Con una procedura di accatastamento unico, due unità immobiliari contigue possono essere considerate ai fini fiscali come una sola e ottenere esenzione IMU.
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Accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali
Cosa si intende per accatastamento unico?
Generalmente, quando ci sono due distinte unità immobiliari appartenenti a due diversi proprietari non è possibile procedere alla loro fusione.
Facciamo un esempio. Supponiamo che marito e moglie siano proprietari ciascuno al 100% di due appartamenti adiacenti e intendano unirli per farne l’abitazione principale della famiglia.
Ciò non è possibile in quanto, come detto, non si può effettuare l’unione urbanistica o catastale di due unità aventi proprietà diversa.
Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, in un caso di questo tipo, offre ai contribuenti l’opportunità di procedere alla fusione delle due unità ai soli fini fiscali.
In pratica, le unità immobiliari resteranno separate, ma attraverso una procedura di accatastamento unico potranno essere considerate ai fini fiscali come una sola unità.
Requisiti necessari per procedere a un accatastamento unico
Il riferimento normativo per quanto andrò a esporre è la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13 giugno 2016.
Per l’Agenzia non è possibile procedere all’unione quando le due unità immobiliari mantengono i propri requisiti di autonomia funzionale e reddituale.
Se, a seguito di determinati interventi edilizi, questi requisiti vengono meno, si può effettuare la fusione ai fini fiscali.
Tornando all’esempio sopra riportato, immaginiamo che i due coniugi proprietari di alloggi contigui aprano un vano in modo da collegarli.
Ma cosa si intende per autonomia funzionale che i singoli alloggi non devono avere? E quali sono gli interventi edilizi a cui l’Agenzia fa riferimento?
Tutto ciò non è specificato, ma possiamo provare a immaginarlo. È chiaro che se i due appartamenti continuano ad avere la propria cucina, non possiamo considerarli come un appartamento unico. Ciascuno dei due potrà essere infatti utilizzato in maniera indipendente.
Allora, per poter effettuare un accatastamento unico, i due immobili dovranno essere uniti in modo da non poter essere utilizzati ognuno autonomamente.
Insomma, dimenticate di utilizzare il sotterfugio dell’accatastamento unico per due appartamenti adiacenti, al solo fine di risparmiare sul pagamento delle imposte!
Come effettuare un accatastamento unico
Vediamo ora in che modo va effettuato un accatastamento unico. Si tratta di informazioni rivolte prevalentemente ai tecnici, ma molto utili anche ai committenti. Potranno infatti in questo modo essere consapevoli della procedura che il professionista deve seguire.
Per effettuare un accatastamento unico occorre presentare all’Agenzia delle Entrate due distinte variazioni catastali. Andrà presentata quindi una variazione per ciascuna unità immobiliare da unire ai fini catastali.
Non basta pertanto richiedere semplicemente agli Uffici di inserire una annotazione nei documenti catastali esistenti, ma occorre aggiornarli.
La causale da inserire per la variazione è altre e nel campo descrittivo andrà riportata la dicitura Dichiarazione di porzione di u.i. (unità immobiliare).
Nel riquadro Note relative al documento andrà invece inserita la seguente dicitura: Porzione di u.i.u. (unità immobiliare urbana) unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali.
Nella planimetria di ciascuna porzione dovrà essere riportata la rappresentazione dell’intero appartamento, con l’avvertenza di utilizzare le seguenti convenzioni:
• un tratto di linea continuo per rappresentare l’unità immobiliare in variazione
• un tratto di linea tratteggiato per rappresentare la parte rimanente
• una linea tratto – punto per distinguere e delimitare le due parti.
Dopo aver presentato due variazioni catastali con le modalità indicate, l’Agenzia delle Entrate procederà a inserire negli atti riguardanti ciascuna porzione, la dicitura vista in precedenza:
Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali.
Come avviene il classamento con un accatastamento unico
Le attività di classamento sono quelle che servono all’Agenzia delle Entrate per individuare gli elementi identificativi utili poi per classificare l’immobile ai fini fiscali, ovvero:
• categoria catastale
• classe catastale
• rendita catastale.
Ad esempio, un immobile a uso abitativo può avere: categoria A3, classe 1, rendita 360 euro.
Nel caso dell’accatastamento unico, classe e categoria da attribuire alle due porzioni dell’unione di fatto sono quelle più appropriate considerando le caratteristiche dell’unità immobiliare derivante dalla fusione.
La rendita viene invece attribuita singolarmente a ciascuna delle due parti, facendo riferimento alla rispettiva consistenza.
A cosa serve fare un accatastamento unico?
Torniamo al nostro esempio della famiglia che utilizza come propria dimora un appartamento frutto dell’unione di due appartamenti di distinta titolarità, uno del marito e l’altro della moglie.
Normalmente la famiglia avrebbe diritto all’esenzione IMU e TASI per abitazione principale unicamente per uno dei due alloggi. Per l’altro dovrebbe pagare come fosse seconda casa.
Con l’unione ai fini fiscali (e solo in questo modo) l’abitazione può essere considerata unica e godere interamente di questa esenzione.
Non ci sono però altre agevolazioni fiscali. Se ad esempio marito e moglie acquistano volutamente due alloggi contigui per unirli ai fini fiscali potranno godere delle agevolazioni per acquisto prima casa solo se per entrambi l’appartamento ha i requisiti previsti.
Se uno dei due è già proprietario di un’altra casa, non avrà diritto alle agevolazioni.
Quanto costa una pratica di accatastamento unico?
Come abbiamo visto, fare una pratica di accatastamento unico equivale a presentare due distinte variazioni catastali. I costi saranno quindi quelli equivalenti a due variazioni catastali.
Partiamo dai costi amministrativi. I diritti da pagare all’Agenzia delle Entrate per una variazione catastale ammontano a 50 euro per ciascuna scheda presentata. Essendo due le unità catastali, le schede saranno due, pertanto il costo complessivo sarà di 100 euro.
A questi costi bisogna poi sommare quelli dell’onorario del professionista (architetto, geometra o ingegnere) che si occuperà della redazione del DocFa.
Mediamente il costo per una variazione catastale può aggirarsi tra i 200 e i 500 euro per unità catastale, a seconda della complessità della planimetria.
Alcuni tecnici applicano uno sconto all’aumentare del numero di unità immobiliari da variare. Così, se per esempio per una scheda il prezzo applicato è di 300 euro, per due schede (come nel nostro caso), potrebbe essere inferiore a 600 euro.
Se vi occorre una pratica catastale potete richiederla qui.
230 Commenti. Nuovo commento
Buongiorno Architetto,
il mio quesito è questo: in caso di fusione ai soli fini fiscali di nr. 2 unità attigue e con intestatari diversi in ambito di benefici fiscali (50%) per opere di manutenzione straordinaria su entrambe le unità, la detrazione va effettuata ognuno per la propria unità oppure deve ricadere solo su di un intestatario?
Grazie
Ciascuno può detrarre per la propria unità, ma se ci sono i requisiti (ad es. familiare convivente), si può, volendo, partecipare anche alla spesa dell’altro e detrarre in proporzione.
Buongiorno, vorrei sapere cosa accade nel momento in cui si uniscono due appartamenti contigui (eseguendo tutti i lavori edili necessari e le relative pratiche), al fine di ricavarne uno solo funzionale partendo da un monolocale ed un bilocale nel momento in cui:
– il monolocale risulta essere già intestato a tizio
– il bilocale viene acquistato successivamente in comproprietà tra tizio e caio, i quali non risultano avere alcun rapporto di parentela.
E’ possibile che tutti e due i soggetti diventino comproprietari del nuovo unico appartamento, oppure resterebbero distinte le proprietà anche dopo la fusione dei due appartamenti?
Grazie.
Unire “due appartamenti contigui (eseguendo tutti i lavori edili necessari e le relative pratiche), al fine di ricavarne uno solo” non è possibile quando la proprietà non è la stessa.
Si può fare solo una fusione catastale.
In caso contrario, è necessario prima il passaggio dal notaio. Ma tutto questo è spiegato bene nell’articolo e anche in questo video: https://www.guidaxcasa.it/come-unire-due-appartamenti/
Buongiorno.Mia zia abita in un immobile frazionato in piu’ unita’.Il 50 per cento e’ suo e l’altra metà’ e’ divisa tra me e mio fratello.Per darle in usufrutto la nostra parte, in modo da non pagare l’Imu, devo accorpare le unita’?Faccio notare che la casa e’ unica.Grazie.
La situazione non è regolare: dovete accorpare le unità. Essendo di proprietà diverse, potete procedere all’accatastamento unico descritto in questo articolo.
Grazie.In questo modo con l’usufrutto posso evitare di pagare l’Imu?
Certo. Le ricordo però che, per farlo, dovrà stipulare un atto notarile in cui dona o vende l’usufrutto a sua zia.
Mia zia abita in quella casa da piu’ di vent’anni.Ha diritto all’usufrutto per usucapione?
In questo caso serve il notaio?
Grazie
Il fatto stesso che voi eravate a conoscenza che vostra zia abitava lì, fa sì che non maturi l’usucapione. In ogni caso, l’usucapione non è un diritto che si matura automaticamente e senza spese, se è questo che vuole sapere. Trova spiegato tutto qui: https://www.guidaxcasa.it/come-far-valere-il-diritto-di-usucapione/
Buongiorno e complimenti per le risposte.
Il mese scorso ho aderito allo sconto in fattura per il bonus barriere architettoniche per gli infissi della mia prima casa e della mia seconda casa, essendo 2 subalterni usufruendo di 2 distinti massimali.
All’atto di acquisto della seconda casa in novembre 23 ho garantito la fusione dei due appartamenti come prima casa entro novembre 2024.
Visto il bonus barriere architettoniche in corso,
Da quando potrò avviare la ristrutturazione e la pratica per la fusione?
Da quando potrò dichiarare la fine lavori con aggiornamento catastale?
La circolare n. 30/E del 2020 (cfr. risposta 4.4.6), per interventi che comportino l’accorpamento di più unità abitative, ovvero che rilevano “le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori”., È applicabile anche per il bonus barriere architettoniche ?
Le consiglio di procedere prima possibile.
Le confermo che anche per questo bonus conta il numero di unità immobiliari iniziali.
buongiorno, io e mio marito siamo proprietari di due abitazioni (una ciascuno) poste una al primo piano ed una al secondo piano…vorremmo unirle con una scala esterna che passi attraverso i rispettivi terrazzi, è possibile? cosa bisogna produrre al comune ? l’assemblea condominiale ha già dato il benestare
grazie mille
Ho spiegato quando si può fare in questo video: https://www.guidaxcasa.it/come-unire-due-appartamenti/
In sostanza, la cosa non si può fare se per andare da un appartamento all’altro bisogna uscire all’esterno…
Al Comune non va comunicato niente, se non ci sono lavori da fare. In caso contrario, bisogna presentare la relativa pratica, altrimenti basta la variazione al catasto.
Buongiorno architetto
Due locali commerciali contigui di proprietari diversi, mediante l’apertura di una porta, sono stati collegati per svolgere un’attività commerciale. Per tali locali è stata fatta la variazione catastale unendoli di fatto. Ora quella attività è cessata e i due proprietari intendono locare separatamente ad attività diverse, oltre alla chiusura della porta come si deve procedere a livello catastale per riportali nella situazione precedente l’unione di fatto.
