penso basti una Cila) e poi procedere alla fusione catastale.
Buongiorno,
avrei intenzione di acquistare un appartamento e due box dal costruttore. Sarebbe possibile renderli pertineniali all’appartamento entrambi e quindi usufuire della detrazione del 50 per cento oppure ci sono problemi?
No, può avere il bonus per un numero n di box pertinenziali.
Gent.ma Arch. Carmen Granata
la ringrazio per il suo commento.
Però non ho ben capito la sua risposta.
Nel senso che non c’è un limite di box, può acquistarne quanti ne vuole e se sono pertinenziali ha diritto al bonus.
Buongiorno e grazie per la risposta del 16 Novembre 2020 ore 12:34.
Le illustro la situazione reale.
Nel gennaio 2017, in una unica sessione notarile, ho acquistato da due proprietari differenti una casetta A4 e un fienile F2 adiacente (hanno un muro portante in pietra in comune). Da nessuna parte nell’atto notarile compaiono vincoli di pertinenzialità fra i due immobili.
Volendo ora demolire e ricostruire i due immobili, come posso dimostrare la non pertinenzialità per poter accedere ad un sismabonus per ogni immobile?
Cordiali saluti.
Nicola
Se l’F2 non è pertinenza non può avere un proprio bonus. L’unica possibilità è nel caso in cui si possa fare un cambio di destinazione d’uso.
Egregio, mia moglie sta ereditando un edificio con due appartamenti (saranno considerate seconde case).. Al piano terra c’è una autorimessa il cui perimetro è iscritto dentro il perimetro dell’intero edificio. Vi si accede sia da una porticina nel pianerottolo al piano terra che da una porta più grande che da sul giardino. Da molti anni (più di dieci) nel Catasto Fabbricati sono inserite due visure che riportano rispettivamente i dati catastali di ciascuno dei due appartamenti (stesso foglio, stessa particella, rispettivamente sub 1 e sub 2, ecc.ecc. Non si fa alcuna menzione dell’autorimessa quindi non vi è alcuna stringa dedicata all’autorimessa al piano terra.
E’ stata sempre pagata l’IMU considerando pertinente un garage esterno C/6 vicino ed un altro immobile C/2 esterno ma vicino al edificio, Entrambe hanno le loro regolari visure.
Domanda: l’autorimessa deve avere essere oggetto di una sua visura, per la lettura del fg, parrticella, categoria, rendita e.. ecc.? Cosa mi sa dire riguardo al pagamento IMU?
Ringrazio anticipatamente della cortesia.
L’autorimessa potrebbe essere stata accatastata sulla stessa scheda con una delle unità immobiliari. Dovrebbe quindi controllare sulle planimetrie catastali. Se non ne è in possesso, può richiederla qui: http://www.guidaxcasa.it/contatti/
Grazie molte della risposta del 17 novembre 2020. Preciso: sulle rispettive visure ci sono i dati dei due appartamenti (sub 1 e sub 2) e non vi è alcun riferimento all’autorimessa. Nella planimetria catastale è riportata l’autorimessa con la porta d’ingresso dal pianerottolo comune e dal portone più grande che da sul giardino.
Forse è tutto regolare? Il mio dubbio è se devo pagare l’IMU ma non ho la rendita per fare i conti.
La casa è finita nel 1970. Grazie se puoi aiutarmi a capire
Se l’autorimessa è su una delle planimetrie è tutto regolare. Di fatto l’Imu la pagherà pagando quella dell’appartamento, che risulterà leggermente aumentata per la presenza del garage.
Se legge bene l’articolo, parla proprio di questo.
Sto comprando un appartamento all’ultimo piano di un palazzo degli anni 70, io e il mio futuro vicino abbiamo le rispettive soffitte sopra il nostro appartamento, ma invertite: la mia è sopra casa sua e viceversa. Volevo sapere se si può modificare questa situazione (cioè scambiarci le soffitte, che hanno circa lo stesso valore) e a cosa vado incontro come burocrazia e spese che lo faccia al momento dell’acquisto o dopo.
Deve chiedere al venditore di separare catastalmente appartamento e soffitta, così che lei potrà fare una permuta con il suo vicino.
Se invece deve farlo direttamente lei, dovrà pagare il costo del frazionamento catastale (300-500 euro).
Ringraziandola per la rapida risposta riguardo allo scambio di soffitte, il venditorele non è disponibile ad effettuare la separazione catastale che quindi spetterà a me.
chiedevo quindi un ulteriore chiarimento sulle spese:
Oltre alle rispettive spese del frazionamento, Io ed il mio vicino che spese dovremmo poi coprire per la permuta? Molte grazie
Beh… quello dovrà chiederlo a un notaio, visto che occorrerà stipulare un atto.
Buongiorno.
Un immobile collabente (cat. F/2) può essere una pertinenza?
Sì.
Buongiorno e complimenti per la sua professionalità. Avrei necessità di separare catastalmente dall’apparmamento una cantina, una soffitta, un vespaio e un giardino (senza opere murarie ovviamente).
Tutto questo per un’eventuale vendita futura separata. Mi è stato detto che è sufficiente la procedura catastale, senza altre pratiche (richiesta comune, atti notarili). Nemmeno ricalcoli condominiali. Grazie
Sì, glielo confermo. Ovviamente calcoli condominiali andranno fatti una volta avvenuta la vendita.
Buongiorno,
compro all’asta un terreno che rientra in categoria C1 edificabile, ma con un limite d’uso poichè la percentuale di volumetria/copertura è già del tutto asservita ad altra costruzione. Quindi pagherei IMU su terreno edificabile che poi edificabile non è.
Inoltre, essendo confinante con la mia proprietà posso riaccatastare la mia casa aggiungendo il terreno acquistato all’asta come giardino/pertinenza/scoperto? Cambiandone quindi destinazione d’uso? Con che costi?
Sì, è possibile accorpare le due particelle. Il costo potrebbe andare dai 1.000 euro in su.
gent.mo Arch
ho un abitazione tetta tetto. Anni fa il piano terra fu destinato ad ufficio dai precedenti proprietari togliendo quindi continuità ai piani ivi compresa la taverna che ad oggi è accatastata insieme al mio immobile, composto da primo e secondo piano. Alla taverna sempre di mia proprietà, si accede attraverso una scala esterna. Alla taverna si accede anche, da un altra strada laterale ovvero ha un’entrata indipendente. Posso accatastare la taverna separandola dall’abitazione principale?
La ringrazio per la risposta
Certo.
Buongiorno Architetto,
in merito alle pertinenze le pongo un quesito fiscale:
ho ereditato un appartamento da inizio 2020 fatto successione in primavera e per poterlo vendere ho dovuto fare una sanatoria.
La cantina era accatastata come pertinenza e non era pertanto menzionata nella visura, adesso (esattamente dal 24 settembre) ho una visura a parte c/2 con subalterno e una rendita di circa 19€ aggiuntivi. Questo nonostante sia un immobile del 1974.
Vado a rogito il 4 novembre per la vendita.
Le chiedo se per il calcolo dell”IMU della cantina (per il resto ovviamente nn ha dubbio alcuno) essendo per me 2 casa devo pagare:
– l’intero 2020 (i 10 mesi di mio possesso), utilizzando questa nuova rendita catastale.
– il mese di ottobre e basta, data la rendita aggiornata solo dal 24.09.
– posso evitare di pagarla.
Nessuno mi sa rispondere.
Grazie
Premetto che sono la persona meno indicata a rispondere a un “quesito fiscale”, visto che sono architetto.
A mio avviso, l’IMU dovrebbe essere pagata solo dal momento in cui è avvenuta la variazione di rendita, ma poichè molto probabilmente sarà un importo inferiore a 12 euro non dovrebbe pagarla.
Senta cmq un commercialista.
Buonasera Architetto, circa 10 anni fa ho venduto un appartamento ma non il garage. Naturalemente ho scollegato la luce. ora vorrei vendere il garage che quindi ha l’impianto luce ma non la corrente elettrica. è possibile venderlo?
grazie saluti
Certo che sì.
