Come abbassare la rendita catastale per pagare meno tasse

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Perchè abbassare la rendita catastale per pagare meno tasse

La rendita catastale è un valore attribuito agli immobili in Italia dall’Agenzia delle Entrate, utilizzato principalmente per determinare le imposte sulla proprietà.

Infatti, i beni immobili (fabbricati e terreni) sono suscettibili di produrre un reddito, che quindi deve essere tassato, e il valore di tale reddito è utilizzato dal Fisco per determinare la rendita catastale.

Dalla rendita si parte poi per calcolare la base imponibile relativa ad alcuni tributi, quali:
• IMU (Imposta municipale unica)
• IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche)
• TARI (Tassa sui rifiuti).

Per prima cosa è necessario determinare il valore catastale dell’immobile (che è cosa diversa dalla rendita).
Per calcolare il valore catastale, devi moltiplicare la rendita catastale, rivalutata del 5%, per un coefficiente variabile in base alla categoria dell’immobile. Per esempio, agli immobili aventi le caratteristiche di abitazione principale viene attribuito un coefficiente pari a 110.

Dovrai poi moltiplicare il valore catastale per le rispettive aliquote fissate per i vari tributi.
A ogni modo, ne consegue, molto chiaramente, che più è alto il valore della rendita catastale più elevati saranno gli importi di questi tributi.

Se sei proprietario di uno o più immobili su cui grava una elevata imposizione fiscale, ti sarai chiesto, come molti altri contribuenti nelle tue stesse condizioni, se è possibile fare qualcosa per abbassare la rendita catastale.

Ebbene, in questo articolo ti spiegherò in quali casi puoi farlo e come agire. Ma prima, vediamo in che modo viene calcolata dall’Agenzia delle Entrate la rendita catastale.

Come si calcola la rendita catastale?

Il calcolo della rendita catastale avviene attraverso una serie di passaggi che coinvolgono diversi parametri.

Innanzitutto, si parte dalla categoria catastale dell’immobile, che lo classifica in base alla sua destinazione d’uso (ad esempio, abitazioni, uffici, negozi, ecc.). Ogni categoria catastale ha delle tariffe d’estimo specifiche, che variano a seconda della zona censuaria in cui si trova l’immobile. Le zone censuarie sono suddivisioni territoriali che riflettono le diverse caratteristiche socio-economiche e urbane.

Il calcolo avviene moltiplicando la superficie dell’immobile, espressa in vani catastali per le abitazioni o in metri quadri per altre tipologie, per la tariffa d’estimo unitaria corrispondente. Per le abitazioni, il numero di vani catastali viene determinato considerando la superficie effettiva dei locali principali e accessori, nonché le loro caratteristiche funzionali.

In alcuni casi, si può tenere conto anche di elementi aggiuntivi, come la presenza di particolari servizi (ascensore, riscaldamento centralizzato, ecc.) o la tipologia di costruzione (materiali utilizzati, stato di conservazione, ecc.). Questi fattori possono influenzare la valutazione finale, aumentando o riducendo il valore attribuito.

Il risultato finale è espresso in un valore annuo che rappresenta la potenziale redditività dell’immobile, indipendentemente dal fatto che sia effettivamente affittato o meno.

A seguire, analizziamo alcuni casi in cui è possibile richiedere la riduzione della rendita catastale.

Abbassare la rendita catastale per degrado fisico dell’immobile

Alcuni immobili si trovano oggi in una condizione diversa da quella in cui si trovavano quando è stato effettuato il calcolo della rendita catastale. Lo stato attuale dell’immobile non rispecchia più il valore attribuito.

Mi riferisco a quei casi in cui l’immobile può aver subito un degrado fisico significativo, come danni strutturali gravi o condizioni di fatiscenza che ne compromettono l’utilizzabilità.
Questo vale anche per edifici che sono diventati inagibili a causa di eventi naturali o incidenti a cui non hanno fatto seguito lavori di riparazione o ripristino.

In questo caso, potrebbero esserci anche gli estremi per declassare l’immobile allo stato di collabente (categoria catastale F2) al quale non è attribuita alcuna rendita.

Abbassare la rendita catastale per cambio di destinazione d’uso

Uno dei fattori che influiscono sulla determinazione della rendita è la destinazione d’uso dell’immobile.

È chiaro infatti che, a parità di parametri quali la superficie o l’ubicazione, un immobile avente destinazione d’uso commerciale avrà una rendita maggiore rispetto a uno utilizzato come abitazione.
Ciò è causato dal fatto che, ovviamente, il locale commerciale è suscettibile di produrre un reddito da locazione molto più elevato rispetto a una abitazione.

Naturalmente, se per abbassare la rendita catastale stai pensando a modificare la destinazione d’uso, dovrai poi realmente cambiarla, presentando il relativo titolo abilitativo e poi la variazione catastale.
Insomma, se modifichi un locale commerciale in abitazione, poi dovrai veramente utilizzarlo come tale e non potrai più affittarlo come negozio.

Abbassare la rendita catastale a seguito di lavori edilizi

Se la tua casa è stata oggetto di lavori di ristrutturazione che ne hanno modificato la struttura, riducendone la superficie o alterando la distribuzione interna, è possibile che la rendita catastale debba essere rivista.
Potrebbe verificarsi, ad esempio, che siano stati eliminati alcuni vani.

Ti dico già, però, che di solito in questa circostanza è molto più probabile che la rendita venga rivista al rialzo, piuttosto che ribassata.

Abbassare la rendita catastale per errori di censimento

Una rendita troppo alta potrebbe però essere stata dovuta semplicemente a un errore di censimento. L’errore potrebbe essere stato determinato, ad esempio, da un calcolo sbagliato della consistenza.
Se ravvisi un errore di questo tipo, puoi chiedere la rettifica della rendita, presentando una istanza in autotutela.

Anche le stesse tariffe d’estimo alla base del calcolo potrebbero essere aggiornate o modificate. Se ci sono nuovi valori stabiliti per la tua zona censuaria che risultano inferiori rispetto a quelli precedenti, puoi richiedere una riduzione della rendita catastale.

Come richiedere la riduzione

Per richiedere la riduzione della rendita catastale, dovrai presentare una apposita istanza all’Agenzia delle Entrate.
La domanda dovrà essere corredata da specifica documentazione che attesti i cambiamenti avvenuti.

La documentazione può includere progetti di ristrutturazione, perizie tecniche, fotografie, dichiarazioni di inagibilità e ogni altro documento che possa comprovare la situazione dell’immobile.

Per presentare questa istanza e predisporre la necessaria documentazione a supporto, dovrai quindi rivolgerti a un professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere).

L’Agenzia delle Entrate procederà poi a una verifica, che può includere sopralluoghi e analisi tecniche, per determinare se la richiesta di riduzione è fondata e, in caso di esito positivo, aggiornerà la rendita catastale dell’immobile.