Gazie
Si deve fare la procedura inversa, separando le unità e creando due nuovi subalterni.
Buongiorno Arch. Granata,
ho acquistato 2 uffici, A10, ognuno con rispettivo bagno in condominio, 2 sub diversi, ognuno con piccolo bagno, toatle 20mq ognuno, bagno compreso.
Vista la sperficie esigua non possono essere acctastati A2/monolocali.
Farei sotto spazio cucina e piccolo secondo bagno e sopra camera da letto con bagno a norma legge 23
Vorrei trasformarli in abitazione effettuando fusione, sono uno sopra l’altro.
Sono forzato a installare una scala interna ?
Mi mangio 90cm (legge 23 barrirere architettoniche) x 3 metri + vari spazi, ciraca 5-6mq in ambo le stanze
Posso tenere le unita’ separate , hanno accesso dal vano scale e usare le scale comuni del condominio ?
Grazie,
Andrea
Le consiglio di seguire attentamente questo video: https://www.guidaxcasa.it/come-unire-due-appartamenti/
Troverà la risposta.
Buongiorno dott. Granata,
sono interessata all’acquisto di un immobile, il piano di sopra (con unico ingresso) è un A3, con scala interna piuttosto larga si arriva al piano di sotto, in cui si trovano 2 camere da letto (ognuna con finestra), un disimpegno e un bagno. Mi è stato detto (chiederò i documenti) che in planimetria il piano di sotto è un C2 in quanto l’altezza è 235 cm, ma che esiste un certificato catastale che attesta l’abitabilità di tutto l’immobile nella sua interezza. E’ possibile?
In questo caso avrebbe senso unire le due unità, per avere l’abitabilità certa?
La ringrazio per un’eventuale risposta
Le hanno detto un mucchio di sciocchezze:
1) l’abitabilità di un immobile non si attesta con un “certificato castale” ma mediante un certificato o una segnalazione di agibilità (https://www.guidaxcasa.it/segnalazione-di-agibilita-o-abitabilita/)
2) una destinazione catastale C2 è a uso deposito e non può essere utilizzata come abitazione
3) un locale con altezza interna di 235 cm non potrà avere MAI agibilità per destinazione d’uso abitativo.
Le consiglio di affidare a un architetto tutte le verifiche del caso da fare prima dell’acquisto.
Buongiorno Egr. Architetto,
posseggo al 100% un immobile “A”, che poi ho unito ai fini fiscali ad un secondo immobile “B” (questo di proprietà al 100% di mia moglie). Io e mia moglie componiamo un unico nucleo familiare.
Mi trovo ora a battagliare per la questione seguente; il mio comune di residenza sostiene di dover calcolare la TARI come segue:
– 1° TARI = (tariffa fissa x mq Immobile “A”) + tariffa variabile relativa a n.2 persone;
– 2° TARI = (tariffa fissa x mq Immobile “B”) + tariffa variabile relativa a n.2 persone.
In questo modo, io e mia moglie ci ritroveremmo a pagare n.4 quote variabili, nonostante il nostro nucleo familiare sia composto solo da n.2 persone.
A mio avviso, data la specificità del nostro caso di due immobili uniti ai fini fiscali, i quali pertanto, per definizione:
– risultano essere non più indipendenti l’uno dall’altro a seguito della suddetta unione perché le singole unità non sono più funzionalmente autonome,
– costituiscono di fatto un’unica abitazione seppure catastalmente ancora suddivisi sui due subalterni di competenza,
la TARI dovrebbe essere calcolata in questo modo: UNICA TARI = (tariffa fissa x mq Immobile “A” + Immobile “B) + tariffa variabile relativa a n.2 persone.
E’ corretta la mia interpretazione?
La ringrazio molto.
E’ una domanda che deve rivolgere a un commercialista, non a un architetto. 🙂
Grazie della risposta Egr. Architetto,
Le ho posto questo quesito perché simile a quello che Le hanno già sottoposto, sempre sotto questo articolo, in data 25/06/2021
Buongiorno,
sono divenuto proprietario di un appartamento a/3 + box di pertinenza con sentenza di usucapione. Ho avuto le agevolazioni prima casa. Ora e’ imminente l’uscita di una nuova sentenza di usucapione dell’appartamento adiacente al primo gia’ di fatto unito al precedente e relativo box di pertinenza. La prima domanda riguarda le agevolazioni prima casa che sono previste sicuramente per l’alloggio ma non penso per il box. A questo punto qual’e’ la tassazione dell’atto? La seconda domanda riguarda la pratica di fusione. Non ho lavori da fare in quanto l’impianto elettrico e’ gia’ unico e i lavori edili sono già stati realizzati 25 anni fa. Come devo agire? Sanatoria o CILA? una CILA sola? Costi presunti dell’operazione? Grazie
La domanda richiede una risposta articolata, per cui sarebbe opportuno chiedere il servizio di consulenza a pagamento: https://www.guidaxcasa.it/servizi/altri-servizi-dello-studio/richiedi-servizi-dello-studio/
Buongiorno
sto seguendo una pratica per unione di fatto ai fini fiscali. I lavori prevedono l’eliminazione della parete divisoria tra due appartamenti di due diversi proprietari. Per farlo, è necessario presentare un’unica CILA o due CILA distinte?
Nei DOCFA il tratto linea-punto va fatto in corrispondenza della parete divisoria che viene demolita?
Grazie
Visto che i proprietari sono diversi, vanno presentate due Cila.
La linea nel Docfa va fatta in corrispondenza della mezzeria della parete che si elimina.
Salve, l’articolo del 2016 ma spero cmq in una risposta. se nel caso inverso: c’e’ una casa grande accatastata in una sola ma che di fatto ha 3 unita’ abitative, con ingresso indipendente e cucine ognuna per casa e’ necessario dichiararlo?
Certo. Si tratta di fatto di un frazionamento abusivo, va quindi regolarizzato al comune e in catasto.
Egregio Architetto, colgo l’occasione per complimentarmi per il Suo articolo.
Vorrei esporLe un quesito: nel 2017, quella che sarebbe poi diventata mia moglie, acquista un immobile come 1° casa (appartamento “A”) in un condominio e vi sposta la residenza nel 2018. Il sottoscritto, a metà 2021, acquista nel medesimo condominio un appartamento (appartamento “B”) come 1° casa e vi sposta qui la residenza: gli appartamenti “A” e “B” risultano adiacenti l’uno all’altro. Dopo qualche lavoro di ristrutturazione, decidiamo di procedere con l’unione fisica dei due appartamenti, abbattendo una delle pareti che li divideva. Una volta completati i lavori, facciamo comunicazione al Catasto del nostro capoluogo di provincia per procedere con quella che viene definita “unione di fatto ai fini fiscali”: attraverso tale pratica, è venuta meno l’autonomia funzionale e reddituale dei singoli appartamenti. Qualche mese fa ci sposiamo.
Dopo qualche tempo, con mia sorpresa scopro che, nonostante il matrimonio e l’unione di fatto dei due immobili, risulto essere l’unico componente del mio nucleo familiare; allo stesso modo, mia moglie costituisce un nucleo familiare a sé. Volendo “ora” regolarizzare me e mia foglie al di sotto del medesimo nucleo familiare, il mio comune di residenza mi contesta il fatto che a loro risulta che io e mia moglie abbiamo diversa residenza (lei nel subalterno facente riferimento al suo appartamento ed io in quello facente riferimento alla mia proprietà).
Come possiamo fare per uscire da questa situazione di impasse?
RingraziandoLa anticipatamente, porgo cordiali saluti.
Gianni
Non saprei come aiutarla, è un quesito che esula dalle mie competenze. Forse sarebbe più opportuno chiederlo a un esperto in materia fiscale.
Buonasera Architetto.
Sono proprietario di un appartamento comprato prima del mio matrimonio (comunione dei beni).
Adesso abbiamo l’opportunità di comprare l’appartamento adiacnete al nostro, facilmente unificabili.
Domanda 1: come influisce l’attuale condizione di comunione dei beni sull’acquisto?
Domanda 2: è possibile mantenere separati gli impianti di luce e gas, o unificando gli appartamenti è obbligatorio unificare anche gli impianti e relativi contatori e contratti di fornitura?
1. Che automaticamente acquisterete l’appartamento in comproprietà.
2. E’ necessario unificare tutte le utenze.
Buongiorno, mia moglie possiede un appartamento al 100%. Il vicino di casa vende l’appartamento attiguo, che io vorrei comprare. Il problema è che in mezzo ai due appartamenti c’è il vano scale e ascensore. Dietro l’ascensore l’appartamento del vicino ha un piccolo ripostiglio 190 cm x 60 cm. Questo è l’unico punto di contatto tra i due appartamenti. Io vorrei bucare lì per unire, ma il comune dice che il corridoio non può essere inferiore agli 80cm. Le domande sono due: per l’Unione ai fini fiscali è necessario che effettivamente i due locali sia uniti, o la modifica potrebbe essere solo eliminare la cucina da uno dei due appartamenti?
Se invece questo è necessario (l’unione fisica) è possibile aggirare il problema poiché rimarrebbero comunque due unità catastali differenti? Le modifiche sarebbero un buco da una parte del muro e un buco dall’altra parte, ma in fin dei conti i due appartamenti sarebbero comunque non un unico appartamento, ma due appartamenti con catastali propri,ma uniti ai fini fiscali? Ringrazio anticipatamente
Ribadisco ancora una volta che, per l’accatastamento unico, gli immobili devono essere realmente e fisicamente uniti e utilizzati come unico alloggio.
buonasera vorrei un informazione mia madre ha una casa con 4 particelle e c’è la scala dentro mi dicono che ho quattro case ma mia madre ha firmato due atti per la casa come mi devo comportare grazie arrivederci
Per prima cosa dovrebbe porre la domanda in maniera chiara, non si capisce niente.
Prima parla della casa di proprietà di sua madre e poi delle case che dovrebbe avere lei… Poi, come faccio a sapere cosa c’è scritto negli atti che ha firmato sua madre?
Cara Arch.
sono proprietaria al 90 % (10% mio marito) di un villino a Roma, che è composto da 2 sub, non pertinenze, adiacenti che insistono sul giardino di proprietà: un fabbricato, manufatto, condonato ed in regola, residenziale di 20 m2 (per la cui ristrutturazione sono due anni che provo a contattare tecnici che, dopo il loro iniziale coinvolgimento, .. ingolfati dal 110%, sono letteralmente “scomparsi” e tutt’ora ne sono priva) ed un locale studio, già ristrutturato, in regola, per il quale vorrei capire se fosse possibile un ampliamento di ca 10 mq, di cubatura residua. Per la struttura principale sarebbero possibili interventi di di riqualificazione energetica. Avendo perso la possibilità di aderire al 110% come fabbricato unifamiliare, non avendo realizzato i lavori entro settembre, vorrei capire se, valutando l’esistenza dei requisiti per il condominio minimo ( – nel fabbricato ci vive mio suocero da due anni, per questo vorrei rendere più confortevole il suo vivere, immaginando un rifacimento anche con moduli in legno . – )se è possibile aderire alla agevolazione, come da ultimo disciplinata novembre 2022 (…”con un unico proprietario purchè i fabbricati siano “accatastati diversamente” e peraltro non sono unica proprietaria, seppire pro-indiviso dell’intero immobile). Ma cosa significa accatastati diversamente? Bastano i sub diversi? purtroppo la Cila, benché il progetto sia pronto, non potrò presentarla per il 25 nov 2022 per aderire al 110% sui condomini minimi, non avendo un tecnico, ma almeno potrei provare ad aderire al 90% per il periodo successivo. Mi può chiarire questi passaggi? La ringrazio in anticipo.Avv. Adriana De Luca
La norme recita: “interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate posseduti da un unico proprietario”, significa da due a 4 sub (abitativi) distinti.
io e mia sorella abbiamo una casa accatastata , quando costruita, complessivamente di 3 alloggi suddivivisi in %. un alloggio affittato abbiamo pagato l’imu in %. un alloggio abita mia sorella e pensava di avere diritto all’esenzione per l’intero alloggio. idem per me . Il comune ci contesta questa considerazione e ci addebita l’imu per il 50% del mio alloggio e il 50% dell’alloggio di mia sorella. quindi in pratica io e mia sorella abbiamo diritto al solo 50% dell’alloggio. Se illustrato correttamente : abbiamo diritto all’esenzione al 100% di ogni alloggio?