Ho acquistato un immobile A/3 nel Comune di Roma purtroppo sprovvisto di cantina che nel condominio non era stata prevista. Nel palazzo di fronte (altro condominio) potrei acqustare una cantina di 4,5 Mq. E possibile accatastarla come pertinenza del mio appartamento?
Sì.
ho un locale cat C/2 in comproprieta posso farlo diventare pertinenza della casa appartamento di mia figlia minorenne dove io abito Grazie
No.
Buonasera
Ho costruito un piccolo fabbricato senza entrata indipendente, con il piano casa di circa 30 mq (compresi pannelli solari) avendo la casa principale di circa 100 mq su un lotto di terra di 1100mq. Il permesso a costruire mi è stato dato nel 2015; nel nel frattempo cambia la legge per l’accatastamento nel 2016, la quale dice che non posso più accatastare nella stessa planimetria una pertinenza della casa principale, quindi mi risulterebbe fiscalmente come seconda casa. Ma io ho iniziato prima a costruire cioè prima che cambiasse la legge. Cosa devo fare?
C’è un po’ di confusione… Una pertinenza è sempre pertinenza anche se è accatastata separatamente e ha sempre le stesse agevolazioni.
Diverso il discorso se si tratta di un alloggio… in quel caso sì che risulta seconda casa.
Buonasera. Ho un garage accatastato c/6 di ca 50 mq. Vorrei dividerlo e mantenere una porta di collegamento per creare un deposito. é necessario fare pratica di cambio destinazione d’uso o mi conviene mantenerlo garage in quanto l’ingresso carrabile lo mantengo da entrambe le parti?
Una pratica dovrà farla cmq. Se userà una parte dell’immobile come depositio, dovrà fare anche il cambio d’uso.
Sì.
Buongiorno,
ho acquistato un locale accatastato C\2. Nell’atto di acquisto è stato destinato a pertinenza dell’abitazione principale già in mio possesso. Come avviene l’aggiornamento della visura catastale? Ho l’obbligo di comunicare al catasto l’aggiunta della pertinenza alla abitazione principale o la cosa avviene in automatico?
Diciamo che avviene in “automatico”, nel senso che è il notaio che si occupa di fare la voltura.
Un immobille collabente (cat. F/2) può avere pertinenze?
Sì.
Gentile Architetto.
Devo acquistare un garage C2 di mq 140 ubicato sotto la mia prima casa di mq 100. Puo essere considerato pertinenziale? Oppure ci sono dei limiti di metratura?
No, non ci sono limiti di metratura.
Salve, ho acquistato un terreno in cui c’è un immobile collabente ed un antro immobile accatastato come deposito (at c2) con particella differente. Sull’atto di compravendita il secondo immobile viene indicato come pertinenza del primo. Poiché ai fini del superbonus la pertinenza non avrebbe un suo massimale, vorrei capire se, avendo una propria particella, può nn essere considerata di fatto una pertinenza. In sostanza, un immobile con propria particella può essere una pertinenza o si considera pertinenza solo un subalterno?
Un immobile con propria particella può essere pertinenza.
come si verifiche se il suddetto immobile è una pertinenza oppure no?
C’è scritto sull’atto!
E’ possibile rimuovere il vincolo di pertinenzialità? Se sì, come?
Penso ci voglia un altro atto notarile, ma non capisco a che pro… Consideri che se un C2 non è pertinenza di una abitazione, non rientra proprio nel superbonus.
Devo fare demolizione e ricostruzione con accorpamento del c/2 in questione e dell’edificio principale (f/2) a cui è collegato, con cambio di destinazione d’uso in residenziale. Se il c/2 nn fosse pertinenza, dovrei avere i bonus raddoppiati
Architetto buongiorno ho una casa singola con 2 pertinenze C/2 su due livelli ed una C/6 devo fare lavori di miglioramento sismico alla casa e demolizione e ricostruzione delle pertinenze con cambio destinazione in “abitazione” come posso fare per prendere più bonus? comunque potrei donare le pertinenze a mio figlio se occorre grazie.
Sì, un modo sarebbe cambiare la proprietà.
Buongiorno,
ho effettuato per gli anni dal 2016 al 2018 i lavori di ristrutturazione di due apaprtamenti con mappali 501 e 503 con fine lavori nel 2018. ora si rende necessario rifare il tetto di tutto l’immobile dividendo la spesa fra i vari proprietari. per quanto riguarda le mie detrazioni fiscali posso recuperarle sui mappali sopra indicati o avendo già fatto i lavori di ristrutturazione non posso?? per i due immobili le spese e detrazioni le avevo sostenute io quale comodatario (atto registrato)
Può ancora.
Buongiorno a qualcuno è successo che venisse rifiutato un Docfa per variazione con la seguente dicitura? DAL PRIMO LUGLIO LOCALI, VANI, CANTINE NON DIRETTAMENTE COMUNICANTI CON L’ABITAZIONE E AVENTI ACCESSO AUTONOMO VANNO ACCATASTATI/VARIATI COME UNITA’ A SE STANTI. VEDI CIRC. 2E DEL 2016. Ma la circolare si riferisce a nuove costruzioni. come si può risolvere?
grazie
Sì, a quanto pare questa modalità da alcuni giorni è estesa anche alle variazioni. Continui a seguirmi, perchè pubblicherò un aggiornamento nei prossimi giorni.
E’ successo anche a me. Qualcuno sa come si deve procedere in questo caso nel preparare il Docfa?
Salve volevo sapere se è possibile vendere separatamente una cantina da un appartamento, premettendo che nel contratto di acquisto la stessa risulta “annessa” ed al catasto sono censiti insieme.
Grazie
No.
Certo che è possibile, basta fare una variazione catastale con causale “divisione per trasferimento di diritti”.
Salve ho un quesito
uno dei proprietari di un appartamento può aggiungere una pertinenza di cui solo lui è il proprietario senza benestare degli altri in sostanza può fare variazioni liberamente?
Grazie
No.
Buongiorno, possiedo un appartamento accatastato A/3 in un palazzo storico. Nella stessa piantina catastale (e nel rogito) si menziona una parte di solaio che vorrei poter vendere. Questa parte di solaio, se non erro, è pertinenza dell’appartamento. Chiedo gentilmente se possibile, con atto notorio, scorporare questo appartamento per vendita separata. Mille grazie
Non basta un atto notorio. Deve procedere a un frazionamento catastale e poi potrà vendere i due immobili separatamente.
Buongiorno, vorrei sapere se in una abitazione indipendente con relativo cortile e area di parcheggio scoperta all’interno del medesimo cortile, sia necessario procedere ad accatastare tale area di parcheggio classificandola C6.
Grazie
buonasera, recentemente mi è stato notificato dal comune di roma un abuso edlizio per un frazionamento da magazzino condominiale a posti auto pertinenziali c/6. premetto che ho acquistato casa nel 2006 e la visura catastale era già c/6 (registrazione nel 2004 del frazionamento fatto nel 1979) oggi mi dicono che devo sanare perché sostengono che non c’era il titolo per il frazionamento. mi domando come abbiano potuto allora accatastare c/6. Secondo lei è possibile che sia stato accatastato all’agenzia del territorio senza aver preventivamente regolarizzato la pratica al comune?
grazie
Buongiorno,
ho un appartamento con un box di pertinenza. Adesso ho l’occasione di acquistare un secondo box adiacente a quello che già possiedo. Ho capito che posso renderlo pertinenziale e pagherei l’imu. Chiedo scusa, ma mi sfugge quale sia il vantaggio di renderlo pertinenziale. Se unissi i due box tramite porta interna, potrei accatastarlo come unico box e da qui un unica pertinenza?
Grazie per il tempo dedicatomi.
Se vuole unire i due box non basta accatastarli insieme, ma deve anche presentare una pratica urbanistica di fusione.
buonasera volevo sapere come fare per cambiare la pertinenza di un locale, perche la vecchia propietaria lo aveva fittato come locale commerciale ora comprandola io che per me e uso scandinato mi risulta un c2 e mi da spese e mi supera un reddito che non o se gentilmente mi potete dare informazioni come fare grazie
Quella che vuole cambiare è la destinazione d’uso. Per farlo, deve incaricare un architetto. Chiedendo un preventivo qua e inserendo il codice guidaxcasa, potrà avere uno sconto del 5%: https://www.pratichecasa.it/richiedi-un-preventivo/
Per Lotto Intendevo dire stessa proprietà praticamente nell’applicare il piano casa con corpo edilizio separato. Grazie
Se si tratta della stessa particella, con sub diversi, è chiaro che si avranno due rendite separate.
