APE: guida all’Attestato di Prestazione Energetica

Cos’è un Attestato di prestazione energetica (APE)?

Il primo ottobre 2015 sono entrate in vigore le norme che hanno modificato la disciplina dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Dal 29 giugno 2016, poi, sono entrate in vigore le prescrizioni contenute nelle norme UNI a cui dovranno attenersi i tecnici per redigere il documento. Ma cos’è l’APE?

L’Attestato di Prestazione Energetica è un documento che informa sulle caratteristiche e i consumi energetici di un edificio attraverso parametri quali l’indice di prestazione energetica.

La sintesi di queste informazioni è espressa nell’etichetta energetica che, in analogia a quanto avviene per gli elettrodomestici, indica l’efficienza energetica dell’edificio attraverso 10 classi. Le classi di efficienza energetica sono indicate con lettere dell’alfabeto che vanno dalla G (la più bassa) alla A4 (la più alta).

L’Attestato indica anche quali sono gli interventi che possono portare miglioramenti delle prestazioni energetiche.

Quando è necessario far redigere un APE?

L’APE è obbligatorio nelle seguenti circostanze:
• edifici o unità immobiliari di nuova costruzione
• edifici soggetti a interventi di ristrutturazione rilevante, come demolizione e ricostruzione
• in caso di compravendita (trasferimenti a titolo oneroso)
• nuovi contratti di locazione
• per compilare gli annunci immobiliari
• per alcuni interventi per i quali si richiede la detrazione 65%.

L’obbligo di dotazione viene meno in alcuni casi:
• edifici isolati di superficie uguale o inferiore a 50 metri quadri
• in caso di donazione (trasferimento a titolo non oneroso)
• edifici privi di impianti termici, come box auto, autorimesse o cantine
• ruderi, purchè lo stato sia espressamente dichiarato negli atti notarili
• immobili venduti quando sono ancora privi di agibilità, quindi ancora nello stato di scheletro strutturale (senza le pareti di tompagno) o al rustico (privi degli impianti tecnologici); anche in questo caso lo stato deve essere dichiarato nell’atto notarile.

Chi può redigere un APE?

L’Attestato di Prestazione Energetica deve essere redatto da un certificatore energetico, ovvero un tecnico abilitato alla progettazione di edifici e impianti, come l’architetto, l’ingegnere o il geometra.

Il tecnico che redige l’APE deve essere un professionista indipendente, quindi:
• non deve avere legami di parentela con il richiedente
• nel caso di edifici esistenti, non deve essere coinvolto nella realizzazione dei lavori né legato ai produttori dei materiali utilizzati
• nel caso di nuova costruzione, non deve essere coinvolto nelle attività di progettazione o realizzazione dei lavori.

Il professionista deve firmare l’APE e inviarlo alla Regione (o Provincia autonoma) competente. Entro 15 giorni dalla trasmissione deve poi consegnarlo al cliente.

Le Regioni e le Province autonome archiviano gli APE nel catasto e, dal 2017, trasmettono le informazioni raccolte a una banca dati nazionale, il SIAPE, Sistema Informativo sull’Attestato di Prestazione Energetica.

Come deve essere redatto l’APE?

Il certificatore deve svolgere un rilievo in sito (il sopralluogo è obbligatorio per legge), al fine di compiere un’analisi energetica, valutando aspetti come:
• le caratteristiche delle murature e degli infissi
• i consumi energetici
• la produzione di acqua calda
• il raffrescamento e il riscaldamento degli ambienti
• il tipo di impianto
• eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile.

Sulla base di tali dati il certificatore redige l’APE con appositi software, rispettando il metodo di calcolo e la procedura indicati dalla normativa, e rilascia il certificato con allegata l’etichetta o targa energetica.

Nel certificato devono anche essere indicati eventuali interventi da mettere in atto per il miglioramento della prestazione energetica, con informazioni sui rapporti costi-benefici e sui tempi di ritorno degli investimenti necessari per realizzarli.

Sanzioni relative all’APE

Per la mancata allegazione dell’APE nei contratti di compravendita o di affitto o per la mancata indicazione dell’indice di prestazione energetica negli annunci immobiliari, sono erogate sanzioni amministrative pecuniarie:
• tra 3.000 e 18.000 euro, per il venditore che non allega l’APE all’atto notarile
• tra 3.000 e 18.000 euro, per il costruttore o per il proprietario che non fanno redigere  l’APE per una nuova costruzione
• da 300 a 1.800 euro, per il locatore che non allega l’APE al contratto d’affitto
• tra 500 e 3.000 euro, per chi espone un annuncio immobiliare privo dei parametri energetici.

Il pagamento delle sanzioni non esonera comunque dalla presentazione dell’Attestato.

Multe salate sono previste anche per i professionisti:
• il certificatore che rilascia un APE errato, redatto senza rispettare gli schemi, i criteri e le metodologie indicati dalla normativa, è punito con una sanzione compresa tra 700 e 4.200 euro
• il direttore dei lavori che omette di presentare la comunicazione di conformità delle opere realizzate con allegato l’APE prima della richiesta di agibilità, è punito con una sanzione compresa tra 1.000 e 6.000 euro.

Validità temporale dell’APE

L’Attestato di Prestazione Energetica ha validità temporale di 10 anni, ma deve essere rinnovato ogni qual volta l’edificio sia soggetto a ristrutturazioni che comportino una variazione della classe energetica, in particolare quando si compiono interventi sull’involucro o sugli impianti.

La validità è però legata al rispetto dei controlli di manutenzione ed efficienza energetica degli impianti termici dell’edificio previsti dalla legge. Se i controlli non sono effettuati, l’APE decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata. Proprio per tale motivo, occorre allegargli i libretti degli impianti.

Quanto costa far redigere l’APE?

Il costo di un Attestato di Prestazione Energetica, così come quello di altre prestazioni professionali, non è univoco su tutto il territorio nazionale, in quanto non è soggetto a una tariffazione minima stabilita dagli Ordini. Esso varia naturalmente anche in base alle caratteristiche dell’immobile.

Pertanto, non è possibile dare un’indicazione precisa del costo di questa pratica, ma si può dire che un prezzo congruo per un singolo appartamento oscilla in media tra i 150 e i 300 euro.

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Diffidate invece degli APE venduti a prezzi stracciati con il sistema dei coupon: ricordate che si tratta di una prestazione professionale e se volete avere garanzia di un incarico svolto in maniera competente e nel pieno rispetto delle regole, è giusto pagare il corrispettivo adeguato.

(Prima pubblicazione 9 ottobre 2015)