Per la verità è scritto in maniera un po’ confusa… Se ho capito bene, lei e sua sorella siete comproprietari e quindi, giustamente, ciascuno di voi deve pagare il 50% dell’Imu della casa in cui non abita. Per avere l’esenzione totale dovete dividervi le proprietà in modo che lei risulti proprietario esclusivo della casa in cui abita e sua sorella di quella in cui abita lei.
Buongiorno Architetto,
sto acquistando un piccolo appartamento dai miei vicini di casa per ampliare la mia abitazione di residenza: io e mio marito abbiamo 2 figli adulti ma solo 2 camere, una matrimoniale e una singola). Le due unità immobiliari comunicano soltanto attraverso un balcone di proprietà esclusiva. Vorrei fare un accatastamento unico perché secondo il notaio che farà l’atto di compravendita dovrebbe essere possibile, ma all’ufficio tecnico del comune in cui risiedo non sono d’accordo. Come posso oppormi a questa loro opinione? Esiste una normativa di riferimento cui posso appellarmi? Insomma cosa devo fare per farmi riconoscere questo diritto (sempre che io ne goda davvero) ? Grazie mille
Non capisco cosa vuol dire che all’ufficio tecnico del comune non sono d’accordo… Come ho spiegato nell’articolo, si tratta di una procedura unicamente fiscale, che compete al Catasto e non al Comune.
Piuttosto, mi preoccuperei che i due immobili dovrebbero essere comunicanti internamente e non dal balcone, come spiego qui: https://www.guidaxcasa.it/come-unire-due-appartamenti/.
Per far questo bisognerà comunicare al Comune l’eventuale apertura di un varco, che in questo caso sì che avrà voce in capitolo.
Buongiorno, ho acquistato con mia moglie, ad asta di fallimento. in regime di comunione dei beni, un immobile composto da stalla e fienile, che vorrei ristrutturare. L’immobile è accatastato solamente a mio nome, dando per scontato che non servisse indicare anche il nome di mia moglie, e oggi, volendo accorpare altro immobile a fianco, avrei necessità di accatastarlo ad entrambi Quale potrebbe essere la soluzione più ecomica? Grazie
Secondo me deve semplicemente rettificare l’accatastamento, perchè se siete proprietari in comunione, l’immobile deve risultare intestato a entrambi.
Salve, dovrei presentare una variazione catastale di un C/1, ma l’unità essendo porzione di uiu e gli altri proprietari non mi firmano ho la pratica bloccata.
ha qualche consiglio da darmi?
Non saprei… purtroppo la pratica richiede il consenso degli altri proprietari, per cui dovete cercare di trovare un accordo.
ho acquistato un immobile costruito negli anni 80, composto da due unità abitative, collegate tra loro da due scale esterne di proprietà e uso esclusivo (si tratta di fatto di una villetta singola su due piani). Accorperò le due unità in una sola. Mi domandavo, , bastano le scale esterne per fondere le due unità, o devo creare delle scale interne per forza?
Si tratta di un regolamento nazionale, o questa cosa può variare da comune a comune?
Cosa intende per scale “esterne”? All’aperto?
Buongiorno,
io sono proprietario di app al piano primo e mia moglie di app al piano secondo comprati prima del matrimonio. ( comunione dei beni)
Abbiamo già eseguito i lavori e gli immobili sono unti e funzionalmente dipendenti. (es. al piano primo è stata eliminata la cucina pur mantenendo gli impianti).
La domanda è: conviene ( al momento abbiamo tutti gli impianti doppi compresi i contatori)
a) procedere alla fusione vera e propria o
b) alla “sola fusione” x fini fiscali?
Nel caso fosse più coveniente procedere con la soluzione a) è possibile fare una donazione reciproca del 50% per rendere la proprietà dei due immobili unica?
Grazie Nicola
La convenienza di una soluzione o dell’altra potete valutarla solo voi stessi, in base alle vostre esigenze.
Sicuramente per la soluzione a) occorre trasferire reciprocamente il 50% della proprietà. Questo trasferimento può avvenire in maniera onerosa, con la vendita, ma anche gratuitamente attraverso la donazione.
Buongiorno, io e mia figlia siamo proprietarie di due appartamenti sullo stesso piano collegati da un unico balcone di proprietà esclusiva (50% a testa). Possiamo unificarlo?
Potete unificarlo solo fiscalmente ma alle condizioni descritte nell’articolo e in questo video: https://www.guidaxcasa.it/come-unire-due-appartamenti/
Gentilissima Arch. Carmen, l’appartamento in cui vivo con la mia famiglia al piano primo è accatastato in 2 sub dichiarati come U.I.U. (unione immobiliare). Il primo sub 14 ,di mia proprietà (cointestato con mia mamma), riguarda il solo ingresso da unica scala esterna; il secondo sub 13 è invece di proprietà di mio zio e completa l’appartamento con soggiorno-cucina- camera e bagno; questo sub 13 è di fatto intercluso e accessibile solo dal sub 14.
L’Ufficio Tributi del mio Comune invece considera il sub 14 (di mia proprietà) come prima casa e quindi esente IMU; mentre considera il su 13 (di proprietà di mio zio) come sua seconda casa chiedendo quindi il pagamento dell’imposta municipale.
Cosa ne pensa lei a riguardo? In questo caso non dovrebbe essere considerata l’unione ,oltre che catastale, anche dal punto di vista fiscale.
Saluti e grazie
Certo. Dovete incaricare un tecnico di preparare una relazione con documenti allegati che dimostri all’ufficio tributi che è stata fatta l’unione fiscale. A volte semplicemente l’archivio del comune non è aggiornato.
Buona sera, io e mia moglie siamo proprietari singolarmente di due appartamenti uno sovrapposto all’altro. Possiamo unirli fiscalmente senza scala interna?
Grazie
I due appartamenti devono essere uniti da una scala a uso ESCLUSIVO, non importa che sia interna. In poche parole, se c’è solo una scala condominiale usata anche da altri, dovete fare per forza la scala interna.
Buongiorno Architetto.
Nel condominio dove posseggo un appartamento A3 al piano 4° ho acquistato un locale al piano terra, attualmente accatastato come C1 e con accesso autonomo su strada.
Desidero sapere se ci sia modo di “unirli” urbanisticamente o anche solo fiscalmente, considerando il locale al piano terra come “sala hobby” o “taverna”.
Una eventuale apertura di una porta nell’androne di accesso alla scala condominiale può essere utile al fine della unione?
A me non risulta ci sia un modo per unire due immobili che non solo non sono fisicamente contigui, ma uno è residenziale e l’altro commerciale.
Buongiorno ho già fatto l’unione catastale ai soli fini fiscali per le due unità immobiliari contigue una intestata a me e l’altra al coniuge. La mia domanda è sull’unione catastale ai soli fini fiscali con riferimento alla dichiarazione ISEE. Se inserisco, infatti, sia il mio appartamento che quello del coniuge come entrambi casa di abitazione il sistema Inps mi restituisce un errore bloccante e non mi fa sottoscrivere la dichiarazione ISEE. Nello specifico l’errore è: codice di errore 610005 e descrizione La somma della percentuale di possesso dei patrimoni immobiliari di tipo Fabbricato dichiarati come abitazione principale, relativa a tutti i componenti del nucleo non deve essere maggiore di 100. Non avendo certezza chiedo se, avendo fatto l’unione catastale ai soli fini fiscali, nella dichiarazione ISEE entrambe le unità immobiliari possono essere considerate casa di abitazione del nucleo familiare oppure devo indicare solo una delle due? Grazie
Penso che l’errore dipenda dal fatto che il sistema non è “settato” per una situazione come l’accatastamento unico… Non credo che la soluzione sia scegliere solo uno dei due immobili come abitazione del nucleo familiare. Provi cmq a sentire un consulente del lavoro che magari ha più dimestichezza con questo sistema.
buonasera. Approfitto di questo post perché anche a me restituisce lo stesso errore e non so come uscirne. Nel mio caso però io non sono sposata, ne convivente, abbiamo due case di proprietà separate. Ha capito come risolvere?
Buongiorno,
nel 2017 ho acquistato un appartamento di cui ho usufruito delle agevolazioni prima casa e dei bonus ristrutturazione del 50%. Ad oggi con il mio compagno siamo interessati ad acquistare l’appartamento affianco e a settembre ci sposeremo in separazione dei beni. L’acquisto del secondo appartamento sarebbe da parte del mio compagno.
I due appartamenti vorremmo comunque mantenerli separati a livello d’impianti, in quanto già termo autonomi e in vista un domani di una possibile vendita o rendita.
Le volevo quindi chiedere:
– possiamo procedere con l’unione dei due appartamenti ai fini fiscali? ci sono dei tempi tecnici entro quali va fatta? inoltre l’unione va già dichiarata nel nuovo atto d’acquisto?
– possiamo usufruire del bonus ristrutturazione del 50% per il nuovo appartamento, senza perdere però i rimborsi che riceviamo ogni anno per l’appartamento acquistato nel 2017?
– riguardo alle utenze è possibile averne una unica come nucleo nonostante le caldaie siano separate?
La ringrazio molto per la sua disponibilità
La domanda richiede una risposta articolata, per cui sarebbe opportuno chiedere il servizio di consulenza: https://www.guidaxcasa.it/richiedi-consulenza-le-detrazioni/richiedi-consulenza-per-le-detrazioni/
Salve sto per acquistare un appartamento (assolutamente unico) ma accatastato con 2 particelle e 2 subalterni diversi (unico proprietario). Posso comunque usufruire di tutte le agevolazioni prima casa? Avrò problemi ad ottenere il mutuo prima casa?
Può accadere che un immobile ricada su due distinte particelle, ma se è identificato in catasto come unica unità immobiliare, non ci sono problemi.
Buongiorno,
sto acquistando un appartamento attiguo a quello dove vive il nucleo e voglio procedere alla unione di fatto ai fini fiscali. Seguiremo li indicazioni rendendo il nuovo appartamento dipendente dall’altro. Il presente appartamento fu acquistato da mia moglie prima del matrimonio, siamo in comunione. La mia domanda è se posso usufruire delle agevolazioni prima casa (imposta al 2%) nell’acquisto del nuovo, io non ho altri immobili. Se si, dobbiamo comunque fare prima la separazione dei beni? Grazie
Sì. Se acquista in comunione dei beni potrà avere l’agevolazione solo sul 50% del valore della casa.
