Abitazione principale e Bonus Casa: è necessaria la residenza nell’immobile?

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Bonus Casa e requisito abitazione principale

La Legge di Bilancio per il 2025 ha introdotto un’importante novità relativa ai Bonus Casa. Per il prossimo triennio, le aliquote di detrazione IRPEF saranno differenziate a seconda che i lavori vengano effettuati sull’immobile che rappresenta l’abitazione principale del contribuente o su altri immobili.

Questa misura quindi tende a premiare gli interventi sugli immobili utilizzati come residenza rispetto a quelli sugli immobili destinati ad altri scopi.

In dettaglio, le aliquote saranno articolate come segue:
• per il 2025: 50% per l’abitazione principale e 36% per altri immobili
• per gli anni 2026-2027: 36% per l’abitazione principale e 30% per altri immobili.

Ma cosa significa, in concreto, che un immobile possiede il requisito di abitazione principale?

Cosa si intende per abitazione principale?

Secondo il D.L. 6 dicembre 2011 n. 201, ai fini IMU, per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Questo significa che, per considerare un immobile come abitazione principale, devono essere soddisfatte contemporaneamente tre condizioni fondamentali:
• l’immobile deve essere di proprietà del contribuente o detenuto in virtù di un altro titolo reale, come l’usufrutto o il diritto di abitazione
• il contribuente deve avere trasferito la propria residenza ufficiale presso quell’immobile
• l’immobile deve costituire il luogo in cui il contribuente e il suo nucleo familiare vivono abitualmente in modo continuativo.

Per fare un esempio, se hai la residenza in una casa ma per motivi di lavoro o altre necessità vivi in un’altra città, non puoi considerare quell’immobile come abitazione principale.

Immobili in ristrutturazione e abitazione principale

La novità introdotta dalla Legge di Bilancio ha generato numerosi dubbi tra i contribuenti, molti dei quali si sono chiesti quale aliquota di detrazione applicare nel caso di immobili in ristrutturazione. Questo perché non sempre è chiaro se un immobile può essere considerato abitazione principale durante i lavori.

Un caso tipico è il seguente: hai acquistato una casa per adibirla ad abitazione della tua famiglia, ma devi realizzare lavori di ristrutturazione prima di trasflocare. Non puoi trasferire la residenza nella nuova abitazione perchè non ha l’agibilità e, nel frattempo, continui ad abitare nella tua vecchia casa, magari in affitto. Quale aliquota si applica in questa situazione? Puoi usufruire della detrazione al 50% per la prima casa? Oppure devi applicare l’aliquota del 36%, considerandola come seconda casa?

La legge non fornisce indicazioni esplicite per casi simili. Tuttavia, seguendo un’interpretazione restrittiva della normativa, si dovrebbe applicare l’aliquota del 36%, poiché la residenza anagrafica è ancora nella vecchia abitazione e quella nuova è, tecnicamente, una seconda casa.

Secondo una stima de Il Sole 24 Ore, in Italia ci sono circa 500.000 immobili in questa situazione. Questo numero è significativo, considerando che gran parte delle compravendite di immobili residenziali riguarda proprio case destinate a diventare la prima abitazione dell’acquirente.

Ovviamente, non tutti coloro che acquistano una casa sono costretti o hanno intenzione di realizzare lavori, ma questo numero rende chiaro quanto sia diffuso il problema. Per molti contribuenti, applicare l’aliquota più bassa significa affrontare spese più elevate, con un impatto economico significativo.

Cosa fare in questi casi? Al momento, l’interpretazione prevalente è quella più rigida: se non hai la residenza nell’immobile, devi applicare l’aliquota del 36%.

Un parere dell’Agenzia delle Entrate sull’argomento

A oggi, l’Agenzia delle Entrate non si è ancora espressa chiaramente su questa specifica questione. Tuttavia, una circolare del 2023 potrebbe offrire qualche spunto utile per interpretare la normativa. Si tratta della circolare n. 13/E del 2023, che riguarda gli immobili inagibili ristrutturati con il superbonus attraverso la demolizione e ricostruzione. In questa circolare si legge quanto segue: Si ritiene che, qualora l’unità immobiliare non sia adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, il superbonus spetti per le spese sostenute per i predetti interventi a condizione che il medesimo immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori.

Questo passaggio sembra suggerire che, in determinati casi, adibire l’immobile ad abitazione principale al termine dei lavori possa essere sufficiente per beneficiare delle detrazioni più elevate. Tuttavia, non essendoci ancora indicazioni specifiche per le aliquote IRPEF differenziate previste dalla Legge di Bilancio 2025, resta fondamentale attendere chiarimenti ufficiali da parte del Fisco.

Vista l’incertezza normativa, è importante seguire con attenzione eventuali aggiornamenti sul tema. Ti consiglio di consultare regolarmente le comunicazioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate e di rivolgerti a un professionista del settore fiscale per valutare la tua situazione specifica.

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Conclusioni

La differenziazione delle aliquote IRPEF introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 rappresenta una novità rilevante per i contribuenti che intendono usufruire dei Bonus Casa.

Tuttavia, l’assenza di chiarimenti su alcuni aspetti applicativi, come il caso degli immobili in ristrutturazione, rende necessaria una certa cautela nell’interpretazione delle norme.

In attesa di una presa di posizione ufficiale da parte dell’Agenzia delle Entrate, è consigliabile adottare un approccio prudente e attenersi alle interpretazioni più restrittive.

Allo stesso tempo, è auspicabile che il legislatore intervenga per fornire maggiori certezze, evitando situazioni di disparità e difficoltà economica per i contribuenti che si trovano in situazioni borderline.