Buongiorno nell’acatastare un nuovo corpo edilizio pertinenziale sullo stesso lotto come da atto del notaio all’abitazione principale la rendita rimane una sola maggiorata all’abitazione principale o sono due rendite distinte separate Grazie
Il quesito non è ben chiaro. Cosa intende per “stesso lotto”?
Salve,
avrei un quesito da porVi:
sto acquistando un box pertinenziale la mia abitazione, situato sul cortile perimetrale del palazzo, ma il cortile fronte l’autorimessa in questione è di proprietà del costruttore.
Mi chiedevo cosa devo fare per poter parcheggiare la seconda auto davanti proprio la serranda del box?
Devo per forza acquistare il sub di fronte, oppure, nell’atto che si dovrà fare dal notaio (autorizzandomi dal costruttore ovviamente) posso far mettere una clausola e/o un diritto specifico per il parcheggio senza aver dei problemi in futuro con nessuno?
Grazie
Gen.le sig. Domenico, poichè mi rivolge spesso dei quesiti, la invito a richiedere qui una consulenza personalizzata: http://www.guidaxcasa.it/contatti/
Gentile Architetto,
avrei da porle una domanda.
vorrei acquistare un immobile A/4 (comune di Roma) di circa 40 mq con annessa veranda vetrata di 4 mq con uscita sul giardino tramite porta, più un garage di 50 mq con uscita sullo stesso giardino, anch’esso tramite porta.
le due porte distano tra loro 80 cm.
1. posso allungare la veranda unendola alla porta garage e fare l’accesso diretto?
2. il garage ha altezza 3 metri e superficie finestrata sufficiente. posso trasformarlo parzialmente in abitazione per una superficie di 23 mq (la parte che accede direttamente alla casa), frazionandolo e lasciando i restanti 25 mq in C/6 per l’auto?
grazie mille per la sua risposta
Le domande sono due… 🙂
Cmq, la risposta richiede uno studio di fattibilità per il quale è necessario incaricare un architetto del posto.
Buongiorno
Ho un appartamento in condominio con una pertinenza C/6 che però è in comune con un altro proprietario ma al catasto ognuno è titolare della sua parte di garage, con la relativa superficie spettante, che ha due ingressi separati ma non ha un muro di delimitazione interno. In pratica un unico garage con due ingressi per due proprietari ma accatastati in due c/6. Vorrei fare appunto un muro di delimitazione ma l’altro proprietario si oppone affermando che dall’operazione risulterebbero due locali C/6 che però non rispetterebbero più i parametri minimi dimensionali per un garage e quindi si avrebbe una perdita di valore. E’ giusto il ragionamento? grazie
Come faccio a dirle se è giusto, se non conosco le dimensioni a cui si riferisce?
Cmq dal suo discorso non si capisce se parliamo di un solo C6 o di due.
chiedo scusa se mancano dati, dunque il garage è accatastato C/6 ed è di circa 13 mq con ingresso a serranda autonomo. L’altro garage dell’altro proprietario è identico al mio accatastato C/6 sempre di 13 mq e con serranda autonoma (sono affiancate ovvio) ma i due garages internamente formano un unico spazio dunque di 26mq senza parete divisoria. Quindi due C/6 di due proprietari diversi con due entrate indipendenti ma formano un unico locale in cui ognuno ha la sua parte fisica, io a destra lui a sinistra.
Le dimensioni sono sufficienti per due box separati.
Quindi il discorso dell’altro proprietario che afferma che una diminuzione dell’area del garages “totale” che passa dai 26mq ai 13mq, che poi 13 mq è la superficie reale accatastata per ognuno, non comporta una diminuzione delle caratteristiche minime di un garages che da “regolamento edilizio” del comune prevede una larghezza e lunghezza superiori e quindi nulla da temere per una declassificazione del garage a cantina
ho un locale cat C/2 in compropreta posso farlo diventare pertinenza del mio appartamento Grazie
No, deve essere di proprietà esclusiva.
buon giorno io ho una casa di proprietà con garage e sono accatastati separatamente. come posso fare x accatastarli insieme?.. in modo che non mi risulti più come secondo immobile? e quato devrei pagare x l”accatastamento unico? grazie in anticipo x la risposta
Se legge l’articolo, vedrà che oggi non è più possibile.
Salve,
nel 2016 ho acquistato da costruttore un appartamento di un palazzo nuova costruzione senza cantina e box con solo posto auto scoperto.
A breve sto per acquistare un’autorimessa pertinenziale a piano terra, ubicata nel cortile condominiale da un condomino (privato) accatastata come C6.
Pertanto avrei due quesiti da porvi:
-Mi confermate che se acquisto il C6 da privato non posso usufruire in nessun modo delle agevolazioni per le detrazioni?
-Posso cambiare la destinazione d’uso in cantina o è meglio lasciarla come autorimessa? Quale dei due ha una maggiore rendita catastale?
Grazie e scusate l’ignoranza in materia.
Le confermo che non può avere detrazioni.
La destinazione d’uso del locale dipende dall’uso che effettivamente ne deve fare.
Grazie per la tempestiva replica!!!
in merito a quello che ha risposto, le dico con sincerità, che verrà utilizzata esclusivamente a mo di cantina, per alleggerire per lo più l’appartamento dove abitiamo.
Quindi che dovrei fare? Mi conviene lasciarla C6 oppure accatastarla come cantina C2?
Quali sono i vantaggi e/o svantaggi?
Grazie anticipatamente.
Sostanzialmente non ci sono differenze. Tenga presente che, se l’appartamento è prima casa, può avere esenzione IMU solo per una pertinenza di ogni tipo. Quindi, avendo già un posto auto, potrebbe convenirle la cantina.
Attenzione: se l’immobile è urbanisticamente un box auto, per trasformarlo in cantina non basta la variazione catastale, ma deve fare il cambio di destinazione d’uso anche al Comune.
Stavo pensando che il mio posto auto scoperto posto nel cortile condominiale è un C/6, lo stesso dicasi per il box pertinenziale che andrò ad acquistare, il quale è accatastato come autorimessa, è sempre un C/6, in questo caso pagherei l’IMU? Quindi mi conviene accatastarlo come cantina C2 oppure intestarlo a mia moglie che siamo in regine di separazione dei beni?
Grazie anticipatamente.
Sì. Per ulteriori domande o una consulenza personalizzata, può fare richiesta qui: http://www.guidaxcasa.it/contatti/
Salve, sono proprietario di un appartamento in un parco condominiale con sei palazzine ognuna delle quali possiede garage sotterraneo esteso perimetralmente con aree di pertinenza destinate al parcheggio di un’auto per ogni appartamento. Quindi chiedo, frazionando in due l’appartamento posso cedere totalmente e definitivamente la pertinenza in oggetto all’acquirente di uno degli appartamenti creatisi? Se non fosse possibile si deve dividere il diritto di parcheggio tra i due appartamenti calcolando quanti mesi per ognuno nell’arco di un anno in base ai millesimali? E per calcolare il valore commerciale dei due appartamenti si deve considerare il coeficiente di funzionalità? E quale è il coeficiente per un posto auto di pertinenza? Grazie
Sono aspetti che vanno verificati sul regolamento condominiale.
Salve,
Il mio cliente ha 2 u.i. residenziali.
il mio cliente vuole effettuare una donazione hai due figli di due cantine, una per ciascuno, che ora sono accorpate con una unità residenziale.
E’ possibile farlo? ho le pertinenze devono per forza essere legate all’unità residenziale?
in questo modo il sismabonus è riconosciuto per 4 u.i. ?
grazie
Per donare le cantine ai figli, le pertinenze dovranno essere accatastate separatamente. In questo modo si potranno considerare quattro unità ai fini sismabonus.
