Sanatoria Sismica con il decreto Salva Casa: di cosa si tratta?

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Cos’è la Sanatoria Sismica?

L’espressione sanatoria sismica non è formalmente corretta, poiché nel nostro ordinamento giuridico non esiste una procedura specifica per regolarizzare gli abusi edilizi di natura strutturale. Tuttavia, negli ultimi mesi, questo termine è stato adottato per indicare una particolare procedura legata alle nuove sanatorie edilizie introdotte dal Decreto Salva Casa.

Sarebbe più appropriato parlare di un accertamento di conformità strutturale, una definizione che rende meglio l’idea del processo tecnico e normativo richiesto. Ciò che è certo è che questa pratica rappresenta una ulteriore complicazione burocratica, a dispetto del fatto che le nuove sanatorie siano state pubblicizzate come strumenti semplificativi.

In questo articolo analizzeremo come funziona la sanatoria sismica, in quali casi è obbligatoria e quali sono le modalità operative per richiederla.

In quali casi deve essere richiesta la Sanatoria Sismica?

La procedura di sanatoria sismica è obbligatoria nei seguenti casi:
• attestazione delle tolleranze costruttive ed esecutive ampliate
• sanatoria semplificata
• agibilità sanante.

È importante sottolineare che questa procedura deve essere messa in atto anche quando le difformità edilizie oggetto della regolarizzazione non riguardano direttamente aspetti strutturali. Il motivo? La normativa impone che, nelle aree sismiche, qualsiasi irregolarità edilizia debba essere valutata anche sotto il profilo della sicurezza strutturale.

Quali sono le aree sismiche interessate?

La normativa si applica alle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche del territorio italiano, con l’eccezione di quelle a bassa sismicità.

Il territorio italiano è suddiviso in quattro zone sismiche, basate sull’intensità del rischio:
• Zona 1: intensità sismica alta
• Zona 2: intensità sismica media
• Zona 3: intensità sismica bassa
• Zona 4: intensità sismica molto bassa.

È ragionevole supporre che, per aree a bassa sismicità, si intendano le zone 3 e 4, dove il rischio è più contenuto.

Chi si occupa della Sanatoria Sismica?

La procedura di sanatoria sismica richiede competenze specifiche nell’ambito della progettazione strutturale e delle normative antisismiche. Per questo motivo, l’incarico deve essere affidato a un professionista qualificato, come un ingegnere o un architetto esperti in materia.

Non è ancora del tutto chiaro se anche i geometri, figure professionali diplomate, possano essere autorizzati a gestire questa tipologia di pratiche. Questa incertezza normativa rappresenta un nodo da sciogliere per garantire maggiore chiarezza agli operatori del settore.

Come si richiede la Sanatoria Sismica?

La procedura di sanatoria sismica segue un iter simile a quello previsto dal Testo Unico dell’Edilizia per i nuovi interventi strutturali. Il professionista incaricato deve, innanzitutto, classificare l’opera oggetto di sanatoria in una delle seguenti categorie:
• Interventi rilevanti per la pubblica incolumità
• Interventi di minore rilevanza per la pubblica incolumità
• Interventi privi di rilevanza per la pubblica incolumità.

Se l’intervento è classificato nella prima categoria indicata, il professionista deve trasmettere allo Sportello Unico del Comune (SUE) una documentazione analoga a quella necessaria per ottenere l’autorizzazione sismica in fase progettuale. La differenza principale consiste nel fatto che i calcoli strutturali devono essere effettuati facendo riferimento alle Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC) vigenti al momento in cui l’abuso è stato commesso.

Per determinare con precisione il periodo di realizzazione, è possibile utilizzare la stessa documentazione probante necessaria anche per attestare lo stato legittimo degli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo.

Il SUE presenterà la documentazione all’ufficio tecnico regionale (ex Genio Civile) che dovrà rilasciare l’autorizzazione sismica entro 30 giorni dalla presentazione. Trascorso questo termine senza un’esplicita opposizione, la richiesta si considera accettata per silenzio-assenso.

Per interventi classificati come di minore rilevanza o privi di rilevanza, è sufficiente depositare la documentazione prevista presso l’ufficio tecnico regionale competente, per l’esercizio delle modalità di controllo previste.

Quanto costa una procedura di Sanatoria Sismica?

La procedura di sanatoria sismica rappresenta un incarico complesso e di grande responsabilità, che richiede:
• indagini preliminari per valutare il contesto e lo stato delle strutture esistenti
• calcoli strutturali, basati sulle normative vigenti al momento della realizzazione dell’intervento
• relazioni tecniche e grafici dettagliati, redatti secondo le prescrizioni di legge.

Di conseguenza, i costi professionali per un incarico relativo a questa prestazione si aggirano intorno ad almeno un paio di migliaia di euro, ma possono aumentare a seconda della complessità del caso specifico.

A questi costi vanno aggiunti gli oneri relativi a:
• attestazione delle tolleranze costruttive (quando necessaria)
• predisposizione delle pratiche edilizie, come il permesso di costruire in sanatoria o la SCIA in sanatoria
• oblazioni, cioè le sanzioni pecuniarie per ottenere la sanatoria.

Conclusione

Le nuove procedure di sanatoria introdotte dal Decreto Salva Casa hanno sicuramente semplificato alcuni aspetti delle regolarizzazioni edilizie. Tuttavia, l’iter della sanatoria sismica rimane piuttosto complesso e comporta costi significativi per il cittadino.

Le cosiddette tolleranze costruttive, benché previste dalla normativa, non rappresentano una sanatoria automatica delle irregolarità riscontrate. Al contrario, devono essere certificate da un professionista abilitato, in fase di compravendita immobiliare o quando ci si accinge a effettuare lavori edilizi.

La complessità dell’incarico, unita alle responsabilità tecniche e legali (anche di natura penale), giustifica il costo elevato delle prestazioni professionali richieste. Affidati quindi a un esperto qualificato, per garantire la conformità delle opere e tutelarti da eventuali problemi futuri.