Caccia alle case fantasma: ecco come il Fisco sta perdendo miliardi

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Cosa si intende per case fantasma?

Le cosiddette case fantasma sono un fenomeno sempre più discusso nel contesto del sistema fiscale italiano e il tema è tornato alla ribalta dopo le recenti dichiarazioni del Ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti.

Illustrando il nuovo Piano strutturale di Bilancio, il ministro ha annunciato una stretta con l’obiettivo di aumentare le imposte e, di conseguenza, incrementare le entrate dello Stato.
Ma cosa si intende esattamente con questo termine? Quali sono le conseguenze per i proprietari di questi immobili e cosa dobbiamo aspettarci dalle nuove misure governative?

Le case fantasma sono immobili esistenti fisicamente ma sconosciuti al Fisco. Il termine, che può suonare suggestivo, si riferisce a tutte quelle proprietà che, per vari motivi, non sono censite in Catasto o, pur essendo registrate, non riflettono la loro reale situazione.

Questo può accadere per diversi motivi:
• sono edifici abusivi, quindi non sono stati mai denunciati al Catasto e risultano totalmente sconosciute al Fisco
• sono immobili oggetto di modifiche che hanno comportato un aumento della rendita catastale, ma tali cambiamenti non sono mai stati dichiarati al Fisco, spesso per dimenticanza o ignoranza
• in altri casi, i proprietari hanno scelto volontariamente di non dichiarare le modifiche proprio per evitare tasse più elevate.

Ad esempio, se un immobile viene ampliato, ma il proprietario decide di non denunciare l’aumento di volume o altre variazioni, resta registrato con la vecchia rendita catastale, più bassa e dunque soggetta a minori imposte.

Conseguenze per i proprietari

Cosa succederà ora ai proprietari di queste case fantasma? Le misure annunciate dal Ministro Giorgetti prevedono che, una volta scovati gli immobili irregolari, sarà inviata loro una lettera di compliance (sostanzialmente un invito a regolarizzare la situazione).

In questo modo, si offre al contribuente la possibilità di mettersi in regola autonomamente, evitando le conseguenze più severe.

Le principali azioni che i proprietari saranno chiamati a intraprendere sono le seguenti:
• accatastamento degli immobili non censiti, per gli immobili completamente sconosciuti al Fisco
• aggiornamento delle rendite catastali, per le proprietà già censite ma con una rendita non aggiornata.

Per chi non provvederà entro il termine stabilito, sarà l’Agenzia delle Entrate a intervenire d’ufficio, aggiornando la rendita o accatastando l’immobile. Le spese saranno ovviamente addebitate al contribuente, oltre a una sanzione per l’irregolarità.

Quante sono le case fantasma in Italia?

Le stime ufficiali parlano di un numero impressionante: in Italia si contano quasi quattro milioni di immobili fantasma. Questo dato include sia le abitazioni che altri edifici come magazzini, capannoni o locali commerciali, appartenenti sia a privati cittadini che a enti o società.

La cifra fa riflettere sull’enorme gettito fiscale che potrebbe essere recuperato se queste situazioni irregolari venissero a galla.

In un Paese come il nostro, dove il debito pubblico è tra i più elevati al mondo e dove l’evasione fiscale rappresenta un problema cronico, è naturale che il Governo sia costantemente alla ricerca di soluzioni per far emergere queste situazioni.

Tuttavia, c’è un altro problema da affrontare: gli immobili abusivi. Una volta individuate le case fantasma che rientrano in questa categoria, che senso avrebbe procedere con il loro accatastamento e il conseguente pagamento delle imposte se, poi, queste stesse costruzioni dovranno essere abbattute?

Si apre allora un dibattito sulla opportunità di introdurre un vero condono, per tutto ciò che è condonabile. Bisognerebbe infatti stabilire criteri molto rigidi, ad esempio non potrebbe mai essere concesso per abusi in zone soggette a vincoli paesaggistici o idrogeologici o in altre aree protette.

Non farlo significherebbe semplicemente cristallizzare abusi che in realtà non sarebbero sanabili, solo per incrementare temporaneamente le entrate fiscali.

Precedenti tentativi di far emergere le case fantasma

L’iniziativa di far emergere le case fantasma non è nuova. Già nel 2011, lo Stato aveva avviato una campagna con l’obiettivo di riportare alla luce gli immobili non registrati o modificati senza comunicarlo al Catasto.

La ricerca è avvenuta attraverso un complesso lavoro di rilievi aerofotogrammetrici, una tecnica che consente di mappare il territorio e identificare edifici non censiti. In questo modo, sono stati individuati circa due milioni di immobili.

In seguito a ciò, alcuni proprietari hanno provveduto spontaneamente a mettersi in regola, mentre ad altri sono stati inviati degli avvisi bonari che invitano a regolarizzare la propria situazione.

I controlli non si sono mai fermati e ogni anno il numero di immobili riportati alla luce continua a crescere, con nuove indagini e rilevazioni che permettono al Fisco di individuare altre costruzioni irregolari.

Immobili e Superbonus: le polemiche

Una parte delle dichiarazioni del Ministro Giorgetti ha suscitato polemiche, in particolare in relazione agli immobili oggetto del Superbonus. Giorgetti ha precisato che verranno condotti accertamenti per verificare che, al termine dei lavori effettuati grazie a questa agevolazione, sia stato presentato l’aggiornamento catastale. Infatti, interventi come il miglioramento dell’efficienza energetica o l’installazione di un ascensore possono comportare un aumento della rendita catastale che deve essere dichiarato.

Tuttavia, molti media hanno frainteso o travisato le sue parole, non lasciandosi sfuggire l’occasione per sparare a zero sul Superbonus, suggerendo che potessero esserci immobili fantasma che ne avevano beneficiato.

Questo, però, è tecnicamente impossibile. Per poter accedere al Superbonus (o ad altri bonus), l’immobile deve essere regolarmente censito. I motivi sono due:
• per iniziare i lavori, è necessario presentare la CILAS (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata Superbonus) o altre pratiche edilizie che richiedono l’indicazione degli estremi catastali dell’immobile
• per poter usufruire dell’agevolazione fiscale, è obbligatorio inserire nella dichiarazione dei redditi gli stessi estremi catastali.

Pertanto, le case completamente sconosciute al Fisco non possono in alcun modo beneficiare di queste agevolazioni. Nonostante ciò, è probabile che nei prossimi giorni la stampa continuerà a parlare di questo tema in termini non corretti.

Conclusione

In conclusione, il fenomeno di cui ho parlato in questo articolo rappresenta una sfida per il Fisco italiano, ma anche un’opportunità per recuperare risorse fiscali che altrimenti andrebbero perse.
Le misure annunciate dal Governo puntano a far emergere queste irregolarità e riportare alla legalità migliaia di immobili.

Tuttavia, restano aperte diverse questioni, soprattutto per quanto riguarda gli immobili abusivi, e sarà necessario monitorare da vicino le decisioni che verranno prese nei prossimi mesi. Se vuoi essere aggiornato in tempo reale su questo argomento, segui allora le mie pagine Facebook e X e iscriviti ai miei canali WhatsApp e YouTube.