Salve
Sto per vendere un appartamento con una cantina di 3 mq non accatasta e riportata nell’atto come pertinenza (in cui tra l’altro sono definiti i confinanti) e indicata in un allegato della piantina del palazzo del 1967 che ad oggi in comune non si riesce a reperire. Il mio notaio non vede l’impedimento per un rogito mentre il notaio scelto dall’acquirente vede in questa mancanza un problema insormontabilmente.
Voi cosa ne pensate
Io concordo con il notaio dell’acquirente. Tuttavia il problema è insormontabile per la vendita, ma non è detto che non si possa risolvere e poi procedere.
Buongiorno, ho ereditato un box e osservando la planimetria ho notato che è riportata anche una cantina, non contigua. Nel caso in cui volessi vendere il box, sarebbe necessario scorporare le due unità?
Sì.
Buongiorno,
ho un terreno a qualche decina di metri dalla casa di montagna, vorrei sapere se posso renderlo pertinenziale all’abitazione per poterci mettere una casetta per rimessa attrezzi. grazie
Ci sono diversi pareri giurisprudenziali in merito. Molto spesso viene considerato pertinenziale solo il terreno contiguo alla casa. Le consiglio di consultare un notaio.
Buongiorno,
vorrei acquistare un box e un piccolo terreno posti a pochi metri dalla mia abitazione di vacanza (non prima casa) acquistata due anni fa. Vorrei sapere se è necessario accorparli all’immobile e se, in questo caso, eventualmente esistono dei vantaggi fiscali riguardo IMU e TASI.
Grazie
Come può leggere da questo articolo, non è più possibile accatastare le pertinenze sulla stessa planimetria dell’abitazione.
Trattandosi poi di seconda casa non c’è esenzione IMU, per cui non ci sono particolari agevolazioni.
Dieci anni fa ho acquistato un box di pertinenza della prima casa. Ad aprile di questo anno ne ho acquistato un altro, più vicino e più grande di quello già posseduto. Il nuovo box è stato dichiarato pertinenza sul rogito.
Cosa devo fare per dichiarare il secondo (più vicino, più grande e con una rendita più alta) come perinenza principale e, quindi, pagare IMU e TASI su quello vecchio (più piccolo)?
Deve fare una dichiarazione ai fini Imu e Tasi. Deve informarsi presso il suo comune se esiste una modulistica apposita.
Buongiorno,
sto costruendo un box auto di pertinenza dell’abitazione principale solo che i lavori non sono ancora terminati pertanto l’immobile non è ancora accatastato e non ho ancora fatto la richiesta di accatastamento poichè i lavori proseguiranno anche l’anno prossimo. in fase di dichiarazione dei redditi, per fruire della detrazione del 50% quali dati catastali devo inserire? quelli dell’abitazione? o posso evitare di metterli?
Se ha iniziato i lavori quest’anno, deve inserire i dati nella dichiarazione dei redditi 2020.
Dovendo eseguire dei lavori condominiali antisismici, è possibile rendere autonomamente accatastate, prima di dare inizio ai lavori, due pertinenze (magazzino e sottotetto) attualmente e storicamente accatastate in A/4, per poter incrementare il tetto di spesa così come previsto e specificato nella guida sisma bonus per i lavori condominiali volti all’ottenimento delle maggiori detrazioni fiscali?
Grazie
Guardi, proprio in questi giorni sto preparando un interpello per un caso simile. Al momento quindi non conosco l’orientamento dell’AdE anche se a mio parere la risposta dovrebbe essere positiva.
Buongiorno,
mi si prospetterebbe l’acquisto di un appartamento al quale posso annettere un c/2, abitabile dal punto di vista fisico, solo che l’altezza è di 2.25 mt, quindi impossibile al momento da rendere abitabile. Volevo chiedere, una volta annesso fisicamente e catastalmente, il suo valore al mq, andrebbe ad aumentare essendo collegato direttamente all’appartamento?
Grazie
Giulio D’Amico
Dal punto di vista commerciale no, visto che sempre un deposito resterebbe. Il valore dell’appartamento sarebbe però leggermente più alto, arricchendosi di un annesso.
vorrei chiedere arch. Carmen Granata in merito alla mia richiesta del 8 Maggio 2019 in 14:50: il box non è pertinente alla mia abitazione principale. quindi ho citato testualmente quello che mi ha inviato l’amministratore per il recupero fiscale del 50% sostenuto per i lavori sulle parti comuni (rifacimento del tetto per infiltrazioni d’acqua) il box fa parte di un condominio è pertanto chiedo se posso usufruire della detrazione.
grazie
Dunque lei può detrarre i seguenti lavori:
1. sull’abitazione (anche non principale) e sue pertinenze
2. sulle parti comuni del condominio.
Il suo box di proprietà non è una parte comune del condominio, nè pertinenza dell’abitazione.
buongiorno ho acquistato nel 2014 un secondo box non pertinente alla mia abitazione principale in quanto ne ho già un pertinente, vorrei sapere se posso detrarre dal 730 le spese che ho sostenuto di rifacimento del tetto e altri lavori inerenti, in quanto l’amministratore mi ha inviato la dichiarazione per i lavori eseguiti specificando: dichiarazione ai fini del recupero fiscale del 50% SULL’IRPEF per spese di manutenzione delle parti comuni del condominio sostenute nel 2018,
grazie
La domanda è un po’ confusa, per cui andiamo per ordine.
1. Lei può avere quanti box di pertinenza vuole, semplicemente solo uno sarà esente da Imu.
2. Se ha fatto lavori sul box, non può detrarli se il box non è pertinenza di una abitazione.
3. Non ho capito cosa c’entrano i lavori sulle parti comuni condominiali.
Buongiorno, nel mio condominio ci sono alcuni posti auto regolarmente accatastati C/6 mentre altri non hanno nessun subalterno ed i proprietari affermano che sono accatastati insieme all’appartamento. Potrebbe essere vero e regolare visto che presentano tutti i presupposti per essere classificati C/6, essendo posti auto in muratura con copertura ma con l’unica apertura sul davanti verso il cortile condominiale? Le regole cambiate nel 2016 non parlano solo di cantinole e/o soffitte C/2?
No, guardi, sono stata io poco chiara… Laddove scrivo “era possibile rappresentare cantinole e soffitte sulla stessa planimetria.” era solo a titolo di esempio. E’ chiaro che era possibile rappresentare sulla stessa planimetria dell’appartamento qualsiasi pertinenza, quindi anche il box auto.
quindi mi dice che è permesso avere nella stessa planimetria un subalterno (senza numero ovviamente) che in pratica è un box auto aperto su un lato? In definitiva un C/6 che al catasto risulta come accessorio all’appartamento pur se separato?
Sì, è possibile avere sulla stessa scheda una pertinenza separata. Non sarà però un subalterno a sè stante e non sarà un C/6, ma farà parte dello stesso subalterno dell’alloggio, di cui andrà ad aumentare superficie e rendita.
Buonasera,
sono proprietario di due unità immobiliari a/7 adiacenti, su due particelle diverse. Le proprietà sono confinanti, una è prima casa ed una seconda casa (non abitata), e si può passare da una proprietà all’altra attraverso il giardino. Sul terreno della seconda casa, sto per costruire un box, con regolare permesso del Comune. Per usufruire delle detrazioni fiscali del 50%, leggo che è necessario il vincolo di pertinenza ad una unità abitativa. Dato che il box si trova nella stessa proprietà della casa (seconda casa), è corretto ritenere che il vincolo di pertinenza sia implicito (oppure devo renderlo esplicito andando da un notaio)? Grazie. Cordiali saluti
A mio avviso è implicito, se però si riuscisse a indicare il vincolo nel permesso di costruire si fugherebbe ogni dubbio.
Buongiorno. Nel 2015 ho acquistato un appartamento con box, di quest’ultimo ho usufruito di tuttie le agevolazioni,(50%) e pertinenza. Vorrei ora acquistare un secondo box, nello stesso stabile, ho diritto a qualche agevolazione? del 50% non credo ma dovrò pagare l’imu?
grazie
La detrazione 50% la può avere di nuovo solo se acquista da costruttore.
L’esenzione Imu può averla invece su un solo box auto.
Buongiorno, sto costruendo una nuova casa. La casa ha due piani, al piano terra ho il garage, cucina salotto e bagno, al primo piano le camere.
Il garage è collegato internamente con l’abitazione.