La ringrazio, mi può dare qualche riferimento normativo da dare al notaio per l’atto d’acquisto?
Per ricerche e riferimenti normativi, richiedere qui il servizio a pagamento: https://www.guidaxcasa.it/richiedi-consulenza-le-detrazioni/richiedi-consulenza-per-le-detrazioni/
Buongioirno
Io e mia moglie siamo proprietari al 50% di un appartamento in bifamiliare orizzontale, l’altro appartamento apparteneva a mio suocero, che quando è venuto a mancare ha lasciato interamente a mia moglie. Nel mese di aprile scorso quindi quasi un anno fà, abbiamo fatto un rogito in cui mia moglie mi vendeva il 50% del suo appartamento, quindi divenendo proprietari del 50% ciascuno dell’intera bifamiliare.
La sopracitata compravendita era stata fatta dichiarandolo in atto con l’intento di unire le due unità per risparmiare la tassa ICI.
tenendo conto che per unire le due unita, non necessita nessun lavoro di muratura , in quanto vi è un corridoio chiuso solo da un armadio, facilmente rimuovibile.
Visto che nel frattempo si è fatto strada il progetto per aderire all’ecobonus 110%, mi chiedevo quanto tempo avremmo per unire l’abitazione ? se fosse più conveniente mantenere le due unita abitative per l’accesso a maggiori vantaggi con il 110%, potremmo procedere con un accatastamento unico , e magari accorparle dopo aver eseguito i lavori del 110%. Anche se mi rendo conto che il quesito è particolarmente complesso, la ringrazio se vorrà rispondermi.
In ogni caso grazie per l’utilissimo servizio che offre.
Lasciando le cose come stanno potete usufruire della scadenza più lunga, fare i lavori con comodo e unire alla fine gli appartamenti.
Buongiorno sto facendo la fusione di due appartamenti e in uno di loro ho eliminato la sala e ho fatto tre camere da letto con bagno annesso eliminado la cucina abitabile e il cucinotto e trasfomando un una camera con bagno. Le chiedevi se nella camera rimanente di 12.77 mq percio meno di 14 per il soggiorno che viene a mancare in uno dei appartamenti e che viene preso da una camera dell’altro appartamento in fusione. La mia domanda è posso fare una cucina visto che non esiste nessun regolamento che lo vieta e cosi un appartamento perde il soggiorno ma ha in cambio una cucina e comunque essendo una delle unità senza il soggiorno perde la funzionalità come unità autonoma. Grazie
DM 5 luglio 1975: art. 2 (…) Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14.
Buongiorno, ho un appartamento di proprietà e una veranda (accatastata separatamente) collegata alla mia unità. A suo tempo erano state accatastate separatamente in quanto sulla veranda come proprietà è riportato “enfiteusi per 6/6” a mio nome mentre a _____Cesare FU Carlo è riportato “diritto del concedente per 6/6”, sulla veranda pago come seconda casa perchè è stata accatastata come A/4 . Ora per unirla all’appartamento credo che lo possa fare solo ai fini fiscali ma che debbo mantenere due schede. Corretto? Inoltre questo Cesare FU Carlo non ho proprio idea di chi fosse e di chi sono i suoi eredi. La veranda è stata realizzata a suo tempo da mio padre, c’è un modo per togliere questo diritto e diventare proprietaria dell’intero? Grazie
Se c’è un’enfiteusi, vuol dire che questo FU Carlo era il proprietario del fondo su cui è stata costruita la veranda. E’ una situazione piuttosto complessa, le consiglio di affidarsi a un geometra per “dipanarla”.
Buongiorno,
siamo in 4 e vorremmo acquistare una villetta accatastata come edificio classe A3 suddivisa in:
Subalterno 4 cantina
Subalterno 3 appartamento al piano terra
Saubalterno 2 appartamento al primo piano
Subalterno 1 scala interna
Quesito: la scala interna, può essere considerata scala condominiale? possiamo accedere al superbonus 110% per condominii?
grazie mille
Sara
Sì.
Anche se la scala interna collega i due appartamenti?
Grazie
Ho tralasciato di dire una cosa: diventa condominio se acquistate sub diversi. Se acquistate tutto in comproprietà è una bifamiliare di unico proprietario, ma cmq rientra nella scadenza lunga.
Ciò premesso, se gli appartamenti sono due, sempre bifamiliare è, ed è ovvio che deve esserci una scala che collega i vari piani. Se invece di fatto è un solo appartamento, consiglio di regolarizzare prima la situazione.
L’immobile è in vendita totalmente ma io e il mio compagno vorremmo intestarci il piano terra e mia sorella e mio cognato il piano superiore. Gli appartamenti risultano già catastalmente come appartamenti diversi (2 subalterni) uniti peró da una scala che li collega internamente (terzo subalterno, e quindi come parte comune ad entrambi gli appartamenti)
Ho compreso che catastalmente sono due sub distinti, ma dalla sua descrizione si evince che, nella realtà, la situazione è diversa. Per questo le consiglio di far regolarizzare prima di acquistare, in modo che catastalmente e urbanisticamente risulti tutto conforme allo stato di fatto.
Risposte con grande competenza ed esperienza, comprensibili e chiare. Ottimo.
Grazie!
due appartamenti in condominio uno al primo piano e l’altro al terzo (prima casa) possono essere considerati unici (non c’e’ la possibilita’ di unirli – ma di renderli esempio zona giorno p1 e zona notte p3)
grazie
Certo, come no… Mi immagino la scena di uno che la notte gli viene sete e scende in pigiama le scale condominiali o prende l’ascensore per andare a bere in cucina… 😀
Salve Arch. capisco l’ironia, … per l’acqua da bere c’è sempre il lavandino del bagno … , ma così mi lascia nel dubbio … è fattibile catastalmente e per le “tasse” si o no ? Grazie!
Assolutamente no.
Sono proprietario di due appartamenti sovrapposti, non collegati direttamente fra loro ma con scala condominiale.
Uno l’ho acquistato come prima casa, il secondo l’ho acquistato successivamente con l’intento di fonderli con la stessa individuazione catastale.
È possibile accorparli utilizzando solo come collegamento interno un mini ascensore?
O devo obbligatoriamente costruire una scala interna di collegamento fra i due appartamenti?
Sì, penso non ci siano problemi, purchè ci sia un collegamento interno.
Buongiorno
nel maggio 2021 alla morte della mamma io, mio fratello e mio padre abbiamo ereditato una bifamiliare suddivisa in due appartamenti ciascuna con le proprie utenze, le proprie pertinenze e il proprio ingresso indipendente
la prima casa al 66% proprieta’ e abitazione principale del papa’ resto 16,5+16,5 ciascun fratello
la seconda casa proprieta’ un terzo ciascuno
Le due abitazioni sono unite di fatto fiscalmente con dicitura “Porzione di u.i.u. unita di fatto
con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u.
ai fini fiscali”».
Lo scorso anno abbiamo versato l’imu considerando abitazione principale solo la casa abitata dal papa’
Volendo usufruire del bonus 110 per entrambe le unita’ posso comunque procedere senza fare variazioni oppure va tolta la dicitura unita ai fini fiscali ?
Il mio dubbio e’ che il bonus 110 sia consentito solo per una unita’ …..
Grazie per la gentile risposta
Si tratta di un caso che non mi è ancora capitato… essendo due unità unite solo fiscalmente dovrebbero essere considerate cmq due. Dovrebbe chiedere chiarimento all’AdE.
La cosa certa è che del superbonus può usufruire sia come unifamiliare che come bifamiliare, bisogna vedere solo con quali massimali e quale scadenza.
Buongiorno Architetto. Avrei una domanda. Nel Suo esempio i due proprietari erano due coniugi. L’accatastamento unico può essere effettuato anche se si tratta di due proprietari distinti non uniti da alcun vincolo matrimoniale? Nel mio caso l’unione riguarderebbe due immobili contigui – non più autonomi dopo la fusione (nell’accezione data dall’Agenzia delle Entrate) – uno di mia proprietà e l’altro del mio compagno. Grazie.
Sì, il mio esempio era riferito a coniugi perchè è uno dei casi più frequenti, come anche quello dei conviventi more uxorio o dei componenti l’unione civile. Ma in effetti la norma fa genericamente riferimento all’unione di proprietà di diversa titolarità.
Buonasera architetto, dall’Agenzie delle Entrate ho questa risposta, a fronte di un immobile 500mq per i 6/12 in possesso della madre, vedova superstite, amministrata dal tribunale e per i 2/12 rimanenti per ciascuno dei quattro figli. E’ possibile che una mia sorella, senza comunicazione alcuna agli altri comproprietari, tribunale compreso, operi una variazione di fusione?
“omissis”.
Grazie!!!
@MirkoRizzo: ho cancellato gran parte del suo messaggio perchè non è corretto riportare così tante informazioni private su uno spazio pubblico (poi mettete in difficoltà me!). Cmq sì, un solo comproprietario può presentare una variazione catastale senza informare gli altri.
Osa intende per fusione urbanistica?
La planimetria già rappresenta un unico appartamento ..il confine tra le sue singole unità’ (unite di fatto) risulta tratteggiato e visura catastale risulta annotazione ai fini fiscali ..
Grazie
Intendo la fusione al Comune. L’appartamento deve risultare uno anche al Comune, non solo al catasto.
Buongiorno , sono in procinto di acquistare un appartamento contraddistinto da due particelle ma accatastato come unità di fatto (in quanto le particelle hanno titolarità diversa). Per continuare a godere successivamente all’acquisto delle agevolazioni fiscali previste devo fare fusione catastale?
Non solo fusione catastale, ma anche quella urbanistica.
buongiorno,mio figlio vorrebbe acquistare insieme alla sua ragazza con il bonus consap giovanile, una casa bifamiliare piano terra e primo piano con un unico civico e due numerazioni, entrate indipendenti,vorrei capire se loro vanno ad abitare un piano ed io l’altro risulterebbero tutte due come prima casa,oppure soltanto una e l’altra seconda casa.grazie per il consiglio.
Indipendentemente da chi ci va ad abitare, se acquistano i due appartamenti in comproprietà, uno sarà prima casa e l’altro seconda. Problema che non sussiste se ciascuno di loro acquista autonomamente un apparamento.
Buongiorno, vorrei chiedere cosa comporta invece il frazionamento di una piccola palazzina di 2 piani in 2 unità immobiliari: la prima situata al piano terra e dotata sia di accesso autonomo dall’esterno, sia da scala condominiale, mentre la seconda unità, situata al piano primo, con accesso solo da scala condominiale. Vorrei chiedere se per poter frazionare l’immobile è necessario che i 2 appartamenti risultanti dal frazionamento debbano essere necessariamente funzionalmente indipendenti e quindi dotati di 3 impianti separati su 4 oppure se potrebbe essere sufficiente separare la sola utenza elettrica richiedendo 2 contatori separati (uno per ognuno dei 2 appartamenti). La ringrazio.
Ha fatto un po’ di confusione… Lei può dividere la palazzina come vuole. La questione dell’accesso autonomo e dell’indipendenza funzionale riguarda solo il superbonus. Qui può trovare un approfondimento: https://www.guidaxcasa.it/superbonus-110-accesso-autonomo-e-indipendenza-funzionale/
Salve, l’articolo è stato molto chiaro. Volevo chiederle perché se l’unione è stata già fatta non risulta continuando a vedere le due stanze separate?
