Come intestare la casa a un minore

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Perchè intestare la casa a un minore?

I motivi per cui si decide di intestare la casa a un minore sono diversi. Può accadere, ad esempio, che un genitore desideri acquistare la casa per il figlio non ancora maggiorenne, per garantirgli un futuro sereno e risparmiargli l’incombenza di un mutuo pluriennale.

Donare la casa a un figlio minorenne diventa persino necessario, quando si vuole preservare il patrimonio familiare dagli imprevisti di una attività commerciale.

Intestare la casa ai figli quando sono ancora minorenni può evitare litigi tra fratelli sulla futura divisione dell’eredità.

Ancora, intestare la casa a un figlio consente di risparmiare sulle imposte per l’acquisto di seconde e terze case.

Infine, anche la famiglia più felice mette in preventivo il rischio di una possibile separazione, quando uno dei problemi principali diventa l’assegnazione della casa coniugale. Ecco quindi perché si sceglie di intestare la casa a un figlio, anche quando è molto piccolo.

Procedura da seguire per intestare la casa a un minore

Il primo passo da compiere se vuoi intestare la casa a figli minorenni è richiedere l’autorizzazione al giudice tutelare del Tribunale competente di residenza. Si tratta infatti di un atto di amministrazione straordinaria in favore del minore che non ha capacità giuridica.

L’autorizzazione può essere richiesta da un notaio oppure direttamente da te facendo domanda al tribunale come atto di volontaria giurisdizione.

Lo stesso procedimento devi seguirlo anche nel caso in cui non si tratti di un acquisto, ma direttamente della donazione di un immobile.

Nel caso dell’acquisto però il giudice deve provvedere a rilasciare ben due autorizzazioni:
• una a ricevere la somma di denaro in donazione
• l’altra ad acquistare la casa.

Il giudice potrà autorizzare l’operazione solo dopo aver compiuto verifiche e accertamenti.
Il procedimento è comunque abbastanza agile e veloce e si conclude in breve tempo.

In pratica, l’unico atto con cui si può trasferire un immobile a un minore è la donazione, in quanto questi è un soggetto incapace di agire e la vendita vera e propria non sarebbe autorizzata dal giudice.
Se vuoi acquistare la casa per un figlio minorenne, quindi, devi effettuare una donazione a tutti gli effetti. Se ci sono altri eredi dovrai donare loro un bene di pari valore o una somma di denaro corrispondente, per evitare che la donazione possa essere un giorno impugnata per violazione della legittima.

La donazione indiretta

Al posto della donazione tradizionale, puoi però optare per la donazione indiretta.
In qualità di donante, anziché acquistare la casa e poi donarla al minore, potrai pagare direttamente il venditore dichiarando di acquistarla per questi. In tal modo, sarà possibile effettuare l’operazione con un unico atto notarile.

Il bene donato non può ovviamente essere richiesto indietro per cui il soggetto, una volta divenuto maggiorenne, non è affatto tenuto a restituire la casa al donante, anche nel caso in cui fossero i genitori.

Quanto costa intestare la casa a un minore?

Per un valore della casa fino a un milione di euro non è previsto il pagamento dell’imposta di donazione.

Se però la donazione non proviene da un parente diretto, sono previste le seguenti aliquote:
• il 6% per le donazioni da zio a nipote
• l’8% per la donazione fatta da estranei.

Anche se non è dovuta l’imposta di donazione fino a un certo valore, si pagano comunque le imposte ipotecaria e catastale, pari al 3% del valore dell’immobile.
Per le abitazioni aventi i requisiti di prima casa è invece prevista l’esenzione.

Altri costi da considerare per l’operazione sono:
• spese di registrazione e bollo (di solito si aggirano intorno ai 600 euro ma variano in base al valore dell’immobile e al numero di immobili)
• onorario del notaio.

Se vuoi avere un quadro complessivo delle spese da sostenere per intestare la casa a un soggetto minorenne, ti consiglio di farti redigere un preventivo da uno studio notarile.

Intestare il mutuo a un minore

La normativa italiana vieta di intestare un mutuo a un minore e quindi le banche richiedono il requisito della maggiore età.
Pertanto, quando si vuole acquistare con mutuo, il contratto dovrà essere intestato alla persona che acquisterà la casa, ovvero i genitori, i nonni, ecc..

Di conseguenza, la persona che sottoscriverà il contratto non potrà detrarre le spese né gli interessi passivi del mutuo. L’Agenzia delle Entrate prescrive infatti tra i requisiti per poter godere di questa agevolazione che il soggetto intestatario del contratto di mutuo e il proprietario dell’immobile siano la stessa persona.

Fino al compimento della maggiore età del proprietario, il carico fiscale della casa graverà su chi ne ha la patria potestà che dovrà denunciarla nei suoi redditi e pagare le relative imposte.
Del resto, si presume che il minore non abbia le risorse per ottemperare a questi adempimenti.

Le imposte saranno quelle relative alla seconda casa, nel caso in cui l’acquirente non risieda nell’immobile e risulti proprietario di altre abitazioni.

Revoca dell’intestazione della casa a un minore

Se intendi donare la casa a un figlio minore, devi far attenzione a farlo prima di aver contratto debiti.
Quando si contrae un’obbligazione, infatti, il creditore può chiedere, nei 5 anni successivi, la revoca della donazione effettuata.
Si tratta della cosiddetta aziona revocatoria, con la quale il creditore può pignorare la casa.

Affinché l’azione revocatoria venga accolta è necessario però che il giudice accerti la malafede del debitore.
La donazione potrebbe infatti essere stata fatta per disfarsi dei propri beni e dichiararsi nullatenente.

Se un creditore iscrive nei pubblici registri il pignoramento immobiliare su un immobile, questo può essere ugualmente pignorato e messo all’asta anche se viene intestato a un altro soggetto, purché l’azione avvenga entro 365 giorni dal rogito.
In questo caso non è necessaria nemmeno l’azione revocatoria.

Come rivendere la casa intestata a un minore

Anche nel caso in cui si voglia rivendere la casa intestata a un figlio minore è necessario richiedere l’autorizzazione al giudice tutelare.

In questo caso però la procedura è più difficile da portare a termine perché è necessario dimostrare che la vendita è fatta nell’interesse del minore.

Alcuni argomenti validi a questo scopo possono essere ad esempio:
• se i genitori intendono destinare il corrispettivo della vendita per pagare gli studi del bambino
• la necessità di pagare un intervento chirurgico salvavita
• l’investimento della somma ottenuta dalla vendita in azioni o titoli.

(Prima pubblicazione 5 ottobre 2017)