Volevo chiedere se al momento dell’accatastamento della casa, si puo indicare il garage come pertinenza, fare il vincolo di pertinenza e poter cosi usufruire della detrazione del 50% del costo di costruzione del garage
Ringrazio anticipamente
Per la verità il vincolo di pertinenzialità dovrebbe risultare dal permesso di costruire. Tuttavia se nel titolo è specificato che quello è un garage, appare implicito che sia pertinente all’abitazione, per cui a mio avviso lei può detrarre.
Buongiorno,
nel mio condominio ci sono delle vetrine che dovevano essere adibite ad attività commerciali ma, a seguito del fallimento dell’immobiliare, sono all’asta a prezzi molto bassi.
Una di queste vetrine (53 mq con locale bagno data la destinazione) è proprio sotto il mio appartamento (prima casa) e avrei intenzione di acquistarla a uso deposito dato che non abbiamo nè cantina nè box auto.
E’ possibile annetterlo come pertinenza all’appartamento? Ha accesso autonomo e volendo potrei avere accesso diretto da casa mia facendo una scala.
Ringraziando per l’attenzione, La saluto cordialmente
Alessandra
L’immobile, per essere commerciale, è sicuramente accatastato come C1 e, in quanto tale, non può essere pertinenza di una abitazione. Deve fare prima il cambio d’uso.
Buongiorno, ho comprato un edificio composto da due unità immobiliari, dovendo fare una ristrutturazione radicale si è ritenuto più conveniente optare per la demolizione e la fedele ricostruzione dell’immobile (che non si trova in centro storico). L’edificio che ne verrà, sfruttando le altezze della vecchia costruzione, si eleverà su tre livelli anziché due, pur mantenendo la cubatura preesistente. Se si mantengono le due unità immobiliari separate, sarà possibile usufruire del sismabonus per entrambe? Considerato che al primo livello sarà realizzato un box auto, potrà questo considerarsi una pertinenza delle unità immobiliari e quindi sfruttare su questo il plafond previsto dal sisma bonus come ulteriore unità immobiliare?
A mio avviso no, perchè di solito per le detrazioni si tiene conto del numero di unità immobiliari iniziali.
buongiorno, sono in procinto di acquistare un negozio al paino terra in disuso da anni cat. C1, la mia intenzione è fare il cambio di destinazione d’uso in abitazione, siccome a due ingressi uno lo vorrei utilizzare come ingresso per la nuova abitazione e la serranda del negozio lasciarla come vincolo pertinenziale per non pagare gli oneri al comune. siccome la macchina ha difficoltà non può accedere alla pertinenza perché ci sono quattro gradini e il condominio non autorizza uno scivolo per accedervi, è possibile comunque attuare il vincolo di pertinenza, oppure verrà rigettato? grazie
Il vincolo pertinenziale prevede l’uso in maniera continuativa e non occasionale dell’immobile. Pertanto, il vincolo non può essere richiesto solo per “non pagare gli oneri”.
Ciò premesso, se la pertinenza risulta essere un posto auto, deve poter essere utilizzata come tale e quindi non può avere i gradini.
Salve.
Gentilmente ho un dubbio, sto acquistando una villetta anni 70 che ha pochissimo giardino, ma, attraversando la strada c’è di pertinenza un giardino di oltre 400 metri2 in cui sono posizionati 2 Garage in lamiera, entrambi accatastati ma non so per quale motivo sono stati posizionati uno ad un angolo e un altro nel bel mezzo del terreno. La mia domanda, posso spostarli? Cioè metterli entrambi ad un angolo uno attaccato all altro?
Grazie infinite.
Bisogna innanzitutto vedere quali sono le distanze dai fabbricati circostanti. Nel caso in cui lo spostamento possa essere fatto, andrà presentata una pratica per demolizione e ricostruzione con diversa area di sedime e poi un nuovo accatastamento.
buon giorno. sono proprietario di un’abitazione con il proprio box, sto valutando l’acquisto di un box da ristrutturare (tetto, pavimento, portone) a circa un km da casa mia, volevo sapere se posso inserirlo come pertinenza e se posso usufruire delle detrazioni fiscali per la ristrutturazione. grazie
Sì, può farlo. Una volta resa pertinenza, il box può usufruire delle detrazioni per ristrutturazione.
mi scusi, ma ho dimenticato da dire che il box si trova a circa un km da casa mia, ma cambia il comune rispetto all’abitazione, quindi la pertinenza é sempre possibile? grazie
Dipende dal comune in cui si trova l’abitazione: alcuni concedono che la pertinenza possa essere in un altro comune, altri no.
Salve, sto acquistando un BOX che vorrei mettere come pertinenza della mia prima casa. Il box ovviamente ha categoria C/6 e sua autonoma particella catastale.
Alla prima casa sono però già indicati come pertinenza altri 2 immobili inseriti nella stessa planimetria catastale.
Si tratta in particolare di una cantina e di una soffitta/lavatoio che in teoria dovrebbero avere categoria C/2 (locali di deposito). Dico in teoria perchè non avendo una loro particella catastale a se stante non ho una visura che lo certifichi.
Da quanto mi dicono (e leggo anche in questa pagina) questa situazione fa eccezione infatti in tali circostanze mi permettono di avere 2 pertinenze della stessa categoria.
Ne desumo che non ci sarà problema ad iscrivere il box C/6 come terza pertinenza di categoria diversa e quindi esente da IMU.
Grazie
Sì, infatti non c’è alcun problema.
Sto valutando l’acquisto di un box sito circa 300m a piedi dal mio appartamento (il tragitto in auto è 1.6 Km causa un divieto che obbliga a un giro più lungo). Il mio condominio come tanti a Milano non è proprio dotato di box. Non possiedo altri box ne altre pertinenze di categoria C6. Mi stavo chiedendo se il box in questione può essere accatastato come pertinenza prima casa pur non essendo nello stesso stabile ma comunque in vicinanza.
Sì, può farlo. Per essere pertinenza, non è necessario che ci sia un collegamento fisico con l’abitazione.
Salve,
vorrei acquistare una villetta a schiera pertanto chiedendo al proprietario di visionare i documenti urbanistici dell’immobile, ho visto che il piano terra (unico accesso alla villa) è accatastato come categoria C6 (autorimessa) essendo in realtà l’ingresso all’abitazione con un altezza di 2.50m. Il piano superiore è accatastato come categoria A7. Si può regolarizzare il piano terra (C6) da autorimessa a ingresso?
Bisognerebbe conoscere i regolamenti locali per sapere se si può sanare quello che di fatto è un cambio di destinazione d’uso abusivo.
Salve,
vorrei un parere per favore. Ho acquistato casa con box di pertinenza (15mq) nel 2010; ora vorrei acquistare un secondo box nello stesso stabile (40mq). Sono consapevole che dovrò pagare imu e tasi ma non potrei accatastare quest’ultimo box come pertinenza e togliere l’altro, per risparmiare un pochino su IMU e TASI?
Grazie
Sì, è possibile considerare come pertienenza questo box. Non lo sarebbe stato se il secondo box non fosse stato nello stesso fabbricato.
Buongiorno,
Sto acquistando, come prima casa, un appartamento con una soffitta di pertinenza. Insieme acquisterei dalla stessa proprietà anche un box situato nelle vicinanze. Il box non risulta di pertinenza all’appartamento. E’ possibile aggiungere il box come pertinenza dell’appartamento? quali potrebbero essere, in caso i costi?
grazie
Sì, è possibile. I costi però deve chiderli al notaio, perchè dipendono sostanzialmente dalle spese per la stipula dell’atto.
Posso rimediare integrando la CILA con anche la fusione delle soffitte, facendole diventare 1 sola pertinenza, visto che non ho ancora dato la fine lavori?
Grazie
Certo!