Non ho capito la domanda…
Cerco di spiegarmi meglio: due immobili prima separati sono stati unificati. Però ai fini fiscali l’unione non risulta, perché?
Se è stata fatta una unione di fatto ai fini fiscali, deve risultare. Poi, se si riferisce alla planimetria, dove cmq risultano due appartamenti “adiacenti”, quello è un altro discorso.
Buongiorno. Nell’esempio del suo articolo (marito e moglie proprietari ciascuno 100% di appartamenti contigui che vogliano unire) l’accatastamento unico non autorizza però all’esecuzione materiale dei lavori per l’unione, intendo dire, è necessaria comunque una CILA (per apertura porta) o SCIA (se ci sono interventi strutturali)? Nel caso, la CILA va fatta prima della domanda di accatastamento unico, dopo o in contemporanea? Grazie
Per una consulenza personalizzata, richiedere qui il servizio a pagamento: https://www.guidaxcasa.it/servizi/altri-servizi-dello-studio/richiedi-servizi-dello-studio/
Buongiorno
Vorrei acquistare insieme a mia moglie (in unione dei beni) una casa.
La casa ha 3 unità abitative con subalterni diversi (A2) di circa 100mq ognuno e un autorimessa (C6). Non è situata in zona residenziale, non ha rifiniture di pregio, cortile di circa 600 mq (compresa la casa)
Per poter beneficiare di agevolazione prima casa, abbiamo intenzione di unirle in unica soluzione per risultare un unico immobile.
Domanda: dopo l’unione di tutti 3 immobili, la categoria catastale può rimanere sempre A2 oppure si trasforma in A7 o A8.
Grazie mille per la sua risposta
Molto probabilmente cambierà in una di quelle indicate.
Gentile Arch. Granata,
Insieme a mia moglie e ai due figli, siamo comproprietari a vario titolo e per diverse quote di due porzioni immobiliari identificate da diversi sub e recentemente riaccatastate come unità di fatto ai fini fiscali.
Volendo fruire del superbonus 110, gradirei un suo parere circa l’applicabilita al nostro caso della risposta a interpello n. 122 del 22 febbraio 2021, secondo cui, per effetto della stretta interconnessione delle particelle catastali in questione unite ai fini fiscali, si sia in presenza di un’unica unità residenziale unifamiliare (solo formalmente costituita da due distinte particelle catastali), con conseguente applicazione di un unico limite di spesa ai fini della fruizione del Superbonus.
La ringrazio molto per la Sua attenzione
Beh, non so a cosa possa servire un mio parere… Il dato di fatto è incontrovertibile, visto che l’AdE si è espressa chiaramente. Non c’è spazio a interpretazioni.
Buon giorno Arch,
con la fusione ai fini fiscali p possibile pagare anche un’unica tassa sui rifiuti e unica bolletta di luce e gas? Attualmente io e mia moglie siano ognuno proprietario di uan distinta unità immobiliare posta a piano diverso, ma unita con una scala interna e dobbiamo pagare ognuno una bolletta della luce, del gas, una tassa rifiuti. La ringrazio
Per la TARI sì (visto che l’unione è ai fini fiscali). Per le bollette penso dipenda dal numero dei contatori.
Buongiorno nel caso di coniugi in corso di separazione serve il consenso di entrambi per la fusione catastale di 2 appartamenti siti al piano terra e primo piano? grazie
Serve il consenso dei proprietari…
Gent.ma arch. Granata,
trovo le sue pagine molto chiare e utili e per questo le volevo chiedere se ha informazioni sul come si calcola il bonus 110% per un condominio nel quale sono presenti unità immobiliari unite fiscalmente. Il bonus complessivo secondo la guida viene calcolato moltiplicando la cifra spettante ad ogni abitazione per il numero di unità immobiliari.
Nel caso tuttavia di unità unite fiscalmente che rimangono comunque dotate di riferimenti catastali separati, immagino che la quota aggiuntiva per ogni unità immobiliare spetti alla sola unità immobiliare unica unita fiscalmente, e non alle singole componenti di predetta unità unica, ma non ho trovato riscontri al riguardo. La ringrazio in anticipo per ogni informazione al riguardo.
Io penso invece il contrario, perchè si tratta di immobili distinti a tutti gli effetti (urbanistico e catastale). Si tratta cmq di un’opinione personale, non saprei citarle un riferimento.
Buongiorno architetto Le sottopongo il mio caso di specie, ho una casa che insiste su due comuni differenti della stessa provincia.
L’accatastamento è stato fatto distinto per comune quindi l’immobile ha una porzione di scheda su un comune e una porzione di scheda sull’altro comune. In questo caso posso fondere le due porzioni di immobile per avere una sola rendita ai fini imu? nella circolare non è chiaro questo aspetto.
grazie
E’ un caso davvero estremo che non mi era mai capitato. Credo si possa fare un accatastamento unico, ma secondo me sarebbe opportuno interpellare un geometra esperto di catasto.
Buongiorno,
mi trovo nella stessa situazione sopra descritta. Nel 2009 ho acquistato un appartamento ed a marzo 21 il mio compagno ha acquistato quello attiguo. Abbiamo pensato di creare un’apertura per unire i due. Ora però ci troviamo con numerosi dubbi. Ci sposeremo il prossimo luglio e vogliamo creare un unico nucleo familiare. Con due appartamenti intestati (per ora che non abbiamo fatto nessun intervento) ne costituiamo due. E’ risolvibile facendo fare dal geometra l’accatastamento unico o dobbiamo rivolgerci ad un notaio per una permuta o ancora ad un avvocato per scrittura privata? Grazie infinite per l’attenzione. Doris & Fabio
Come è spiegato nell’articolo, con l’accatastamento unico potrete utilizzare l’appartamento come unico immobile, pur mantenendo separate le proprietà.
Salve architetto,
ho comperato come unico proprietario una casa rustica in centro storico composta da 5 Sub e un altro Sub come porzione in comune ( posto machina ) con un altro proprietario.
Dai 5 Sub ce solo un A3, sottotetto C2, e le altre appartenenze C6.
Per poter usufruire 110 vorrei chiedere accatastamento unico per i 5 Subalterni di unica proprietà? Sarebbe possibile? Grazie
No.
Grazie Architetto, ma nel mio caso c’è qualche via d’uscita, qualche modo per gestire la situazione?
È unico A3 e il resto sono appartenenze e il C2 sopra A3 diventerà un residenziale. La casa sarà tutta demolita. La ringrazio anticipatamente, cordiali saluti.
Guardi, a parte il fatto che non ho capito che convenienza avrebbe con il superbonus, ma poi oggi non è più possibile accatastare immobili e realtive pertinenze insieme.
Gentile Architetto buongiorno, vivo a Torino in una villetta di proprietà con due alloggi piccoli al piano rialzato (vuoti) che pagano IMU e alloggio grosso al 1° piano dove abito e quindi non pago IMU (tutti A3); Le chiederei se è possibile accatastare i 3 appartamenti come villino A7 (senza lavori per l’accorpamento o altro) e quindi evitare l’IMU. Esiste cortile e la somma delle metrature degli appartamenti è di circa 240 mq. Grazie in anticipo
No.
Buongiorno Arch Granata e complimenti per l’articolo! Ho una situazione simile (due unità immobiliari distinte catastalmente ma di fatto unico appartamento: mio papà negli anni ha acquistato il terreno attiguo ed ha costruito una seconda camera unendola con tanto di porta al bilocale. Le due porzioni immobiliari sono, una (A) in comproprietà (bilocale) con mio papà e l’altra (B) solo del papà e sono ovviamente su due mappali diversi. Il geometra ha inserito nel docfa la dicitura “unita di fatto con sub …). Le chiedo, essendo per me seconda casa e per mio padre prima casa, la mia imu è dovuta comunque al comune anche di fatto sono una abitazione unica? Il papà non paga imu, vero?
Grazie mille
Se per lei è seconda casa dovrà pagare l’IMU, suo padre no.
Buongiorno architetto , abitiamo in una bifamiliare sovrapposta formata da 2 appartamenti accatastati separatamente comunicanti tra di loro da scala interna . Appartamento al piano terra di proprietà della moglie al 100% , appartamento al piano primo di proprietà del marito al 100%, siamo in separazione di beni e tutto il nucleo familiare abita al piano primo . nel 2008 abbiamo fatto una fusione fiscale accettata dall’agenzia entrate . Volevo sapere se con questa configurazione si può accedere a Ecobonus 110% per tutte e due le unità immobiliari .
Grazie
Sì.
Una casa è proprietà per successione di 4 fratelli. Una striscia-porzione di questa casa cade sulla proprietà di uno dei 4 fratelli (lo scrivente) e quindi risulta con propria particella distinta ma assolutamente contigua senza nessuna divisione fisica dall’immobile di cui sopra dei 4 fratelli. Dato che le due particelle risultano al Catasto di diversa proprietà il Tecnico mi ha fatto difficoltà per l’Econonus 11o% relativo a lavori da fare. E’ possibile ovviare con l’Unione di Fatto Fiscale”?
No, non è possibile. Però non capisco qual è il problema per il suo tecnico.
Buonasera.
In previsione di una modifica con Cila delle destinazione d’uso dei vani posti al P.T. , avrei come risultanza una parte di piano come unità abitativa e una parte (vano unico) come unità produttiva.
Catastalmente sarebbe possibile:
1) mettere sulla stessa scheda le due unità del piano terra, abitativa e produttiva, (quest’ultima da configurare come studio a servizio della ulteriore parte produttiva nel semiinterrato tutto C2)?
2) oppure tale studio a p.t., essendo a servizio della parte produttiva C2 posta al S1, deve essere accastato sulla stessa scheda di quest’ultima?
Da ultimo, leggevo però che dal 2016 non è più possibile unire su stessa scheda porzioni poste su piani differenti, quindi l’ipotesi al.punto 2 verrebbe meno. senonchè mi pare aver letto che qs. Nuova regola non valga x edifici preesistenti, ma solo x quelli di nuova costruzione.
Grazie
anticipatamente e complimenti x le sue risposte così esaustive!
Qualunque sia la destinazione d’uso non è più possibile accatastare insieme unità immobiliari e pertinenze.
Buonasera, sono il comproprietario con mia moglie di una mansarda al secondo piano, e sto facendo un recupero abitativo per renderla abitabile e passare quindi da una cat. C2 ad A2; successivamente vorrei fare una unione tra i due piani tramite lavori di un’apertura vano per rendere l’attuale scala in una scala interna. Per poi effettuare con una successiva pratica edilizia lavori di ristrutturazione per usufruire del nuovo ecobonus al 110%. Dal punto di vista urbanistico, posso fare una variante all’attuale PdC del recupero abitativo, e così fare anche i lavori di unione dei due subalterni, o devo chiudere la pratica in corso per rendere la mansarda abitabile e poi aprirne un’altra per fare i lavori per l’unione dei due piani? Per fare infine la pratica edilizia su un unico sub ed applicare l’ecobonus al 110%.
Grazie Luigi
Dal punto di vista urbanistico poteva fare un’unica pratica, quindi può procedere anche adesso con la variante.
Gentile Architetto Granata,
sono in trattativa con il vicino di casa per acquistare l’immobile adiacente al nostro.
Ora viviamo (io, moglie, bimba) in un appartamento DI PROPRIETà di mio suocero, dove io ho residenza. Su questo paghiamo IMU come seconda casa perchè mio suocero ha già la sua.
