Come fare una visura ipotecaria

Cos’è la visura ipotecaria?

La visura ipotecaria è un’attività di ricerca dalla quale si evincono informazioni sui beni immobili di proprietà di un soggetto e sugli eventuali gravami su essi pendenti.
Tra le pendenze ci sono ad esempio ipoteche derivanti da mutuo o da decreto ingiuntivo, pignoramenti, sequestri, donazioni, successioni, usufrutto, ecc..

È detta anche visura ipocatastale o ispezione ipotecaria.

In una visura ipotecaria sono riportati:
• la quota di proprietà relativa al soggetto
• il Comune di appartenenza dell’immobile
• la descrizione catastale dell’immobile
• l’elenco sintetico delle formalità.

Queste ultime sono a loro volta raggruppate in:
• trascrizioni
• iscrizioni
• annotazioni.

Le trascrizioni comprendono:
• gli atti di trasferimento, come compravendite, donazioni e successioni
• gli atti che istituiscono vincoli sull’immobile, come sequestri, pignoramenti, domande giudiziali.

Le iscrizioni sono gli atti con cui un immobile viene posto a garanzia a favore di un certo soggetto, come l’ipoteca per l’accensione di un mutuo.

Le annotazioni consentono di visionare gli atti che cancellano precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni, come la cancellazione di ipoteche e pignoramenti.

A ogni formalità corrisponde una nota, in cui sono riportate ulteriori informazioni e approfondimenti.

A cosa serve la visura ipotecaria?

Questo tipo di visura serve a risalire esattamente alla proprietà di un immobile, in quanto quella catastale non ha carattere probatorio. In pratica, nella visura catastale può essere indicato quale proprietario di un immobile un soggetto che nella realtà non lo è.

State per acquistare una casa? Con l’ispezione ipotecaria potete:
• assicurarvi che il soggetto che intende vendere sia effettivamente il proprietario
• sapere se ci sono ipoteche o altri elementi che possono limitare l’utilizzo dell’immobile.

Se invece state per venderla, potete provare all’acquirente di esserne davvero il proprietario.

Quindi l’ispezione consente, sia all’acquirente sia al venditore, di tutelarsi.

L’art. 2673 del codice civile stabilisce che chiunque possa accedere agli atti pubblici della Conservatoria. Tuttavia, le informazioni contenute nella banca dati sono di carattere personale e tutelate dal Dlgs 196/2003, per cui il loro utilizzo improprio è punito dalla legge.

Tipologie di visura ipotecaria

La visura ipotecaria può essere richiesta per:
• soggetto
• immobile
• nota.

Con la visura per soggetto è possibile conoscere tutte le proprietà e i relativi gravami di un individuo o di una società.

È necessario a tale scopo inserire alcuni dati anagrafici:
• per la persona fisica: cognome, nome, data, Provincia e Comune di nascita o codice fiscale
• per la persona giuridica: ragione sociale, Provincia, Comune e codice fiscale.

Se ad esempio cercate la trascrizione di un atto di compravendita, il soggetto può comparire come parte a favore (ad es. l’acquirente) o come parte contro (ad es. il venditore).

Molto più frequente è la visura per immobile, che permette di effettuare un’ispezione anche su una singola unità immobiliare.
In questo caso, è necessario conoscere, oltre al Comune di ubicazione, gli estremi catastali, come foglio, particella e subalterno.

La visura per nota si effettua per conoscere i dettagli di uno specifico atto, per cui, per compiere la ricerca, occorre conoscerne esattamente gli estremi, come numero di registro e anno.

Dove richiedere una visura ipotecaria

L’ispezione ipotecaria può essere effettuata:
• direttamente presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate, sezione Territorio (ex Conservatoria dei registri immobiliari)
• on line, tramite i servizi telematici Entratel o Fisconline.

Se non volete fare la ricerca personalmente, potete anche delegare l’incarico a un intermediario che si rechi per voi presso gli Uffici o effettui la richiesta telematica.
Potete rivolgervi a un CAF, a un commercialista, ma anche a un tecnico, come ad esempio un architetto, che si avvalgono del servizio SISTER, fornito in abbonamento prepagato ai professionisti.

Geometra Antonio Massari offre un ottimo servizio online dove richiedere le visure ipotecarie e ricevere il documento per e-mail in meno di 1 ora.

Come richiedere la visura ipotecaria

Per effettuare la richiesta presso gli sportelli, dovete compilare il modello 310, disponibile anche in versione semplificata per i meno esperti.

I modelli si possono scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate o richiedere direttamente presso gli uffici.

Per la consultazione telematica bisogna invece distinguere se la visura riguarda un immobile di cui siete proprietari anche solo per quota o un immobile proprietà di altri soggetti.

Nel primo caso dovrete usare il servizio Consultazione personale.

Nel secondo caso, invece, dovrete utilizzare Ispezione ipotecaria on line, dopo esservi preventivamente registrati ai servizi finanziari di Poste Italiane S. p. A. per pagare i relativi tributi.

Naturalmente in entrambi i casi è richiesta l’iscrizione ai servizi Entratel o Fisconline.

Con l’ispezione si ottiene l’elenco sintetico delle formalità, riportante per ciascuna dati come protocollo e data, tipologia di atto e Comune di appartenenza.
Di ciascuna formalità elencata è poi possibile richiedere la rispettiva stampa.

Quanto costa una visura ipotecaria?

La visura ipotecaria effettuata da un soggetto titolare di un diritto reale sull’immobile, anche in parte, è completamente gratuita ed esente da tributi.

Se invece il richiedente non ha alcuna titolarità sull’immobile, sono applicati i tributi previsti dalla specifica tabella, a seconda del tipo di certificato richiesto.
Alle visure ipotecarie effettuate on line è applicata una maggiorazione del 50% rispetto alle tariffe degli uffici.

Naturalmente, se per la ricerca vi affidate a un intermediario, dovrete aggiungere l’onorario previsto per il servizio.

(Prima pubblicazione 11 maggio 2017)