Buon giorno. Ho acquistato un appartamento accanto al mio (cat. A/3, 3° piano con locale soffitta al 7° piano) anche lui di categoria A/3 con annesso locale soffitta adiacente al mio locale soffitta. Ho presentato CILA per fusione dei 2 immobili e ho realizzato le opere per unirli. Nella tavola di demolizione e ricostruzione della CILA non ho chiesto l’unione dele soffitte. Ora che devo presentare la pratica DOCFA, mi domando se nella scheda catastale che presenterò, mettere le 2 soffitte adiacenti che si trovano nel sottotetto, senza aver richiesto l’apertura di una porta tra le 2 nella CILA per fonderle effettivamente, mi darà problemi, riguardo al numero di pertinenze. L’edificio è del 1960. La ringrazio
Non avendo richiesto la fusione, le soffitte devono restare due. Non c’è problema ad avere più pertinenze per la stessa abitazione. Il problema è solo fiscale, perchè una non sarà esente dalle imposte sulla casa.
Sale sto pensando di comprare un appartamento si trova al piano secondo ed al terzo piano ha una mansarda registrata come seconda casa comr funziona per fare la fusione di un unica casa senza dover fare la scala interna??
Per fondere due unità immobiliari sovrapposte deve esserci una scala di collegamento. Se non vuole farne una nuova all’interno, dovrebbe utilizzare quella esterna, ma ovviamente non può essere quella condominiale.
Vi segnalo che avete fatto un’affermazione senza senso:
Dite: “In realtà, questa informazione è errata. La legge istitutiva dell’IMU, infatti, prevede che si possa fruire dell’esenzione per prima casa per una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale C/2, C/6, C/7.
Specifica anche però che ciò vale anche se la pertinenza è iscritta in catasto unitamente all’abitazione.”
La regola dell’unica pertinenza C/2 esente IMU per ciascuna abitazione, infatti, NON PUO’ VALERE IN NESSUN MODO sulle pertinenze che sono iscritta in catasto unitamente all’abitazione: questo perchè qualsiasi unità (subalterno) catastale ha sempre e solo un’unico classamento, e quindi una pertinenza che viene censita assieme all’abitazione principale (quindi come accessorio diretto o indiretto) MAI E POI MAI potrà avere classe C2, mentre avrà SEMPRE un classamento del gruppo A.
In parole povere una pertinenza che venga accatastata come vano accessorio mai e poi mai risulterà come pertinenza di classe C, e quindi MAI E POI MAI potrà essere evidenziata singolarmente come pertinenza ai fini IMU.
Se quindi un’abitazione ha due pertinenze (in senso urbanistico) di tipo DEPOSITO, ma solo una è accatastata come U.I. autonoma (e quindi possiede un suo subalterno e l’autonomo classamento in C2) mentre l’altra è vano accessorio dell’abitazione (quindi classe del gruppo A) saranno entrambe esenti IMU, c’è poco da fare.
Anche perchè le le pertinenze urbanistiche diverse da quelle provviste di classamento autonomo C2 sono impossibili da individuare catastalmente: i vani accessori catastali, infatti, NON SONO necessariamente pertinenze, quindi non basta l’esistenza di un vano accessorio in catasto per dimostrare l’esistenza di un volume pertinenziale.
Il suo discorso non farebbe una piega, se non fosse che il decreto legge 201/2011, all’art. 13, comma 2 recita testualmente: “Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, ANCHE SE ISCRITTE IN CATASTO UNITAMENTE ALL’UNITA’ AD USO ABITATIVO.”
Buongiorno, vorrei sapere la pertinenza dell’area scoperta di un locale commerciale C2, in quale misura percentuale si può calcolare grazie.
Non ho capito la domanda. Cmq C2 non è locale commerciale, ma deposito.
Sul rogito del mio appartamento, che era di mio padre anno 1988 scopro che la cantina di pertinenza è stata descritta come: (il tutto meglio identificata nella planimetria allegata all’atto di vendita). La planimetria comprende 24 cantine tutte uguali. La visura però dichiara un C6 (box). Poichè ho messo la casa in vendita come devo fare? e come devo dirlo al perito della banca di cui l’acquirente si è rivolto?
Innanzitutto occorre identificare in maniera precisa quale delle cantine tutte uguali è la sua. Se è effettivamente un box non ci sono problemi, altrimenti occorre fare una variazione in C2. Ovviamente per fare tutto ciò deve rivolgersi a un architetto. Al perito dia tutti i documenti in suo possesso e dichiari di essere disposto a regolarizzare laddove si rendesse necessario.
Abbiamo acquistato nel 2017 una villa in provincia di Palermo tramite agenzia e decisi di spostarci e vendere l’immobile, ci siamo accorti che in rogito non era dichiarato un locale attinente di circa 16 mq adibito a deposito-box ne accatastato. Cosa fare? C’è responsabilità dell’agenzia o del venditore.
Ringrazio anticipatamente del riscontro.
Carlo Ponticelli
La responsabilità è di tutti, anche di voi come acquirenti (che dovreste tutelarvi con i necessari controlli prima di acquistare) nonchè del notaio.
Cmq potete rivalervi contro il venditore.
In un fabbricato del 1961, da un appartamento e dalla sua cantina ho ricavato due appartamenti e due cantine. Le due cantine devono essere accatastate secondo le nuove regole (C/2) o restano pertinenze come era la cantina dell’appartamento vecchio?
Devono essere accatastate in base alle nuove regole.
Buongiorno, in seguito a messa in vendita della casa di famiglia abbiamo scoperto che i box, costruiti successivamente all acquisto da parte di mio padre della casa, non sononstati accatastati. Si parla del 1984. Ora per vendere devo sistemare le cose. Primo per accatastare i box posso andare io al catasto oppure deve farlo un professionista? Ci saranno spese o penali da pagare? Successivamente dovrei fare una rettifica della successione non essendo in essa menzionati questi box?
Le consiglio di verificare prima se si tratta solo di un mancato accatastamento o per i box manca addirittura il titolo autorizzativo. In tutti i casi dovrà comunque ricorrere a un professionista.
Ho un appartamento non finito F3 in base al quale sono esente dall’IMU. Nello stesso fabbricato c’è uno scantinato con ingresso autonomo accatastato in C2 e relativa rendita, in questo caso devo pagare l’IMU sullo scantinato.
Sì.
Salve, sono proprietario di 2 appartamenti con delle pertinenze tutto allo stesso civico. Dalla visura risultano due appartamenti A2 (uno prima casa e uno seconda casa), un C02 e un C07. Ai fini dell’IMU, come si fa a capire se le pertinenze sono pertinenze della prima o della seconda casa? nella visura non risulta nulla.
Se il civico è lo stesso, bisogna fare riferimento all’atto di proprietà.
Buongiorno, ho comprato casa nel 1987 con annessa soffitta. Scopro quest’anno che da ‘pertinenza’, la soffitta (o forse una porzione di essa, seconda la spiegazione non completamente chiara dell’impiegata del Comune) e` stata riclassificata in ‘altro fabbricato’. C’e un modo di avere chiarimenti in merito? La soffitta risulta indicata come tale nell’atto di vendita ed è sempre rimasta tale.
Ma cosa intende l’impiegata per “altro fabbricato”? Al limite, potrebbe essere un’altra unità immobiliare… Cmq per avere chiarimenti lei deve produrre tutti i titoli relativi alla sua proprietà, quindi non solo atto di acquisto, ma anche titolo autorizzativo e accatastamento.
Buongiorno, ho acquistato un locale C3 e durante la ristrutturazione ho abbattuto una tamponatura, con mia sorpresa ho trovato un’accesso (l’unico) ad una cantina. Posso accatastarla? come pertinenza del locale stesso. Di quanto mi aumenta la rendita catastale?
No, bisogna ricostruire la storia di questa cantina: capire se era di proprietà di chi le ha venduto o di qualcun altro; risalire al titolo autorizzativo e, nel caso non esista, procedere a regolarizzarla.
Buonasera, ho affittato un locale commerciale di 25mq e, sia nell inserzione che nel contratto di affitto regolarmente registrato ad aprile 2018, e compresa una cantina, purtroppo fino a oggi questa cantina nn mi è mai stata consegnata mettendo in ballo una serie di scuse, oggi mi è stata assegnAta…con mia enorme delusione mi sono ritrovata un locale di 70cm di larghezza per circa 2,5Mtv, senza un collegamento luce….posso richiedere al proprietario una mappa catastale che certifichi l effettiva pertinenza?