Acquisterei l’immobile in questione per conto mio (prima casa), per viverci ovviamente ed in caso di allargamento famiglia essere comodi (70+70 metri). Mia moglie non può intestarsi nulla perchè già proprietaria di altro immobile fuori Roma. L’intenzione è farne una unica unità immobiliare (una sola cucina ad esempio).
E’ possibile in questo caso fare l’unione ai fini fiscali, lasciando le due proprietà intatte (mio suocero e me)? Potremmo continuare a pagare IMU solo sulla porzione intestata a mio suocero?
Grazie in anticipo
Sì.
ai fini del bonus 110 due unità distintamente accatastate di proprietà di due coniugi ma tra loro comunicanti ed aventi accatastamento unico possono presentare la domanda come mini condominio per lavori sia su parti comuni che nelle due proprietà?
grazie
Sì.
Sto procendo ad una unione di fatto ai fini fiscali.
Gli appartamenti hanno una superficie lorda di 120 e 130 mq rispettivamente entrambe in categoria A/2, classe 3, 7 vani l’uno e 7.5 l’altro.
E’ necessario variare la classe (con aumento quindi della relativa rendita)? secondo quali parametri?
Come può leggere dall’articolo la classe sarà quella più idonea all’immobile considerato unitariamente. La rendita invece sarà quella attribuibile a ciascuna porzione in base alla relativa consistenza.
Grazie per l’articolo davvero ben fatto, mi trovo in una situazione simile. Ho acquistato un immobile ed ho costituito un condominio minino con due unità A3, una di proprietà mia con due pertinenze C6 ed un C2, l’altra di proprietà di mia moglie con una sola C6 (il condominio é così formato non sono presenti ulteriori unità o proprietari)
Essendo in zona sismica 3, si procederà con demolizione e ricostruzione sismabonus 110%. A seguito dell’intervento le due unità A3 saranno fuse di fatto e potrebbero costituire una singola unità di categoria A7 (invariato il numero di pertinenze e la proprietà delle stesse).
Oppure Si potrebbe optare per due A3 fuse di fatto?
sottolineo che a seguito di demolizione e ricostruzione risulterà una singola abitazione (con una sola cucina), ma i proprietari rimarranno due, non capisco come si possa conciliare la cosa.
E’ chiaro che trattandosi di un condominio bisognerà accordarsi sul modo in cui distribuire le nuove proprietà (non sarà tutto in comproprietà).
Buongiorno, ho un appartamento a piano terra unito da una scala con una mansarda. Il tutto è accatastato come unica unità abitativa ma nel tempo ho comparto una piccola cucina in mansarda per comodità completa di tutto. Ora vorrei accedere al superbonus 110% ma mi dicono che avendo una cucina a piano terra e una in mansarda non si può fare perché non posso avere due cucine. Cosa configura esattamente una cucina? Potrei togliere solamente il piano cottura che ho in mansarda per non renderla più tale? Grazie in anticipo.
Gli impianti configurano la cucina.
Salve, sub. 1 e sub. 2 sono due unità contigue al P.T., (di fatto già unite fra loro tramite disimpegno comune), del sub. 2 si paga l’imu come “altra abitazione”. Essendo di due fratelli, TIZIO nudo proprietario del Sub. 1 e CAIO nudo proprietario del sub. 2 e usufruttuario di entrambi i Subalterni SEMPRONIO (il genitore), chiedo se è possibile unire ai soli fini fiscali le due unità. Ringrazio per l’attenzione. Saluti Gianluca
Sì.
Buongiorno, in caso di immobile storico diviso in 3 A3 ci sono vincoli particolari? I 3 sub identificano ormai un unico immobile.
I requisiti sono unicamente quelli indicati nella circolare citata.
Buongiorno,
come ci si può o deve comportare nel caso di un’appartamento (attualmente abitazione principale) cointestato tra moglie e marito che vuole essere annesso ad un altro appartamento adiacente intestato solo al marito?
Ad esempio il marito potrebbe cedere il 50% della sua proprietà, in modo che entrambe risultino cointestate e possano essere fuse.
Buongiorno,
io e mia moglie abbiamo acquistato negli anni due porzioni immobiliare ricavate da quella che in origine era un’unica villetta bifamiliare. Le due porzioni sono rimaste accatastate separatamente anche se, nel tempo, le abbiamo unite fisicamente (è bastato abbattere una parete che delimitava l’uso di una scala interna fra piano terra e 1^ piano) e funzionalmente (una sola cucina, unico impianto elettrico, di riscaldamento,, d’acqua). Per entrambe, trattandosi di seconde case, paghiamo l’IMU. Anche a seguito di donazione, la proprietà delle due porzioni è così ripartita: usufrutto per me e mia moglie, su entrambe; nuda proprietà per i miei due figli sulla porzione al p. terra; nuda proprietà solo per un figlio al 1^ piano. Quindi, coincidono i proprietari ma, nel caso dei due figli, quote di nuda proprietà diverse.
Volendo usufruire del bonus 110%, mi è stato detto che dovrei procedere alla fusione catastale delle due porzioni, previo “bilanciamento” fra i figli della nuda proprietà: il figlio titolare della nuda proprietà sul 1^ piano dovrebbe cederne la metà al fratello. Poichè si tratterebbe di un’operazione notarile piuttosto onerosa, mi chiedo se non ci sia un’alternativa che consenta di fruire del bonus 110% lasciando inalterata l’intestazione proprietaria oggi esistente.
La ringrazio per il parere che vorrà fornirmi.
A mio avviso non è necessario fare quello che le hanno detto. Allo stato attuale l’immobile è un condominio e se i suoi figli sono d’accordo nel voler fare i lavori, non vedo dov’è il problema.
Buongiorno architetto, ho comprato una casa sotto alla mia e vorrei unire tutto come prima casa. non voglio fare la scala interna, quindi, potrei accorparla con un’alta destinazione, per esempio, studio o altro?
Per unire tutto come prima casa devono essere entrambe abitazioni e comunicanti tra loro.
salve, io e mio marito siamo proprietari di un alloggio confinante con quello di nostra figlia unica proprietaria. Io e mio marito daremmo una stanza del nostro alloggio a nostra figlia perche allarghi la sua abitazione ma non la proprieta di tale stanza che rimarrebbe sempre nostra. occorre accatastare?
Non è possibile fare questa cosa conservando la proprietà della stanza.
Buongiorno! Sono proprietaria di un appartamento adiacente a quello di proprietà del mio compagno. Vorremmo unire i due appartamenti con l’unione di fatto ai soli fini fiscali. Il comune, purtroppo, non riconosce questa condizione e ci dice che per unire i due appartamenti è necessario che abbiano lo stesso intestatario. Le chiedo, è possibile che ogni comune possa decidere arbitrariamente se accettare questa pratica o devo insistere nel trovare un tecnico edile che mi sostenga?
Grazie se potrà rispondermi
E’ possibile.
Buongiorno, io e la mia compagna vorremmo acquistare un immobile a due piani. I due appartamenti hanno ciascuno cucina e bagno e sono accatastati come due appartamenti indipendenti.
Esiste però una scala interna.
Per poter usufruire dello sconto sull’acquisto della prima casa, si potrà fare la fusione senza lavori, visto che esiste la scala interna?
E’ vero che bisogna anche smantellare una delle due cucine e del bagno?
Sì.
Buonasera Architetto, volevo sapere se facendo l’accatastamento unico di due unità immobiliari adiacenti, entrambe da ristrutturare, si può accedere all’ecobonus 110 x tutte e due facendo un’unica ristrutturazione. Grazie.
No, deve essere un edificio unifamiliare o un condominio.
Buongiorno Architetto, sono a porle un quesito che non ci lascia dormire da settimane.
Mio marito ha ereditato una casa di corte di 50mq da sua mamma che è deceduta 2 mesi fà. Vorrebbe che ci trasferissimo con i ns 3 figli, ma è molto piccola x tutti. Hanno messo in vendita l’appartamento accanto, che ci permetterebbe di fare le stanze per i ragazzi, ma il problema è che non sappiamo chi può e come dover acquistare x avere le agevolazioni fiscali prima casa e bonus prima casa e chiedendo il mutuo non vorremmo perdere la metà degli interessi come ci è già capitato con la casa che abbiamo acquistato 18 anni fa intestandola solo a me (xchè lui aveva già una casa in montagna).
Un notaio ci ha consigliato di fare la separazione dei beni, farmi donare il 50% della casa avuta i eredità per poi acquistare insieme, in comunione dei beni, l’altro appartamento e fare la fusione.
Lei cosa ne pensa? Mi sembra tanto contorto e complicato… e poi quanto verrebbe a costare il tutto? Sapendo che ci sono molti lavori di ristrutturazione da fare visto che sono case del 1930?
Grazie in anticipo x l’aiuto.
Il notaio vi ha dato questo consiglio (non tanto contorto) perchè per poter unire urbanisticamente i due immobili la proprietà deve essere la stessa. Quindi, a meno che non acquisti direttamente suo marito e faccia la fusione, la soluzione è questa. In alternativa, può acquistare lei e fare un accatastamento unico mantenendo separate le proprietà.
I costi sono un discorso troppo lungo e complicato da affrontare in poche righe di commento.
Buongiorno Architetto se posso una domanda. Sono proprietario al 100% dell’immobile nella quale abito con la mia famiglia perchè acquistato prima del matrimonio e dove ho usufruito delle agevolazioni prima casa. Oggi vorremmo comprare l’appartamento adiacente per renderlo un unica unita abitativa e fare la fusione/accorpamento con dei lavori interni di abbattimento di tramezzi e divisori (nessuna modifica a colonne, travi e muri portanti). Essendo in comunione dei beni, l’appartamento da acquistare sarà mio e di mia moglie, Possiamo comunque usufruire delle agevolazioni prima casa? Essendo dopo l’acquisto io proprietario al 100% della casa in cui abito e al 50% della casa che andremo ad acquistare, e mia moglie del restante 50%, dal punto di vista catastale ci potranno essere problemi a unire gli appartamenti e quindi le 2 particelle dove la prima è solo mia e l’altra sarà mia e di mia moglie? grazie
Sì, questo sarebbe un problema. Potrebbe risolvere intestando la comproprietà della sua casa a sua moglie, in modo da avere la stessa proprietà per entrambi gli appartamenti.
Con quali modalità si devono presentare le dichiarazioni di variazione relative ai due appartamenti da unire fiscalmente? Chi si può occupare di questa procedura amministrativa?
Un tecnico dell’edilizia, ad es. l’architetto.
Salve architetto Granata, le sottopongo il mio caso: due unità immobiliari nel centro storico di Roma. Uno è un ristorante, C/1 di proprietà del padre, l’altro contiguo, un C/3 di proprietà della figlia. Vorrebbero unire i due per farne un unico ristorante, aprendo un vano di passaggio, lasciando l’unica cucina esistente nel ristorante d’origine, quindi si configurerrebbe la non autonomia dell’unità rispetto all’altra. La possibilità di accatastamento unico è valido anche in un caso del genere dove non si tratta di abitazione ma di attività commerciale? E secondo lei la possibilità di procedere alla fusione urbanistica con cila essendo due proprietà distinte, sarebbe fattibile?
La ringrazio anticipatamente.
L’unione non è preclusa a immobili che non abbiano destinazione abitativa, ma devono essere della stessa categoria catastale.
Per la fusione urbanistica, invece, devono essere della stessa proprietà.
