Certificato di stabilità: ma serve davvero?

Il crollo di Torre Annunziata e il Certificato di Stabilità

All’indomani di ogni tragedia annunciata conseguente al crollo di un edificio viene sbandierato il solito spauracchio: il fascicolo del fabbricato. Questa volta però il Ministro delle Infrastrutture Delrio ha voluto distinguersi, annunciando a breve l’arrivo di un fantomatico certificato di stabilità.

Ma andiamo con ordine e ripercorriamo gli eventi. Lo scorso venerdì 7 luglio, alle prime luci del mattino, una palazzina di Torre Annunziata, in provincia di Napoli, è crollata su se stessa. Il crollo ha travolto nel sonno 8 persone (tre nuclei familiari), che hanno perso la vita.

La causa del crollo, su cui la magistratura sta indagando, pare sia attribuibile a lavori non autorizzati in corso nella palazzina per l’apertura di un bed and breakfast. Per dovere di cronaca, bisogna registrare le dichiarazioni dell’amministratore del condominio, secondo cui:
• non era in corso alcun intervento finalizzato alla creazione di strutture alberghiere o B&B
• i lavori erano stati regolarmente denunciati.

L’edificio comunque pare fosse in evidente stato di fatiscenza già da tempo. Insomma, ancora una volta l’incuria verso le strutture edilizie ha provocato un’immane tragedia.

Il Ministro Delrio ha annunciato ieri in un’intervista a La Repubblica che, per scongiurare nuove tragedie, sarà presto istituito il certificato di stabilità. La novità sarà introdotta con un provvedimento da inserire nella prossima legge di Bilancio.

Il fascicolo del fabbricato

Il fascicolo del fabbricato, di cui si torna a parlare a ogni evento calamitoso o disastro come quello accaduto a Torre Annunziata, è una sorta di carta d’identità dell’edificio.

Nel libretto dovrebbero essere riportate tutte le trasformazioni che l’edificio subisce nel corso degli anni, ad esempio a seguito di lavori di ristrutturazione, ampliamenti, ecc., in modo da registrarne le variazioni dal punto di vista statico.

Si è più volte tentato di introdurne l’obbligatorietà nella legislazione italiana, ma il Governo ha sempre trovato l’opposizione delle associazioni dei proprietari immobiliari che adducono, contro il provvedimento, l’aumento degli aggravi economici e degli adempimenti burocratici per i cittadini.

La ragione economica è però di recente venuta meno perché l’entrata in vigore del cosiddetto sismabonus rende oggi possibile detrarre fino all’85% delle spese per adeguamento antisismico dei fabbricati o, in alternativa, cedere il credito al costruttore.

Cos’è il certificato di Stabilità?

Così come avviene per l’Attestato di Prestazione Energetica, presto sarà obbligatorio nei contratti di compravendita e di locazione, allegare anche il Certificato di Stabilità.
Si tratta di una misura analoga a quella in vigore da tempo nel Regno Unito, dove la certificazione statica è condizione essenziale per i trasferimenti immobiliari.

Il progetto del Ministro dovrebbe prendere corpo con la prossima Legge di Stabilità, entrando in vigore all’inizio del 2018.

Non è ancora chiaro chi e come dovrà redigere il certificato: sarà un tecnico privato, incaricato dallo stesso committente o sarà un tecnico del Comune a dover accedere agli immobili per poter effettuare le verifiche?

Bisognerà poi definire con chiarezza quali dovranno essere i test tecnici da compiere per accertare le condizioni di staticità del fabbricato.

Trattandosi di un obbligo, dovrà infine essere definito anche un quadro di sanzioni per i proprietari inadempienti.

Il certificato di Stabilità e gli altri documenti già in vigore

A volte, di fronte a certi annunci e dichiarazioni, mi coglie il sincero sospetto che i nostri amministratori pubblici non conoscano minimamente la materia che amministrano.

Al di là del clamore mediatico suscitato dall’annuncio del Ministro, la domanda sorge infatti spontanea: ma c’era davvero bisogno di un certificato di stabilità? Soprattutto, considerando che esiste già un validissimo strumento come l’agibilità dei fabbricati?

Il certificato di agibilità è un documento che attesta, tra le altre, la sussistenza delle condizioni di sicurezza, (…) valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, (art. 24, comma 1, dpr 380/01).

Di recente, con il decreto Scia 2, il rilascio del certificato da parte del Comune è stato sostituito con la Segnalazione Certificata di Agibilità.
In sostanza, le suddette condizioni non devono più essere verificate dal Comune, ma sono asseverate da un tecnico abilitato.

Restano comunque invariati i documenti che attestano tali condizioni di sicurezza, tra cui il collaudo statico (art. 24, comma 5, lettera b) dpr 380/01).

In caso di compravendita, la Segnalazione Certificata di Agibilità deve essere consegnata all’acquirente, anche se la sua mancanza non comporta la nullità dell’atto. È prassi comune comunque, da parte dei notai, rifiutarsi di stipulare l’atto senza l’agibilità o una dichiarazione da parte dei contraenti.
Molto spesso, inoltre, l’agibilità è condizione necessaria per la concessione del mutuo da parte delle banche.

Considerazioni finali sul certificato di Stabilità

Allora ci si chiede: visto che esistono già gli strumenti normativi, a che pro introdurre un nuovo documento e ulteriori adempimenti burocratici? Al limite, basterebbe semplicemente modificare alcune prescrizioni.

Ad esempio, si potrebbe rendere la Segnalazione Certificata di Agibilità obbligatoria anziché fortemente consigliabile nei contratti di compravendita e di affitto.

Il collaudo statico, visto che gran parte del patrimonio edilizio risale a un’epoca antecedente all’introduzione delle più severe norme di progettazione antisismica, potrebbe essere reso un documento a scadenza, da rinnovare periodicamente e quando l’edificio è soggetto a trasformazioni consistenti.

E, non per ultimo, si dovrebbe operare una seria politica di vigilanza e controllo. Non si può accettare che, proprio nell’edificio in cui abita un architetto del Comune, siano svolti, con molta probabilità, lavori irregolari.