È a norma per dimensioni e il fatto che non ci sia alcun collegamento luce? A me pare più un locale sottoscala condominiale piuttosto che una cantina…
Grazie mille
Giulia
La cantina, come il ripostiglio, un deposito, ecc. sono sempre accatastati come C2. Se il locale che le è stato consegnato è tale, non c’è nessun problema, semplicemente era stato “esagerato” definirlo cantina.
Detto ciò, lei può chiedere al proprietario tutti i documenti che ritiene opportuni.
Salve, ho un appartamento assegnatari Dell’istituto autonomo case popolare e con il permesso abbiamo costruito un garace.
L’assegnataria sono io ma il garace lo vuole catastale mio fratello non avendo la residenza.
Volevo sapere se lo può fare perdendo io totalmente diritto.
Grazie.
L’accatastamento lo deve fare chi ha un diritto sull’immobile.
per quanto compresi in un unico atto di assegnazione 1989 della cooperativa costruttrice, i miei app.to, cantina e box risultano accatastati separatamente. Successivamente (2012) ho acquistato dalla coop un box rimasto non assegnato. Posso oggi fare una variazione catastale rendendo pertinenziali dell’appartamento tutti o parte di questi tre accessori (cantina, box1 e box2)? e con quale procedura? grazie
Guardi che il fatto che gli immobili siano accatastati separatamente non vuol dire che non siano pertinenze.
Salve sarei in procinto di acquistare un garage (allo stato grezzo), confinante con la mia cantina….. il costruttore e proprietario del garage mi dice che facendo una apposita domanda è possibile far rientrare anche il garage nella agevolazione prima casa (visto che da un anno sono proprietario di un immobile sullo stesso stabile… volevo sapere se è corretta la visione del costruttore grazie. Andrea
Non occore fare una “domanda”, ma semplicemente rendere il garage pertinenza dell’abitazione, quindi con un atto notarile.
Buongiorno,
io sono proprietario dell’abitazione in cui viviamo, mia moglie ha ereditato un terreno sul quale abbiamo realizzato un garage (a lei intestato); il garage può essere considerato pertinenza dall’abitazione, essendo io e mia moglie in separazione di beni?
garzie
No, perchè i proprietari sono diversi.
Si è inventato che il proprietario ilgiorno cortile è la pertinenza del magazzino non ce news atto notarile che il cortile ho la pertinenza risulta al vecchio proprietario posso impugnare atto notarile
Non si capisce nulla, ma cmq certo che può impugnare l’atto se il cortile è davvero di proprietà condominiale.
salve ho un appartamento che le finestre danno su un cortile condominiale dopo 4 mesi che ho acquistato casa il ptopietario di un magazzino vicino al mio apparttamento ha venduto e ha venduto anche il cortille condominiale come pertinenza sono passati 16 anni posso irettificare la pianttina catastale grazie
Ma scusi, con che titolo un privato ha venduto una proprietà condominiale?
Buongiorno, da anni faccio il 730 a mio padre che ha una casa di proprietà e un box auto (a Roma). Il box è stato acquistato successivamente e nell’atto di compravendita non è stata fatta alcuna dichiarazione di pertinenza rispetto alla casa. Allo stato attuale cosa dovrei fare per far contare il box come pertinenza della casa? Posso fargliela dichiarare pertinenza visto che ha solo quel box o serve un atto formale o posso fare altro?
E’ necessario un atto notarile.
salve. mia moglie è propietaria dell’appartamento dove risiediamo. abbiamo poi un locale intestato ad entrambi a 300 metri di distanza accatastato C2 la pertinenza è diritto di entrambi o solo al 50%? la tari sul c2 si paga normalmente visto che è solo allacciata la luce ma manca l’acqua il gas e la fogna? grazie anticipatamente.
Ma il C2 risulta pertinenza?? Perchè non credo possa esserlo, se la proprietà è diversa…
Per l’informazione sulla Tari vi consiglio di chiedere direttamente al comune.
Salve, ho un appartamento di 92 mq catastali come prima abitazione ed un posto auto (C6) nello stesso palazzo come pertinenza, vorrei partecipare ad un asta giudiziaria per acquistare un magazzino (C2) di circa 50 mq in un’altra zona di Roma (a circa 15 km di distanza dall’abitazione principale) e renderlo pertinenza, volevo sapere se è possibile farlo, se ci sono (anche più in generale) delle prescrizioni sulle dimensioni della pertinenza rispetto ai mq dell’abitazione principale, se il C2 si potrà in futuro rivendere separatamente dall’appartamento di cui è pertinenza e, nel caso, se fosse possibile la registrazione come pertinenza direttamente sull’atto del tribunale o se necessita un passaggio successivo.
grazie
Visti i numerosi quesiti, la domanda si configura come consulenza personalizzata a pagamento, da richiedere qui: http://www.guidaxcasa.it/contatti/
Ciao Nicola, io sono più meno nella stessa situazione.
Ho un A3 ed un C2 a 4 metri di distanza ma non collegati tra loro.
Ed alla fine sono giunto alla conclusione che non si può fare in quanto sono due corpi separati. Se poi riesci a trovare il modo x farlo, fammi (facci) sapere.
ciao
D
In realtà c’è una sentenza della Corte di Cassazione, in base alla quale la pertinenza non deve essere necessariamente legata “fisicamente” alla casa e può trovarsi anche a chilometri di distanza.
ho ristrutturato una cantina che era di pertinenza con l abitazione principale x fare una abitazione che oneri devo pagare e che pertinenza ha il posto macchina
Doveva prima chiedere il titolo abilitativo (se possibile) e poi ristrutturare. Ora dovrà pagare non solo gli oneri, ma anche una sanzione, se l’intervento è sanabile. Altrimenti dovrà ripristinare lo stato dei luoghi.
buongiorno sono in procinto di acquistare un appartamento proveniente da fusione di due appartamenti ognuno con una cantina di pertinenza. Ho richiesto al proprietario di fare l’accatastamento come unica abitazione prima del rogito in modo da usufruire dell’agevolazione prima casa per l’intera proprietà ma non mi e’ chiaro se e’ possibile inserire sulla stessa pianta catastale le due cantine (non sono adiacenti) o se comunque dovrò pagare come “seconda casa” una delle due. Potrei inserire una cantina nella pianta catastale dell’appartamento e l’altra su pianta a se stante e considerarla pertinenza C2 e quindi “prima casa” anche essa?
Grazie mille
Sì.
Buongiorno e grazie della risposta.
proprio ieri un architetto mi diceva che secondo lui posso inserire tutte e due le cantine sullo stesso foglio insieme agli appartamenti fusi ed avere un unico mappale senza dover fare un’altra pianta per il C2. ma a questo punto però dovrò sempre pagare IMU per il secondo C2 visto che uno solo è considerato prima casa, o no?
grazie della risposta
No, perchè il sub sarebbe sempre unico. Consideri, però, che l’aggiunta di pertinenze può far aumentare la rendita, modificare il classamento, ecc., per cui si può risparmiare l’Imu, ma possono aumentare altri oneri.
Forse nell’articolo mi sono espressa in modo poco chiaro. In realtà, una abitazione esistente, se è accatastata insieme alla pertinenza può continuare a esserlo, anche in caso di modifiche.
Nel suo caso, però, abbiamo due sub accatastati separatamente, per cui non è più possibile tornare indietro, in quanto a oggi non è più possibile accatastare abitazione e pertinenza con lo stesso sub.
Se gli immobili hanno un sub diverso, non è più possibile accatastarli insieme.
Per i lavori di completamento, c’è bisogno comunque di un titolo abilitativo.
Buongiorno,
posseggo una magazzino C/2 ed una casa A3. Stiamo parlando degli anni ’90. Il C/2 di fatto è un accessorio della casa A3 ma non risulta da nessuna parte. E come fossero due entità a se stanti. Quindi pago TARI per intero sul C/2. Spulciando nel sito dell’agenzia delle Entrate dovrebbe spettare un coefficiente pari a 0,25 per la superficie catastale del C2 se considerato come accessorio.
Come posso far risultare/modificare il C2 in modo tale che venga riconosciuto accessorio?
Grazie
Saluti
Domenico
Cosa intende per accessorio? Forse lei fa riferimentoa quei casi in cui la pertinenza è accatastata insieme all’abitazione ma, come può evincere da questo articolo, adesso non è più possibile.