Buongiorno,
siamo moglie e marito, con separazione dei beni, abbiamo visto una ‘villa’ che vorremmo comprare, ma attualmente la villa è divisa in due appartamenti entrambi classificati come A/2 con rendita di 682 euro.
La superficie per appartamento è di circa 170 mq.
La prima domanda è se dovessi acquistarli solo io e poi unirli rischierei di finire in una classe di lusso? e quindi perdere il diritto alle agevolazioni prima casa? Anche se in zona ci sono altre ville con superfici simili, già unite, ma accatastate come A7.
Altrimenti potremmo acquistare un appartamento ciascuno (io e mia moglie) come prima casa e poi fare l’unione fiscale. Ma in questo caso se dovessimo risultare in classe di lusso, varrebbe solo per l’IMU/tasi/tari o perderemmo anche l’agevolazione prima casa?
Si accettano suggerimenti/consigli.
Grazie
Le consiglio la seconda soluzione, perchè almeno è sicura la possibilità di avere l’agevolazione per l’acquisto.
Buongiorno, argomento interessante e quantomai utile per il mio caso che mi permetto di sottoporre:
2 unità immobiliari adiacenti con i requisiti di accatastamento fiscale, uno di proprietà mia e uno della mia compagna ma uno dipendente dall’altro… una sola cucina ecc. Premesso che non ho ancora fatto domanda di accatastamento, è adesso in vendita il terzo appartamento del piano che ci permetterebbe di allargarci ulteriormente. (non sono grandi gli appartamenti nel mio condominio…) Non saprei se esiste una “combinazione” di azioni preferibile nel caso di acquisto del terzo appartamento per non avere seconde case… l’idea è di avere un unico appartamento da utilizzare.
Grazie in anticipo, spero di aver spiegato bene la situazione
La situazione è complessa… Una soluzione potrebbe essere che acquisti uno di voi due ed effettui la fusione urbanistica con il proprio appartamento e poi, di questo, si faccia l’unione fiscale con l’altro.
Scusate ma, anche leggendo alcuni commenti pubblicati, ho avuto l’impressione che sia necessario, per me come per alcuni altri, specificare meglio la differenza esistente, ai fini di eventuali benefici fiscali, fra l’accatastamento unico fra due unità immobiliari adiacenti o soprastanti, che necessariamente presuppone l’unicità della proprietà, e l’unione ai fini fiscali che invece è possibile anche nel caso in cui i due fabbricati, adiacenti o soprastanti, appartengano a ciascun coniuge separatamente, cioè un appartamento 100% del marito e l’altro appartamento al 100% della moglie. Quando è opportuno procedere all’accatastamento unico e quando invece conviene l’unione ai fini fiscali? Grazie.
Se legge bene l’articolo, vedrà che l’accatastamento unico si fa proprio in questa circostanza.
Quando la proprietà è unica, si procede alla fusione catastale dei due immobili.
In riferimento alla sua risposta del 11.06.2020, forse c’è da dire che la questione presenta molte altre sfaccettature perché la fusione catastale e l’unione fiscale richiedono dei presupposti abbastanza diversi per essere applicate, come diversa immagino sia la convenienza ai fini fiscali, IMU, IRPEF, salvo se altri, e diverso dovrebbe essere anche il costo delle relative pratiche e documentazioni e consulenze necessarie per portare a buon fine le due procedure. Ma forse si entra in un argomento troppo lungo da trattare in questa sede. Comunque grazie…
Appunto! Era proprio quello che intendevo dire: due cose diverse con presupposti diversi. Non so dove non mi sono spiegata…
Buongiorno,
vivo in un fabbricato che ha un appartamento al piano terra e uno al primo piano. Sono proprietario dell appartamento al primo piano (concesso in affitto, scadenza settembre 2021), ma abito con il mio nucleo familiare nell appartamento al piano terra, che mia moglie acquisirà per compravendita (attualmente concesso in comodato d uso gratuito). L anno prossimo quindi saremo in condizione di essere, io e mia moglie in separazione dei beni, proprietari dell intero fabbricato. L’accesso dall esterno è unico, da un unico portone, poi vano scale interno che collega i due appartamenti. Ci sono poi due cancelli distinti che conducono ai rispettivi box auto, e relative corti di cui la siepe che segnava il confine è parzialmente rimossa. Stavamo ragionando circa la possibilità di procedere all’accatastamento unico. Ma è assolutamente necessario dover eseguire dei lavori per poter chiedere l accatastamento unico al catasto provinciale? Non è un eccesso da parte dell agenzia fiscale il negare un accatastamento unico?
Inoltre, chiedendo all’agenzia delle entrate territorialmente competente, è possibile capire nel proprio specifico caso quali lavori potrebbero essere utili per arrivare a un accatastamento unico? Dovendo programmare dei lavori, penso sia giusto poter sapere con certezza questa cosa, e non che venga lasciata alla discrezione del momento successivo, a lavori già eseguiti.
Scusate la lunghezza del post, ma essere proprietari dei due appartamenti, connessi tra di loro, fruiti dal nucleo familiare (2 adulti + 2 figli) e non poter avere l accatastamento unico solo perchè è obbligatorio svolgere dei lavori non meglio definiti e, nel mio caso a mio parere, superflui, la trovo un anomalia della normativa.
Capisco i suoi dubbi, ma pensi a quante persone sfrutterebbero questa possibilità per non pagare le imposte sulla seconda casa, se fosse più semplice avere il riconoscimento di accatastamento unico.
capisco i dubbi dell agenzia delle entrate, ma se quell appartamento viene lo concedo in affitto, è comprensibile anzi doveroso che io ci paghi le tasse, se quello stesso appartamento che ho comprato sopra l appartamento dove vivo con il mio nucleo familiare ora viene adibito a mia abitazione principale, ma non posso procedere a fusione perchè un appartamento è intestato a me l altro a mia moglie, e solo perchè vengono chiesti dei lavori non meglio precisati perchè non ci sia piu autonomia funzionale reddituale, mi pare che ci sia una forte asimmetria a favore dell agenzia delle entrate.
La partita si sposta nel rivolgersi direttamente al catasto competente, quello che volevo chiedervi è se ci sono dei parametri piu o meno oggettivi con cui rendersi conto di quali lavori potrei fare o quali situazioni potrei creare perchè venga accettato l accatastamento unico proposto al catasto. Pare che anche su questo tema ogni ufficio provinciale possa fare un po come gli pare, e sto pensando a qualsiasi tipo di soluzione, da rimuovere i bagni o rimuovere l allacciamento all utenza gas o a trasformare le scale da bcnc a vano di esclusiva competenza di uno dei due appartamenti, a rimuovere la divisione delle due corti confinanti, a rimuovere le porte di ingresso che danno sulla scala comune e tenere solo la porta che da sull esterno…
Grazie del riscontro sul tema, difficile e ostico.
Buonasera,
la mia storia è abbastanza movimentata:
1. nel 2008 acquisto un appartamento al primo piano di una palazzina di 2 piani, con terrazzo a livello di 120 metri;
2. nel 2016 acquisisco appartamento al piano terra con cortile che ristrutturo e, apponendo una scala esterna che si collega, in via esclusiva, all’appartamento di mia proprietà al primo piano (collegamento cortile-terrazzo), procedo alla fusione catastale tra le due unità immobiliari;
3. Per tutelarmi personalmente, a seguito separazione coniugale, nel 2018 fraziono catastalmente le due unità (in modo da avere quantomeno un appoggio in caso di assegnazione della casa coniugale al primo piano alla moglie);
4. nel marzo 2020, non essendoci più la necessità di avere le unità catastalmente separate, avvio nuovamente la pratica di unione catastale dei due appartamenti, ma l’agenzia del territorio la rigetta in quanto i due appartamenti risultano essere autonomi funzionalmente e redditualmente.
Chiedo se il provvedimento sia legittimo visto che giusto due anni prima le due unità sono state fuse e nel 2020 la pratica di unione viene rigettata. Inoltre entrambi gli appartamenti usufruiscono dello stesso contatore di energia elettrica e dello stesso impianto di riscaldamento e pertanto non sono autonomi.
Cosa mi consigliate di fare per riportare le mie proprietà in un’unica particella catastale, visto che comunque le uso come abitazione principale.
Grazie
Provi a presentare ricorso, affidandosi naturalmente a un tecnico.
Ho venduto casa Una viletta con attraccatto muro in commune un box auto .Tutti costruito e accattastato fine anno 60 ora IL geometric mi dice Che IL box auto andava accattastato seperatamenti Dallas casa . E corretto o no
Non si capisce niente.
Salve,
io e mia moglie siamo proprietari di 2 immobili adiacenti, io 100% uno e mia moglie 100% l’altro.
Se ho ben capito per poter usufruire dell’unione ai soli fini fiscali dobbiamo renderli uno dipendente dall’altro e quindi effettuare dei lavori come apertura di una porta e altro.
Per effettuare questi tipi di lavori bisogna presentare 2 richieste separate? Ho capito bene? Quello che non mi è chiaro è come poi l’architetto segnala che le due case sono separate ma “comunicanti”.
Grazie mille
Sì, ha capito bene. Non si preoccupi, che poi l’architetto saprà fare il suo lavoro. 🙂
Buongiorno, nonostante l’estrema chiarezza del post, nutro ancora alcuni dubbi riguardo un’intricata compravendita immobiliare, dubbi che spero lei possa chiarire.
Sono proprietario di un immobile acquistato da celibe nel 2016 godendo dei benefici prima casa.
Da poco io e mia moglie (sposati in regime patrimoniale di separazione dei beni) abbiamo concluso una trattativa per l’acquisto dell’appartamento contiguo e ci stiamo interrogando su quale sia la modalità più conveniente per l’acquisto del suddetto immobile.
Leggendo un po’ in internet mi è parso di capire che in caso di acquisto di immobile contiguo si possa nuovamente godere dei benefici per prima casa, a patto che gli immobili siano poi uniti al catasto entro un anno, configurandosi di fatto un ampliamento dell’unità immobiliare.
Essendo però mia moglie proprietaria di altro immobile in altro comune mi chiedo se esiste la possibilità di estendere i benefici per prima casa quantomeno sulla quota di mia proprietà, cioè sul 50%.
Inoltre, dovendo poi unire al catasto i due immobili, e diventando io di fatti proprietario del 75% del totale (100% casa A e 50% casa B), mi chiedevo come andranno successivamente calcolate le imposte sul totale (IMU 75% prima casa?).
La ringrazio in anticipo.
Per poter unire i due immobili (e godere dell’agevolazione) devono essere di una sola proprietà. Quindi le consiglio di acquistare l’immobile a suo nome (visto che siete in separazione dei beni) per godere delle agevolazioni e poi solo successivamente donare o vendere una parte a sua moglie. A quel punto, per l’IMU, avrà esenzione solo per la sua quota.
Salve, io sono proprietario di un immobile e mia moglie di quello adiacente acquistato in un secondo momento. Si possono unire effettuando lavori edilizi per renderlo un appartamento unico?
Grazie mille
Per unirli dal punto di vista edilizio è necessario che la proprietà sia unica.
sono proprietario superficiario di 3 stanze su 3 livelli unite di fatto ai fini fiscali a 3 appartamenti dove mia madre è usufruttuaria, ai fini del reddito di cittadinanza come vengono valutate, (un appartamento ci abito in comodato gratuito)
Non sono competente in materia di reddito di cittadinanza. Dovrebbe rivolgersi a un consulente del lavoro o a un CAF.
