Spese accessorie per l’acquisto della casa

Cosa sono le spese accessorie per l’acquisto della casa?

Quando si acquista un immobile, al prezzo di vendita bisogna aggiungere anche le cosiddette spese accessorie.
Tali spese possono incidere anche in misura notevole sul valore dell’investimento, per cui è importante metterle in preventivo.

Possiamo dividere le spese accessorie in quattro categorie:
• imposte
• onorario del notaio
• provvigione dell’agenzia
• finanziamento.

In una trattativa di compravendita, le spese accessorie sono quasi tutte a carico di chi compra, a eccezione di quelle destinate all’intermediazione immobiliare. Quest’ultime sono a carico di entrambi i contraenti che le pagano in parti uguali.

Esaminiamo ora più nel dettaglio questi oneri accessori.

Spese accessorie per il pagamento delle imposte

La voce di spesa relativa al pagamento delle tasse è senza dubbio quella che incide maggiormente. Le imposte sulla casa variano a seconda che l’immobile abbia i requisiti di prima casa o si tratti di altro tipo di immobile.

Per l’acquisto di una prima casa da privato, si paga:
• 2% del valore catastale come imposta di registro, con un minimo di 1.000 euro
• 50 euro di imposta ipotecaria
• 50 euro di imposta catastale.

Per l’acquisto di una prima casa da un’impresa (immobili ultimati da meno di 5 anni), si paga:
• IVA agevolata al 4%
• 200 euro di imposta ipotecaria
• 200 euro di imposta catastale.
Se invece sono trascorsi 5 anni dall’ultimazione, il costruttore può scegliere se far pagare l’IVA agevolata o invece l’imposta di registro di 200 euro.

Per l’acquisto di una seconda casa da privato, si paga:
• 9% del valore catastale di imposta di registro
• 50 euro di imposta ipotecaria
• 50 euro di imposta catastale.

Per l’acquisto di una seconda casa da impresa, si paga:
• 9% del valore catastale di imposta di registro
• 50 euro di imposta ipotecaria
• 50 euro di imposta catastale
• 10% di IVA (22% se è un immobile di lusso).

Spese accessorie per l’onorario del notaio

L’onorario del notaio è la prima spesa a cui si pensa quando si sta per acquistare una casa, perché è chiaro che bisognerà stipulare un atto.

Tuttavia, è giusto sottolineare che quanto pagato al professionista per la sua parcella è solo in parte costituito dal suo onorario. Una buona parte dell’importo è rappresentata proprio dalle imposte da versare allo Stato.

Mentre la parte relativa alle imposte rimane sempre invariata, l’onorario può variare da un professionista all’altro, per cui è giusto richiedere più preventivi per cercare di risparmiare.

L’onorario, oltre al corrispettivo spettante al professionista, comprende a sua volta oneri accessori quali cassa nazionale notariato, tassa archivio, visure, certificati, bolli, nota di trascrizione, voltura.
Naturalmente, andrà poi aggiunta l’IVA al 22%.

Spese accessorie per l’agenzia immobiliare

Se per l’acquisto della casa vi avvalete dell’intermediazione di un’agenzia immobiliare, dovete pagare una provvigione per il servizio prestato.

In genere, la provvigione ammonta a circa il 2 – 3% del prezzo di acquisto dell’immobile, ma l’importo è trattabile e può variare da un’agenzia all’altra.

Per immobili di piccolo taglio è possibile che venga richiesto un importo fisso perché, dato lo scarso valore della compravendita, l’applicazione della percentuale potrebbe risultare svantaggiosa a fronte del lavoro svolto.

Spese accessorie per l’accensione del mutuo

I soldi erogati con la stipula di un mutuo non vi arrivano gratis. Se vi servite di un finanziamento tramite banca, dovrete pagare delle spese che vengono detratte dalla somma finanziata.

L’incidenza di queste spese varia ovviamente da un istituto all’altro ma in genere si attesta tra lo 0,50 e l’1% del valore del mutuo, anche se nei casi più onerosi può arrivare al 2%.

Le spese per il mutuo non hanno nulla a che vedere con i tassi che si pagheranno nel corso degli anni e riguardano invece:
• istruttoria
• imposta
• perizia
• assicurazione
• notaio
• gestione.

Dettaglio spese accessorie per il mutuo

Le spese di istruttoria si pagano in genere in percentuale sul valore dell’immobile, anche se alcune banche non le fanno pagare.

L’imposta da pagare allo Stato è invece obbligatoria e ammonta a:
• lo 0,25% dell’importo del mutuo, per la prima casa
• il 2% dell’importo del mutuo, per gli altri immobili.

La perizia viene svolta da un tecnico (perito) sia per verificare la regolarità dell’immobile che per stimarne il valore. Alla banca va pagato l’onorario per la perizia anche se la stipula del mutuo non va in porto.

La polizza assicurativa deve essere stipulata per tutelarsi in caso di danni all’immobile preso a garanzia ed è del tipo scoppio e incendio. Per questa voce va pagato un premio annuale.
Potete scegliere liberamente la compagnia dove assicurarvi e non siete tenuti a utilizzare per forza quella indicata dalla banca.

Oltre a questa esistono altri due tipi di polizza:
• l’assicurazione protezione mutuo, che tutela in caso di morte, malattia, invalidità ecc., ed è facoltativa
• l’assicurazione fideiussoria, con la quale un terzo garantisce il pagamento del mutuo, obbligatoria se sono richieste garanzie aggiuntive.

La figura del notaio è necessaria, oltre che per stipulare l’atto di mutuo vero e proprio, anche per iscrivere l’ipoteca sull’immobile.
Il notaio redige una relazione preliminare sull’immobile che va pagata anche se il mutuo non va a buon fine.

Le spese di gestione per la banca comprendono:
• spese di incasso rata
• spese di comunicazione
• costo del conto corrente.

Altre  spese

Per accendere un mutuo, le banche richiedono alcuni documenti che possono avere un costo.
Ad esempio, sui certificati di residenza o lo stato di famiglia alcuni Comuni impongono la marca da bollo da 16 ero.
Ai professionisti può essere richiesto un certificato di iscrizione all’albo, così come alle imprese l’iscrizione alla Camera di Commercio. Anche l’emissione di questi documenti è soggetta a costi e bolli.