Intendevo pertinenza. La Casa ha un foglio e num di particella, il Magazzino ha lo stesso foglio con un num particella diversa. Essendo il magazzino pertinenza della casa i mq catastali non dovrebbe essere ridotti con coefficiente 0,25?
Il fatto è che la superficie catastale è una cosa, la superficie su cui si calcola la Tari un’altra. Dovrebbe quindi farsi spiegare dal Comune in che modo è computata la superficie del magazzino su cui applicano l’imposta.
Salve.
La mia villetta a schiera, al piano seminterrato, ha già un locale con destinazione d’uso garage, non accatastato separatamente ma facente parte della stessa particella dell’appartamento (A/2).
Sto acquistando un box auto in una palazzina di fronte (meno di 50 metro di distanza) e vorrei sapere se posso accatastarlo come pertinenza della mia abitazione per usufruire dell’esenzione IMU. In tal caso esistono anche altre agevolazioni (IVA ridotta)?
Grazie
Visto che il precedente box è accatastato insieme all’appartamento, per quello che acquista ora dovrebbe poter godere di tutte le agevolazioni, quindi sia quelle per l’acquisto, sia l’esenzione Imu.
Buongiorno
sono in possesso di quattro locali cantina (c/2) all’interno di un condominio (del’39) che di fatto sono collegate tra loro (sono adiacenti) e di un appartamento. Potrei regolarizzare la situazione con una CILA e quindi fare una fusione? In questo caso avrei un unica pertinenza della prima casa, sono esente da IMU?
grazie
Certo, deve fare una Cila o Scia per fusione, in modo da ottenere un’unica pertinenza. Una precisazione: “adiacenti” e “collegate” sono due cose diverse. Per essere effettivamente collegate, le cantinole dovranno essere comunicanti.
Buonasera, sto acquistando una piccola villa singola a Roma, circondata da un grande giardino, circa 1000 m2. Vorrei posizionare ad un angolo un box in legno o lamiera. Devo chiedere il permesso in comune? Grazie
Se per box intende box auto, sì.
Ho una porzione di garage che è diviso a metà da una striscia di cui una parte è mia e l’altra invece è di un altro proprietario; ad entrambe le parti si accede attraverso un unico basculante… la mia domanda è: vorrei dividerlo con un muro e mettere due porte separate lo ma il mio vicino non vuole spendere… come posso fare che pratiche occorrono?
Grazie
Per prima cosa deve verificare di poterlo fare: i due garage devono risultare delle dimensioni minime previste ed essere accessibili autonomamente. In caso affermativo, deve fare una pratica edilizia per frazionamento e successivo riaccatastamento.
Salve. All’interno del garage, precisamente sul lato sinistro, esistono un piccolo locale/cisterne ed un uno stanzino, cui si accede tramite alcuni gradini. Tenuto conto che il garage è stato costruito previa regolare autorizzazione, come sanare la creazione di questi due piccoli locali catastalmente inesistenti e quindi abusivi?
Preciso che si tratta di locali creati oltre 20 anni addietro.
Grazie.
Non è semplice rispondere senza visionare il titolo autorizzativo e fare sopralluogo. Ad esempio: questi locali sono ricavati all’interno del garage autorizzato? In caso affermativo, le posso dire che sarà quasi sicuramente possibile sanare. In caso contrario, sarà molto più difficile, ma non lo posso escludere, senza conoscere tante cose.
Sono in procinto di acquistare un magazzino c2 di metratura più grande rispetto a quello che ho già come pertinenza! Quale può essere la soluzione per far passare come pertinenza il c2 più grande?
Lei di pertinenze può averne anche dieci… Sono le agevolazioni fiscali che può averle solo per una.
Per arch. Carmen Granata, la domanda era riferito ad un abitazione esistente.
Grazie per la cortesia e rapidità
Anche in questo caso le pertinenze possono essere accatastate separatamente.
Buona esra, sono Paolo, vorrei chiedere le pertinenze per la prima abitazione devono essere accatastate tassativamente insieme alla prima abitazione.
Grazie buonaseata
No, anzi per le nuove costruzioni è obbligatorio accatastarle separatamente.
Buonasera,
devo acquistare un box in diritto di superficie che si trova a 1500 m dalla mia abitazione.
E’ plausibile che rientri come pertinenza prima casa, pur trovandosi in un altro condominio?
Grazie
Non esiste una norma nazionale di riferimento. Alcuni Comuni accettano che un box possa essere pertinenza di un appartamento anche se ubicato in altro fabbricato. Si accerti dunque prima di questo e, in caso affermativo, faccia un’ulteriore verifica presso gli uffici dell’AdE perchè, anche in questo caso, ci sono interpretazioni diverse.
@Carmen Granata
Grazie
Buona sera.
Ho avuto un incidente nella cantina pertinenza dell’appartamento dove abito.
L’appartamento è coperto da una polizia assicurativa che comprende chiaramente il tipo di incidente che è accaduto.
La compagnia mi ha comunicato per iscritto che non ho diritto ad alcun rimborso, spiegandomi telefonicamente che il rifiuto è motivato dal fatto che la canoa ha un altro identificativo catastale e che per questo non può essere considerata una pertinenza.
È plausibile?
Grazie per l’attenzione.
Assolutamente no. Le pertinenze possono essere tranquillamente accatastate con identificativo diverso.
Salve vi porgo il mio quesito.
Io ho un appartamento con relativo garage di 30 metri quadri di pertinenza accatastato come c6.
Il mio quesito è: Se compro un secondo garage annesso al primo garage e all’appartamento delle stesse metratura del primo si può accatastate come c2 come magazzino e in tal caso potrei evitare di pagare la tasi oppure no?
Per cambiare la destinaizone d’uso non basta farlo al catasto, ma occorre anche la pratica al comune. Una volta diventato C2, l’immobile, se pertinenza dell’appartamento, sarà esente da Imu e Tasi.
Titolare di appartamento (A/4) al primo piano con relativa pertinenza (C/2) al piano terra del medesimo edificio. Immobile accatastato almeno 30 anni fa comprendendo nella stessa planimetria appartamento e pertinenza (richiedendo al catasto la planimetria per un unico subalterno si ottengono le rappresentazioni grafiche sia dell’appartamento che della pertinenza su un unico foglio). Ad oggi, in previsione di una vendita, il notaio sostiene che non è possibile vendere così e che la planimetria va corretta. È giusto quanto riferitomi dal notaio? Come devo procedere per risolvere questa problematica? Grazie.
Se lei deve vendere le unità immobiliari insieme, non vedo perchè non possano essere rappresentate così. L’obbligo di rappresentazione su schede separate scatta solo per le nuove costruzioni o per le vendite separate, appunto.
Buonasera Architetto,
sono in procinto di acquistare un appartamento cat a/3 con relative due pertinenze (cantinola e posto auto), accatastate insieme nello stesso subalterno.
Alla banca a cui mi sono rivolto per il mutuo per acquisto prima casa questa situazione non è tanto gradita, in quanto mi ha sottoposto in esame che il mutuo consente di acquisire soltanto l’appartamento ed una sola pertinenza. Come posso risolvere?
@Mirko: dovrebbe chiedere alla banca perchè questa situazione non è “gradita”… E dovrebbero dirle loro come risolvere. Suppongo che lei voglia acquistare l’appartamento con tutte e due le pertinenze e il venditore abbia interesse a vendere tutti e tre gli immobili. In caso contrario potrebbe far scorporare gli immobili in sub distinti e acqistarne solo due.
Buongiorno,
in merito al vincolo di pertinenzialità dei box/posto auto, in caso di acquisto in un secondo momento della pertinenza rispetto all’abitazione quindi con un atto diverso ma indicando comunque che l’autorimessa sarà pertinenziale, in caso di futura rivendita è possibile rivendere il box separatamente dalla casa oppure il vincolo di pertinenzialità preclude la vendita?
Invece al contrario se il box fosse stato acquistato unitamente all’immobile nello stesso atto, gli stessi potranno in futuro essere venduti separatamente?
grazie mille
I box si possono vendere separatamente dagli appartamenti di cui sono pertinenza.