Affitti brevi: è stato approvato il Codice Unico Europeo

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Cosa sono gli affitti brevi?

Gli affitti brevi sono contratti di locazione a uso residenziale di durata non superiore a 30 giorni, stipulati tra persone fisiche, quindi al di fuori di una attività di impresa.

L’affitto breve è molto utilizzato in ambito turistico e può comprendere servizi aggiuntivi come la pulizia quotidiana, la fornitura di asciugamani o il wi-fi. Altri servizi invece non possono essere erogati perché tipici delle vere e proprie strutture ricettive. Si tratta di prestazioni come servire la colazione o altri pasti, il noleggio di auto, l’attività di guida o interprete, ecc..

Gli immobili utilizzati per le locazioni brevi possono essere tutti quelli rientranti nella categoria catastale A tranne A10 (uffici) e anche le relative pertinenze.

Approvato il Codice Unico Europeo per gli affitti brevi

Il Codice Unico Europeo è un regolamento approvato dall’UE lo scorso 18 marzo che dovrà essere applicato da tutti i Paesi membri per l’affitto di alloggi a breve termine. Riguarderà quindi tutte le case destinate alla locazione turistica.

L’obiettivo è quello di creare una banca dati europea grazie alla quale i servizi potranno più facilmente essere tracciati e si potrà ridurre l’evasione fiscale.

Il testo del regolamento dovrà ora essere pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale dell’Europa per entrare in vigore il ventesimo giorno successivo alla pubblicazione ed essere applicato 24 mesi dopo.

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Come funzionerà la Banca dati unica europea

Il Codice Unico Europeo prevede la costituzione di una banca dati unica europea degli affitti brevi.
Gli host, ovvero i proprietari, dovranno identificarsi e registrarsi con una procedura telematica che sarà armonizzata e quindi uguale per tutti gli Stati.

Al termine della procedura di registrazione, al locatore sarà fornito un numero di registrazione unico che sarà l’identificativo che consentirà di affittare l’immobile e faciliterà i controlli delle autorità.
Il numero di registrazione unico dovrà essere indicato in tutti gli annunci immobiliari pubblicati sulle piattaforme online e sui siti web.

Pertanto, se sei un host, all’interno della piattaforma dovrai inserire:
• le informazioni riguardanti il tuo immobile, come indirizzo, tipologia di unità immobiliare, numero di posti letto
• i dati relativi alle prenotazioni dei clienti.

Il Codice Unico Europeo dovrà consentire un facile incrocio tra le informazioni inserite nella banca dati e quelle trasmesse alle amministrazioni finanziarie.

Come cambierà quindi il ruolo delle piattaforme online per gli affitti brevi, come Airbnb o Booking?
Tali soggetti avranno i propri obblighi e responsabilità, relativi a:
• raccolta dati
• informazioni pubblicate
• controllo su eventuali irregolarità degli host
• veridicità delle informazioni e dei dati raccolti e pubblicati.
Saranno pertanto tenute a effettuare controlli casuali per verificare le informazioni fornite.

Le autorità preposte, da parte loro, avranno la facoltà, in caso di comportamenti irregolari, di sospendere il numero unico di registrazione, rimuovere gli annunci e imporre sanzioni.

La regolamentazione degli affitti brevi in Italia

In attesa di vedere applicata la nuova regolamentazione europea, vediamo come funziona nel nostro Paese il settore delle locazioni brevi.

In Italia questo settore è regolamentato dal DL Anticipi, entrato in vigore il 17 dicembre 2023, che ha introdotto il CIN e nuovi obblighi per i proprietari di casa.

Obiettivi della legge sono:
• porre fine alla concorrenza sleale che spesso chi effettua affitti brevi pone in essere contro le strutture ricettive tradizionali
• salvaguardare la residenzialità dei centri storici e impedirne lo spopolamento.

Il CIN è un codice alfanumerico che registra tutte le attività di ospitalità a livello nazionale e viene assegnato dal Ministero del Turismo attraverso una procedura automatizzata. Tutti i CIN confluiscono poi in una banca dati gestita dallo stesso Ministero.

Devono richiederlo obbligatoriamente:
• i proprietari di case utilizzate per le locazioni turistiche
• i proprietari di case utilizzate per gli affitti brevi (ovvero inferiori ai 30 giorni)
• le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Il codice deve essere esposto anche sugli ingressi fisici delle case, quindi all’esterno dello stabile in cui sono ubicati gli alloggi.

Come richiedere il CIN

Per richiedere il Cin occorre inoltrare telematicamente al Ministero del Turismo una dichiarazione sostitutiva in cui si attesti:
• i dati catastali dell’immobile da locare
• di essere in regola con tutte le norme di sicurezza.

Tra le norme di sicurezza da rispettare, è prevista da parte dei privati la dotazione degli alloggi di dispositivi per la rilevazione di gas e di monossido di carbonio e di estintori portatili.
Questi ultimi devono essere collocati negli accessi e nelle zone di maggior pericolo e comunque uno ogni 200 metri quadrati (o frazione) e con un minimo di uno schiumogeno per piano.
I privati che svolgono l’attività in forma di impresa devono garantire anche la sicurezza degli impianti.

Se vuoi intraprendere una attività legata alle locazioni brevi, senza il rispetto di questi adempimenti non potrai richiedere il codice univoco.

Sanzioni per chi non rispetta la legge sugli affitti brevi

Se non rispetterai i nuovi obblighi, rischi di essere sanzionato con multe salate:
• da 800 euro a 8mila euro se non sei provvisto di CIN
• da 500 euro a 5mila euro se non esponi il CIN o non lo indichi negli annunci immobiliari pubblicati (per i quali è prevista anche l’immediata rimozione)
• da 600 euro a 6mila euro per ciascuna violazione dei requisiti di sicurezza accertata (se affitti in forma di impresa).

Verifiche e controlli spettano ai Comuni, che potranno utilizzare i proventi ricavati dalle sanzioni per interventi legati al turismo o alla gestione dei rifiuti urbani.

Regime fiscale degli affitti brevi

Dal 2017 è possibile applicare agli affitti brevi la cedolare secca, un regime fiscale agevolato che prevede l’applicazione di una imposta sostituiva del 21%. La Legge di Bilancio 2024 ha elevato l’aliquota al 26%, ma solo dal secondo alloggio in poi.

L’aliquota ordinaria sarebbe invece pari al 23%, sul 95% del canone incassato, per cui il vantaggio della cedolare è minimo.
Se ad esempio usufruisci di detrazioni o deduzioni IRPEF, è preferibile optare per il regime ordinario.

In ogni caso i contratti brevi non prevedono la registrazione, per cui non è dovuto il pagamento di:
• bollo
• imposta di registro.

Per chi non inserisce nella dichiarazione dei redditi i canoni percepiti con gli affitti brevi, è prevista una sanzione che va:
• da un minimo del 60% a un massimo del 120% dell’imposta dovuta, per omessa dichiarazione
• da un minimo del 90% a un massimo del 180% dell’imposta dovuta, per false dichiarazioni.