Quali permessi servono per fare i lavori in casa?

Titoli autorizzativi per i lavori in casa

Per realizzare lavori in casa di ristrutturazione o trasformazione, è necessario preventivamente ottenere dal Comune il relativo permesso o titolo autorizzativo.

In realtà, parlare di permesso non è sempre corretto, in quanto negli ultimi anni si è passati da un regime prettamente autorizzatorio a un sistema più liberalizzato, al fine di:
• semplificare le procedure amministrative
• velocizzare i tempi
• incentivare l’edilizia.

Il cittadino deve semplicemente comunicare all’ente l’intenzione di eseguire determinati lavori. La comunicazione è corredata da vari elaborati, tra cui un progetto redatto da un tecnico abilitato e l’asseverazione del professionista.

L’asseverazione è una dichiarazione con la quale il professionista attesta:
• la rispondenza dei lavori da eseguire alle norme esistenti in materia edilizia (antisismica, risparmio energetico, barriere architettoniche, ecc.)
• la conformità allo strumento urbanistico e al Regolamento Edilizio vigenti.
L’asseverazione sostituisce quindi le verifiche che dovrebbero essere compiute dal Comune.

Di solito, è sufficiente presentare la comunicazione con tutti i suoi allegati per iniziare i lavori. In presenza di vincoli bisogna invece attendere i preventivi atti di assenso (autorizzazioni, pareri e nulla osta).

L’unico titolo autorizzativo di cui bisogna attendere il rilascio direttamente dal Comune rimane pertanto il Permesso di Costruire.

Come cambiano i permessi per fare i lavori in casa

Con la recente entrata in vigore del cosiddetto decreto SCIA 2 (il n. 222 del 2016), si è passati da 5 procedure amministrative alle seguenti 3:
• Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA)
• Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
• Permesso di Costruire.

Sono infatti state abolite la Comunicazione di Inizio Lavori semplice (CIL) e la Denuncia di Inizio Attività (DIA).

Al decreto è allegata una tabella riassuntiva nella quale sono elencati ben 105 tipi di interventi edilizi e, per ciascuno, il relativo titolo abilitativo.

In questa sede vi riassumo brevemente le procedure amministrative da seguire a seconda dei vari tipi di lavori.

Lavori in casa di attività edilizia libera

Gli interventi di attività edilizia libera sono quelli che si possono fare senza presentare alcuna comunicazione al Comune.

Gli interventi da sempre realizzabili liberamente sono quelli di manutenzione ordinaria, ovvero quelli così definiti all’art. 3, comma 1, lettera a) del Testo Unico dell’Edilizia:
opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Il decreto SCIA 2 ne ha ampliato il novero, che ora risulta comprensivo tra l’altro di:
• interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw
• interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio
• opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, contenute entro l’indice di permeabilità fissato dallo strumento urbanistico comunale, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati
• pannelli solari e fotovoltaici, a servizio degli edifici, al di fuori dei centri storici
• aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Rientrano tra gli interventi di edilizia libera anche le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee che vengano rimosse al massimo entro 90 giorni dal cessare della necessità.
In questo caso, però, bisogna inoltrare una comunicazione di inizio lavori al Comune.

Personalmente consiglio comunque di trasmettere sempre al Comune una comunicazione semplice in cui si informa dell’inizio dei lavori.

Lavori in casa per i quali occorre la CILA

I lavori per i quali occorre presentare una CILA sono quelli di:
• manutenzione straordinaria non riguardanti le parti strutturali dell’edificio
• restauro e risanamento conservativo non riguardanti le parti strutturali dell’edificio
• cambio di destinazione d’uso senza opere di immobili adibiti a esercizio d’impresa.

La definizione di manutenzione straordinaria è contenuta all’art. 3, comma 1, lettera b) del Testo Unico dell’Edilizia ed è la seguente:
opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. (…) frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo, disciplinati alla lettera c) dello stesso articolo, sono invece quelli:
rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

I lavori possono incominciare il giorno stesso della comunicazione, mentre la legge non fissa un termine per la loro ultimazione.

Lavori in casa per i quali occorre la SCIA

Sono soggetti a SCIA tutti gli interventi di:
• manutenzione straordinaria riguardanti le parti strutturali dell’edificio
• restauro e risanamento conservativo riguardanti le parti strutturali dell’edificio
• ristrutturazione edilizia
• varianti in corso d’opera a Permesso di Costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia e non alterano la sagoma degli edifici vincolati.

La ristrutturazione edilizia è definita all’art. 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico dell’Edilizia, come quegli interventi rivolti a:

trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. (…) demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.

I lavori possono essere iniziati il giorno stesso della presentazione. Anche in questo caso la legge non fissa un termine per la loro ultimazione, ma poiché questa procedura è stata introdotta al posto della DIA, si considera quale termine di ultimazione quello fissato per quest’ultima, ovvero 3 anni.

Introduzione della Super SCIA

Con l’abrogazione della DIA, la SCIA potrà essere utilizzata anche in alternativa al Permesso di Costruire (la cosiddetta super SCIA) nei seguenti casi:
• ristrutturazione edilizia che porti a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e comporti modifiche della volumetria complessiva o dei prospetti o, limitatamente agli immobili nei centri storici, mutamenti della destinazione d’uso, o comporti modifica della sagoma di immobili sottoposti a vincoli
• nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinate da piani attuativi contenenti precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive
• nuova costruzione effettuata in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Per dare avvio ai lavori per i quali occorre la Super SCIA bisogna attendere 30 giorni.

Lavori in casa per i quali occorre il Permesso di Costruire

Il Permesso di Costruire va richiesto solo per i lavori più consistenti, come:
• nuove costruzioni
• ampliamenti
• ristrutturazione urbanistica
• modifiche dei prospetti
• mutamenti della destinazione d’uso di immobili compresi nei centri storici
• modifiche della sagoma di immobili vincolati.

L’inizio dei lavori deve avvenire entro un anno dal rilascio del titolo ed essi devono essere completati entro 3 anni.