Aggiornamento catastale: quando è necessario farlo

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Cosa si intende per aggiornamento catastale?

Negli ultimi tempi si sente parlare molto spesso di aggiornamento catastale, in relazione agli immobili che hanno subito interventi edilizi per i quali sono stati richiesti incentivi fiscali, come il Superbonus o altri bonus edilizi. Ma in cosa consiste esattamente l’aggiornamento catastale?

L’aggiornamento o variazione catastale è una procedura obbligatoria attraverso la quale si dichiarano all’Agenzia delle Entrate (ex Catasto) eventuali variazioni aventi a oggetto un immobile già censito.

Questa operazione ha lo scopo di garantire che i dati presenti negli archivi catastali siano sempre corretti e aggiornati e riflettano fedelmente la reale situazione dell’immobile.

Quando è necessario procedere all’aggiornamento catastale?

Non tutte le modifiche apportate a un immobile richiedono un aggiornamento catastale. Infatti, è obbligatorio effettuare la variazione solo nei casi in cui i lavori incidano su aspetti quantitativi o qualitativi dell’immobile:

• aspetti quantitativi: modifiche che influiscono sulla consistenza delle superfici principali o accessorie; un esempio frequente è la ridistribuzione interna degli spazi con demolizione o creazione di nuove pareti
• aspetti qualitativi: sono le modifiche che influenzano i dati catastali dell’immobile, come la categoria e la classe, incidendo quindi anche sulla rendita catastale.

L’aggiornamento catastale è obbligatorio quindi nei seguenti casi:
• quando si effettuano lavori che comportano modifiche nella distribuzione degli spazi interni (ad esempio, demolizione o costruzione di tramezzi)
• se un’unità immobiliare viene suddivisa in più unità indipendenti o, al contrario, se due o più unità vengono accorpate (frazionamenti e fusioni)
• quando si cambia la destinazione d’uso dell’immobile, ad esempio lo si trasforma da abitazione a ufficio o da locale commerciale a residenziale
• se si riscontrano errori o incongruenze nei documenti catastali e si rende necessaria la loro rettifica.

D’altra parte, invece, non è obbligatorio aggiornare il Catasto nei seguenti casi:
• se le modifiche effettuate non alterano la consistenza delle superfici
• in caso di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, come la sostituzione di pavimenti, sanitari, infissi, tetti, facciate o il rinforzo strutturale, purché vengano utilizzati materiali con caratteristiche simili a quelli preesistenti
• quando si installano impianti fotovoltaici a servizio di singole unità immobiliari con una potenza inferiore a 3 kW.

Aggiornamento catastale e bonus edilizi

Negli ultimi mesi, molti contribuenti che hanno beneficiato del Superbonus si sono visti recapitare delle lettere di compliance da parte dell’Agenzia delle Entrate, con l’invito a verificare se sia necessario procedere a un aggiornamento catastale del proprio immobile.

Oltre ai casi in cui la variazione è obbligatoria, in alcune situazioni potrebbe comunque essere opportuno aggiornare il Catasto anche in assenza di modifiche formali. Questo perché determinati interventi, pur non alterando la struttura dell’immobile, possono avere un impatto sul suo valore e, di conseguenza, sulla rendita catastale.

Tale verifica deve essere effettuata da un tecnico abilitato, che analizzerà la situazione con gli strumenti a sua disposizione per determinare se la rendita catastale risulti aumentata a seguito dei lavori effettuati.

Questo principio non vale solo per il Superbonus, ma per tutti gli altri incentivi edilizi, compresi quelli per la riqualificazione energetica e la ristrutturazione edilizia.

Chi effettua l’aggiornamento catastale?

Diversi lettori mi hanno chiesto se sia possibile inviare autonomamente la comunicazione di aggiornamento catastale all’Agenzia delle Entrate. La risposta è no.

La normativa prevede che tale operazione possa essere eseguita esclusivamente da un professionista abilitato, iscritto al proprio ordine professionale. Tra i tecnici autorizzati rientrano geometri, architetti e ingegneri.

Dunque, se devi procedere con l’aggiornamento catastale, dovrai necessariamente rivolgerti a un tecnico di fiducia che si occuperà di predisporre la documentazione necessaria.

Come si fa l’aggiornamento catastale?

Per procedere con l’aggiornamento catastale, il professionista incaricato deve effettuare un sopralluogo presso l’immobile, eseguendo un rilievo dettagliato.

Ovviamente, se le modifiche sono state realizzate in base a un progetto redatto dallo stesso tecnico, il sopralluogo potrebbe essere superfluo, poiché il professionista già dispone di tutti i dati aggiornati.

Successivamente, in studio, il tecnico redigerà la pratica catastale utilizzando il software ufficiale DOCFA (Documento Catasto Fabbricati), fornito dall’Agenzia delle Entrate.

Dove si presenta l’aggiornamento catastale?

Una volta completata la pratica, il professionista deve trasmetterla telematicamente all’Agenzia delle Entrate attraverso la piattaforma SISTER.

In passato la pratica era redatta interamente in formato cartaceo e per depositare la variazione occorreva recarsi presso gli uffici del Catasto.

Già da molti anni però la procedura è svolta in modalità telematica. Anzi, le pratiche catastali, nel nostro Paese, sono state le prime a essere completamente digitalizzate.

Quanto costa un aggiornamento catastale?

Il costo di un aggiornamento catastale può variare in base a diversi fattori, tra cui la tipologia di variazione e l’onorario del tecnico incaricato. Per avere un’idea dei costi, devi considerare due componenti principali:
• un costo fisso, ovvero i diritti da versare all’Agenzia delle Entrate, pari a 50 euro
• l’onorario del professionista, che varia in base alla complessità della pratica e alla zona geografica in cui si trova l’immobile.

A titolo indicativo, la parcella per una variazione catastale relativa a modifiche interne o cambio di destinazione d’uso può oscillare tra 350 e 500 euro. Nei casi più complessi, come frazionamenti o fusioni di unità immobiliari, il costo può aumentare fino a 1.000-1.500 euro.

Se ti serve una pratica catastale puoi richiederla qui.

Conclusione

La variazione catastale è una procedura fondamentale per garantire che i dati relativi agli immobili siano sempre aggiornati e corrispondenti alla realtà.

Se hai eseguito lavori che hanno modificato la struttura o la destinazione del tuo immobile, è importante verificare con un tecnico se sia necessario presentare l’aggiornamento.

Affidarsi a un professionista qualificato ti permetterà di gestire al meglio la procedura ed evitare eventuali problematiche con l’Agenzia delle Entrate.