Buonasera, con mia moglie siamo proprietari di un’ unica abitazione, ricadente, però, a cavallo di due comuni diversi, in sintesi la zona giorno, ricade sul Comune A (+ o – oltre il 65% della superficie totale) e la zona notte, ricade sul Comune B (+ o – il 35% della superficie totale).
Catastalmente, risultano accatastate una parte sul Comune A ed una parte sul Comune B.
N.B. stessa ditta catastale.
Con la procedura di accatastamento unico, le due unità immobiliari contigue possono essere considerate ai fini fiscali come una sola e ottenere esenzione IMU?
Grazie
Credo proprio di no. L’accatastamento unico consente l’unione fiscale di proprietà diverse, ma non appartenenti a comuni differenti.
Buonasera, mia moglie è proprietaria di una stessa abitazione con due subalterni diversi.
1) la casa è ovviamente vissuta da tutta la famiglia anche se per comodità esistono due cucine e tre bagni, è possibile l’unione fiscali?
2) ho pagato comunque sempre l’imu Come seconda casa e ovviamente quella con rendita catastale più bassa, ma l’ufficio tributario mi chiede un integrazione in quanto fa riferimento all’altro sub. È opponibile la richiesta?
Grazie
1) No, uno dei requisiti è proprio che l’alloggio si configuri come unico, per cui indicando due cucine è facile che l’accatastamento venga respinto
2) A mio parere sì, ma trattandosi di un quesito strettamente fiscale, le consiglio di consultare un commercialista.
Salve ho acquistato per unione du appartamenti contigui. Per allargare quello di mia proprietà di 89mq con altro di 89mq. Ho fatto i lavori e l’agenzia del territorio mi rifiuta la fusione perchè per il primo appartamento originario risulto proprietario 1/1 per il secondo risulto proprietario 1/1 con regime di separazione dei beni. Sono infatti in tale regime da sposato ed ora sono anche separato legalmente. Possono rifiutare per questo motivo, essendo io proprietario a tutti gli effetti e trattandosi di appartamento sotto i 240 mq e non di pregio?
Grazie
Probabilmente l’AdE ha rifiutato l’accatastamento perchè lei ha fatto una fusione vera e propria, non un accatastamento unico, con il quale si possono accatastare insieme anche immobili di proprietà diverse.
Il requisito dell’immobile di lusso non c’entra niente, perchè lei in teoria sarebbe libero di farsi una casa grande quanto vuole, ma semplicemente non avrebbe agevolazioni.
Buongiorno.
Ho acquistato 2 alloggi con finalità di fusione in uno unico. La categoria dei medesimi era A/3, classe 4.
Con le opere di ristrutturazione, ho convertito il cucinino di uno dei 2, in zona lavanderia, ottenendo di fatto una sola cucina dopo la fusione.
A quasi un anno dalla fusione, mi è arrivato un accertamento con avviso di innalzamento della classe da 4 a 5 (e relativa rendita), per “numero dei servizi igienici”. Ovviamente, avendo unito 2 alloggi, i bagni totali, 1 per alloggio, sono ora 2.
Considerando che nel condominio esistono altri alloggi con doppi servizi igienici, tutti in classe 4, è secondo lei impugnabile una richiesta di riesame e/o un ricorso/reclamo, per riottenere la classe 4? Le risulta lecito quest’innalzamento di classe, per il solo fatto di avere un bagno in più?
La ringrazio fin d’ora.
Consideri che anche la lavanderia è un “servizio igienico”, quindi di fatto ora nel suo appartamento ce ne sono 3 e questo probabilmente spiega l’aumento di classe.
Grazie intanto per la risposta.
Mi risulta però (e mi ha dato conferma il catasto), che la lavanderia sia considerata locale accessorio, quindi di diversa rendita catastale (inferiore) rispetto al bagno (locale primario). Mi dicono inoltre, che come servizi igienici si intendono solo i locali muniti di wc.
Per specificare meglio, il locale lavanderia in questione consta solo di un lavatoio ed una lavatrice. Se considera che prima era una cucinotta con doppio lavabo e cucina a gas, direi che sarebbe da rivalutare a scendere, non crede?
In tal caso faccia predisporre un ricorso al suo tecnico.
Nel caso di due appartamenti uguali e sovrapposti, quindi due bagni, due cucine, di cui una non utilizzata e quindi sopprimibile, e uguali camere e disimpegni, costituenti nell’insieme un terra-tetto, e collegati da una scala esterna ai portoni ma ad uso esclusivo, nei quali sia stato realizzato, a seguito di interventi tecnici ed edilizi, un unico impianto di riscaldamento con una unica canna fumaria in muratura adattata alla unica caldaia a gas e quindi con un unico locale tecnico, esterno ai due appartamenti, anche per l’acqua calda sanitaria e non, per cui i due immobili non hanno più i requisiti propri di autonomia funzionale e reddituale. I due immobili sono stati uniti in modo tale da non poter essere utilizzati ognuno autonomamente.
Quindi mi domando se, pur essendoci in teoria le due cucine, si possa richiedere ed ottenere l’unione fiscale delle due unità immobiliari dal momento che con la eventuale separazione, una delle due si troverebbe priva di allacci ed impianti e quindi privata di autonomia funzionale, non utilizzabile singolarmente, a meno di fare nuovi lavori edili e tecnici. Ovviamente la proprietà è della moglie uno e del marito l’altro, e i due appartamenti sono pienamente utilizzati come abitazione principale di tutto il nucleo familiare, che vi risiede stabilmente.
Sì, ci sono i presupposti.
Buonasera, sono comproprietaria di 3 immobili con mio marito, dall quale sono separata legalmente, i 3 immobili, accatastati individualmente, fanno parte di un’unica palazzina indipendente senza giardino e sono collegati tra loro da una scala comune.
Io ed i miei 3 figli risiediamo nella palazzina ed utilizziamo l’immobile interamente. Volevo sapere se la fusione fiscale in tal caso è applicabile per usufruire dei benefici fiscali (esenzione imu/tasi e irpef). grazie e cordiali saluti.
Come spiegato nel secondo paragrafo, l’unione non ha lo scopo di eludere il pagamento di tributi.
Solo se i 3 immobili sono realmente “una casa sola” (ad esempio esiste un’unica cucina), allora la cosa sarebbe possibile. P.S.: in ogni caso, l’esenzione non riguarda l’Irpef.
Citando l’articolo:
“Ma cosa si intende per autonomia funzionale che i singoli alloggi non devono avere? E quali sono gli interventi edilizi a cui l’Agenzia fa riferimento?
Tutto ciò non è specificato, ma possiamo provare a immaginarlo. È chiaro che se i due appartamenti continuano ad avere la propria cucina, non possiamo considerarli come un appartamento unico. Ciascuno dei due potrà essere infatti utilizzato in maniera indipendente.
Allora, per poter effettuare un accatastamento unico, i due immobili dovranno essere uniti in modo da non poter essere utilizzati ognuno autonomamente.”
Basta solo la presenza di una cucina aggiuntiva per considerarli autonomi dal punto di vista funzionale?
Nel mio caso ho unito un seminterrato con l’appartamento, al fine di usare il seminterrato come taverna/lavanderia. Essendo una taverna è presente una cucina, ma non sono presenti camere da letto. E’ comunque da ritenersi autonomo funzionalmente?
Grazie mille
Come spiego nell’articolo, non ci sono riferimenti precisi, per cui quella della cucina è solo un’ipotesi.
Il suo, invece, è un caso particolare. La taverna, al di là della sua autonomia funzionale, è una pertinenza e, come tale, può anche essere unita e accatastata insieme alla casa.
Buonasera,
l’accatastamento a fini fiscali, trattandosi di due unità immobiliari ristrutturate e collegate per formare un unico appartamento:
1) può essere fatto da due proprietari anche se non coniugi (es. la nuora 50% e la suocera 50%);
2) da diritto all’esenzione IMU per entrambe i proprietari?
Saluti
A mio avviso sì, se permangono i requisiti previsti.
Salve il Comune dove risiedo non accetta quanto risulta detto in circolare, sostenendo che per le situazioni in cui in in visura catastale (tramite accatastamento fatto come in circolare) vi è la dicitura di “Porzione unita di fatto con….” non possono essere esenti dall’imu, ma uno dei due subalterni deve pagare. Rusulta qualche motivazione valida in cui tale circolare non abbia valori ai fini IMU? Che a mio avviso questa causale di accatastamente è nata esplicitamente per individurare a fine IMU due subalterni di proprietà differenti come abitazione principale. Grazie in anticipo
L’unione di fatto ai fini fiscali ha proprio lo scopo di esentare dal pagamento Imu due immobili utilizzati come unica residenza.
Occorrerebbe conoscere le motivazioni per cui il Comune non accetta questo principio ma, poichè io non sono esperta di questioni fiscali, le consiglio di sentire il parere di un commercialista.
Io sono un geometra e oggi con il commercialista siamo andati in comune appunto per chiedere spiegazioni e la loro risposta è stata che per loro la normativa è altra e la circolare non ha valore e in più la circolare secondo loro non è stata fatta per l’imu ma per altre questioni fiscali. Ma come vedo sono solo loro a non vedere l’evidenza della cosa grazie della risposta
Buongiorno, vorrei chiederle se è possibile unire a fini fiscali 2 appartamenti sovrapposti (appartenenti a 2 persone diverse) anche se non viene creata una scala interna. I 2 appartamenti in questione sono collegati attraverso un ascensore privato; E’ un requisito sufficiente perchè venga concessa l’unione fiscale o è necessaria una scala?
Se li compra una sola persona è possibile unirli catastalmente solo con la comunicazione interna dell’ascensore e senza scala?
grazie e buona giornata
Marco
Cosa intende per ascensore privato? Ascensore interno? In questo caso cmq secondo me non è possibile, perchè la mancanza della scala fa venir meno il requisito di agibilità per poter utilizzare insieme i due immobili.
Perché non sarebbe possibile con ascensore (monta persone) interno? Nel mio caso le caratteristiche dei due immobili sovrapposti impedivano la realizzazione di una scala, e siamo stati obbligati ad installare un montapersone.
Per ragioni di sicurezza devono sempre essere presenti anche le scale.
Vorrei chiedere due precisazione sulla FUSIONE di due unità immobiliari:
1) si consideranomsue unità immobiliari contigue anche se si tratta di due appartamenti uno sopra l’altro (esempio uno al 2′ e l’altro al 3′ piano collegabili da una scala interna?
2) con la fusione, se i due proprietà sono marito e moglie, possono mantenere un unico stato di famiglia, oppure sono costretti a dividersi su due stati di famiglia per ogni unità immobiliare?
Grazie
Franco
1) sì
2) certo, non capisco perchè si dovrebbe dividere lo stato di famiglia…
Buongiorno, l’unione di fatto ai fini fiscali si può fare anche, nell’esempio dei due coniugi proprietari di appartamenti contigui, se uno dei due coniugi è residente all’estero (iscritto AIRE)?
Ovvero se uno dei due coniugi non risiede nell’appartamento di cui chiede l’agevolazione fiscale.
grazie
Certo, però devono esserci i requisiti richiesti. Non possono esserci, quindi, due cucine e naturalmente il secondo appartamento non deve essere abitato da un’altra famiglia!
argomento semplice e chiaro conprensibile anche ai non adetti ai lavori… grazie
Grazie a lei.